三十年河東，三十年河西。南洋首富郭鶴年早前賣盤南潮控股（00583）後，原擬透過旗下嘉里建設（00683）， 以9.3億元購回清水灣舊電視城地皮，不過周二卻宣告遭到截糊，被另一買家以9.9億元奪得地皮，這意味郭鶴年與舊電視城接近30年的緣分，可能畫上句號。昨天有消息指出，截糊的原來是內地最大綜合型民企復星國際（00656），老闆為上海巨子郭廣昌，然而此舉未必明智。無論如何，這兩位同樣姓郭、年齡差距近半世紀的富豪，對本港樓市取態各異，亦反映着時代變遷。

郭鶴年與舊電視城的淵源始於1988年，當時他應其好友、香港電視（00511）（HK-TVB，現稱電視廣播）創辦人邵逸夫爵士邀請，斥20億元收購該公司31%股權，成為第二大股東。後來HK-TVB進行重組，主營電視業務取代母公司上市地位，成為今日的電視廣播；其餘出版、零售、旅遊等業務，以及清水灣電視城、廣播道77號和嘉柏園住宅等物業，則分拆為新的上市公司電視企業。重組後，郭鶴年在兩家上市公司均佔32.99%股權，居第二大股東。

覬覦地皮狙擊六叔

及至1996年2月，郭鶴年旗下南華早報（現稱南潮控股）突然提出全面收購電視企業，此實為敵意收購，據說「六叔（邵逸夫）有氣功護身，都激氣到講唔到嘢」。當時外界已認為，郭鶴年不惜跟邵逸夫翻臉也要狙擊電視企業，覬覦的是該公司旗下、佔地26.6萬方呎的清水灣電視城地皮。雙方一輪反價交鋒之後，邵逸夫最終妥協，南華早報成功把電視企業私有化。

然而，該地皮其實只佔電視城建築物的部分，旁邊還有面積更大、佔地約63萬方呎的邵氏片場，一直由邵逸夫私人的邵氏兄弟公司持有。狙擊電視企業一役後，郭鶴年與邵逸夫握手言和，且打算把兩幅地皮合併發展，興建大型豪宅樓盤，但這項目牽涉巨額投資，隨着香港樓市自1998年後陷入低潮，加上邵逸夫年事已高，輾轉擱置多年，兩幅靚地至今仍在曬太陽。

直到2014年，邵氏兄弟索性以約15億元，把其持有的63萬方呎邵氏片場地皮售予復星。同年年底，城規會批准復星把該地皮改建為低密度住宅，地積比率約1.7倍，可建樓面約111萬方呎，但須跟政府商討補地價。該幅地鄰近豪宅地段，市場估計每方呎補地價或高達8000元，意味牽涉金額接近90億元。

活化邵氏片場起樓

可惜翌年再生波折，古諮會在2015年2月把該地皮上的邵氏片場列為一級歷史建築，意即「具特別重要價值，而可能的話，須盡一切努力予以保存」，這評級雖不具法律約束力，但復星為表「順應民意」，已爽快撤回清拆改建申請，並謂將跟政府商討保育方案。

據了解，復星有意保留最富代表性、具Art Deco藝術裝飾風格的行政大樓等部分建築物，不排除像尖沙咀1881 Heritage或灣仔和昌大押般，活化為商業用途，同時有計劃跟旁邊的南潮控股地皮合併發展，藉之擴大地盤規模。

不過昨天有消息指出，今次截糊以9.9億元奪得該地皮的正是復星，而嘉里建設已放棄競價，這意味復星將統一兩幅地皮業權。從好的方面看，統一業權後可自主發展，避免合作磨合或意見相左，同時日後若有錢賺，可望獲得全部利潤，肥水不外流。

然而，這項目規模巨大，投資額以百億元計，且牽涉補地價談判及古蹟保育，隨時還要面對保育人士抗爭，即使由「地頭蟲」發展商操盤也有很高難度，何況復星作為「過江龍」，這是其本港地產項目「處女作」。因此若按原本方向，由復星與嘉里合作，分別佔大份和小份股權，由後者做「盲公竹」，或許是更理想做法。

當然，這兩幅同樣源自邵六叔的地皮，恍如冥冥中有宿命，近30年來反覆轉手，始終未能順利發展，一直在曬太陽，這次若然「破鏡重圓」之後，或許有助打破宿命。

「小郭」進取南下搶地

此外，現年49歲的「小郭」郭廣昌， 只是近來大舉來港買地起樓的內地富豪其中一員，這批內地新貴作風進取，吞下區區一兩塊地皮猶如食生菜。與之相比，93歲的「大郭」郭鶴年對香港樓市漸趨審慎，作為地產旗艦的嘉里建設近年在港賣樓多、買地少，反而北上發展還比較積極，例如上月底剛斥28.2億元買入上海浦東一幅巨型重建地皮（佔地逾400萬方呎）的19%權益。上海小郭南下搶地的同時，南洋大郭卻北上擴張，世事就是如此微妙。