我本來想用精確代替有效，但我始終認為數據比較精確，但並不代表有效，在2012年1月，EAA邀請我在理工大學演講，有千多名聽眾，大多數從事地產行業，當時，是我第一次在香港作出如此大型演講，所以我不敢怠慢，作出最準確分析，當年，物業巿場相當淡靜，但仍然比今日為佳，差不多所有分析員，物業代理都說樓價將會下跌，說跌三成的已經是比較樂觀，而EAA請我演講的目的，是為物業代理打氣，希望風雨過後會有晴天，在演講之前，EAA問我是否需要一些數據，他們可以提供，而且會比外間的準確，這點我相信，不過我話唔需要，因為我做分析唔需要數據，EAA方面，當然覺得很奇怪，但當我說了兩個字，他們便釋疑，任由我發揮，今年十一月，我又會在理工大學演講，不過，今次是由理工大學邀請，時間大約兩小時，我已經開始做資料搜集，但要到最後一刻才可以完成整份講稿，希望今次比上次好。
我話唔需要數據又不能夠說是真的，2012年在理工大學演講之前，我先問公司負責營業同事，講及租務情況，當時，公司擁有的物業，無論是舖位，甲級商廈，豪宅，工廈，甚至車位，全部租出，沒有空置，基於這個結果，我肯定當年樓價會上升，結果是上升了22%，為了鼓勵年輕人買樓，我創做了物業巿場的「厄爾尼諾」現象，以及搞笑版的呃兩嚟落，當年成交量偏低其實與今日同一道理，就是物業代理不肯順應形勢，當年樓市形勢不俗，代理就猛叫業主賣樓，今日形勢轉壞，代理又猛叫市民買樓，並且經常做出一些創新高價來誘導市民，結果是成交量低至業界不能接受，我其實是覺得他們或者他們的老闆咎由自取，樓價指數繼續創新高，成交量會繼續偏低，不過，已經騎上虎背，又能夠做什麼，轉軚更萬萬不能，其實，如果認清形勢，成交量就不會如此低迷，我今年叫人唔好買細價二手樓，早已比人鬧到失暈，話我錯的人今日以行動說我對，不但汪老闆，施老闆賣樓，連林一鳴都賣樓，那些今年內買了二手細價樓的人要有心理準備，但千祈唔好怪責任何人，因為，買樓決定是他們自己做。忘記說什麼比數據更加有效，是形勢。
