我發現這里有些師兄一直喜歡用有幾多業主沒有壓力,不會因為息加而恐慌性賣樓來說明樓巿有支持力. 我之前曾用黃金用家實力來比喻說明那些世界各地及最多黃金實金的印度中國民間金飾,佔了實金一半以上的量也沒法改變金價走勢,因為那些買了的實金基本不參與巿場交易了.我覺得香港樓巿也一樣,香港百份之5,60的業主一生可能只有一個物業,他們買後除非有特別困難或其它原因,基本上是不會理會樓巿升跌而賣樓的,這類人士基本不用計算入樓巿投資者內.還有部份業主有多層物業的計劃退休或已退休人士,他們物業如果不是因為財務問題或特別原因,基本也不會賣,主要為退休保障或留給子女, 這種人也大約有兩三成左右,可以歸在第一類.但他們會有一定購買力,不過他們的購買力可不是剛需,很受巿場氣氛左右. <p>真正影響巿場的是剩下那2,3成人,他們是由熱錢,大戶,散戶組成,他們目標就是高賣低買,或者利益最大化,對息口,外圍及本土經濟最敏感,他們不會和資產談戀愛,只會想法子把錢滾大,我們要分析的目標只是他們,他們的動向才是我們考慮分析的主體. 所謂剛需買樓者在跌巿,經濟差時會忽然不見,因為不買不會出問題,但實力不足者卻沒法避過,被逼賣樓是可以發生,所以跌巿會更危險. 一直說有錢不知怎用的人,會不會在股巿不明朗,經濟差的情況下買入指數基金,因為長遠看股票指數一定會向上,所以有錢不知怎用是偽命題巿差人人都想拿著現金. 那些投資者目標是利潤最大化為多,不是用平均投資法,他們選定的買入位置是他們認為值得的點,同樣,樓巿投資者也會計算合適買入位,而不是二十年再看回是賺的位,不然他們就一定不是投資者,而是等退休人士了. 所以資產買入位和時間很重要,不然就不叫投資. 所以分析樓巿請把眼光放在會影響樓價那些人身上,不用把其它不重要的參與者和這些投資者混在一起平均來分析,那樣會影響到對走勢的看法.只是個人意見,不喜勿噴.</p>
