【經濟日報專訊】最新統計反映本港樓價按年大升逾18%，惟市場卻日益擔心牛市將終。究竟港樓12年大牛市會否告終，抑或僅又狼來了？最關鍵是本港經濟遇冷風下，失業率會否持續升。
差餉物業估價署昨公布，本港整體樓價再創新高，7月按年大升18.4%，細單位更升達20%，未受港股大調整所拖累。統計數字如此，但市場氣氛卻現微妙變化，市場擔心樓市將見頂、甚或長達12年的大牛市結束的聲音日響，悲觀的更認為樓價未來三年要大跌30%或以上。
過去12年，本港不乏港樓牛市完結的警號，如2008、09年金融海嘯，或2012、13年港府出辣招遏樓期間，樓市憂慮都大增，樓價亦曾調整，但結果牛市告終論只是狼來了，樓價隨後又上衝。這次是否又僅狼來了？
三大基本因素 皆見轉變苗頭
惟這次風險較過去為大，因過去多年支撑樓市反覆上升的基本因素都有逆轉苗頭。
其一，是同樣狼來了多次的美國加息，很可能在今年底前終來。當然，美息不會快步密加，只會推動本港按息微升慢升，惟此始終代表超低按息告終，息口轉入上升周期。加息對本港樓市應不會造成即時大衝擊，更重要是以下兩點。
其二，單位供應終實際增加。港府雖於2012、13年開始力增土地供應，但由推出土地至樓宇落成需2至3年，現時新單位供應正開始上升，勢逐步扭轉供不應求局面。
其三，是實體經濟。港股今年自高位大跌逾27%，對樓市始終會造成一定衝擊，但更關鍵是本港實體經濟遇逆風，上周公布的8月香港採購經理指數（PMI）已是連續6個月低於50此擴張與收縮的分水嶺，更創6年新低，其中就業數字更反映企業裁員速度是2003年沙士後最快。
此很可能是受到強港元挫擊本港旅業、內地經濟增長下滑與環球經濟增長遜預期等打擊外貿所致。旅業與零售所遭寒風愈益明顯，如不願減租的商場商舖業主終面對現實減租，旅業與零售業需嚴控勞工開支的影響，恐將逐步在工資與失業率上反映。內地經濟減速若未能穩定下來，對本港經濟與就業的打擊亦將增加。
樓市調整多少 失業率最關鍵
樓市始終要靠市民支撑，若飯碗安全感動搖、失業率上揚，樓市絕難獨善其身，且失業率上升愈急、愈久，樓市調整恐將愈快愈深，而樓價現又已遠高於過去狼來了之時，調整壓力自然更重。
究竟今次狼是否真的來，尚難斷言，但最關鍵、最要觀察的是失業率。
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