i-Money封面故事－湯文亮：買新樓輸錢機會低

　　股市陰晴不定，那邊廂新盤市場卻熾熱非常，長實地產(01113)旗下將軍澳峻瀅II日前開售471伙2房單位，於數小時內全數售罄。過去幾個月憑「細價樓爆煲論」一炮而紅的紀惠集團行政總裁湯文亮，看淡二手樓前景，他認為最近開售的新盤以貼近二手市價開售，甚具吸引力，加上具升值空間，建議有意置業人士可向新盤埋手，更坦言：「新樓是立於不敗之地，買入新樓的人，輸的機會好低。」並揚言物業投資者已早着先機入市新樓盤市場，未來爭奪新盤的買家只會愈來愈多，呼籲有心入市的用家，必定要傾盡全力「入票」。

　　今年2月9日，湯文亮於網上發表名為《細價樓會在三個月內爆煲》的文章，指市場上不少業主向財務公司借取二按、三按甚至四按，大膽推論市場上最少有1.2萬個四按物業，並以細價樓為主，形同火藥庫。上述業主無力還款，並「以債養債」，一旦樓價回落、踏入加息期或政府進一步收緊物業按揭，相關單位成為銀主盤被放售，觸發細價樓爆煲。

明年樓價將平穩

　　言論一出，湯文亮瞬間成為市場灸手可熱樓市專家，該言論卻同時激起不少質疑。其後湯文亮跟與他大唱反調的資深地產分析員林一鳴打賭，表示如果中原城市領先指數(CCL)於6個月(即8月14日)後指數低於2月13日時的136.64點，則代表他勝出。反而言之，如果屆時指數高於上述點數，就是他輸。

　　「細價樓爆煲論」發表至今已過3個月，細價樓暫時未見異樣，不少人批評他看錯市。事實上，他早已重申，細價樓在3個月內爆煲的大前提，是政府推出租務管制等加辣招。他又指，發表「細價樓爆煲論」的目的只不過是希望一些急於上車，但未有足夠實力的人，千萬別向財務公司借錢上車。他接受本刊專訪時表示，本港整體樓市不會出現大調整，「我只是不看好細價樓。香港經濟不會很差，新盤也有承接力，我相信樓價唔會差，今年樓價會平穩；由於新盤供應持續增多，明年二手樓價只會回調5%左右。」

　　自政府多番出收緊樓市措施，大為打擊樓市交投量，但打從去年第三季開始，新盤市場逐漸暢旺。隨着新盤供應漸增，發展商以更貼近市價推盤，並為買家提供更多優惠，吸引購買力全湧到一手市場。據中原物業的數據，今年5月一手私人住宅買賣合約登記錄得1,779宗，創10個新高。的確，近月多個新盤銷情熾熱，長實峻瀅II於上周四(5月28日)開售，不足一周間，已沽出867伙，其中471伙2房單位更於數小時內沽清。另外百利保(00617)及富豪國際(00078)合作元朗唐人新村尚築，主打開放式細單位，單位折實價由239萬元起，至周三(3日)截票日，項目累收逾8,400票，較首輪／發售134伙起額63倍。

二手樓快現轉勢

　　另邊廂， 二手市場交投量持續偏軟，近月成交量徘徊於3,000宗水平。不過，由於大部份二手業主持貨力強，二手樓價未見回調。對於二手市場不時錄得高價成交，湯文亮也感疑惑，「我怎樣也不明白為何人們要買二手樓，特別是以新高價買公屋的人究竟甚麼心態，就算你要入住，大可先租樓。」他對二手住宅前景不看好，認為二手成交量減少，也為樓價跌勢展開序幕。尤其新盤供應持續增加，愈賣愈平，二手樓很快會出現轉勢，部分二手樓業主見勢色不對，就會減價促銷。

　　近年新盤獨領風騷，無他，皆因開價貼近二手。湯文亮指，以往發展商賣樓一般比市價高兩成，其至五成，不難發現約2010年間入伙的樓盤，一手購入單位的業主，於現在沽出單位仍要蝕讓。他相信，近月長實以貼市價賣新樓，絕不會是單一行動，其他發展商會採用相同策略，估計未來新盤將會愈賣愈平，「現時買家已習慣了新樓跟二手樓同價，當新盤開價不是跟二手樓同價，對買家而言不吸引，不會選擇購入。」

　　近年細價樓大旺，不少分析認為全靠用家剛性需求支持，湯文亮卻有另一番看法，認為潛伏一時的物業投資者已復出樓市，並於去年下半年開始入市一手市場。「用家未必敢於去年入市，因為年初時很多專家說樓價會跌，於是他們睇耐些。但物業投資者早於去年已入市，帶動細價樓樓價大升，去年樓價升幅達15%。」他認為，物業投資者已成為新盤買家的重要動力，估計現時新盤買家中，投資者比例高達七成，用家則佔三成。「現在買新樓的物業投資者會將物業『長炒』，約在購入物業24個月後收樓，屆時只餘下約一年的額外印花稅(SSD)適用年期，隨後賣出物業就須需支付SSD。3年後新盤相信已有約15%至20%的升幅，他們沽出物業也有錢賺。」

新盤4原因勝二手

　　他推論，上述新盤入伙時，若當時二手樓價跟現在相若，新樓樓價一定會高於二手；即使屆時二手樓價已跌20%，新樓樓價也不會跌，除非二手樓價跌多於20%，新樓才有下跌空間。「由以上推論，新樓其實是立於不敗之地，買入新樓的人，輸的機會好低。」換句話說，新盤將有愈來愈多人爭奪，他表示，現在凡有新盤推出市場，發展商動輒可收到近1萬張認購登記，「如峻瀅II收到1萬多張票，據我的預測，如果1個購買力有20張票，如一個盤收票過1萬，即是有約500個購買力，如果出售的單位於500個之內，一定可以清袋。」

新盤購買力源源不絕，湯文亮不排除受股市上升帶動，事實上，他認為新盤有數個較二手樓優勝之處：

一、新樓只需要支付15%至20%首期，可選擇在收樓後才開始供款，「好多人都比到這筆錢，購入二手樓的話，則隨即要向銀行申請按揭，你買入600萬元的物業，除首期外，也要支付雜費，可能要支付300萬元，反觀購入同等樓價的新盤單位，你只需付兩成、即120萬元，兩年後再申請按揭，期間多儲兩年錢，不用於短期內比晒。

二、買新盤毋須支付佣金，「代理更有可能會向你支付佣金回贈，可能高達樓價3%；反觀購入二手樓，你要向經紀支付佣金。」

三、 發展商開盤明碼價，他表示，所有發展商開盤前一定要列出價單，二手業主卻不同，可以隨時反價，有些到簽約的一刻才說要反價，「明明400萬元的樓，要430萬元才買到，一定會大為影響心情。

四、再者，新盤也慳了一筆裝修費，他稱，現在新盤售價跟二手差不多，即使有溢價都是在10%之內，該筆金額大可作裝修費，除笨有精，而購入二手樓就要用一筆為數不菲的裝修費。

供應量勝政府公布

　　湯文亮預測，今、明兩年的供應量可能比政府公布的還要多。他解釋，以往新盤的交樓日期，經常比發展商公布的遲，但現在新盤需列明預計關鍵日期，這情況迫使發展商趕緊賣樓。及至兩年後，屆時的住宅供應多是來自這幾年招的土地，「上述地皮多由中小型地產商購入，她們更加沒有可能囤地，一可取得售樓紙，就一定會推出單位，這樣錢才可以回籠，再購入其他土地發展。」