有老友見我過去幾年，預測樓市都幾準確，問我是否有一個能知未來的水晶球，我答﹕水晶球是沒有，但是我有一個寒暑表。
每一年年初，我與銀行家的宴會大約有20次，我們與大約十間銀行往來，宴客的嘉賓當然是那些在銀行工作，處理我們戶口的職員。每一間銀行均會作出兩次宴會，第一次與銀行高層宴會，向他們簡報我們動向、投資策略，回答他們的問題，是探討式接觸，而銀行高層對於他們如何處理是相當保密，絕對不可能從宴會中了解銀行是否會支持我們，他們一定說會，我不會認真看待，因為我知道這些是客套說話而已。，
另外一次是與工作層宴會，是在銀行負責我們戶口的職員與我們有關的職員宴會，雙方都沒有高層在座，職員們可以暢所欲言，不過，我們的職員是有一個任務，就是直接問對方當年的Quota如何？需不需要生意？在年初、年中，抑或年尾？在過去十幾年，除了2008至2009年，其餘大部份時間，答案都是差不多，生意一定要多多益善，在年內任何時間亦可以，不過年頭好過年尾，只要給他們半個月時間安排，在這個答案下，實在可以放心購買物業。
在政府推出各項特別印花稅，金管局又出招收緊按揭之後，銀行這個寒暑表失去功能，他們當然是希望多做生意，問題是有意買樓的人一定要符合金管局要求，如果不合格，銀行是不會承做按揭。即是點樣。即是在一個恆溫的冷氣房，早已設定既定溫度，寒暑表根本起不到作用。話雖如此，每年的宴會一定要維持下去，因為雙方的關係是經過長時間才能建立起來，即是金管局規範所有按揭條款，銀行仍然有權選擇客戶，投資物業，沒有銀行支持，投資物業始終是事倍功半，況且，樓市轉弱，樓價下跌，政府除了取消一些辣招外，金管局亦會放寬按揭成數。銀行這個寒暑表是會比一般市預早知道金管局動向，所以，銀行這個寒暑表怎樣能夠放棄。宴會繼續進行。
