只講數據，不講形勢，很難做出準確分析

其实大势系中美之间的暗斗。人民币贬值。香港实体经济受到冲击。香港的支柱行业，旅游业，物流业，正受到冲击。

如果人民币持续贬值，之前QE时，热钱流入香港的资金很快就会流出。这时将出现巴菲特讲的，当水退的时候，先知道谁在裸泳。

楼价的价值最终由实体经济支撑，热钱和泡沫只能维持一段短时间。

97年楼价之所以大幅下跌，就是因为当时亚洲货币突然大幅下跌，加上当时大陆人不能来香港旅游。当时香港的实体经济只有旅游业，物流业，饮食业，香港的工业已经完全被边缘化，一旦亚洲货币贬值，旅游业，物流业，饮食业，受到重创，结果是资金外流，楼价又点会升。

直到自由行之后，香港的旅游业和物流业，饮食业，重生，加上美金开始贬值，到了08年的QE，出现了所谓的水涨，楼价当然大升。这就是大势。

香港人自认自己是金融国际中心，但是却分不清，香港人BB食奶粉，和大陆BB食香港人奶粉的分别。 香港BB食奶粉，是消耗香港人的外汇储备。大陆BB食香港人的奶粉，是给香港外汇储备。

当水退的时候，大家就会知道，大陆BB食香港人进口的奶粉，对香港人的重要性。

公道地講, 兩三年前, 博士獨排眾議, 話樓價只會升, 又用呃雨黎落等比喻, 在此論壇中叫好叫座. 今日博士同樣獨樹一幟,  觀點獨特, 點解就要絛到比人冷嘲熱諷呢?

唔通就係因為損害閣下利益...

真係沒有永遠的敵人, 只有永遠的利益.

世態炎涼, 人間正道是滄桑...

"數據只不過是輔助性質，有所謂盡信書不如無書。"

數據王只不過是輔助性質，有所謂盡信數據王不如無數據王。

我同意！

Let me put it this way, I think Dr. Tong's idea is to cool down/calm down the small units market abit, otherwise a serial of chain reaction will come up that eventually may hurt the medium or big size units.

Figures are meant for analysts, one way to look at the market but having a nose for the market is also equally important.  And this technique may not have anything to do with looking at fundamentals, just basic instinct.

Sorry, I normally do not comment on others' English, but yours is really suck.

Suggest you use Chinese next time.

1. a serial of chain reaction - serial is used only before noun (please check dictionary), I think you want to say a series of chain reaction

2. a serial of chain reaction will come up that eventually may hurt the medium or big size units - if I am not Chinese, I will not understand what you said. Guess you want to say: will come up eventually and that may hurt the medium or big size units

3. Figures are meant for analysts - what is the meaning of "meant" here??? Think you want to say Figures are "means" for analysts

4. one way to look at the market - Sorry, this time, I really cannot catch what you want to express.

5. And this technique may not have anything to do with looking at fundamentals - Think you are saying: And this technique have nothing to do with fundamentals analysis

分享一下祥益老闆, 分析到位, 睇完之後即刻覺醒!!!

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樓市辣招與「磚本位」年代                  

進入2015年，樓市的準買家可算是暈頭轉向！首先1月初主流意見全面看好！甚至出現盲搶樓，跟著「先升後跌論」出現(包括筆者也有發表)，之後就是「爆煲論」！然後就是傳媒將評論家的言論炒作為罵戰！中間還要夾雜著「死硬看好派」、「死硬看淡派」和一些「大升完必大跌」的理論！跟著重量級人馬出場，李嘉城表態細單位其實量力而為自住買得過！隨即政府在2月27日再出辣招，出招後大家都以為一手樓可以坐享其成，但是政府在3月2日又再出多半招，限制二按必須與一按看齊入息比率和壓力測試！中間過程如坐過山車，一直以傳媒為生活依歸影響喜怒哀樂的香港人，心情如坐山車！混濁訊息令準買家苦不堪言啊！

筆者十分同情香港政府，因為樓價不斷向上，壓抑樓市政策可說是不能不做！但做又有副作用，其實，政治雖然可以規劃市場，但一直都左右不到市場的趨勢，只能拖延放緩！所謂樓市辣招其實只是buy time！尤其是政治不能夠規劃到的宏觀市場就更加不能戰勝！樓價向上最主要因素是因為貨幣動盪，貨幣戰爭是國與國之間的力量博奕！可以說沒有一個國家可以改變或規劃到的大市場！香港人似乎長期對樓市辣招過於天真！期望太大！高官亦太過自信給了過高期望小市民了！筆者要提醒的就是不要困在眼前的感覺上，正確來說，貨幣對世界包括香港的蹂躪其實還未過去！而且未來只會更加風高浪急。

說回樓價，樓價從何而來？樓價其實是經過買賣雙方博奕而來，在這個角度去看，你認為現在市場普遍業主力量較強？還是普遍買家力量較強？大家知道是業主！老生常談，愈來愈多業主供滿樓！而樓市辣招正是一個宏觀調控去迫令業主低投資活動低按揭，這是一個政治化的業主強化！因此業主是不會弱勢！且愈來愈強！樓市不單只無得跌！而且我們要面對另一個階段就是放盤量乾旱！現在業主力量已去到另一個階段，就是「有資產者想樓價跌」，有資產為何想樓價跌？因為有資產者看好樓市，而且無打算短期放盤，甚至想買多間，當業主們都想樓價跌再買多間的時候，準買家不單只要面對強業主！還將要面對強業主隨時變身為比自己更強的買家！這個悲劇會繼續發展下去！

現在的環球貨幣及金融市場的發展是美元「墮落」！在新的金融霸主未醞釀完成之前，實際市場是運行著「磚本位」，即是只有房地產市場才能夠套戥和反映量化貨幣之後的資產價值！不要再詛咒樓價向上！因為如果沒有房地產「磚本位」，我們香港將會連這些資產也沒有，更大部分的金錢會被美國剝削了去！不久的2017年香港就進入大基建年代，香港十大基建陸續完成投入服務之後，香港的值會增加！樓價會更高！既然市場走向「磚本位」！買樓自用縱使不是挪亞的方舟，起碼不應該是罪惡，政府職責應該盡快幫年輕人手置業！而唱淡、求淡者，可能好心做壞事，始終，很遺憾地，投資者在市場得益的背後，其實都是因為有另一班人放棄機會而來！

樓市辣招出籠之後，我們會看到租成交倍增，租價本來是由幾個月因為供應量聚積增加而開始下跌，經此一役，租金必上升！還有更惡劣的情況就是多了業主封盤！時間仍短，我們不知道未來會否出現二手放盤量減少！只要放盤量比萎縮的購買力更加少的話，樓價一樣會繼續升！想樓價跌！難上難！(除了大升之後的大漲小回的「假跌」外)，現在其實仍看不到樓價大跌的條件！現在政府做的是無可奈何的！要救樓市只有一個方法，就是增加細單位放盤，鼓勵細單位業主放盤，只有活化換樓！多一個業主換樓就多一個細單位放盤！很多人認為現在樓價向上是因為需求殷切，其實以現在樓價，買得起樓的成交其實不多，每月只有800-1000宗的細單位成交！只要放盤量多兩成，樓價就有下調和放緩的機會！我不知道這個方法可不可行，但這個是唯一的機會！

要樓價下跌難道沒有其他條件嗎！？有！經濟大衰退！香港大動盪！大幅加息？唔好再傻啦！

現在的世界「買或不買樓也是高風險」，偏偏每人風險處境不同，不要人云亦云，看官自己決定自己命運吧！

【太陽報專訊】銀行為預防樓市一旦急速逆轉，物業「按上按」形成巨大風險，銀行界人士透露，傳媒揭發多重按上按的個案後，相關銀行將陸續針對個案採取「拆彈」行動，要求借款人償還一按以外貸款，或提高按息水平。富邦香港指，一四年底全面清查按揭組合，發現未獲銀行同意的按上按宗數少於2%，已與客戶商討處理方式。

「合法」二按涉逾百億
截至今年一月底，涉及私營機構提供二按的累積未償還按揭貸款有3,798宗，涉額高達103.54億元，惟相關數字為獲得承按銀行同意的二按貸款，客戶在取得一按後向財務公司加按，未必會向銀行申報。

有零售銀行業務主管稱，借款人未經一按銀行同意加按物業，或違反《物業轉易及財產條例》，銀行一般會定期抽查按揭個案有無相關情況。

不過，既然有傳媒揭發市場上的三按、四按甚至逾十按物業，承做一按的銀行肯定需要採取行動，將陸續與借款人商討，要求借款人償還一按以外的所有按上按貸款，或提高一按的按息，若客戶堅持不接受方案，銀行最終或追收貸款。

富邦香港高級副總裁兼消費金融部主管谷祖明坦言，該行一四年底已完成全面就按揭組合進行查冊，發現未經該行同意的按上按個案，惟宗數比例少於2%，涉及貸款額亦與私人貸款相若，絕不足以支付物業首期，富邦香港已發信予客戶，料首季內完成所有程序。

銀行界人士指，針對「見光」個案的方法，與平日抽查按揭組合時發現同類個案的處理形式相同，屬於風險管理措施，由於涉及的實際宗數很少，不大可能會影響樓價走勢。

理大建築及房地產學系教授許智文表示，「按上按」對業主及銀行的風險很大，一旦樓價下跌時更容易變成負資產，儘管金管局要求銀行全面清查按揭組合有可行性，但涉及大量工作，而且僅屬特定時間的數據，清查後借款人仍可能在銀行不知情下再敍造按上按。

倡設信貸庫覆蓋財仔
他認為最有效的方式是將按揭信貸資料庫類似的系統伸延至非銀行體系，例如土地註冊處強制業主申報加按情況，銀行可獲得更清晰的按揭資訊。

金管局一直關注財務公司的二按可能削弱收緊按揭的效果，消息指，金管局周一再出「半招」收緊二按後，曾致電個別銀行叮囑要嚴格遵守當局指引。

另外，有大型銀行主管指出，現時經濟向好，市場借貸需求增加，問題在於借款人透過將物業抵押予財務公司借貸，一旦經濟逆轉時，將再無資產融資空間，銀行屆時亦難以進一步提供重組或貸款。

唔通就係因為損害閣下利益...

真係沒有永遠的敵人, 只有永遠的利益.

世態炎涼, 人間正道是滄桑...”

你錯喇，而且極錯，你今次冇睇清大勢，湯生冇絲毫失勢，湯生正是曹操。

點解少咗鐵桿大好友發言？係因爲佢地唔想同湯生有太多觀點衝突，過一排成班就好似夏侯惇、許褚、徐晃咁出番嚟。至于抨擊者，明顯係新嚟嘅，多數係利益觝觸者，過一排，蝦兵蟹將自會消失。