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1. 引刀一快 2015-03-01 09:07:19 |
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" 若非陳德霖幫拖，細價樓就不會下跌，我和林一鳴的約會就必輸，今次就算我勝，亦勝之不武。"
嬴就嬴，輸就輸，不存在是否勝之不武，退一萬步就算係串通，都要有大量現實條件配合先可能達成。 |
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2. Oscar Lam 2015-03-01 09:08:25 |
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細價樓開始冰封及減價
綜合報道)(星島日報報道)金管局閃電出招收緊細價樓按揭，旋即於昨日生效，二手交投隨即轉冷，其中以上車盤集中地的新界區受挫最大，綜合地產代理消息指，現時業主叫價態度普遍回軟，更有兩成放盤調低叫價，幅度介乎百分之二至五，並料本周末成交會進一步下挫。 政府出招壓抑細價樓，上車集中地的屯門區旋即「首當其衝」受到波及，祥益高級營業經理邱家邦表示，新例實施後首日，多個屋苑放盤隨即調低叫價，據該行估算，有近兩成放盤單位減價放售，幅度介乎百分之三至五，其中景峰花園一個四百六十三呎單位，叫價由出招前的三百七十萬元，調低至三百六十萬元，減幅逾百分之二。 他續指，由於屯門區為上車熱門地區，該過去的買家中，有近一半均承造九成按揭，惟政府出招後，不少準買家觀望態度濃厚，預料短期區內二手交投會轉為淡靜。 由於買賣雙方轉趨審慎，因此亦有睇樓客在辣招公布後「甩底」個案，取消預約睇樓安排。美聯助理聯席董事吳偉光表示，有區內上車客原本計畫轉租為買，已預約於周末參觀大興花園內造價約三百萬元兩房單位，惟政府公布收緊按揭成數後，認為首期超出預算，故取消睇樓，直言「唯有繼續儲錢」。他續指，現時區內業主叫價態度亦軟化，普遍願意提供約百分之二議價空間。 美聯首席高級營業經理樊志聰表示，由於盤源稀缺，青衣區交投已淡靜一段時間，而自金管局加辣，交投氣氛更為觀望，昨日睇樓量更較正常情況跌約四成；現時區內買家主要是關心能否承造九成按揭，而昨日全區亦未錄有成交，預料未來交投仍會持續偏少。 北角區二手同樣淡靜，世紀21日昇執行董事黃文龍表示，區內七百萬元以下單位，睇樓量大跌約兩成，其中健威花園C座高層單位，原打算以六百二十萬元出售，但受到辣招影響交易告吹，而該盤現時仍未有人問津，並預計本周末成交會大幅減少。 中原區域營業經理林穗華表示，紅磡黃埔新邨現時觀望氣氛濃厚，由於政府加辣後，對準買家構成心理影響，加上區內日前有新盤推售，相對地能夠提供較多優惠及按揭成數，故吸引大部分準買家的關注，分薄二手客源。 |
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3. Pp leung 2015-03-01 09:36:57 |
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博士可能低估了市場的力量，因為所謂細價樓其實是大眾上車的祈望可以承擔樓盤，其實過去五年鄰近亞洲國家樓盤均升1至三倍，原因是QE,作為香港人除了比較基層人工一直维恃在萬元的人近年才開始加人工加多左，記得97時做7仔麥記，時薪才十五元，SAR時私人診所聘請醫生是㡳薪三萬，現在7仔麥記時薪成40元，洗碗已過百元亦不易請，醫生已經過十萬元了，比較一下波羅波，97價才1.5元一個，現在餅店好多都不見有賣，有的都賣五元了，整靚D似博士喜歡的甜甜圈賣佢十幾元，樓價升只因物價升，成本升，現在的新樓的確比97時貴20-30%，但是質素及設施都好得多，像陳總下下話比97貴，當你買野下下用成二十年前的97價來講就會比人笑，你試下去街市買菜叫佢比個97價才2元一斤菜蕊睇下重有冇人肯賣比你？所以買樓保值根本上是大家的共同願望。很多人睇成哥評價不好，其實成哥每次都講了很實在的事實，好多年輕人供樓頭幾年難免節衣縮食辛苦D供樓，之後環境慢慢改善就會越來越好。總好過食煙去Wet,每年幾次旅行然後日日話樓價貴上唔到車迫政府出招。陳總，這5-6年來次次叫人風險高樓價貴不要買樓，睇番這幾年買了樓的都是安居樂業，結婚生仔生活越來越好。所以市場是自然調節的。 |
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4. 網民熱話：10元15條韭黃 網民呻街市賣貴菜 2015-03-01 09:56:32 |
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香港十八區都有街市，每個物價都不同，不少人會貪平而格價。近日一名男網民就在facebook發貼，指他在大埔寶湖道街市花了10元購買韭黃，竟然只能買到15條。該名網民分享買「貴菜」的經歷，引來不少網民熱議。
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5. Oscar Lam 2015-03-01 10:06:33 |
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這次金管局出招是一件好事，能有效地冷卻細價樓的升市，避免了樓市爆煲的風險，也避免了政府推出更加嚴厲的打擊樓市措施如租管。因之前許多買細價樓上車客都是盡借7成或9成，如今這些實力不足的上車客只好暫時放棄買樓。
估計細價樓成交量冰封的情況將維持三至五個月，由於業主叫價不如以前般強硬，樓價最多會有5-10%的調整。但由於影響樓市的基本因素沒變，樓價大跌的機會不大，五個月後美國可能開始加息，香港樓市在輕微調整之後將變得更加健康，這對大家來說是一件好事。 |
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6. 引刀一快 2015-03-01 10:40:35 |
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To 3樓
97年D嘢冇你講咁平，往後幾年咩都跌價，旺角彌敦道，魚蛋粉10蚊碗。 |
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7. 引刀一快 2015-03-01 10:43:16 |
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Oscar Lam兄
如果你唔將大陸經濟下行作爲影響樓市嘅基本因素之一嘅話，咁我覺得會唔會有所偏頗呢？ |
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8. 蜕变中嘅懒人 2015-03-01 10:52:36 |
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懒人段嚿估今年：
1. 美國唔會加息令美元更強自找屎。 2. 細價樓會平穩過渡，因渴望上樓基層始終係大比數多於願賣樓嘅自住或收租佬。 3. 中、大價樓比細價樓更弱勢，因買同換樓比前更難。 4. 各國減息、貶值、QE救通缩之聲不绝對人心始终有正面影響。 5. 樓市全年將於10%內橫行，辣招難過立法局、租管三敗俱傷更無必要。 6. 盈餘太多焗派糖會安撫悲觀情緒。 7. 基層開始醒覺政府辣招原來係揾笨，出招顧慮比前多。 8. 政府渴望在較祥和氣氛集中處理政改，自由行鳩嗚麻煩友，唔想多度火頭。 9. 睇樓要睇location、location、location；估市耍估買家心、賣家心、政府心。 |
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9. 引刀一快 2015-03-01 11:14:18 |
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我諗到個解决細價樓問題嘅方法，不如1000萬以上嘅樓可以按八成，咁嚟增加供應仲快喇，哈哈哈哈哈 |
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10. Oscar Lam 2015-03-01 11:17:40 |
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刀兄，
在下非常同意中國經濟對香港影響很大。但問題是中國經濟如何下行？下行多少？中國政府如何應對，如降準、降息等？這些都不清楚，更不要說其對香港經濟的影響了。就算有影響，來香港自由行的人和消費少了，香港政府是否可以和中央政府商量，開放更多的內陸城市來香港自由行呢？
不是在下不考慮中國因素的影響，而是未知的東西太多，無法評估。目前比較清楚的是，中國將力保經濟每年增長7%。與其這樣，不如等事情真的發生後再評估其影響更實際。 |
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11. 大寶二寶 2015-03-01 12:31:28 |
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吾計經濟，吾計黑天鵝，出招後樓價升跌主要都仲係睇供求。
短期供應都係從二手大市埸開始睇: 供應層面: 1. 用家- 自住樓唔會賣，又唔換樓住。 2. 收租佬- 賣咗要買番時要比多一成出來，加埋DSD, 佣金，厘印，雜費，冇跌三成都唔着數。所以繼續放租。 3. 短期等錢使包括買咗樓花就入伙嘅換樓客。 4. 有部份換樓客可能出租自己舊单位。
需求方便: 5. 租緊樓繼續租，冇影响。 6. 之前買唔到嘅一樣買唔到，冇影响。 7. 之前買到依家多一成買唔到嘅可能租樓住先。 8. 夠實力買家冇影响繼續入市。 9. 夠實力不過租樓住觀望吓先。
當3 出哂貨後市場就一樣缺盤。樓價乾升。同之前出嘅辣招效果一樣。不過政府大方向唔係想樓價下跌，只係想有能力有實力先好上車。如果樓價微跌就更加係bonus.
租金就要比較4 同 7 + 9 边樣多。我估計出租自己舊物业嘅只會係少數。所以租金一樣會升。
市場依家係充斥着剛性需求，呢D剛性需求只會累積而唔會消失。等多三幾個月樓價唔跌又會再爆發過。
共勉之，哈哈！ |
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13. middle middle class 2015-03-01 13:03:22 |
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What is the collateral damage caused by the tightening on mortgage and the new rental possibilities of Home Ownership Scheme? I do believe John Tsang and 陳總 have tried to work out a good policies to handle the existing risk. |
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14. 正苦工 2015-03-01 13:10:44 |
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唔通真係焗租金升之後攞正牌出租管？ |
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15. 可以 2015-03-01 13:15:46 |
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禁止生仔，禁止結婚，禁止移民來香港，長遠樓價一定跌 |
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16. 引刀一快 2015-03-01 15:01:07 |
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To 10樓 Oscar Lam兄
我唔否認中國經濟下行係難以量化，而且難度超乎技術層面，但係可以以某種角度或態度去認知及對待呢個事實嘅存在。我係以最簡單嘅邏輯去評估自由行退潮嘅影響，就係佢嚟嘅時候帶俾香港幾多，到底十年自由行有冇將香港養成有毛有翼，還是養成飯來張口嘅雛鳥？佢走嘅時候會唔會亦帶走多少。 外資撤出大陸，係咪為港人騰出發展空間？還是一波蕭條嘅來臨？我一直在觀望。 記得05年南亞海嘯，唔少人拍到海水浸到腳邊嘅一幕，係因爲佢地覺得唔知浪高幾多為海嘯。
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17. 引刀一快 2015-03-01 15:47:51 |
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還有一點，Oscar Lam兄你有冇諗過大陸各地，富裕嘅早就已經開放咗自由行，引刀近日因事每天即日來回，加上在香港嘅觀察，對自由行組成有 粗略瞭解。 |
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18. 元朗仔 2015-03-01 16:52:35 |
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現時入市，值搏空間不大，美國一加息，供款將大增，而且樓價已較我買入時升了近七倍，而未來兩年房屋供應愈來愈大，現時買入好大機會變負資產，都係租樓最穩陣，租樓日日賺
利申：現持4層yoho(03，04年一手買入) |
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19. 不賭錢 2015-03-01 17:08:16 |
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如果層樓係14年買入是500萬,如果樓價3年內跌10%,市值得返450萬, 沽出12個月以上但在36個月內買入的樓要比10%額外印花稅(450萬X10%=45萬), 買入時的從價印花稅(按500萬X6%=30萬), 計埋買入佣金(5萬)及沽出佣金(4.5萬),買入及沽出律師費(合計1萬), 以上開支合計是85.5萬, 結果到手得返414.5萬,証明如果36個月內跌10%,沽出後到手實際冇左85.5萬 按以上計法,得出 36個月內如果樓市跌2成,實際到手是跌約1.7成(按500萬計)樓價 36個月內如果樓市跌2成,實際到手是跌約3.6成(按500萬計)樓價 36個月內如果樓市跌3成,實際到手是跌約4.5成(按500萬計)樓價 博士所講高峰時買入細價樓的業主就會損失慘重，損失遠超樓市預計的25%跌幅是正確。 |
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20. 不賭錢 2015-03-01 17:09:20 |
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如果層樓係14年買入是500萬,如果樓價3年內跌10%,市值得返450萬, 沽出12個月以上但在36個月內買入的樓要比10%額外印花稅(450萬X10%=45萬), 買入時的從價印花稅(按500萬X6%=30萬), 計埋買入佣金(5萬)及沽出佣金(4.5萬),買入及沽出律師費(合計1萬), 以上開支合計是85.5萬, 結果到手得返414.5萬,証明如果36個月內跌10%,沽出後到手實際冇左85.5萬 按以上計法,得出 36個月內如果樓市 跌1成,實際到手是跌約 1.7成(按500萬計)樓價 36個月內如果樓市跌 2成,實際到手是跌約 3.6成(按500萬計)樓價 36個月內如果樓市跌 3成,實際到手是跌約 4.5成(按500萬計)樓價 博士所講高峰時買入細價樓的業主就會損失慘重，損失遠超樓市預計的25%跌幅是正確。 |
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21. alan288 2015-03-01 18:34:05 |
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I also think 細價樓爆煲論有機會發生 |
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22. TO 20樓 2015-03-01 21:00:24 |
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但如果3不年都不賣，收埋 租应该不太傷姐 |
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23. TO 20樓 2015-03-01 21:00:25 |
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但如果3不年都不賣，收埋 租应该不太傷姐 |
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24. Oscar Lam 2015-03-01 22:21:51 |
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回16樓刀兄，
小弟非常理解兄台對於國內經濟下行的擔憂，這對香港的經濟和樓市確實會有影響。特別是樓價現在位處高位。這也是我為何經常叫大家小心謹慎，多留現金的原因，也是為了預防某些黑天鵝事件的發生。 |
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25. 我愛鬼城！ 2015-03-01 23:18:01 |
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大陸經濟唔掂，就會投資多D，如多建鬼城（橫琴係下一個，可能吸到幾百億），咁就會令市場利息抽高（政府減息只係亦到國企，其他人反而會因為國企得到更多資金而要出更高息先借到！），最後可能令香港銀行借比大陸公司既錢更多壞帳，攞命陳唔比香港銀行借錢比其實係CY意思，因為希望香港錢行借多D錢比大陸，到人仔一插佢地還唔到錢銀行就要call 其他loan, 即係香港既按揭。 而家人仔虛高，內地人人都末路狂歡式出去掃貨，中國個個月走千幾億，除了一日插三成等佢一次過跌定（呢個都唔算係黑天鵝了！），否則三年內可以走光，到時香港一L定大通縮，一定大獲過沙屎。 悉盡貧根本冇腦冇國際視野，李克勤可能好D，但又比人閹割左，如果領首人真係有料到就唔比佔中發生（CY唔放煙又舉牌話開槍根本唔會有佔中） 另外，如果只係睇眼面一句，可能會以為疾風知勁草係讚，但如果睇全詩，睇典故，就會知到其實係叫CY唔好站錯邊，估唔到而家D 60後對中文既程度連80後都不如。 |
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26. 引刀一快 2015-03-02 00:31:10 |
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To 25樓
我諗，依傢報建應該比較難，唔會亂批，所謂鬼城，早就一大堆。
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27. ming 2015-03-02 00:53:25 |
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香港政府可以唸下買啲比較靠近鬼城，配好往來香港交通工具
俾香港人申請入住或可釋放一些住屋需求 |
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28. 引刀一快 2015-03-02 01:01:06 |
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To 27樓
南沙囉，南沙如果路綫配合好，有望個半鐘一程，樓價幾百蚊一呎。另一個就係東莞，高鐵連通地鐵，廣州南站45分鐘到港，周邊亦係空地沙漠，樓價約2000一呎。 |
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29. 流浪漢 2015-03-02 01:21:54 |
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常平都係五六千蚊一平乍嘛…… |
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30. ming 2015-03-02 09:40:54 |
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呢啲比較靠近嘅鬼城係現成屋苑,配合好穿梭巴士路綫,算係冇辦法中既辦法． |
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31. Alan Pepper 2015-03-02 09:57:56 |
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Morning Prof.
I don't think you need to give response to your critics. Don't take it to seriously la.
Forgot to wish everyone happiness and health in the Year of the Goat! |
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32. Alan Pepper 2015-03-02 10:03:15 |
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To 27
That is a good idea in theory, of course executing is difficult, both politically and economically. People will complain that the gov spend some billion on railway again, etc, etc...
After another 20 years when the standard gap in mainland and HK narrow (security, medical, education, and general quality of foods and services) I think we will see this issue resolved. But then there will be other problems too... |
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33. 引刀一快 2015-03-02 15:06:36 |
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To 30樓 ming
南沙就係最現成嘅鬼城，幾百蚊一呎，又有自貿區。 |
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