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1. Peter Paker 2014-09-03 09:50:51 |
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2. Peter Paker 2014-09-03 09:53:43 |
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從圖9的數據得知，今天香港人的財富、淨儲蓄水平非常高，銀行體系内「淨儲蓄」已達香港2013年GDP的1.3倍，這可以解讀為香港人「好有錢」及「底子厚」。與1997年「淨負債」HK$14,560億，當年超借金額約1997年全年GDP的1.1倍，今天的實力與1997年當年比較，簡直是天淵之別。這個「淨儲蓄」約全年GDP 1至1.8倍的狀態，其實早在2004年起經已開始存在，且淨儲蓄金額其後更不斷拉濶，這個「淨儲蓄」情況並非自美國量化寬鬆後才出現。 第二，根據圖9，1997年香港名義本地生產總值為HK$13,730億。直至2013年，香港名義本地生產總值已上升至HK$21,230億。經濟規模上升，就算借貸上升速度加快，是否一定代表不健康。不要忘記，今天認可機構內的存款仍遠高於其貸款。 圖9 
Column A & B - 節錄自金管局貨幣統計數字http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/press-release-category/monetary-statistics.shtml Column D - 以當時市價計算的香港本地生產總值，節錄自香港統計署http://www.censtatd.gov.hk/hkstat/sub/sp250_tc.jsp?tableID=030&ID=0&productType=8 |
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3. 打工仔 Andy 2014-09-03 09:56:09 |
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4. 山高雲低 2014-09-03 10:47:03 |
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PP兄的數據，任何一個物業投資者都不可不知。這些數據，若運用得宜，可以 幫你賺好多錢。 |
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5. 打工仔 Andy 2014-09-03 11:04:02 |
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| 歷史總是在重複着。在金融市場， 「大部分人是錯的」這個情况不斷在發生。正當人人都認為美國開始收水後美國會進入加息周期，事實卻是剛剛相反。10 年期美國國債息率於1 月2 日高見3.05 厘後，不單止沒有繼續上升，反而是呈現一直向下的走勢，最低曾於8 月15 日低見2.3 厘，近日略有反彈至2.39 厘。 歐央行潛在量寬拖低全球利率 讀者還記得2012 年歐豬5 國之一的西班牙嗎？歐債危機高峰期時西班牙給投資市場的是「NoTomorrow」的感覺，10 年期國債息率於2012 年7月25 日曾高見7.75 厘；但隨後因為歐央行行長德拉吉的名句「The ECB is ready to do whatever ittakes to preserve the Euro」，以及後來「曬冷」出台Outright Monetary Transactions（雖然實際上一次都未用過！）西班牙的國債債息便一直下跌，最低於8 月27 日曾低見2.08 厘，創下自1993 年有統計以來的最低點！雖然最近略有反彈至2.26 厘，但竟然比號稱Risk-free Rate 的美國國債息率更低！ 更瘋狂的是，西班牙昨日竟然能夠成功首次以私售方式發行長達50 年的國債，規模為10 億歐元，票面息率更低至4 厘！德國仲誇張，2 年期國債息率更加是負的！雖然歐央行行長德拉吉嘴巴說不會進行「大規模QE」（但QE 是頗肯定的），但好明顯市場認為歐央行進行大規模QE 已是勢在必行。 所以，筆者相信全球維持低息的時間要比市場預期的要長，這個對香港樓市無疑是利好。原本有不少人等加息令樓價跌，但如果低息的時間真的要比預期的長，部分買家就可能選擇放棄再等而提早入市了。香港樓價已經創了新高，留意不止是細價樓，中大價樓樓價都創了歷史新高了。相信長時間低息這個因素，或能令樓價升勢有所加快。 股飈 | |
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6. 睇得通 2014-09-03 11:29:27 |
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當日環球金融海嘯，香港受影響亦比較輕微，同樣是經一事，長一智，香港曾經在1997年之後，物業資產價值下跌7成，倖存的小業主及物業投資者都已經變得很保守，沒有作出過分投資，........ 未來三年,假如香港樓市/香港股市/進入一個高水位整固期,這一個推測是極有機會成立的,原因是因為社會動力,不想高價沽樓等跌者可以成功回購房產??? |
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7. 引刀一快 2014-09-03 11:39:58 |
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呢D人就好似佔中班友仔同泛民，輸咗，咪本pair賴皮乜都有得出賣囉。不過泛民班人好過呢D人好多，起碼做嘢會出真身吖。 呢個組合，好關注人地係咪有錢，因爲佢地憎人富貴厭人貧。 呢個組合，聽見話玩嘢會投資蝕五年，即刻縮沙，咪就係講明佢投資好講彩數囉。 呢個組合，咁鍾意咒人家屋企人，一定係嚴重心理不平衡，至于原因，佢自己先知道。 呢個組合，點解要挑起年底競猜CCL，又一直唔敢出正身？定好咗118為界又反悔想再定113，因爲冇信心兼夾輸唔起，輸唔起就咪同人較量，得把牙！
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8. Alan Pepper 2014-09-03 11:57:14 |
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Hello PP,
But as professor mentioned earlier. What about the "未經認可的" 貸款 from 財務公司?
Is there any data? |
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9. 山高雲低 2014-09-03 13:07:03 |
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如果是首置，因可以在按揭證券有限公司借多2成，共9成。利'息和另外7成一样。這些人一定不會借財務公司的錢。因为利息最低都要10厘。 幫襯財務公司的，除非財困，一般都是急用錢，時间短至3個月或半年。這些人都没有財困的問题。 真正財困2按，3按，n按的case，不會多。而且除非楼價跌得深，否则收楼拍賣世能收回成本。
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10. Peter Paker 2014-09-03 13:38:17 |
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To Alan Pepper,
我只知 "借予財務及金融有關公司 (不包括銀行同業借款)" 佔整體認可機構貸款之比例，如下：
| Dec-98 | Dec-99 | Dec-00 | Dec-01 | Dec-02 | Dec-03 | Dec-04 | Dec-05 | Dec-06 | Dec-07 | Dec-08 | Dec-09 | Dec-10 | Dec-11 | Dec-12 | Dec-13 | | 與財務及金融有關公司 (不包括銀行同業借款) | 7.3% | 6.8% | 6.9% | 6.6% | 6.0% | 7.2% | 7.8% | 7.7% | 7.5% | 8.5% | 8.6% | 5.9% | 5.8% | 5.4% | 5.0% | 5.1% | |
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11. Peter Paker 2014-09-03 13:46:20 |
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| (HK$ million) | Dec-98 | Dec-99 | Dec-00 | Dec-01 | Dec-02 | Dec-03 | Dec-04 | Dec-05 | Dec-06 | Dec-07 | Dec-08 | Dec-09 | Dec-10 | Dec-11 | Dec-12 | Jun-13 | Dec-13 | Jun-14 | | 與財務及金融有關公司 (不包括銀行同業借款) | 241,493 | 190,515 | 169,832 | 143,689 | 125,466 | 146,564 | 167,841 | 179,064 | 185,437 | 251,304 | 283,452 | 193,787 | 245,500 | 273,030 | 276,785 | 291,306 | 326,798 | 378,272 | |
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12. Peter Paker 2014-09-03 13:49:51 |
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| | | | | | | | | | | | | | | | | | Dec-98 | Dec-99 | Dec-00 | Dec-01 | Dec-02 | Dec-03 | Dec-04 | Dec-05 | Dec-06 | Dec-07 | Dec-08 | Dec-09 | Dec-10 | Dec-11 | Dec-12 | Dec-13 | | 貿易融資 | 4.5% | 4.1% | 4.2% | 4.1% | 4.4% | 4.9% | 6.0% | 6.1% | 6.2% | 6.2% | 5.7% | 5.3% | 6.5% | 6.8% | 6.9% | 8.5% | | 製造業 | 2.8% | 2.8% | 3.0% | 3.3% | 3.4% | 4.1% | 4.6% | 5.2% | 4.2% | 4.1% | 4.5% | 4.1% | 4.0% | 3.8% | 3.2% | 3.4% | | 運輸及運輸設備 | 3.1% | 3.7% | 4.3% | 4.7% | 5.0% | 5.2% | 5.6% | 5.3% | 5.0% | 4.9% | 4.7% | 4.6% | 4.0% | 3.8% | 3.9% | 3.8% | | 建造業及物業發展與投資 | 12.6% | 13.6% | 16.2% | 17.8% | 18.2% | 17.7% | 17.9% | 19.5% | 19.9% | 19.5% | 20.9% | 20.8% | 20.0% | 18.0% | 16.7% | 15.4% | | 批發及零售業 | 5.4% | 5.1% | 4.9% | 4.6% | 4.8% | 4.6% | 4.6% | 4.4% | 4.3% | 3.9% | 4.6% | 4.7% | 5.6% | 6.2% | 6.3% | 6.5% | | 與財務及金融有關公司 (不包括銀行同業借款) | 7.3% | 6.8% | 6.9% | 6.6% | 6.0% | 7.2% | 7.8% | 7.7% | 7.5% | 8.5% | 8.6% | 5.9% | 5.8% | 5.4% | 5.0% | 5.1% | | 證券經紀 | 0.1% | 0.2% | 0.4% | 0.4% | 0.4% | 0.5% | 0.5% | 0.3% | 0.3% | 0.6% | 0.3% | 0.4% | 0.4% | 0.4% | 0.4% | 0.5% | | 個人 - 購買住宅物業 | 17.9% | 21.6% | 25.4% | 29.6% | 30.9% | 30.3% | 28.3% | 26.2% | 24.1% | 21.0% | 19.8% | 21.2% | 18.8% | 16.7% | 16.4% | 14.7% | | 個人 - 其他用途 | 4.3% | 4.9% | 6.0% | 6.9% | 6.9% | 6.7% | 6.9% | 7.3% | 7.4% | 7.5% | 6.9% | 6.7% | 6.1% | 5.8% | 6.0% | 6.0% | | 其他 | 5.7% | 6.0% | 8.6% | 8.2% | 8.2% | 7.6% | 6.9% | 7.6% | 7.3% | 6.8% | 6.5% | 7.7% | 7.2% | 6.3% | 6.7% | 6.3% | | 在香港使用之貸款 | 63.8% | 68.8% | 79.8% | 86.1% | 88.3% | 88.9% | 89.2% | 89.6% | 86.2% | 83.0% | 82.5% | 81.3% | 78.5% | 73.2% | 71.5% | 70.1% | | 在香港境外使用的貸款 | 36.2% | 31.2% | 20.2% | 13.9% | 11.7% | 11.1% | 10.8% | 10.4% | 13.8% | 17.0% | 17.5% | 18.7% | 21.5% | 26.8% | 28.5% | 29.9% | | 認可機構的貸款和墊款總額 | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | |
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13. Peter Paker 2014-09-03 14:06:24 |
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即是說，銀行借予財仔的貸款其實只佔一小部份，但近年，這些銀行借予財仔的貸款之增長算快 |
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14. mltong 2014-09-03 19:30:16 |
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突發消息: 一名男子名"引X一快"昨晚在大陸叫雞被公安拘捕，公安到場時已完事，發現妓女原來是"引X一快"多年前風流留種的親生女兒，經獸醫檢查後，兩人都證實HIV病毒測試呈陽性。 |
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15. Speedbird 2014-09-03 19:38:56 |
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多多謝PP兄貼文，小弟用hedonic pricing model分析樓市，PP兄所談的「淨儲蓄」在我的模式內佔很重要比重，還包括M1, M2 和 M3數據。 |
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16. 引刀一快 2014-09-03 20:46:52 |
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