筆者去年底作出2014年香港樓價破頂的預測，終於發生了，而且還是連環破頂﹗首先是差餉物業估價署，公佈在六月份住宅樓價指數為249.8，較五月的247.2升了百分之一，創該署有紀錄以來新高紀錄；然後上星期五的中原城市領先指數CCL，最新報124點，升穿了2013年3月17日123.66點高位，創下了歷史新高。
相信很多人看見這個數字，特別是還未上車的人，一定會破口大罵，粗話連飛；但你又不可以不承認，這是放在眼前千真萬確的事實，無論你的心情如何低落，在政府總部抗議N次，都不能把這個事實改變。
買不起樓的人，將會更加買不起樓，特別在今次的升浪中，細價樓的升幅，是遠遠拋離大價樓。
筆者深感明白，很多人都不希望樓價上升，所以當我每次作出樓價上升的預測，都會被人在網上罵過狗血淋頭；罵我自己有樓就吹樓價會升，罵我偏幫地產霸權；而「專家」們唱淡香港樓市下跌，最多跌幅可達三至五成，就很容易得到掌聲。
過去淡友看跌樓市的原因很多，最常見的是「樓價是平均收入的很多倍」，「普通人不吃不喝十幾年都不夠錢給首期」等；但其實這些分析犯了最基本的錯誤。
正確的分析，是計算需求的時候，只應計算市場上的參與者，即是正在進行或將會買賣樓宇的人，而不應包括不會參與買賣的塘邊鶴；因為他們的聲音雖然最大，但他們的想法，是不會影響市場價格的。
所以「樓價是平均收入的很多倍」是沒有意義的，應該只看高收入家庭的購買能力，把低收入的人從分析計算中拿走。
全香港約有一百多萬私入物業的業主，所以分析應看最高收入一百多萬個家庭的購買能力，你將會得到完全不同的結論。
這就像畢加索的名畫十分昂貴，但只要有極少數的千億富豪覺得便宜，價格就可以愈炒愈高。我們要分析畢加索名畫的價錢，也不會向哪些普羅大眾的打工仔，問他們是否願意付數億買一幅名畫吧！
國內的樓市調控經驗，很值得香港政府的高官參考。國內政府推出辣招之後，剛開始時樓價橫行，但兩年後就上升，導致2013年北京上海深圳廣州等大城市，樓價漲幅高達20%以上。
政府用辣招壓低需求，但這些需求並沒有消失，而只是像一個被壓逼著的皮球，會導致將來爆發的時候，力量變得更加強烈。
很多人做分析的時候，都會把「應該怎樣才是最好」變成分析的結果，是一個很容易犯的錯誤。
筆者非常認同，如果整體樓價可以調低，對香港很多方面都是好事，人們生活會更愉快，社會怨氣減低，家庭不用把大部份人收入用來供樓，內需消費可以提升，再推動各行各業。
但我們做分析時必須明白，經濟市場只會向供求平衡點的方向走，而不是向我們的夢想去走。
現在香港樓價破頂，一定不是大眾人最想見到的，但卻是供求下的結果。
你不喜歡的話，樓價都不會因為你的憤怒而下跌。
林一鳴博士
