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1. 亮劍 2014-08-11 09:25:25 |
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湯博士…… 今日你呢篇文章，小弟有D唔同意見。 1一件成交稀疏的磚頭，測量師係唔能夠单单用周圍類近物業最近成交作估價標準。 2 正路D的做法，係應該用埋收益還原法(折算現金流)、剩餘法、成本逼近法、重置成本法等作参考同考慮。
我近幾年不停指出，建築成本係咁升，楼價冇奶油大插的理論基礎，乃建基於第二点。 |
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2. 香港首席經濟及策略師羅家聰-未來樓價很可能會向下調整五成 2014-08-11 09:41:56 |
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羅家聰：樓價年內見頂 交銀香港首席經濟及策略師羅家聰同意，目前樓價已漲至難以負擔水平，根據八一年及九七年跌市經驗，未來樓價很可能會向下調整五成。除樓價與收入比率外，他用樓市周期進行分析，本港樓市每十六至十七年為一個完整周期，八一年跌市至九七年為十六年，九七年十月至現時接近十七年，依此推算，樓價將於今年見頂，明年首季之後會出現較明顯下調，跌市會持續多久，則要視乎去槓桿化速度。 事實上，「on.cc東網」一項民意調查顯示，約四成六受訪者認為樓市會在一年內「爆煲」；近四成四受訪者認為，即使有一筆資金，也不會買樓投資，因是樓價太高。 |
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3. 大寶二寶 2014-08-11 10:03:07 |
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小弟不才， 做嘢吾叻。 依家人工比97年多左3倍， 咁楼價呢?
相信班楼淡猛人人工吾只三級跳， 成曰同97比， 正一食X不化， 唉!...........
共勉之， 哈哈！ |
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4. 忽上腦 2014-08-11 10:16:34 |
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如果比人工点會比同一個人? 梗係比同一條件的蛋散，樓上師兄咁巴閉，由蛋散進化成大寶，賺多三十倍都得。但唔係咁比架下化。我唔係唔抵得樓升，但想講下道理啫。 |
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5. 亮劍 2014-08-11 10:24:01 |
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加葱及预計香港楼市要跌一半的財演請答我亮剑呢條問題。 喺新界現在中低檔既住宅物業，一手实收都只係做緊8K 实呎。咁跌一半是否剩下 4K 实呎呢？ 呢類中低檔物业的建築成本，要不要 2 K幾一呎先？ 再加上整個普通会所泳池，同埋銷售、裝修、家电及利息支出等，总計要不要4 K埋单？ 喺資本主義社會，發展商做生意當然唔包你必賺，但連開發成本都攞唔翻，地價成本全面泡湯，咁請問他們有何誘因去做呢D儍事？ 你政府会否零地價批出土地去俾人做生意先？ 如果唔得的話，咁加葱唔該你收旗！ |
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6. 中女社社長 2014-08-11 10:29:39 |
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我一向指出, 以物價計算, 樓價是落後於大市! 奈何平民只許物價狂升, 不許樓價同升...到底是什麼道理? |
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7. To 6/F 2014-08-11 10:48:27 |
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Perhaps housing is the most important among the 4 basic living necessities - clothing, food, housing and transport. |
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8. 大王妹 2014-08-11 10:48:45 |
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我都覺得Ｄ人好幼稚，成日97,97咁比，都17年前啦，計通漲價都唔止咁少！ |
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9. 大寶二寶 2014-08-11 11:01:53 |
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回4楼
呢個只係一個簡單比喻。背後嘅理論係十幾年来有通涨因素。 咁你依家人工同九七比有冇多到， 抑或原地踏步？ 吾係咁簡單嘅理論都吾識嘛？講得深D復雜D咪更加吾明？
共勉之， 哈哈！ |
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10. Now=1985 to 1997 2014-08-11 11:14:51 |
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We are going through the stage of 1985 to 1997 since 2008. The rise is rocket type just look at the price of super deluxe houses in Victoria Peak. |
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11. 《完美風暴》 2014-08-11 11:15:30 |
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恐一萬億熱錢流走 造成震盪 曾俊華又預測，若「一切正常」，下半年經濟會略有改善。但他強調本地和外圍都有各種風險因素，包括本地樓市有再次升溫迹象，且近年流入本港的資金累積達一萬億港元，若短期流出，對本地利率、股市和樓市都會造成震盪。他稱要避免自製風險，但面對內憂外患，「如再加上本地政局不穩，可能引發一場完美的金融經濟風暴，為國際大鱷提供機會，後果不堪切（設）想。」 |
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12. 山高雲低 2014-08-11 11:30:26 |
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博士: 若以97年為基數，為求簡單，不計有幾年通縮，設每年的平均通貨膨脹率為3.5%。1997至2014共17年，也即3.5%x17=59.5%。故合理的樓價，隨通脹而升的話，應比97高59.5%，而現在才高20%，我又不明白，是否代表大落後呢??? |
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13. 東 2014-08-11 11:34:59 |
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其實有咩情況底下, 先會發生一萬億港元流出香港的事情?
如果真係咁的話, 唔好話股市定樓市, 我諗全個香港應該一齊玩完了吧?
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14. 大家簡單些 2014-08-11 11:43:12 |
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大家簡單些用人仔作參考,97前1兌1.1-1.2啦,現在1兌0.796,未講大陸輸入通漲,你話香港樓值幾多?其實未升回97水平. |
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15. 狗頭貓 2014-08-11 12:15:45 |
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現在是互聯網時代 , 全球一體化時代 , 經貿合作非冷戰時代 , 資金高流動性時代 , 交通網絡發達時代 , 樓價與世界各大城市樓價掛勾 ,並加上各種參數考慮 ,亦非常重要 . 以前 97 種種 , 應先放下 . |
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16. 引刀一快 2014-08-11 12:18:31 |
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To 3樓 大寶二寶兄
依傢人工係咪97年三倍呀？冇挂？ |
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17. 今次死唔到人 2014-08-11 12:22:49 |
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陸東：痛苦指數惹關注
不過，Look's Asset Management董事總經理兼投資總監陸東認為，本港樓價已漲至「警戒線」，未來下跌機會很大，以「痛苦指數」為例，將一個面積591方呎住宅樓價除以家庭年入息中位數，每逢數值漲至15或以上，樓市便顯著下跌，八一年及九七年大跌市分別為15及15.7，一二年十二月底數值為14.6，情況令人關注。 > 他續表示，現時全港約有120萬個私人住宅，總市值為本地生產總值的三倍，九七年時有關數值同樣為三倍，未來樓價下跌，可以由任何重大負面消息觸發，目前很難估計何時發生，同時不知整個跌市過程會持續多久。 > 儘管最壞情況如利率與失業率急漲，會導致樓價跌一半，但相較九七年「差好遠，今次死唔到人」，原因是金管局已有多項措施保護銀行體系，同時政府可放寬「辣招」來紓緩跌市的痛苦。 |
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18. 引刀一快 2014-08-11 12:24:24 |
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原來大寶兄講緊你自己份人工，咁又唔同 |
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19. 引刀一快 2014-08-11 12:29:20 |
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我一直都講，數據係已經發生咗嘅事，如果可以用數據預測未來，電腦就夠，唔駛人腦。 |
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20. 廢佬 (To: 12/F) 2014-08-11 12:39:30 |
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複息應該係咁計:
=1*(1.035)^17 = 1.7947 (即係升左79.47%) 而唔係剩咁將3.5% x 17. |
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21. 引刀一快 2014-08-11 12:43:35 |
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“ 將97年樓價與現在相比”，相信係因爲97年係對上一個標志性嘅樓市崩盤，今次再嚟亦未必要全部條件都符合97狀况。如果全部數據達到97水平就冧，咁就一定有精仔提前出逃，冧市就會跟住提前。 |
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22. Alan Pepper 2014-08-11 12:55:23 |
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To 2/F 羅家聰
1. 樓價從來沒有達到容易負擔水平 2. 如果樓價每十六至十七年為一個完整周期, 每個人都會是市場天才, 這個世界沒有窮人, 世界和平 3. 如果四成六受訪者認為樓市會在一年內「爆煲」, 又如果市場因此「爆煲」, 這意味著受訪者是市場天才, 以後不需要經濟學家, 做訪問就夠了 |
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23. 肥婆四 2014-08-11 12:56:28 |
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撰文:唐榮 欄名:專家樓論
市建局上周三再招標觀塘市中心重建項目，有意見認為，市建局在流標一周後能迅速重推，不禁會問，市建局「能」；港鐵為何「不能」？
觀塘一周重推 大圍等足兩年
翻看2012年7月10日的《經濟日報》，標題是：「大圍站流標恐礙土地供應2900伙落空業界憂2萬伙目標成疑」，港鐵大圍站於兩年前的6月22日截標，僅接獲3份標書，分別來自長實、新地及恒地。港鐵公布時指，審閱3份標書後，決定全部不接納，若果接納目前接獲標書的投標方案，將會有頗高風險無法收回項目的發展成本，包括物業地基工程，以及環保設施上的支出。
對於會否因流標使2,900伙單位用地供應，未能如期在該年度內推出市場。港鐵回應指，將會重新審視該項目的發展組合細節，包括重新跟政府商討補地價金額等，期望於該財政年度內可重新招標。不過，時光飛逝，由流標至今足足兩年，大圍站仍是未推出招標。
因為補地價過高？若以美聯物業樓價走勢圖衡量，2012年7月新界區主要屋苑的平均實用面積呎價是6,725元，現時的最新數據，2014年6月呎價是8,280元，兩年間新界樓價升幅有23%，今天的補地價數字上根本不可能較當年低。當然高低是相對的，不過，地政總署計算補地價應該有固定模式，當年是根據二手市價訂出補價，今時會變成遠低於市價補價嗎？大圍站一拖兩年，是等待樓市調整使補價回落嗎？
但理論上，樓市調整，或預期調整，發展商出價會趨向審慎，到最後，港鐵還是要面對發展商出價回落的問題，結果變成一個「等待循環」、等補價回落、出價又回落、不達標收回又再等補價回落。
樓市調整 發展商出價亦回落
有聲音指，洽商補地價時，若遇上調整市，由於計算補價多以過去三個月的平均價格衡量，若樓價回落中，理論上樓價逐月回落，補地價亦會向下修訂，站在港鐵的角度的確可把佔發展成本極大比重的補地價金額壓低。但同期發展商亦會因應市況下修投標價，兩者是同步的，甚至有可能，「利」字當頭，發展商搜集的資訊及出價，較政府批出的補價更「超前」反映市況。
回說市建局觀塘重建調整招標條件後再推，據報道主要作出了4項修訂，其中一項是撤銷了80億元入場費的要求，市建局是否犧牲了一定的「利益」？先收80億元，撇除招標出價後留待分紅，其實已經造成一定損失，包括較充裕可運用的資金、利息收入及支出、或需要挪用資金發展其他項目等等，其實均造成一定的損失，而同時，亦可以說是市建局的投資比重加大。
那回看港鐵，至今尚未有大圍站招標詳情公布，不過，以其耗費兩年「專攻」補地價來看，招標條件上有重大改變嗎？而且港府有關方面早前已透露，要求港鐵盡快推地，換言之，大圍站在第三季招標是「迫」出來的。
市建局花一周重新招標、港鐵或花兩年才聞樓梯響，純粹是上市非上市、商業與（半）官方機構的差異？港鐵手握不少住宅供應，過去兩年正正需要大幅增加供應，以調控市民對缺盤令樓價只升不跌的預期，港鐵卻在這個時候「缺席」了！
想知更多港鐵項目，唐榮第一本作品《買新樓分析‧部署‧大出擊》其中2014-16新盤巡禮，包括港鐵全綫未來項目介紹。書冊已進駐各大書局，讀者剪下coupon到全綫商務印書館門市購買本書則可當錢用，減10元。
www.facebook.com/hktongwing |
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24. 肥婆四 2014-08-11 13:01:19 |
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獨家】補價仲裁 釋6千伙潛在供應 縮至4個月完成 涉25項目本月實行 樓價指數屢創新高，政府為加快私樓供應而提出的「補地價仲裁先導計劃」，將於本月開始實行，令符合資格的25個補地價項目有望提早釋出6,000伙潛在住宅供應。
兩次補價上訴失敗 可申仲裁
「補地價仲裁先導計劃」屬今年施政報告中，3項催谷短期住宅供應的招數之一，容許發展商在兩次補地價上訴失敗後，透過仲裁機制，解決政府與發展商之間對補地價金額的分歧，避免無了期的上訴，阻慢可供短期出售的住宅供應。
據了解，地政總署已經整理好「補地價仲裁先導計劃」的名單，目前約有25個項目已經最少提出了兩次補地價上訴，符合啟動仲裁機制的要求，預計有關項目合共涉及約6,000伙潛在住宅供應。除住宅供應之外，有關用地同時亦涉及約215.28萬平方呎商業樓面面積。
上述符合仲裁資格的住宅項目，分布在元朗、九龍灣、油塘及筲箕灣等地區。據悉，其中包括宏安（01222）旗下油塘四山街重建項目，由原本的工廈重建改作住宅發展，發展商至今就補地價金額所提出的上訴次數已累積達4次。
油塘四山街重建項目早於2010年，已獲城規會批准重建為兩幢樓高33層住宅，合共涉及約332伙住宅單位，屬於「補地價仲裁先導計劃」中，可獲優先處理的住宅類別。
超200伙項目 政府優先處理
根據發展局文件顯示，若果市場提出的仲裁申請，超出地政總署、律政司，以及仲裁員候選人的處理能力，政府將會優先處理規模較大的項目，包括住宅單位不少於200伙，或非住宅樓面面積不少於21.52萬平方呎的項目。
除宏安旗下油塘四山街重建項目外，據本報統計，市場現時最少還有5個中、大型住宅項目正跟地政總署商討補地價，例如會德豐（00020）旗下九龍灣九龍貨倉重建項目，涉約911個單位。
身兼地產建設商會執委會主席的會德豐副主席梁志堅表示，支持政府在補地價問題上引入仲裁機制，為業界提供另一個渠道完成補地價，認為有助住宅供應。
「補地價仲裁先導計劃」本月開始實行，為期兩年，仲裁申請可由政府或發展商提出，但仲裁機制要兩方同意才能啟動。
仲裁庭會由3名仲裁員組成，仲裁庭主席由法律專業人士出任，其餘兩名仲裁員則由最少有10年經驗的專業測量師擔任，政府預計由提出仲裁申請至完成補地價，合共需時約16星期，即大約4個月時間。
撰文:古廣榮
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25. Alan Pepper 2014-08-11 13:01:26 |
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To 3/F & 4/F
You both have your points, dont get hostile la...
3/F is based on individuals, which applies to personal affordability la... his statement can encourage young people to see their income rise in the future as their experience and ability increase.
4/F you are talking about data such as median income and average income la. But unfortunately housing is also related to saving rate, not just nominal income la... but you do have your point.
To be fair if you start your data from 1994 to 2014, the housing prices has increased about 7 - 8% per year. I don't think this is unreasonable. 1st it reflects inflation, 2nd it reflects growing population of HK with limited land. 3rd it also reflects globalization. All of which we cannot control la... |
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26. 亮劍 2014-08-11 13:21:02 |
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回四阿哥…… 呢幾年我唔知点解，香港報紙D写手、財演同埋学者，喺咪生活在另一个時空裡面？ MTR幾條支線及高铁做價超支、延遲落成……睇唔倒！ 公屋做價每間成球嘢、不能如期提供俾房委会……又睇唔倒！ 每年政府嘅預期落成量不能達標、地產商係咁話每呎建築成本贵咗好多……亦睇唔倒！ 熟練建築業工人、建造業機械、合資格認可人士通通短缺，係各項公私型工程追不上進度的死結，呢个樽頸一日唔解決，咁任何工程的做價都不能有效回落……這是一加一等如乜的数学常識！ 請大家為香港有一班，唔知香港楼市發生緊乜事的磚家，默哀三分鐘！ |
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27. 新手 2014-08-11 13:31:07 |
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回應羅生的周期言論, 只係睇10幾年前既數據就真係可笑, 不如問下一個午餐既價錢係1997年係25-30蚊, 而家食個集團式既普通午餐要40-45, 我想問一個午餐價錢會否回落50%到25蚊呢? 仲有根據「on.cc東網」一項民意調查顯示近四成四受訪者認為，即使有一筆資金，也不會買樓投資，因是樓價太高。我想話係有多餘錢果D吾會投資, 咁我當自用有三成既都會等機會再入市 |
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28. 肥婆四 2014-08-11 13:33:16 |
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默哀完畢，又要數返幾句，政策打壓市場，發展商又唔可以私人蝕比你，唔通投左地起好樓等加大辣椒蝕賣？不如政府包底比發展商有賺無蝕咁得唔得。 |
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29. 打工仔 Andy 2014-08-11 13:38:22 |
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再過三年1997就足20年！如果到時再有什麼專家攞97樓價來比較, 就真係超低能！ |
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30. 亮劍 2014-08-11 14:02:12 |
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睇完今日唐荣呢篇文章，我亮劍真係唔大力插你都唔得。
1市建局係你政府私人小金庫，就算佢有乜冬瓜豆腐，你政府自行了断，但MTR係上市公司，要同小股東交数呀！
2 大圍站喺兩年招標果陣： 發展商可發水三成。 可將D楼花当西餅咁，断打以幾成溢價賣俾投資者。 一架直巴來到可做倒幾拾件交易，仲要係贵到無倫既特色单位。 建築成本係現在嘅7成。 仲係用建築呎價賣緊楼。
3 美联新界指數所包含的屋苑，相對上係較早前落成的，佢哋有升只是反映大市啫，但近呢兩年才入伙的新界半新舊楼，同最近開售的一手比較，原地踏步咋。
咁基於新界中低檔一手價冇得升、除地價之外的各種成本全面上漲、客路又大幅收窄咗、無得發水、政府又兇人話置產有危險……那麼開發商唔喺地價呢度，大大力同你压一压，唔通仲同你客氣、去同你做2公？ |
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31. Will Hunting 2014-08-11 14:14:54 |
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To 12/F, Would someone verify the definition of CCL whether it has catered for GFA and NFA changes over the past few years.... If not, if then the CCL at 1997 ~ 100 is for GFA, but the CCL today is for NFA. Assume 70% is the average ratio between GFA & NFA in 90's, then the difference between 1997 & 2014 should be: = 124/ (100*0.7) ~ 80% increase from 1997. But the CPI composite index from 1999 to 2013 increased only around 10% (as before 2004, deflation every year after financial crisis). Discounting everything, should it be accurate to conclude that CCL has increased ~70% from 1997? For discussion. |
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32. TO:亮劍 2014-08-11 15:01:09 |
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AV係咩,accomodation value點解會等於unit price of saleable area? 其實建築成本貴, 點解建築成本是支持樓價的因素 當價錢下跌, 建築成本會否跟住回落? 一手樓的質素要求會否同現在一樣? 一樣要求雲石廚房? 名牌裝修? 豪華大堂? |
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33. 引刀一快 2014-08-11 15:10:06 |
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陸東：痛苦指數惹關注
不過，Look's Asset Management董事總經理兼投資總監陸東認為，本港樓價已漲至「警戒線」，未來下跌機會很大，以「痛苦指數」為例，將一個面積591方呎住宅樓價除以家庭年入息中位數，每逢數值漲至15或以上，樓市便顯著下跌，八一年及九七年大跌市分別為15及15.7，一二年十二月底數值為14.6，情況令人關注。
好明顯，呢個論壇嘅主流言論就係鎮痛劑、神仙水，不過已傷就係傷，該痛終會痛，趕住水尾入場呢班施主，阿彌陀佛...................................................................滿身X班。 |
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34. 亮劍 2014-08-11 15:55:58 |
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多謝楼上32/F指正……
AV-樓面地價
利潤同建築成本=0, AV就會=賣出呎價。但這個不會發生，除非呢D係有政府補貼的福利房。
Residual method中，AV值幾多錢係以銷售價減發展成本減利潤而出。
在土地估值方面，地產商除咗睇下行家新盤開乜價同銷情如何外，仲通常会採用剩餘法、成本逼近法、重置成本法等來計土地成本。 那除非為数不少嘅發展商集體：
陷入嚴重財困、從此洗手不干、睇到後市好淡……
否則他們会做的事係：
向政府施壓減少土地供应、增加楼宇需求、放宽税務鉫鎖……
我绝對不排除某些開發商，喺部份項目中蚀到入肉，甚至倒閉，但要是劇情係如此發展的話，咁政府D土地招標或拍賣，肯定頻頻流標及收回！
楼價大插，好多成本都会平咗？我睇未必喎！ 例如地代佣金，当人人搶盤果陣，2隻得啦，但市道唔好無客幫襯，隨時5隻佣加獎金。 又例如市況差楼價係咁跌，你唔整到間楼靚一靓先交鎖匙，那揾鬼買？ |
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35. on3 2014-08-11 16:10:20 |
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on 9 極限...成日香港97到而家人工增長冇一成,甘樓係咪好很貴?更何况樓係唔應該貴! |
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36. 羅傑斯叫人不要買樓 2014-08-11 16:14:43 |
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【太陽報專訊】樓市重新起飛，中小型單位樓價愈升愈急，上半年600萬元以下住宅平均每宗成交金額突破400萬元，但交投量則持續向下，而600萬元以上中上價樓平均每宗成交金額跌近23%至1,180多萬元，但交投就顯升16%，反映未上車買家被迫高追，而商品大王羅傑斯口中的「聰明人」就沽貨。本港投資者指，上車客盲搶谷起癲市，樓價至少要跌15%才算健康。 據利嘉閣研究部及土地註冊處數據，今年上半年600萬元以下二手中小型私宅登記錄約12,518宗，按半年少約131宗，同期600萬元或以上登記，按半年反升16%至3,824宗。以交投計，600萬以下上車住宅主導樓市，但成交總值只約501.3億元，反觀600萬元或以上中上價樓，涉及總值達約452.9億元，僅較中細價樓少約10%。 樓價反常 不宜入市 不過，近半年只有「細樓仔」樓價癲升，相反，中上價樓樓價已見疲態，反令交投回勇。資料顯示，600萬元以下二手私宅登記平均每宗約400萬元，按半年升逾18%，但600萬元或以上二手私宅登記平均每宗約1,184.4萬元，按半年跌近23%。 羅傑斯早前指出，本港樓市已存在泡沫，建議香港年輕人「千萬不要在香港買樓」，並斬釘截鐵說自己無意在港置業，「很多聰明人說現在是時候賣樓，部分聰明人更已經開始撤離樓市，我喜歡旁觀聰明人的做法，自己不會涉足這些市場。」 另資深投資者「白旋風」陳清白繼續睇淡樓市，認為現時樓價與正常購買力脫節，尤其是「樓仔」價愈升愈勁，只有「唔識樓市」的上車客才會買樓，奉勸市民上車要考慮及分析清楚。 他續表示，最近兩、三年未有入市，現時市況已經不能以正常的思維分析，但強調市民不應該追入市，目前買樓投資毫無值博率，即使自住亦不是入市時候，建議市民應觀望一下。 老手唱淡 睇跌15% 過往有投資豪宅及舖位的資深投資者鄭躬洪，早年已沽出部分豪宅，他表示，近期已未再投資本港物業市場，尤其是豪宅物業，在內地及辣招因素影響下，樓價再跌機會大於回升。 他續稱，辣招後本港樓價未見真正回跌，只是交投減少，他坦言樓價要跌至少15%才會健康發展。 浸會大學財務及決策系副教授麥萃才稱，上半年政府微調辣招，令購買力釋放，在可負擔能力下，用家搶購細價單位，推高該類住宅樓價。而未來新供應集中於細單位，細單位泡沫較易形成，日後下調機會比較大。 |
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37. 東 2014-08-11 16:41:35 |
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羅傑斯早前指出，本港樓市已存在泡沫，建議香港年輕人「千萬不要在香港買樓」，並斬釘截鐵說自己無意在港置業，「很多聰明人說現在是時候賣樓，部分聰明人更已經開始撤離樓市，我喜歡旁觀聰明人的做法，自己不會涉足這些市場。」
當然啦, 佢唔會响香港買樓... 佢又唔係住香港, 無香港樓都唔使被迫個個月俾租金...
另資深投資者「白旋風」陳清白繼續睇淡樓市，認為現時樓價與正常購買力脫節，尤其是「樓仔」價愈升愈勁，只有「唔識樓市」的上車客才會買樓，奉勸市民上車要考慮及分析清楚。
只有上車客才會買樓, 因為只有上車客先至可以免3D稅...
我有錢都唔會想用自己個名買啦, 點解唔用老豆老母老婆仔女的名, 用政府俾佢的「上車客優惠」?
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38. To 32 & 34 2014-08-11 16:57:31 |
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Construction cost of course can fall. It happened before in the economic downturn. It will also occur when works are scarce. But in the long term, in a mature economy, it will only go up. |
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39. 引刀一快 2014-08-11 16:59:46 |
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今日樓市，樓價又貴租金又貴，買樓同租樓嘅分別就好似殺頭同淩遲，一個係一刀過，另一個係慢慢搣，淩遲梗係赤D，不過淩遲仲有機會等到聖旨到刀下留人，殺頭就最多係得到追諡。。 |
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40. 大寶二寶 2014-08-11 17:00:34 |
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回35 你的中文同英文文法一樣咁差！ 明你講咩就真係 on 9! |
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41. 1997 x3...2014 2014-08-11 17:01:57 |
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是有道理，97三千元有做保安，14年9千請不到保安 |
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42. CD ROM 2014-08-11 18:41:02 |
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不如試用Big Mac理論, 去比較上車盤在97用幾多個先買到, compare 2014又要用幾多個? (比較真正purchasing power...)
又或者用買Rolex去想, 我97用2萬買左一隻全新, 到左2014, 同型號全新要5萬, 而令到我帶果隻2手舊款都賣到3萬. 純睇數字, 我賺1萬兼賺帶17年wor !!! 但係, 我隻錶有否升值呢? |
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43. FYI 2014-08-11 19:17:18 |
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44. Oscar Lam 2014-08-11 21:52:14 |
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引刀兄，
＂今日樓市，樓價又貴租金又貴，買樓同租樓嘅分別就好似殺頭同淩遲＂沒有那麼誇張吧？不選殺頭、不選淩遲，可以選擇住公園或者天橋底。哈哈！
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45. 引刀一快 2014-08-11 21:57:07 |
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Oscar Lam 兄 當然好過殺頭同淩遲，因爲“ 住公園或者天橋底”，只係等于抄家，保證除咗小弟弟外身無長物。 |
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46. Will Hinting 2014-08-14 11:50:47 |
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Pardon for my mistake: the CCL will not be affected by the NFA and GFA.... So the increase of CCL from 1997 to 2014 is 24% increase. But the CPI increased 17% over the same period (from 102 to 119).
Therefore the net net increase of CCL should be around 6% (=1.24/1.167)
For discussion. Thanks |
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