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1. 亮劍 2014-07-31 09:01:25 |
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喺呢50年恒生指數升近250倍，除了香港的經濟，可於適當的時間成功轉型，咁有辦法、有能力嘅公司可揾到盆滿缽滿外，係美國取消金本位，咁美元就可以供應無極限。 而同期香港磚頭面價的升值，都应有百多弍佰倍，加上期內的租金收入，只係低过恒指少少啫，但磚頭有槓桿喎！ 香港之後50年的楼價会否高过呢家？我估大家心中有數，現在買楼自住当然有風險啦，但相對上我認為唔買嘅風險仲大啫，一切源於各國政府，会喺可見的將來，不斷印銀紙來解決經濟問題！
我兩年多前喺呢度不断叫人從速上車，就算你真的睇淡後市，都要喺大西北，点死都要死翻件百零个屋仔，來對沖楼價上升風險。 現在香港楼市再升多一浸，就要整固幾個月回氣，到购買力再累積之後，又爆一段，一切源於QE………… |
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2. 投資高手都有點痴線 2014-07-31 09:21:18 |
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「態度決定一切，性格決定命運」，以高達短短的人生經驗來看，算是至理名言。有很多投資高手，其知識及理論水平都不怎麼令我佩服，但投資成績卻比我好一萬倍，真是氣死我也。究竟是為什麼呢？
２００６年，美國三間著名大學（史丹福大學、卡內基梅隆大學和艾奧瓦大學）的研究發現，原來投資高手，其實腦部有些損傷，所以他們可能是一群「精神病患者」。 研究員找來４１個智力正常的人進行研究，但其中１５人，腦部影響情緒的部位受過損害，情緒反應比一般人遲鈍。實驗的規則是這樣的：他們玩一個分成２０輪的擲毫賭博遊戲，每人賭本２０元，每一輪可ＢＥＴ １元，輸了輸１元，贏了可得2.5元。 我相信我的讀者，數學和理性都比我好。以「以上的規則」，從機會率／理性出發，應該「鋪鋪去盡」。但這次研究顯示，一般人到最後的幾鋪都會怕輸，「見好就收」；腦部受損的人卻沒有這種恐懼，他們會麻木地賭下去，結果最後平均贏得25.7元，比正常人多3元。簡單而言，腦部情緒部位曾受損的人，少鬧情緒，冷靜做決定；情緒則會令人逃避風險，以致連可能的賺錢機會都錯過了。似乎欠缺同理心，反倒是玩金錢遊戲的一種優點。 |
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3. 蜕变中嘅懒人 2014-07-31 10:18:58 |
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TO 1樓 亮劍兄，兄台話：（現在香港楼市再升多一浸，就要整固幾個月回氣，到购買力再累積之後，又爆一段，一切源於QE…………）
整固幾個月回氣？係咪暗示如懶人講過：如果爆邊爆得急嘅話，年尾CCL就會回落低過118之後再上，懶人睇淡就爆冷赢咗！
嘻嘻，講吓笑啫。 |
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4. 亮劍 2014-07-31 10:30:58 |
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懶人兄---- 我估高位整固似 D,哈哈! 你隻腳好翻晒? |
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5. 山高雲低 2014-07-31 10:32:40 |
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博士睇通睇透投資物業的回報率，而且深入淺出地加以說明，值得以行動表示學到嘢! 小弟不才，卻有一實例可供參考: 2004某物業買入價52萬，即以8000元出租予一台灣人，租約5 年。年回報率18.5%。18.5x5=92.5%，5年已差不多回本。此後的租金為無本生利。 十年後的今天，時值租金26800元，年回報率61.8%。61.8xN = N% 這故事說明，物業要長揸。而且越早越好。不要理會短期波幅和回報。 |
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6. 蜕变中嘅懒人 2014-07-31 11:04:36 |
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TO 4樓 亮劍兄 多謝關心，隻腳好番晒，行得走得。 細價樓咁升法，驚會引起政府又掟蕉，都係爆冷因素，當然咁贏咗就勝之不武，都係當輸。 |
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7. 打工仔 Andy 2014-07-31 11:06:02 |
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〝資產增值其實是一隻可以自我長大的怪獸〞 會生金蛋的怪獸！哈哈哈！ |
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8. 打工仔 Andy 2014-07-31 11:12:23 |
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To 亮劍及懶人兄, 如果細價樓再爆上去！狼政府就真係會再掟蕉喎！ 老老實實, 停下好d！哈哈哈！ |
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9. 啦啦隊 2014-07-31 11:23:23 |
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中國經濟離徹底崩潰已經不遠
北京時間7月30日淩晨2點，美聯儲7月FOMC聲明：維持聯邦基金利率目標區間在0~0.25%不變；縮減每月購債規模至250億美元；將從8月開始，每月購買100億美元MBS和150億美元美國國債。由每月850美元縮減到了每月250億美元，說明美聯儲自今年以來，除一季度外因天氣極度嚴寒只縮減兩個月外其他時間都是每月縮減100億規模的購債行為沒變，8、9兩月後美聯儲將結束整個量化寬松，美元的緊縮態勢將在10月開始展現出來，這個已經是鐵板釘釘的事了。這件事對全球經濟的影響是，一是全球國際貿易的流動性逐步減少造成全球貿易國家貿易額逐步減少，而美國貿易額逐步攀升的經濟態勢已經成強勢狀態，再加上2014年美國的高端制造業100%達到全部撤回後，美國國際貿易和制造業的同步繁榮再一次引領全球幾乎可以定調了，一輪長達至少20年的大繁榮重新開始，從2015年開始美國的GDP的增長毫無疑問的直逼5%以上，全球經濟格局就此發出重大的變化，在市場上的反應就是隨著美聯儲不斷縮減QE，波羅的海幹散貨指數不斷下跌，一直會跌倒縮減QE完成後美國經濟進入新的繁榮後才會重新上漲，那時波羅的海幹散貨指數將有重返10000點的可能；二是全球貨幣新格局開始生成，那就是美元縮減，歐元和人民幣等非美貨幣寬松，美聯儲每次縮減100億QE在市場上產生的效應是1000億以上美元回歸美國本土，從6月份看是1047億美元凈流入，而與此同時從中國凈流出的美元是718億美元，如果我們算一筆賬那就是美國回流的美元有70%，與我在《債務海嘯》中研究的結果80%有10%的差距，我會找出這個原因，這6次縮減QE美元回流大約6300億（每一次不會相差10億美元），中國大約流出美元4308億美元，我們知道美元寬松期間歐元是實行緊縮的所以在美元緊縮後才有空間寬松，而中國不同在美元寬松期間大量印鈔造成流動性泛濫成災泡沫橫飛而在美元緊縮中又要印鈔維護中國奄奄一息的即將破產的銀行，人民幣將與國際資本規律產生深刻的裂痕最終將引發匯率大戰觸發中國金融風暴，因為人民幣不做改變國際市場會強制你做改變，這種強制性改變的後果無疑會非常嚴重，破壞性不可評估，起碼人民幣的固定匯率體系會被國際資本衝垮，經濟徹底陷入長期衰退和大蕭條之中。 但係重有D富二三代仍然相信中國是強大的,不停印銀紙呢招可以永遠使用直至死個日![[sosad]](http://hkgalden.com/face/hkg/sosad.gif) 港豬真係一D都無講錯，而家重支持反佔中那班撚樣等死好了 |
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10. 睇得通 2014-07-31 11:33:56 |
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資產增值其實是一隻可以自我長大的怪獸，有人投資金融產品，年息5%計算以複利計算，十年之後，他擁有的總值是1.63，減去本金之後，即是有回報63%。....... 基本上投資金融產品存在另外一個抽水現象,公司股東董事會薪酬/派息比率/小股東袛是間接股東/沒有主理權.......吃虧在眼前........ 投資物業側不同,是直接收益撐控......... |
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11. 路人 2014-07-31 12:11:34 |
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9 樓繼續發你的噏風、發你的春秋大夢直至入棺！ |
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12. 睇得通 2014-07-31 12:33:48 |
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中國目前的國勢正在向前走的推動中,亦睇唔到有重大的危機,.......... 香港有很多跳梁小醜就真,無時無刻不出現說負氣說話........ |
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13. 子婷 2014-07-31 12:35:43 |
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90後教路輪公屋 網民斥霸資源【晴報專訊】為間公屋可以去到幾盡？有90後在討論區分享輪公屋經驗，講述18歲已作部署，副學士畢業後只做散工確保收入不超標，三年達成上樓大計，惹來網民炮轟。學者指年輕人為爭公屋而放棄事業屬可悲，亦有批評審批有漏洞。 一名九十後青年在討論區講述與妹妹如何申請公屋，指他剛滿十八歲即遞表，妹妹夠十八歲即加入申請，以家庭形式排隊，後來參加特快計劃，三年成功上樓。他更呼籲網民「就到十八歲就好準備」，結果惹來逾百網民留言口誅筆伐。有人批評他霸佔公屋資源，亦有人指有得爭取便爭取。 記者聯絡到事主Gary（化名），他表示一家三口住市值逾四百五十萬居屋，眼見樓價飈升，冀以公屋作踏腳石轉買居屋。他為了不超過申請入息上限，兩年前副學士畢業後一直做會展散工，妹妹則做兼職秘書。「總收入不可過一萬四千，我月入二千至六千元，妹妹做兼職搵數千元，資產於審查前半年不超上限就得！」 原盼六年上樓 三年搞掂 他形容取得公屋如打機過關，因為住滿十年才需每兩年申報入息，直言「攞咗樓做咩工都得」，其妹剛轉了月入逾萬元的文職，他準備考紀律部隊。對於網民謾罵，他表示理解，但想到樓價持續上升，始終認為愈早上樓愈好。他坦言原本為上樓設六年限期，沒料到三年可達成。 公屋聯會主席王坤指，零五年未有計分制前，非長者單身人士的公屋申請者僅兩萬多，迄今增至逾十二點，比一般家庭多四千宗。「計分制吸引年輕人提早申請，預支未來住屋需求。」由於每年非長者單身人士的公屋配額最多僅二千個，不排除年輕人以兄弟姊妹合併輪公屋，認為有違公屋以家庭為主的原意。王又指，二十年前編配公屋會考慮申請人原先住屋環境，按緩急先後分配，現沒有這項政策，批政府懶做工夫，令不少人可鑽空子。 視攞公屋為中六合彩 港大社會工作及行政學系教授梁祖彬指，年輕人為爭公屋寧事業黃金期，損耗社會生產力，風氣不可助長。他形容有人把取得公屋視為中六合彩，但為公屋做散工，浪費事業搏殺期，或影響發展。 指居住環境不宜作準則房署：嚴格按次序處理 對於無把申請者居住環境作為審批因素，房署發言人指已嚴格按照申請人在輪候冊的先後次序處理個案，而申請人的居住環境會因個人、家庭及社會等因素影響，基於公平原則，認為不適宜以此因素作為審批準則。 至於如何防止有人鑽空子以兄弟姊妹合併輪公屋，發言人指為善用公屋資源，申請人的未婚兄弟姊妹若在輪候期間結婚，不論其配偶是否獲香港入境權，必須在公屋申請內除名。過去三年，當局每年處理約8,000宗抽查或懷疑濫用公屋個案。 |
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14. Example 2014-07-31 12:38:12 |
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Recent Mei Fu flat sold at $7.2M against $0.48M buying price at 1984. Capital gain at 9.5% p.a. over 30 years. |
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15. D打隊 2014-07-31 12:48:20 |
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但係废青仍然相信中國是不会強大的，而家重支持佔中那班撚樣等死好了 |
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16. 蜕变中嘅懒人 2014-07-31 12:54:10 |
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TO 9樓 啦啦隊兄台
兄台做啦隊啦真係最佳人選，做啦啦隊唔使用腦，兄台無腦最適合，唔使睇發生緊乜事情，兄台雙目失明係不二之選，亞頭叫你嗌乜口号你就跟住嗌乜口号，兄台嘅應聲蟲特技有用武之地，學定嘅 啦啦隊舞步似馬騮咁，到時佔中俾警棍毆到五勞七傷時跳舞獻世俾人睇吓，唔好死住留番嚟做人版。 |
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17. 人類發展的必然 2014-07-31 12:59:21 |
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香港現在應該推出1975年單身漢不可以輪侯公屋施政,以及停止派發綜援施政,讓不適宜香港生存的人離開香港,留強淘汰弱者是人類發展的必然,...... |
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18. 阿Q 2014-07-31 13:04:11 |
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T0:9/F 多謝你為祖國宣傳美國威脅論，祖國與其他盟國在美國的第六次發育下，更加圑結一段，因為美國每次發育都去人哋屋企打死人哋阿爸，吃人哋D仔，然後有條件咁去安慰死餘果D細路女，再同D細路女講，佢阿媽又老又蠢又窮又老土，唔好聽阿媽講嘢，要信美國隊長哥哥。 |
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19. To: 啦啦隊 2014-07-31 13:19:22 |
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I support 反佔中 is different from supporting Mainland China Government. You even do not understand such simple logic and relationship. You are a very poor stupid guy and 等死撚樣! Ha!! Ha!!!! Ha!!!! Ha!!! |
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20. 啦啦隊 2014-07-31 13:59:17 |
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中國好強好大,只係李+X撤資唔同係中國賺錢,你地快D入大陸慢慢搵錢 |
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21. TO16 2014-07-31 14:01:32 |
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用數據黎同我講野,唔好成日9UP,單單隻大老虎就拎左走900億人仔出國至少, |
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22. 啦啦隊 2014-07-31 14:03:49 |
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有班人連政府係一個機構定係好似以前專制皇朝都未識分, 唔怪得,仲有人走入大陸,以為好搵錢 |
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23. TO15 2014-07-31 14:05:27 |
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有數據又唔信,只識講人地係咩青咩青 5毛最愛人生攻擊,同永遠自己唔會錯 |
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24. 引刀一快 2014-07-31 14:31:09 |
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中國樓市會慢慢冧，經濟崩潰就可能冇咁易，因爲始終係獨裁，有起事處理效率極高，但係樓市一定係走下坡。 |
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25. 惜緣 2014-07-31 14:43:40 |
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21樓你乜水，你講咁你自己係度9x, 香港的法律是基本法，你班友想用香港的經济挾持中央，休想！！！
懶人兄唔使理會呢啲人，在下100%支持兄台！ |
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26. 亮劍 2014-07-31 14:49:55 |
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9 樓------- 唔知你是否就係牛刀本人或是他的擁躉? 但點樣都好, 論語都有話：「君子不以言舉人，不以人廢言。」 有質素的睇淡言論, 可給那些好友例如我,唔好死牛一便頸盲目衝鋒,做好風險管理,以免沒頂! 但好多人由其係淡淡,就係單單因為呢句「大陸就來會爆」而因噎廢食.有D 仲可追溯到 89 年秋天呢 .!. 他們無論思想行為,食飯傾談,做人處事,置業安居, 全部就係圍住呢個核心做人,「中共就來爆」真的「害人筆錢」呀! 唔少人就此望左二十多年, 望到頭耷耷眼濕濕! |
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27. To 21 2014-07-31 15:27:25 |
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用數據黎同我講野,唔好成日9UP,單單隻大老虎就拎左走900億人仔出國至少,
你讲數據 ？ “隻大老虎就拎左走900億人仔出國” ... 此 “900億” 數據何来？ |
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28. to 23 2014-07-31 15:30:19 |
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"5毛最愛人生攻擊," 用简体字就是五毛？ 头脑简单四肢发。 |
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29. 引刀一快 2014-07-31 15:48:18 |
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To 26樓 亮劍兄
有冇搞錯呀，大陸依傢咁嘅勢，邊個睇好先得架！ 89年驚到依傢嘅，你可以話佢蠢咗！ 但係近排咁型様，梗係要觀望喇。 樓市冧同中共爆，係兩回事，樓市冧會誘發好多事情，但係你唔好混淆兩者。 |
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30. 引刀一快 2014-07-31 16:04:14 |
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“就係單單因為呢句「大陸就來會爆」而因噎廢食”“全部就係圍住呢個核心做人,「中共就來爆」真的「害人筆錢」呀!”
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31. 亮劍 2014-07-31 17:14:43 |
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有冇搞錯呀，大陸依傢咁嘅勢，邊個睇好先得架…… 我好朋友法子兄在幾年前同我咁講過： 「如果一個危機，係全世界都預計佢会收唔倒科的話，咁如果嗰D資產，例如房產股票插得夠深的話，你应該瞓身買入！」 例子有沙士、金融海啸、欧债危机，他就捉對方向而贏大錢，這全因他深信，呢个世界总会有智者能想出一個辦法來排難解困。 他又講「如果有一個危機，又上电視、又出報紙、学者專家又日日評論，就算盲都睇倒，咁呢个危機反而唔会爆，最低限度唔会短期爆同埋以講到爛嘅原因爆！」 反証容易得很，請上網看看沙士、金融海啸、欧债危机後期，可証实第一点。 而细閱近兩年D專家，点評論香港楼市，以及大陸經濟發展，可証实第二点。 呢个可能係28定律啩。 法子兄講近幾年他最傷亡惨重的一筆，就是日本海啸呢单嘢，他說佢那次就係衰站錯边。 事後他检討，全因海啸係非人力所能控制的特發事件。 咁引刀兄你点睇？ |
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32. 蜕变中嘅懒人 2014-07-31 17:42:09 |
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TO 25樓 惜缘兄 多謝支持，懶人同兄台都係義無反顧地愛港，而且保護兒女免受煽動陷險境會不顧一切。 9仔啦啦隊我只係同佢玩吓，佢啲咁既智力級數，同佢講數據真係嘥氣，惜缘兄我哋齊齊唔好睬佢，等佢自己谷爆，問佢死味！ |
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33. yy 2014-07-31 17:46:35 |
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投資物業必賺是淺薄之見，七十年代至今，已經有很多上市地產公司消失了，其餘有很多個人破產燒炭事件，大家忘記了嗎？投資物業一定要講timing和location，現在風風騷騷的那群肯定是執了平貨，在香港你有勇氣在低潮出擊，賺十個八個開平常事矣，過往十年升幅最大的是工廈（約十倍），平均數高過商舖和大型屋苑，祇有被收購的舊唐樓才能做到工廈升幅，能買中的人不多。辣招之後，當然是跟李兆基先生所言，投資於股票收益更大了，還有是股票賺錢是不用抽税，個人名義持有的物業收益是要抽物業税或交納個人所得課税的。若然物業買賣頻繁，買賣收益還要交付利得税呢！ |
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34. 惜緣 2014-07-31 17:58:27 |
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35. 物業初哥 2014-07-31 18:04:34 |
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懶人兄說得好！無腦式叫口號最適合啦啦隊，尤其係佢捧個隊輸緊時d啦啦隊要叫得特別大聲... |
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36. 自我陶醉 2014-07-31 20:46:42 |
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投資除了要有眼光， 還要有耐性。 在價值投資之父Benjamin Graham 的價值投資法中有一個很重要的概念， 就是 "安全邊際" (Margin of safety)， 投資者首先要明白資產價值經常會在合理值範圍上下浮動， 而不會停留在合理值。 在合理價以下入市就屬於安全， 偏離合理價越低便越安全， 道理很簡單， 當你用七毫或更低價買入價值一元的東西， 就算買入後價格繼續下跌， 當投資者醒覺時， 最終合理價值總會再度浮現， 只要你有耐性及持貨能耐， 便可立於不敗之地， 這便是Graham 的 "安全邊際" 概念。 反之， 當閣下入市價在合理價以上時， 你是以溢價而非折讓價入市， 沒有任何安全邊際在手， 當其他投資者意識到價值已變得不合理時， 價格便會逆轉， 回到合理價以下， 那時便有機會蒙受損失了， 而且由於閣下是以溢價入市， 就算資產只跌回合理值， 你賬面還是虧損， 因為你等的不只是樓價回到合理價， 而是合理價以上才會到達你的打和點。
借用法子兄嘅衡平比概念， 現時樓價已經高於合理值近兩成， 換言之， 現時入市要賺錢， 你不但付出兩成的溢價， 亦要期望其他投資者繼續不理性地以更高溢價將樓價推升至更不合理水平， 以價值投資法的觀點來說， 這已非一項有價值的投資， 而是一項投機， 加上息口上升的預期， 3D以及其他各類費用， 以一兩成溢價投機現時的樓市， 期望價格升至更不合理， 各位又認為是否一項明智投資呢? |
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37. 苦盡甘來 2014-07-31 21:27:11 |
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投資物業應以雙回報計算..... 痛苦的供樓支出使你喘不過氣來,這是每一月必須要支付的要命債.......還有管理費的支付,有些時候可能連水電費也交不出,你可能叫天天不應,叫地地不靈,......幸好你處於一個上升的軌跡上,使你可以有一天苦盡甘來, 你可以說出: 投資物業應以雙回報計算..... |
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38. 蜕变中嘅懒人 2014-07-31 22:34:23 |
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TO 35樓 物業初哥兄最重要嘅係我吔自己知道我吔做緊乜野、為乜咁做，唔係無思考能力，無分析能力，淨係適合做啦啦隊。 |
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39. Oscar Lam 2014-07-31 22:47:28 |
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36/f 自醉兄， 你的分析理論是合理的。不過，最難釐定的是甚麼才叫作合理價格？以樓價為例，淡友認為現在樓價是不合理的高。但是，好友如法子兄、珍港兄等卻認為現在的樓價是合理價，法子兄更加認為當衡平比升至1.6左右才算不合理（現在才1.1-1.2左右）。因此，合理價本身就是很主觀的東西，因人而異。
個人較同意博士的看法，即樓價長遠必升。因此，買樓畤一般不太關心樓價短期升跌，但會在樓價較高的時候（個人認為現在樓價較高），不會去得太盡，會多保留一些現金，以防經濟環境變差。 |
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40. 順民 2014-07-31 23:46:29 |
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自醉兄的講解理性同合理，很同意。當然投資者都希望購入的物業能升值，包括我自己在內都是。但不能完全聽信那些一味唱好的言論，這容易令人作出錯誤決定的。 |
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41. 死硬派 2014-08-01 08:18:52 |
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死硬派沈大屍，裸加衝，陽萎濃。 |
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42. 自我陶醉 2014-08-01 08:21:10 |
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39 樓 Oscar 兄，
樓市合理價固然沒有統一的計算標準， 但這並不代表完全無法客觀地量化， 我們或可嘗試從不同角度看看樓價:
1. 從年青畢業生眼中看樓價， 先找1上車樓盤， 如淘大400呎單位價對比一般大學畢業生入息， 只要比較不同年期之間的變化， 便可對現時樓價的負擔能力有一個初步了解， 例如1990年之大學畢業生入息約$8,000, 2000年約$11,000, 2014約$13,000 ， 24年間工資增長約60%, 而樓價呢？ 大家心中有數吧！
2. 以人均GDP增長比對樓價升幅
3. 從社會政策層面看樓價， 如果樓價是處於合理可負擔水平， 為何政府多年前已開始用不同方式壓制樓價呢？
4. 從國際的買樓痛苦指數着眼， 香港排名第一， 合理嗎？
5. 從國際樓價升幅榜， 香港也多年位居前列， 我們的經濟增長也是嗎？
總括黎講， 相信大家最起碼的共識是現時樓市並非處於合理價之下的值得投資水平吧!
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43. 亮劍 2014-08-01 11:50:17 |
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我們或可嘗試從不同角度看看樓價: 1如淘大400呎單位價對比一般大學畢業生入息， 只要比較不同年期之間的變化， 便可對現時樓價的負擔能力有一個初步了解， 例如1990年之大學畢業生入息約$8,000, 2000年約$11,000, 2014約$13,000 ， 24年間工資增長約60%, 而樓價呢？ 大家心中有數吧………… 呢拾多年香港大學學位有量化寬鬆情況，今日D中六生只要你肯俾少少心机同父母肯跌錢，基本上專上畢業無問題，所以要比較的話，請將現在最Top果班大學生同佢哋嘅学兄学姐比；还有一樣嘢你不可不知，我們90年代初供楼，係P加2.X，但現在係P減2.X，中間差了5厘左右，当借一球計，每月单計息就是4k以上 ！
2. 以人均GDP增長比對樓價升幅…… 呢拾幾弍拾年，每年来果幾万个家庭团聚移民，基本上係婦孺人士，那人均GDP如何能有效增長？
3. 從社會政策層面看樓價， 如果樓價是處於合理可負擔水平， 為何政府多年前已開始用不同方式壓制樓價呢…… 基本上香港楼價無幾多日係處於合理水平，只因小业主要背上一個照顧「貧苦公屋居民」的大包袱。
4. 從國際的買樓痛苦指數着眼， 香港排名第一， 合理嗎…… 呢个痛苦指數無考慮香港近四成多人，係住喺有政府補貼嘅資助房屋裏面。
5. 從國際樓價升幅榜， 香港也多年位居前列， 我們的經濟增長也是嗎…… 土地供應長期求過於供，係香港楼市持續高企的主因，而点解会咁請問一問泛民一族、環保人士！
總括黎講， 相信大家最起碼的共識是現時樓市並非處於合理價之下的值得投資水平吧…… 如果你問我楼價是否贵，我会同你話贵到利物浦，投資收租万万不可！ 但要是你家庭月入超過4到5万，又有剛性需要……咁你自己心裡打数！ |
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44. Oscar Lam 2014-08-01 12:01:56 |
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42/f 自醉兄，
1. 從年青畢業生眼中看樓價， 先找1上車樓盤， 如淘大400呎單位價對比一般大學畢業生入息， 只要比較不同年期之間的變化， 便可對現時樓價的負擔能力有一個初步了解， 例如1990年之大學畢業生入息約$8,000, 2000年約$11,000, 2014約$13,000 ， 24年間工資增長約60%, 而樓價呢？ 大家心中有數吧！
現在的樓價年青人確實很難負擔。二十多年前，我大學畢業第一份工入四大會計師樓，工資大約7000。現在剛畢業進四大大約是14000。二十多年樓價何止上升一倍？不過，現在年青人買樓主要靠父母幫助。說起淘大，在剛過去的星期天，我協助我太太的妹妹以4.18m購入實用370呎高層優質單位。由於是第一層樓，我也沒有太多考慮樓價的升跌，能負擔得起也便算了。
2. 以人均GDP增長比對樓價升幅
同上。
3. 從社會政策層面看樓價， 如果樓價是處於合理可負擔水平， 為何政府多年前已開始用不同方式壓制樓價呢？
從另一個角度看，政府多年不斷打壓樓價，但樓價還是上升，証明需求很大，且樓價很難下跌。
4. 從國際的買樓痛苦指數着眼， 香港排名第一， 合理嗎？
同意，不太合理。
5. 從國際樓價升幅榜， 香港也多年位居前列， 我們的經濟增長也是嗎？
同意，不太合理。但也說明，物業在這幾年的需求是很大的。
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45. 望東樓 2014-08-01 13:48:50 |
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house price index vs GDP per capita without inflation adjustment. same starting point at 9.6 in 1980. GDP = 100; house px = 117 |
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46. 望東樓 2014-08-01 13:49:19 |
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47. 自我陶醉 2014-08-01 16:48:35 |
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Oscar 兄，
PN兄嘅GDP數據告訴了我們在2008年以前， 樓價跟GDP走勢大致是同步或略低， 只有97前後及2012年後樓價指數是超越GDP增長， 而樓價在2009之後升幅明顯加快， 在人口及入息水平沒有明顯加快的情況下， 樓市上升相信並非Oscar兄所說的需求帶動， 而是QE的後果， 說是新移民拖低GDP更談不上， 新移民每年只有五萬， 只是七百卅多萬人的0.7%, 影響微不足道。除非美國因經濟再度滑落重推QE, 否則樓市的升勢將難以維持。
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48. 順民 2014-08-01 17:18:18 |
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自醉兄的觀點可信，樓價上升很大因素是QE帶來的效果。需求呢樣嘢好難作準，係投資需求還是用家需求？如果單靠用家又能否有足夠力量托起樓市？需求呢樣嘢也是無定向風，會突然大減或甚至消失得無影無蹤，有樓無人買，香港樓市歷史唔係未試過。 |
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49. 大寶二寶 2014-08-01 17:43:36 |
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回47 自醉兄
套用股票術語， 超買可以再超買， 再超買。 樓市 cycle 好長， 我覺得就算依家係超買， 黎緊幾年都吾會大跌， 直到 2017 供應到位先會回。 如果到時供應吾達標， 又係另一碼子事。
共勉之， 哈哈！ |
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50. Oscar Lam 2014-08-01 17:52:32 |
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自醉兄、順民兄， 二位對於樓市未來發展的看法是合理和中肯的。在下亦認為，樓價現水平已經相當高，雖不致於大跌，但上升的空間亦不大，最主要受制於香港未來的經濟發展的動力嚴重不足。因此，如果購房自住的，問題還不大，但作為投資，似乎又不是好的選擇。
目前還是一動不如一靜較好，有空大家在這裡吹吹水算了。哈哈！ |
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51. 自我陶醉 2014-08-01 18:25:19 |
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孖寶兄說得對， "超買可以再超買， 再超買。", 這便是研究投資最有趣的地方。 |
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52. 自我陶醉 2014-08-01 18:37:26 |
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順民兄，
小弟認為投資需求主要來自升值預期， 當升值預期消失， 需求也會隨之減退。
1樓 亮劍兄，
其實不只是樓， 你買的股票也會有槓桿， 只是你沒有發覺而已， 那些公司的負債比率， 便是你股票資產內的槓桿， 只是你沒留意而已。 |
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53. 亮劍 2014-08-01 20:13:43 |
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自我兄…… 你估大東北被拉倒的机会大，一或三年內供楼利息升到5厘以上大？ |
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54. 引刀一快 2014-08-01 20:16:15 |
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55. 引刀一快 2014-08-01 20:32:37 |
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物業需求，多多少少係大陸人買港樓，擠壓出嘅緊迫感，我信大陸變會大大影響香港物業市場。 |
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56. 自我陶醉 2014-08-01 22:00:33 |
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亮劍兄，
我認為歐美經濟在收水後轉壞, 令香港GDP向下及樓市下滑的機會較高。 |
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57. 引刀一快 2014-08-01 22:06:02 |
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有冇搞錯呀，大陸依傢咁嘅勢，邊個睇好先得架…… 我好朋友法子兄在幾年前同我咁講過： 「如果一個危機，係全世界都預計佢会收唔倒科的話，咁如果嗰D資產，例如房產股票插得夠深的話，你应該瞓身買入！」 例子有沙士、金融海啸、欧债危机，他就捉對方向而贏大錢，這全因他深信，呢个世界总会有智者能想出一個辦法來排難解困。 他又講「如果有一個危機，又上电視、又出報紙、学者專家又日日評論，就算盲都睇倒，咁呢个危機反而唔会爆，最低限度唔会短期爆同埋以講到爛嘅原因爆！」 反証容易得很，請上網看看沙士、金融海啸、欧债危机後期，可証实第一点。 而细閱近兩年D專家，点評論香港楼市，以及大陸經濟發展，可証实第二点。 呢个可能係28定律啩。 法子兄講近幾年他最傷亡惨重的一筆，就是日本海啸呢单嘢，他說佢那次就係衰站錯边。 事後他检討，全因海啸係非人力所能控制的特發事件。 咁引刀兄你点睇？
如果只有海嘯呢個級數嘅事件先叫“非人力所能控制的特發事件”，我當然唔同意喇。 亮劍兄你試試，搵一晚比較得閑，回顧一日內發生過嘅事情，睇睇你一天嘅生活中，發生大大小小“非人力所能控制的特發事件”出現幾多次，如果你認同蝴蝶效應，咁就最好對自己支配掌控能力嘅評價，保守D。 低吸高沽，起碼低吸，我搵唔到討論點，因爲我暫時諗唔到有咩係同一質量，平嘅唔買，係都要等佢貴先買。只要唔會跌到消失嘅嘢，夠低夠底夠抵唔怕買。問題在于，程度同時機嘅判斷，同埋，投資會唔會消失嘅判斷。 講到世界危機，講真，我兩年前睇到有個新嘅世界危機，暫時冇人提出過，我諗緊好唔好寫篇嘢發表，但係我近排冇時間做資料蒐集同舉證，所以不便公報，哈哈哈，唔係亂吹水。 問題就喺呢度，其實好多煞有介事公報嘅危機其實最後都係唔多覺嘅，比如，千年虫。我都諗緊，我睇到呢個問題，會唔會發生了但係對世界嘅影響完全冇預期嘅大？甚至微不足道，甚至有正面作用。 好多嘢，真係好多嘢，都係會隨時間消逝，被時間被世界上每天新發生無數事情，直接間接消磨得無影無踪，根本就唔係“智者能想出一個辦法來排難解困”，再者，好多時智者嘅聲音根本就冇辦法發出，或者根本就冇人聽！ 舉個例，沙士，你估有人發明咗“沙士特效藥”？冇，利巴韋林只係一種殺病毒嘅葯物，用佢只係因爲廣譜高效，但係副作用、後遺症嚴重到嚇死人，骨枯、脫髮，呢個一樣係問題。唔係有針對性研究，當時又從新發掘中藥嘅效用，咪又係咩都試下，冇實質咁做過咩病理性研究。真正有針對性嘅葯，有可能喺美國收埋，係預早就研製預備好嘅嘢，你明喇。 沙士，係俾時間磨走咗嘅。 我一直都係呢個論調，如果全世界都講緊一個危機，呢個危機發生嘅條件已經改變咗，全世界都追捧一個發財理論、預測方法的話，會出現唔凖，因爲基本因素之外嘅人們考量方式，已經喺理論定出之後作爲變數出現。 亮劍兄，唔知你提出嘅兩點，你係想作爲邊種形式嘅討論材料？
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58. 順民 2014-08-01 23:24:31 |
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自醉兄你講得對，就係預期，預期呢樣嘢關係到對前境信心同觀望，由於受到政府人為干預這明確威脅，令投資者不敢莽動。現在香港樓市少了境外買家，而本地投資者又卻步忍手，購買力被削減了大半，只剩下用家，講真用家的購買力始終有限，故令很多人不敢有太樂觀的預期，就係咁樣。 |
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59. Sugar 2014-08-02 00:38:30 |
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引刀一快先生, "新的世界危機"???願聞其詳. 坐等高見. 別讓大家等太久呀^^ |
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60. 引刀一快 2014-08-02 00:42:17 |
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To 盲毛
.. . ... .... . ... .... ... .. .... ... ...... ... . .... .. ... ... .... .... .. . .. .. .... ..... 哈哈哈哈 |
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61. 引刀一快 2014-08-02 00:54:44 |
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有個人 無法合理地理解別人嘅文字 無法寫出條理清晰嘅文字 無法對別人嘅成績釋懷
咪就係你囉，認出你嘅方法好獨特，呢D低級錯誤就係你嘅特徵。其他心智正常嘅人冇嘅！扮都扮你唔到。 |
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62. Sugar 2014-08-02 01:06:48 |
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引刀一快先生: 您誤會了,在下真心想知您的新發現. 我只是一個較少發言的70後而已.如有得罪,望諒. |
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63. 引刀一快 2014-08-02 01:36:52 |
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－－－－－－－－－－－－－－ 能力嘅評價，保守D。 低吸高沽，起碼低吸，我搵唔到討論點，因爲我暫時諗唔到有咩係同一質量，平嘅唔買，係都要等佢貴先買。只要唔會跌到消失嘅嘢，夠低夠底夠抵唔怕買。問題在于，程度同時機嘅判斷，同埋，投資會唔會消失嘅判斷。 講到世界危機，講真，我兩年前睇到有個新嘅世界危機，暫時冇人提出過，我諗緊好唔好寫篇嘢發表，但係我近排冇時間做資料蒐集同舉證，所以不便公報，哈哈哈，唔係亂吹水。 問題就喺呢度，其實好多煞有介事公報嘅危機其實最後都係唔多覺嘅，比如，千年虫。我都諗緊，我睇到呢個問題，會唔會發生了但係對世界嘅影響完全冇預期嘅大？甚至微不足道，甚至有正面作用。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
透露少少，係生態學嘅問題。 |
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64. 引刀一快 2014-08-02 01:39:44 |
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65. 亮劍 2014-08-02 08:36:34 |
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引刀兄-----以下文章係小弟亮劍寫於 2012-05-31 11:02:05 全球股票市場跌跌跌，大家都聚精會神係歐洲度，睇下拒哋呢次點收科！ 逆向思考可唔可以發揮出作用？ 大家有無想過，如果你係希臘居民、大型企業主腦人、資產階級------你係現時咁嘅環境之下，你會點做？ 再擴大少少，大家又有無想過，如果你係歐豬各國嘅居民、大型企業主腦人、資產階級------你係現時咁嘅環境之下，你會點做？ 再擴大到整個歐元區，大家又有無想過，如果你係歐洲各國嘅居民、大型企業主腦人、資產階級-----你係現時咁嘅環境之下，你又會點做？ 又再擴大到整個資本主義世界，大家又有無想過，如果你係歐、美、澳、加各國嘅居民、大型企業主腦人、資產階級------你係現時咁嘅環境之下，你又會點做？ 最後再擴大到整個世界，大家又有無想過如果你係一個活生生嘅人類，作為地球邨嘅一份子、或大型企業主腦人、或薄有資產嘅中產階級------你係現時咁嘅環境之下，你又會點做？ 動物係有自私心嘅，為左生存、異性、及權力，老豆同仔都會打生打死，人類仲要加埋金錢！ 唔增加貨幣供應，會係短時間內釘蓋！！ 增加貨幣供應，會引發通貨膨脹，最終都要釘蓋，不過係在十年八年後發生！！ 咁現在有投票權嘅選民就可以選擇他們嘅未來，即死？ 或是十年八年死？ 泛福利主義扭曲人性，已走到窮途末路，但係拒壽終正寢前，必掀天動地，財富大轉移定必發生！！！ 我個人推斷，希臘及歐豬各國嘅居民、大型企業主腦人、資產階級，必定想方設法將個人及企業的資產，轉到「安全啲」嘅地方，例如亞洲、德國、美國等！！ 之後連德國及美國都唔掂，資金集中湧向亞洲，泛亞洲嚴重水浸，引發超級泡沫經濟可期，C老板估 CCL「只係」 200點原來係最大嘅淡友！！！ 「出得來行，點都要還」！最終超級泡沫大爆破，恐怖片「 8號仔戲劇性 9成幾跌幅事件」，日日係全球公演，最終引致第三次世界大戰才能收科！！！！ 俄企轉揸港元避制裁------ 2014 年 8 月 2 日東方日報 港元成為國際資金避險貨幣。英國《金融時報》報道，俄羅斯巨企Megafon稱已將四成現金儲備轉換成港元，以應付一旦俄企因西方國家制裁，被擋在美元融資市場外的問題。港元持續觸發強方兌換保證，金管局昨再注資19.38億元。 人家有危可能係香港之機! |
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66. 自我陶醉 2014-08-02 09:54:31 |
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65 樓 亮劍兄
CCL 200 都係淡友， 咁好環境， 唔知兄台有冇打算依家去買多幾層樓發吓人地嘅國難財呢？ |
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67. 引刀一快 2014-08-02 10:15:56 |
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俄企轉揸港元避制裁------ 2014 年 8 月 2 日東方日報 港元成為國際資金避險貨幣。英國《金融時報》報道，俄羅斯巨企Megafon稱已將四成現金儲備轉換成港元，以應付一旦俄企因西方國家制裁，被擋在美元融資市場外的問題。港元持續觸發強方兌換保證，金管局昨再注資19.38億元。 人家有危可能係香港之機!
亮劍兄
呢D我亦認爲係“非人力所能控制的特(突，正字）發事件”，呢單嘢係人力引發，卻非人力所能控制。
好友負責貼利好新聞，淡友貼利淡新聞，天經地義。
止賺又止蝕 止賺唔止蝕 止蝕唔止賺 唔止賺止蝕
亮劍兄，你覺得你傾向于邊種？還是見機行事？
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68. 亮劍 2014-08-02 11:22:41 |
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幾年前我在此用王先生名稱留言，力主未上車的人仕快快去大西北首置。 舊年年尾我在此力主爆边在即，已經係最後召集。 今年年初我多次指出，自住計掂数都要上，已經有自住嘅雷打不放，但投資收租就咪搅。
呢 D 可稱為見機行事啩！ |
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69. 路人 2014-08-02 11:45:12 |
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王先生即亮劍，信亮劍起碼唔使做租奴！信一刀切，連小鳥也切去！ |
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70. Sugar 2014-08-02 12:42:33 |
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引刀先生: 您我真的不認識^^ 我一貫用這個筆名,只是潛水居多. 可能亮劍王先生會勉強記得我,因為年多兩年前我們曾在陳教授的論壇有些討論. 我是土生土長的一代,引刀先生多年來走南闖北見識廣博,望多分享洞見. 在下雖理科出身,對生態學只是略懂皮毛. 觀乎近代人類的舉措,在在朝着大型生態災難邁進...... 香港僅一彈丸之地,只能自求多福罷了. |
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71. 路人 2014-08-02 15:02:45 |
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無錯！樓價貴就係防止大型生態災難一個好工具，試想想咁好嘅地方，如果居住不成問題，一定吸引多幾千萬人來到不走！ |
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72. 引刀一快 2014-08-02 15:56:15 |
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要發表就要整理、舉證，未正式發表當然唔會隨便透露。 |
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73. old article 2015-05-20 11:51:35 |
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投資物業應以雙回報計算 湯文亮博士 紀惠集團行政總裁 2014年7月31日 有很多人，尤其是熱衷投資金融產品的人，很不明白點解有人會投資物業，在政府的辣招下仍然死心不息。講回報，任何一種非常保險的金融投資都會有5%，但投資物業，平均2.5%已經唔錯，單是這一樣，他們已經百思不得其解。
那些不明白的人說得無錯，但又不是全對，甚至可以說他們只講對了一半，因為他們只能見投資物業的可見回報，另一半甚至遠超過一半的隱藏回報要等待很久才會浮現出來，不過，當浮現的時候，大家都會目瞪口呆，唔知道點解物業投資回報可以變得如此龐大，甚至有人會用地產霸權來稱呼物業投資者，如此來說，金融產品抑或物業，那樣比較值得投資，應該是不言而喻。不過，要見到投資物業的龐大回報，就需要很長時間，若果沒有耐性，在過往短炒亦可以，但是在3D 辣招之下，已經很少炒家，甚至本來是炒家都變成了長線投資者，如果他們能夠堅守其擁有物業十年以上，便可以見到另一半回報，再過十年，隱藏的回報比浮現的回報大得多，再多十年，物業持有人已經不介意浮面的租金回報，因為隱藏的回報實在非常驚人，這種回報有一個非常實際名稱，叫「資產增值」，這亦是地產霸權所倚賴的武器，
資產增值其實是一隻可以自我長大的怪獸，有人投資金融產品，年息5%計算以複利計算，十年之後，他擁有的總值是1.63，減去本金之後，即是有回報63%。睇落似乎很合理，但如果他每年收取5%回報作消費，十年後他投資的回報率依然是5%，亦相當不錯。但如果他投資物業，最初只得2.5%，若果租金以每兩年升幅15%計算，十年之後，他的租金升值至回報率5%，在這期間，他一樣可以收取租金作消費，大家會認為，就算在十年之後，無論投資物業或者金融產品，都享有5％回報率，但在期間，投資金融產品的人收取投資回報比物業投資回報多，這亦是正確，不過，大家稍後就會見到分別。再多十年，投資金融產品的朋友回報沒有變，仍然是5％，但投資樓宇的回報，因為資產增值的緣故，已經升至10%，如果將回報率還原至2.5％，即是資產價值升了四倍，期間他一樣可以收取租金作消費，比投資金融產品的多得多，而且金融產品沒有升值，誰勝誰負，亦不需要多作解釋。若果物業資產不會增值，租金不會上升，當然是投資金融產品，否則的話，投資房地產比較化算，所以，香港人熱衷買樓其實是有道理。 |
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