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1. 睇得通 2014-07-26 09:56:48 |
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如果樓價跌，他們更加會說，已經叫你小心，仲要買樓，小心小心，實在是非常保險的說話，甚至可以說立於不敗之地，善加運用，一定可以成為第一流評論員。???????? 問題是2009年2010年起,財爺已經叫人要小心!!!有冇20萬位香港叻仔被負累??? |
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2. 睇得通 2014-07-26 10:12:57 |
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往事回味: 2009年當我買入兩個住宅物業時,有香港小朋友擔心我會走上破產之路,說: 財爺都叫要小心,你咁大膽......2012年再度購置三個住宅時,香港小朋友更加擔心我會走上破產之路,說: 你唔怕死啞??? 我說: 香港地少人多,大跌機會不大,最重要在高樓價上升中減輕負債........有驚冇怕...... |
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3. 大寶二寶 2014-07-26 10:26:36 |
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係時候重温我嘅“潑冷水六式” 喇：
1. 捐地 ： 官商勾结， 利益輸送， 意興闌珊。
2. 收地 ： 反对滅村， 不遷不拆， 抗爭到底。
3. 收楼 ： 3D辣招， 減底意欲。
4. 起樓 ： 贊成起多D公屋居屋， 不過吾好係我附近。
5. 環保 ： 集體回憶，保留保育， 反对填海， 屏封效應。
6. 工人： 新吾入行， 舊嘅退休， 有地冇工人。
頭果幾年就係威係勢，跟住就無以為繼。
共勉之， 哈哈！ |
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4. 亮劍 2014-07-26 10:31:26 |
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【明報專訊】自2010年中起，政府積極增加住宅土地供應，部分「麵粉」（即土地）快將製成「麵包」（樓宇單位），令一手供應量持續上升。運輸及房屋局最新按季公布，該局預期未來3至4年的新盤供應將有7.3萬伙，有關數字除創2006年第3季的近8年以來新高，更追平2004年第3季有紀錄以來的歷史高位。截至6月底，上半年新樓施工量約1.23萬伙，創2004年有紀錄以來的半年新高。 年均1.8萬伙 貼近政府目標 運房局公布，該局預期在未來3至4年，全港將有7.3萬伙新盤供應（包括已落成但未售出的貨尾單位、建築中而未售出的單位，以及已批出土地並可隨時動工的項目），有關數字已連續第5季高企於7萬伙以上，為2004年有紀錄以來首次，最新數字亦追平2004年有紀錄以來的新高。對上兩次達到此一水平，分別是2004年及2006年第3季。若以上述新盤供應計，即未來3至4年，平均每年約有1.8萬個新盤供應，已貼近政府的目標。 運房局表示，在上述7.3萬伙當中，有約4.5萬個單位是實用面積少於753方呎以上的中小型單位，佔整體供應62%，預計未來數月，會再有17幅住宅用地轉為熟地（基建設施已齊備的地皮），合共額外提供約1.57萬個單位。 美聯首席分析師劉嘉輝表示，雖然近月一手新盤去貨速度加快，但政府每季大力推地，發展商積極吸納土地儲備，存貨量未有因去貨加快而減少，相反是持續增加。由於政府銳意推出土地，相信發展商未來仍能持續補充土地儲備，預計新供應不但可以維持高位水平，甚至會超越7.3萬伙的高位。 上半年1.23萬伙施工 10年新高 新盤供應增多，除了政府積極推地，亦因為發展商加快新盤施工進度。運房局公布，上季全港共有4300伙新盤動工，雖然較今年首季的8000伙減少46%，但若以半年度計算，今年上半年有1.23萬個新單位動工，涉及35個項目，有關施工量為2004年有紀錄以來的新高，數字除了達到去年全年的87%，更較2008、09、11年的全年總數為多。 今年市場有多個項目獲批動工，如會德豐持有的將軍澳66B2區項目等，市場人士估計，多個大型項目，如新世界、萬科合作發展的荃灣西站六區項目，亦有可能今年內動工。 下半年料約萬伙落成 另外，今年上半年有7500伙新盤落成，中原研究部高級聯席董事黃良昇稱，同期一手銷售量為7373伙，與落成數字相若。不過，由於政府預期全年落成量有17,610伙，即下半年預期有約1萬個單位落成，他估計有可能推高貨尾量。 雖然預期新盤供應將持續增加，但由於近期新盤銷情轉佳，尤其是細價樓樓價更呈反覆上升，最新公布的中原城市領先指數CCL報123.20點，雖然按周下跌0.13%，終止6連升，但黃良昇認為這並非掉頭回落，只是由連續上升，轉為反覆向上。 明報記者 黃 遠 輝 在 本 台 節 目 表 示 ， 要 達 到 10 年興 建 20 萬 個 公 屋 單 位 的 目 標 ， 以 目 前 的 土 地 供 應 不 能 應 付 ， 政 府正 研 究 改 變 土 地 用 途 的 方 法 ， 包 括 考 慮 將 36 幅 政 府 用 地 改 變 用 途， 將 鄰 近 市 區 的 綠 地 帶 變 成 住 宅 用 地 等 ， 目 前 已 有 150 幅 改 劃 成為 住 宅 用 地 ， 能 興 建 21 萬 個 住 宅 單 位 ， 即 使 當 中 只 有 一 半 能 成 功轉 換 用 途 ， 亦 能 有10 萬 個 新 落 實 的 單 位 。 (這150幅地有多少件能改倒規劃，乃建屋目標能否達致的關鍵！) |
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5. 順民 2014-07-26 11:34:55 |
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博士，在下有一個很大的疑問。BSD條例阻止了境外人士在香港置業，那香港的物業市場就只有靠本地的購買力來支撐，純粹本地購買力是否能足夠支撐著樓價維持在高位不變呢？無疑本地房屋仍有相當大的需求量，但有需求量並不代表有購買力。目下所見，很多出來工作幾年而月入二萬元樓下的年輕人，若要買一層400萬左右的樓，要他們付出百多萬的首期和手續費用，最少十個有八個都比唔起。而那些住在劏房的赤貧人士別說400萬樓，我敢說就算200萬都一樣買唔起，以上兩者唯一的希望就是等候上公屋，所以這個需求問題就只好等政府來解決了。另外很多小投資者對買多一層樓來收租保值已是意興闌珊（在下都是），因怕收埋租都不夠補貼樓價下跌。在此環境下，若堅持對樓市看好是否有點太樂觀呢？我不是潑冷水，只是真的沒有足夠因素支持我去樂觀而已。 |
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6. 睇得清就冇得拎 2014-07-26 11:41:04 |
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小心駛得萬年船 , 現在船只行了幾年 , 仍然要小心 小心 , 哈哈哈！ |
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7. 惜緣 2014-07-26 11:51:21 |
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To 5樓 順民兄, 請睇下以下PP兄的圖表, 兄台就會知道市場上的購買力有幾大. 
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8. 蜕变中嘅懒人 2014-07-26 12:11:04 |
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懶人感覺經濟形勢開始有掉轉頭行意味，或者係好得耐嘅要坐低休息吓，衰得耐或坐得耐嘅要起身行吓鬆吓筋骨；不過一日QE未收檔、美國樓市上唔番正軌、美國都幾難加息或似樣地加息、曰本QE二世繼續衝、歐盟唔多好景，抬緊部印鈔机出嚟抹油，資產物價長遠都係睇好，短期調整吓先再衝好正路。
人民币開始反彈了，美股到頂了，港股、內地股似乎追落後，港二手樓爆边太急了，港新樓大量且實際以貼近或低於二手價招徠，懶人諗年尾口水戰CCL有機低過118，不過唔會低好多，CCL係117都只係照現在落5點，4%左右，睇淡可能中咗，明年年頭先升、中平、尾跌番啲。呢啲係懶人第六感嘅感召，其實同占卦、問卜、聽睇相佬講、嚟埋祈禱差唔多。 |
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9. To 5樓 2014-07-26 12:11:05 |
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10. 行外人 2014-07-26 12:37:38 |
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To 9/F
跟著放租幾年，日後成家立室才考慮收回自住或者細換大或者買多間細 …………
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11. 行外人 2014-07-26 12:43:51 |
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係米咁容易？！
事實係，年青人願唔願意放棄現時既享樂踏出第一步…… |
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12. Eric Wong 2014-07-26 13:35:01 |
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impossible |
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13. 大寶二寶 2014-07-26 13:39:47 |
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回5 順民兄
其實依家D年輕人好多想買樓嘅都吾係供吾起， 只不過係欠首期。 而好多父母會幫佢地比首期， 由佢地自己供落去。 点解父母有咁多錢？
1. 吾好吾記得有六成业主已供完楼， 佢地每個月儲起D錢足夠下一代首期或買多間等退休收租。
2. 佢地可以將層樓加按攞錢出來作首期。
3. 收租佬賣—層樓樓已足夠幫仔女比兩三層樓嘅首期。
4. 就算公屋父母咁多年都慳埋吾小可以幫助子女比部份首期。
5. 仲有D上進向上流嘅後生—代可以自己攪掂。
所以你吾使担心冇購買力。 還未計内地蠢蠢欲動嘅購買力！
共勉之， 哈哈！ |
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14. 順民 2014-07-26 14:56:29 |
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惜緣兄，不能單埋首於圖表統計來推測樓市，亦應加入一些實質環境及人為因素來一起考慮。單憑圖表統計是書呆子理論，又或可稱為讀死書。樓市和工業不同，工業面對的是化學同物理，以上是死物，同時亦有其穩定的特質、規律、變化及重複，故可依賴於圖表統計。但樓市不同，樓市面對的是人，人是不穩定的， 就以市場情緒及氣氛呢兩樣嘢如何能用圖表去統計？ 只可以靠估計吧。大寶二寶所講的是啃老族，是否鼓勵啃老真係人見人智，如果我們下一代單靠啃老來維生卻又幾悲哀。且現實社會中有很多很多人真的是無老可啃的呢。 |
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15. 大寶二寶 2014-07-26 15:35:30 |
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回14 順民兄
其實啃老係幾可悲， 幾令人傷感。 我也不鼓勵啃老。 不過我只係講出現今事實而呢樣嘢係短期黎講你同我都冇辦法改變嘅。
共勉之， 哈哈！ |
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16. 惜緣 2014-07-26 15:44:54 |
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To 14樓 順民兄， 兄台講得對，不能單以圖表来推測樓市，在下認為從圖表可以睇到高收入的市民在2005-2013年有很大的增長，這就是市場的購買力，而且呢幾年政府的辣招令到市場凍结了很多想入市而未入市的購買力，我敢說，如果呢幾年沒有辣招的話，現在的ccl應是150-160, 而不是昨天的123.20, 還有現時的樓市是供應少、需求多、低借貨比率、低失業率、低利息、多貨幣供應等等，所以，未來2-3年ccl會慢慢向160進發。 重要的是，樓價沒有急升就不會急跌。 |
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17. 順民 2014-07-26 17:28:39 |
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CCL向160進發，我都好想呀惜緣兄，希望承你貴言啦。阿寶寶同惜緣同好多網友，我地大家都不是啃老族，希望下一代都生生性性，自力更生。但對樓市嘅看法，始終都係世事無絕對，總之審慎樂觀，審慎樂觀。呢兩句說話包無錯，嘻嘻！ |
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18. 亮劍 2014-07-26 17:32:49 |
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其實啃老係幾可悲…… 我係60後，小弟在 91年首置嗰陣，與自己同年代買楼那班小业主，首期十之八九都是自行解決的。 到97年我结婚要楼換楼那時，老婆媽咪驚佢供楼辛苦，主動借一球俾我老婆，等我俩公婆唔使向銀行借咁多錢，果陣香港应有一半首置者得父母之助。 直至呢数年，根據相熟地代过料，首置買家十之八九有家人幫忙班首期！
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19. Oscar Lam 2014-07-26 18:33:25 |
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各位， 能知三日事，富貴萬千年。更何況是三年以後的事情？不過，大家有緣有這裡吹吹水也是一件很開心的事情。
無論如何，任總所講的「看清形勢、量力而為」，在任何時候都是對的。 |
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20. Oscar Lam 2014-07-26 18:47:41 |
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3/f 孖寶兄， 你的“潑冷水六式” 很有前瞻性啊！
共勉之，哈哈哈！ |
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21. 順民 2014-07-26 21:36:56 |
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亮劍兄，我同你差唔多，肖蛇，年近半百了。95年首置，也得家人幫助，但講明要還，於五年內還清。 |
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22. 惜緣 2014-07-26 22:35:18 |
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亮劍兄、順民兄， 唔怪得我們可以有緣在呢度相聚，原來大家的背景都差不多，我肖馬，細順民兄一歲，首置係92年，樓價82萬，老婆嫁妝三十幾萬，另外，外父免息貨款五十幾萬，唔够4年就還晒，到現在都非常感激外父。 |
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23. To 18 2014-07-26 22:58:48 |
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劍哥, 此一時彼一時也, 97年前後做定期有成10厘呀, 能慳一毫得一毫. |
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24. Tom 2014-07-27 01:55:02 |
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惜緣： 過去幾年家庭收入的增長已經在樓市反映，這是落後的指標。反而未來收入的＂預期＂才是影響將來樓市的關鍵。當市民感到收入停止急升，本地經濟放慢，入市買樓的意慾便下降。
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25. Tom 2014-07-27 02:19:13 |
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Peter Paker: 用空置率低來推敲未來買樓需求很大未必可靠。因你忽略了未來供應及未來家庭收入的變化。 08年至今空置率低，其中很大原因是好多發展商無貨賣，而又遇上市民對樓的需求上升。空置率低是結果，不是因。 你看看97起至03年空置率上升，就正因為八萬五所增加的供應，並湊巧碰上本地經濟衰退的結果。 空置率似乎不是領先指標，就正如失業率一樣。 |
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26. Tom 2014-07-27 02:43:08 |
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回應Peter Paker： 雷國怡並非指本地樓價上升只因國內購買力，而非本地購買力。他反而指出內地人減少在本地消費(包括買樓)，是會影響本地人收入，從而削弱本地人購買物業的需求！ 所以，你用CCL與內地買家比例的數據去反駁雷，是不必要的。 |
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27. Tom 2014-07-27 03:04:38 |
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回應Peter Paker： 雷國怡說高收入人士増長減少，似乎是據其個人觀察，多於客觀統計。 但請pp留意，用過去數年高收入家庭增長趨勢，來判斷買樓需求足以支持樓價是值得商榷。 就以你所提供的數據，05至07年高收入家庭數目亦不斷上升，但08年樓價亦曾因金融海嘯而下跌。所以，需求可以是很虛的，在短時間內可以急速消失。 此外，你所提供的都是舊數據，未來的收入變化才是關鍵！ |
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28. Tom 2014-07-27 03:28:05 |
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回應Peter paker： 在金管局收緊新樓按的措施下，能借9成的人少之又少，自然新批樓按的人，其借貸及供款比率較之前下降。 但不能忽視，過去幾年低息，可以吸引很多有物業的人加按變現。日後加息，對他們有實在的負面影響！ |
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29. Tom 2014-07-27 03:49:24 |
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回應Peter Paker： 在你回應雷生的文章中的圖11，即本地金融機構的各類貸款佔總貸款的比例折缐圖，其當中的趨勢是反映金融機構傾向多做那一類生意(貸款)，近年按揭貸款的息口偏低，跟向國內提供貸款的回報，有天淵之別。自然相對地樓按貸款佔比下降，而國內貸款佔比上升。 這些貸款比例的變化，不能直接反映借貸人士的還款能力是高還是低！ |
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30. Tom 2014-07-27 03:56:12 |
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要小心：先有結論(樓市需求會繼續很強)，而後找理據。 |
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31. Tom 2014-07-27 04:05:58 |
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我很同意順民在14/F所説。 我們很多人笑羅家聰測市唔準，但他就是很喜歡從數據中找相關性及因果。 為什麼他常常唔準，我相信這是因為他沒有用心觀察世界的變化，及數字背後的經濟行為是如何運作。 |
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32. 小陽 2014-07-27 09:01:39 |
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To 27 tom, 估計家庭收入會否增長就看HK經濟會變差嗎？ 大陸佬唔買嘢，但是香港也有其他行業， 759，公務員，建築，十大基建，醫療，trading ，it ，迪士尼擴建等等，依家facebook都來香港開公司。
當然金融風暴隨時會來，但是香港發展不會因為等風暴而停止。 一日有人移民香港，一日有生產力，一日大陸要用大陸人口溝淡本地人，易於控制香港，一日都有租買需求。
都係個句，tom哥，對自己有信心，樂觀係博士話最緊要。你唔係依為現在係你人工盡頭，如果係，你要諗計！香港有很多機會，晤好因為大陸客唔買名牌和金，就依為香港一定霖。 |
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33. 小陽 2014-07-27 09:07:42 |
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Tom哥， 未來供應,Peter Parker 哥試過寫文章幫波叔搵地，數極都欠D，你不如睇睇有冇new points |
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34. 小陽 2014-07-27 09:12:31 |
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未來既嘢,大家都係估估下，你睇財爺同大行D分析員都估錯稅收，GDP，樓市。
未來factor 一定中---------只有依家息口一定只會向上,但幾時上，上幾多, 大學都係估估下 |
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35. 引刀一快 2014-07-27 10:24:15 |
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To 31樓 Tom兄
數據係已經發生嘅事情，如果單憑數據可以準確預測未來，電腦就足够，毌須人腦。 |
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36. 引刀一快 2014-07-27 10:27:43 |
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為什麼他常常唔準，我相信這是因為他沒有用心觀察世界的變化，及數字背後的經濟行為是如何運作。
即使幾用心，人好難知道世界所有變化，更難嘅係準確地將所有因素以合適比重作出分析，即使可以，亦無法避開變數。 |
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37. 引刀一快 2014-07-27 10:31:01 |
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一個睇相佬會突然有幾年睇相特別準，揚名四海，但係亦會有睇親都冇靈感，唔凖，靠名氣，食老本嘅日子。
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38. Peter Paker 2014-07-27 10:39:58 |
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to Tom
1. 單憑看空置率係看不到需求變化。但合成空置量及落成量就可以看到各區及各種大小單位的需求變化。如果你睇得明以下公式及其背後的概念，就知我講咩
年初空置量+ 落成量 - 吸納量 = 年末空置量
單憑空置是睇唔到需求，係要加工才看到
2. 按揭佔整体貸款的比例由02年的30%，升至15%左右，期間CCL由40升至120。樓價大升，按揭比例大跌5成，再加上97係淨貸款1.1 -1.2倍GDP 及今天淨存款1.2 - 1.3倍GDP，不是本地置業人士實力增加會是什麽呢？
這完全跟境外貸款比例增加有什麽關系吧，不明你為什麼將本地業主實力跟境外貸款扯上關係
3. 今天新批按揭的 loan-to-value %只有53-55%，這包括新置業及加按，還有正面信貸資料庫，好難借上借。銀行好難出事，你自己試下想下點解，唔明可睇我舊文，收緊按揭如何影響樓市
http://m.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER&com=&id=26501
待續 |
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39. Peter Paker 2014-07-27 11:23:17 |
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To Tom 4. 我當然明白過去 data 不一定 等如未來的情況。 但香港整體經濟、整體住戶收入情況不可以如些公司之股价般能一夜之間倒下，都有其長期趨勢。所以分析整體經濟情況不能只看一、兩個季度，而我係看30 - 40個季度，這樣不會因 1 - 2 个季度的落差 (放緩) 而 miss 左長期趨勢。要確定長期放緩，起碼要 6 - 8 個 quarters 況且，過去趨勢對未來有一的預測作用，否則，股市就冇人用技術分析去 predict 股价及大市走勢 |
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40. 引刀一快 2014-07-27 12:10:17 |
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過去趨勢對未來有一的預測作用，否則，股市就冇人用技術分析去 predict 股价及大市走勢
如果全信技术分析成功率比起靠直覺靈感睇市況的人，有明顯優勢、成果的話，早就唔見晒D自己炒股嘅散戶了，個個都俾錢“專家”炒啦。
技術分析，同睇風水，有個共通點，就係門派甚多，推測結果差异甚大，亦冇邊個派別長測長中，信邊個好？睇運氣囉。 |
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41. 引刀一快 2014-07-27 12:12:38 |
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冇人輸，就冇人嬴。 一邊長輸，總會崩潰，嬴嘅亦冇得再嬴。 |
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42. 引刀一快 2014-07-27 12:15:06 |
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不過，我同意一點，就係認識多幾種分析方法，係有利嘅，起碼有機會洞悉人地造市嘅企圖。 |
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43. 引刀一快 2014-07-27 12:25:57 |
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To 中港商人兄
你喺東莞嘅兩件物業都係呢個道理，附近人流路綫嘅變化，會影響你嘅租值，大陸對別墅嘅政策改變，亦會影響你物業嘅價值，呢D嘢，就係我無法猜估嘅未來部份。 |
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44. Tom 2014-07-27 15:00:49 |
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Peter Parker： 你的舊文(13年尾)曾說未來3至4年無可能有72000私樓供應，但前天政府公佈的最新統計數據，反映未來3至4年有73000。你的估算在哪方面出錯？可以指出嗎？ |
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45. 惜緣 2014-07-27 16:32:24 |
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To 24樓 Tom兄， 很歡迎兄台的理性討論，博士及亮劍兄經常說，真理係越辯越明的。 兄台話，過去幾年家庭收入的增長已經在樓市反映，在下認為還沒完全反映出來，因為政府的辣招令樓市正常的生态嚴重地扭曲，樓價應升而不能升，這是在下認為未來2-3年ccl會慢慢向160進發的第一個原因。 兄台話，當市民感到收入停止急升，本地經濟放慢，入市買樓的意慾便下降，呢點在下同意，但是未來幾年暫不會發生，原因是現在的失業率是很低的，幾乎全民就業，還有小陽師妹在32樓所提及的十大基建等等，這是在下認為未來2-3年ccl會慢慢向160進發的第二個原因。 現在市場上只有小部分的人看好後市，兄台睇下東方的民調就知道，根据2/8定律(亮劍兄成日說的)，後市上升的機會較大，這是在下認為未來2-3年ccl會慢慢向160進發的第三個原因。 貨幣政策: 全世界的政府都在印錢來解決自己的問題，目前睇來亦只有此辦法，在下長遠是睇淡美元，當然有時會反彈，而人民幣中長綫較強，香港夾在中美之間，在短期内聯滙不變的情況下，輸入性的通脹將會越來越嚴重，對通脹的感覺在下尤其清楚，因為在下經常陪老婆去街市買餸，這是在下認為未來2-3年ccl會慢慢向160進發的第四個原因。 以上睇法在未來3年内不會改變，等待將來樓價的真正走勢來証明在下是啱定錯，其實睇啱睇錯在下都無所謂，因為啱都無獎，而錯又唔使罰。 |
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46. 亮劍 2014-07-27 16:42:42 |
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Tom 兄…… 為何你這般武断有錯的是PP？ 請問兄台你知唔知呢个73,000係点來? 講埋答案给你知，呢度係包括落成但未賣；正在建築中；及土地已經批出但未动工呢3大項。 這裡有三个数，第一項係实数，但其餘第二同第三項係未知數！
請君注意以下呢幾点…… 呢五年每年都高估落成量的是誰人？ 今年新公屋落成量都估錯埋又係边个？ 五條地鉄有边條可如期落成通車？
為何Tom兄你咁信高官？ 在香港分析樓市嘅人，有D用宏觀、有D用圖表、有D用统計…… 愚見認為用边種方式都好，最主要係融會貫通，要識得变通！ |
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47. Peter Paker 2014-07-27 17:07:07 |
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To Tom, 我對政府未來 3 - 4年有 72,000 - 73,000 間單位供應，我一直都十分保留，原因之下： <1> 據表四，與3 - 4年實際供應量數字比較，房屋及運輸局之估計供應量長期都存在高估的情況。多餘的東西不用說，數字已告訴各位讀者現實的情況。 表四 
原因很簡單，因為3 - 4年實際落成量永遠都低於政府所謂的 3 - 4年未來的潛在供應量 <2> 筆者認為，“在未來三四年間一手市場大約可以提供72,000個單位”是一個頗抽象及複雜的概念，好難明白關生為何可以簡單地單憑這個數字已達72,000個單位，就確定樓價要大幅回吐。就這個72,000伙潛在供應，筆者有以下4種演繹方式 〈a〉~〈d〉 ： 〈a〉 首先，筆者將由2004年9月至2013年12月的CCL及未來三四年間一手市場的潛在供應量，進行趨勢分析。截至2004年9月，潛在供應量（紅線）為高位的73,000伙，並持續下跌至最低的52,000伙（2009年9月），CCL亦由2004年9月的48不斷上升至2009年9月的72.92。 然後，由2009年9月起，潛在供應量由低位的52,000伙，不斷上升2013年12月的72,000伙，期間CCL亦由2009年9月的72.92快速上升至歷史高位約123 - 124，期後因DSD，CCL才輕微下跌至117 - 119。單純去看CCL及潛在供應量的過往趨勢後，70,000多伙的潛在供應未必能對樓價構成重大壓力。 
〈b〉 若單純去看趨勢，讀者基本上無法得知 (i) 市場能否承受72,000伙的潛在供應，以及 (ii) 發展商的存貨量是否屬過量的水平。 一般而言，發展商由投地至住戶開始入伙需時約4年。即是說，72,000伙潛在供應平均每年可提供18,000個單位。根據長策會提議，10年建屋目標47萬，其中4成為私營房屋，即10年需要188,000個私宅單位，每年平均需求量約18,800伙。 對比現有長策會提出的需求量（18,800伙），現有72,000伙潛在供應量勉強僅僅能滿足1個房屋生產周期的需求量，這樣是否算是的“驚人” 的供應量，讀者可自行判斷。不過，我認為須要擔心的事情，不是關生所說的“驚人”私宅落成量增長，而是現有存貨量不足以應付需求。 〈c〉 房運局及傳媒經常以未來3 - 4年去形容這72,000伙的潛在供應量。若發展商的土儲每年能以18,000 - 24,000伙的速度被補充，這72,000伙就是未來3 - 4年的供應量。但現實是，3D辣招使到樓價停頓，同時建築成本亦持續上升，發展利潤收窄，發展商差不多已暫停透過舊區重建及補地價等去補充土儲，現在私宅土地供應渠道只剩下政府主動賣地一途。 根據2011 - 2013年政府賣地的私宅建屋量，平均每年只有12,000伙。2014年第一季政府招標土地的建屋量約5,500伙（還未扣除白石角流標損失的780伙），而2014年第2季則只剩下1,500伙的土地招標。老實說，現在供不應求的情況嚴峻，為何政府第2季只拿出1,500伙私宅的土地出來招標？倒值得大家想想。 若政府土地不足以維持每年有18,000 - 24,000伙的土地招標，這72,000伙潛在供應根本不可能於未來3 - 4年內推出。否則，若發展商以高於土儲補充量的速度去賣樓，一來售價不能做到最好，二來發展商的土儲幾年後會慢慢「乾塘」。發展商為何要這樣「低Ｂ」去加快賣樓速度？ 〈d〉 運房局提供私人住宅一手市場供應統計數字，這個未來3 - 4年一手潛在供應數字包含： ‧ 已落成樓宇但仍未出售的單位數目； ‧ 建築中但未售出的單位數目； ‧ 已批出土地並可隨時動工的項目之可建單位數量； | 運房局 私人住宅一手市場供應統計數字 | 截至 | 已落成樓宇但仍未出售的單位數目 A | 建築中但未售出的單位數目 B | 已批出土地並可隨時動工的項目之可建單位數量 C | 未來3 - 4年潛在住宅供應量 A+B+C | 2004年12月 | 15,000 | 41,000 | 14,000 | 70,000 | 2005年12月 | 16,000 | 39,000 | 12,000 | 67,000 | 2006年12月 | 19,000 | 40,000 | 10,000 | 69,000 | 2007年12月 | 10,000 | 45,000 | 10,000 | 65,000 | 2008年12月 | 10,000 | 44,000 | 10,000 | 64,000 | 2009年12月 | 8,000 | 40,000 | 5,000 | 53,000 | 2010年12月 | 7,000 | 42,000 | 10,000 | 59,000 | 2011年12月 | 7,000 | 42,000 | 13,000 | 62,000 | 2012年12月 | 4,000 | 48,000 | 15,000 | 67,000 | 2013年12月 | 5,000 | 50,000 | 16,000 | 71,000 |
儘管2004年 - 2013年潛在供應的數字大多處於約60,000 - 70,000的水平，但是2013年的數字與2004 - 2006年的最大的分別在於“已落成樓宇但仍未出售的單位數目” ，“已落成樓宇但仍未出售的單位數目” 屬於一些可供隨時入住及使用的單位。在2004 - 2006年，這些單位數目有15,000 - 19,000間，2013年的只剩下約5,000間，接近歷年新低水平。 最新的住宅空置率為4.1%（截至2013年年末），屬1997後的新低，比2012年再下跌0.2%。不要忘記2013年有8,200伙落成，空置率跌証明住宅吸收量大於落成量。今天住宅短缺及代理租 / 賣盤乾水嚴峻，短缺情況有如「近火中的近火」，而今天最需要的是可供隨時入住的單位。但是，這些“已落成樓宇但仍未出售的單位數目” 差不多卻是歷年新低水平。而72,000個潛在供應的絕大部份卻只是在建築中及仍未動工的狀態，情況好比「遠水中的遠水」。 對於這個問題，掌管房屋事務的官員目前應十分頭痛。 |
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48. Tom 2014-07-27 17:07:44 |
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亮劍： 為何Peter Parker 的預測明顯與最近數據不符合時，你都不多反思、推敲？ 莫非計錯數的只有政府，而Peter 就不會？ 另外，發展商在未來兩三年要放慢起樓步伐，囤積土地及樓盤的誘因嗎？ |
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49. 山高雲低 2014-07-27 18:04:56 |
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PP兄的數據充足，分析亦情理兼備。中肯可信。其實數據本身就是會說話的機器。 我BuyPP。 |
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50. 大寶二寶 2014-07-27 18:28:56 |
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講多無謂，你睇吓過去幾年信边個賺錢就知信边個。賺緊錢嗰個吾信而信隻大話狼？ 呢個正苦成日假、 大、 空， 難得仲有信徒。 都好嘅， —曰有信徒，一曰樓市都仲係安全。
共勉之， 哈哈！ |
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51. 山高雲低 2014-07-27 18:41:28 |
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Tom兄真的没有說錯，政府預測的數據真的成日错。不單落成量錯，連财政預算也没次準。 就算未來3一4年真的有73OO0落成量，市場吸纳量亦不足餵飽。因為購買力真的很大，香港人真的很有錢。若非政府一味靠嚇，加上辣招連連，ccL早升上150。 依PP的數據，可見银行體系内的錢太多，老實說，海嘯後的低息已把大量銀行體系内的存款已被大量趕往磚頭。除非利率加至大過磚頭回報率，否則，此趨勢难以逆轉。 |
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52. 山高雲低 2014-07-27 18:55:23 |
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Tom兄真的没有說錯，政府預測的數據真的成日错。不單落成量錯，連财政預算也没次準。 就算未來3一4年真的有73OO0落成量，市場吸纳量亦不足餵飽。因為購買力真的很大，香港人真的很有錢。若非政府一味靠嚇，加上辣招連連，ccL早升上150。 依PP的數據，可見银行體系内的錢太多，老實說，海嘯後的低息已把大量銀行體系内的存款已被大量趕往磚頭。除非利率加至大過磚頭回報率，否則，此趨勢难以逆轉。 |
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53. 山高雲低 2014-07-27 18:57:39 |
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Tom兄，PP的分析你可以唔信，但數據本身是不會有語言伪術的。 |
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54. 引刀一快 2014-07-27 19:02:46 |
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如果新樓咁矜貴，點解地産商要貼住二手價嚟賣？ 唔知邊位師兄可以分析下？中港商人兄可唔可以分析下？ |
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55. 引刀一快 2014-07-27 19:06:05 |
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雲低兄
數據係完全可以有猫膩嘅，如何展示數據、運用數據，裏面大有文章，你睇睇大陸歷年嘅“數據”，洋洋大觀！ |
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56. 亮劍 2014-07-27 19:06:49 |
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我揾過地產公司資料，最後同政府講掂補地價數的大規模農轉屋地，应如下……
04/03/2010
丈量約份第507元朗 15 區
補地價7,102,880,000元
請注意新鴻基話呢塊地將會於 16/17 年落成喎，即搅足六七年！。
15/03/2010
落禾沙迎海
補地價9,596,950,000 元
迎海已推左兩期，賣得唔錯，就來開第三期。
29/08/2011
元朗丈量約份第107約地段第1927號
補地價7,021,310,000元
此乃沙浦項目，总共有单位3100个，新地會分三期發展。
28/10/2011
西貢丈量約份第227約地段第898號
補地價6,640,280,000 元
呢塊地应係新世界發展嘅清水灣道項目。位於西貢大埔仔，約 2016 年落成，近科技大學！
根據地政总署資料顯示，在以上所列四幅大型農地換地/補地價之後，呢个由農地轉屋地嘅補充渠道，就無以為繼，即近三年由更改農地所得的土地供應，係幾乎等如零！！ |
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57. 引刀一快 2014-07-27 19:19:55 |
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58. 小陽 2014-07-27 19:30:39 |
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供應多個D地方就平D囉。 冇地既地方就貴D囉。
你睇大坑個D新盤賣得好少，惜售....... |
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59. 思維遲鈍咗 2014-07-27 19:32:28 |
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地咁矜貴， 點解地産商要貼住二手價嚟賣？ 地産商賣樓是做善事, 有樓人士人人有希望, 否則邊度會有人排隊買, 大陸仔返大陸太多,思維遲鈍咗.......... |
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60. 惜緣 2014-07-27 19:33:26 |
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To 54樓 、57樓引刀兄 及59樓兄台, 地産商貼住二手價賣新樓，其實不代表地產商睇好或睇淡後市，地產商做生意有買就有賣好正常，另外，地產商貼住二手價賣樓，其實是比二手價貴，貴多少呢？就是新樓樓花期(通常是2-30個月)的市值租金，而且很多時貼二手價的數量不多，若氣氛好的話，加推的就會加價。 |
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61. 引刀一快 2014-07-27 19:37:46 |
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58樓 惜緣兄
1，嵐山低過同區二手喔。 2， “就是新樓樓花期(通常足2-30個月)的市值租金” 近日嘅新盤好似唔係個個咁長，而且，二手折舊呢？
3，樓花價低，多少係出于冒險嘅補償。 |
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62. 惜緣 2014-07-27 20:23:51 |
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To 61樓 引刀兄， 不能夠只睇小部份的個案，其他大部份的新樓的樓價都比二手貴。 |
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63. 大寶二寶 2014-07-27 20:55:32 |
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回57 引刀兄
吾知博士六月二曰“新樓盤熱賣， 以後就不會減貨促銷” 一文解吾解答到你嘅問題呢?
共勉之， 哈哈！ |
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64. 引刀一快 2014-07-27 21:21:48 |
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65. 引刀一快 2014-07-27 21:23:35 |
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惜緣兄
新樓貴過舊樓係理所當然嘅，如果差價太少，舊樓就冇吸引力。 |
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