財爺在DSD以大比數獲得通過後，突然間語出驚人說放下心頭大石，????

解鈴還需繫鈴人???如果: DSD不獲得通過???深謀遠慮之計劃就不可以確立,所以: 說放下心頭大石???

上星期我去律師度取回樓契後，好老定甘找銀行保險庫放好，找了很多間都找唔到有位，原來除香港除上車盤和車位多人搶外，就連保險箱都爆，waiting List 到N年。連大細size保險箱被人搶哂。實情有無甘多人用??

DSD拉闊上車盤與豪宅之間的租金回報差距，變相吸引資金投進上車盤

由於低價物業的印花稅稅率較低，就算要付DSD，都是有限錢。政府出招限買中上價住宅，只會令到聰明資金湧去到下價上車盤，變相加大上車客面對的競爭，原因如下：

• 上車盤、細單位的呎租較同區大單位差不多，甚至更高；
• 出租細單位較大單位容易，租客對內籠亦沒有太高要求；
• 上車盤及基層盤因公屋、居屋供應不足而對細單位而有強大屋住屋需求；

例如，一個香港人要買1間 $1,000萬的住宅物業，從價印花稅加 DSD合共要$75萬。但如果他買4間 $250萬的住宅物業，從價印花稅連DSD合共要$30萬。買 1間$1,000萬的物業與4間 $250萬的物業，單是印花稅上的支出已差 $45萬，這個差額相當於這1間$1,000萬物業約14 - 16個月的租金收入。

以今天的市況，1間 $1,000萬的住宅物業，每月租金約$28,000 - $29,000。一年差餉就係 ($29,000租金 x 12月x 5%) - $6,000 豁免 = $11,400 元。扣除差餉後的租金回報約為3.13%（$29,000租金 x 12月 - $11,400差餉）/ $10,750,000。

另一方面，4間$250萬，每間隨時可以收到約 $8,500 租金，而每間要付出的差餉金額應為零。理論上每月應課差餉租值低於 $10,000（$10,000租金x 12月 x 5% = $6,000），等如每年豁免差餉上限$6,000。扣除差餉後的租金回報約為3.96% （$8,500租金 x 4間物業 x 12月）/ $10,300,000。

由於上車盤的剛性需求大及空置率極低，同區的上車盤與中上價樓在租金回報上已有一定程度的差距；從價印花稅的稅率會隨所買的物業價值上升而急速上升，DSD的出現變相使到上車盤的租金回報更加吸引，且較低的印花稅支出，過去一年多上車盤樓價亦跑贏大市。

政府口中出招的其中一個目的是幫人上車 , 但出招後使到上車客更難上車 , 而上車客及用家面對更大及更強者的競爭，實質政府根本不想實力次等的買家上車。

樓市瘋了？ 女人筆金心

唐德玲

作者從事理財策劃工作逾十年，並擁有認可財務策劃師資格。

18/07/2014

大約兩個月前，我在本欄寫過一篇題為「大辣？中辣？小辣？」的文章。當時我稱「雙倍印花稅」這一招是「大辣」（買入第二項物業要繳付雙倍印花稅），而正正因為這一招夠辣，立法會議員提出多項修訂，令到法例遲遲未獲通過。
至於「買家印花稅」（非本地居民購買香港物業需額外繳付15％印花稅）和「額外印花稅」（物業於兩年內出售需額外繳付最高20％印花稅），我稱之為「中辣」。
當時樓市的形勢是，「中辣」通過了，「大辣」已公布，但有待通過，市場人士不敢輕舉妄動，加上利息有機會回升，物業供應有望回復正常等因素推動，樓價終於有少許回落，跌幅大約5％至10％，視乎地區和物業質素。


辣招未通過 二手交投活躍

誰不知，這最辣的一招一拖再拖，樓市終於按捺不住，尤其是二手樓市，更甚者是二三綫屋苑的二手樓市，不單止成交暢旺，而且樓價屢創新高。姊妹們，請看以下的地產新聞報道：
「二手樓市氣氛持續熾熱，在買家積極入市帶動下，『中細價樓』成交價愈搶愈高，近期此股旺勢更由指標藍籌屋苑，吹至一向交投量冷清的二、三綫物業，高價交投連珠爆發，一發不可收拾。」
「隨着部分指標屋苑盤源收窄，有準買家轉為向二、三綫屋苑入手，積極尋寶，而為求成功購貨，更不惜以高價搶盤，使部分單位造價嚴重拋離市價，可謂『貴到離譜』。」
「牛池灣海港花園屋苑2座高層B室，實用面積595呎，業主原先叫價530萬，接獲準買家洽購後，輕微減價5萬，以525萬易手，但依然刷新同類單位新高價，呎價8,824元。」
「鄰近的二綫屋苑黃大仙新光中心2座高層F室，實用面積382呎，業主原先叫價420萬，經議價後減價14萬，以406萬沽出，造價創屋苑新高，呎價亦高達10,628元。該盤交投量一向疏落，由年初至今只沽出約10伙，目前僅6伙放盤。」


居屋公屋成交亦破頂

「另一方面，新界區亦不乏二、三綫屋苑的高價交投個案。受早前荃灣環宇海灣向隅客回流二手帶動，同區中細價成交價一浪高於一浪，其中荃錦中心的2房戶，實用面積呎價更升穿1萬，該屋苑2座高層B室，實用面積378呎，獲上車客以380萬購入，呎價10,053元，屬屋苑新高呎價。」
「同區單幢樓荃豐中心高層A室，實用面積336呎，據悉，業主原先叫價375萬，接獲準買家洽購後，降至370萬沽出，但呎價依然高見11,012，為屋苑歷史高峰，呎價冠絕區內二綫屋苑之餘，更可與比鄰的綠楊新邨媲美。」
「除私樓外，連居屋、甚至一向冷門的公屋，亦錄得破頂價交投，其中屬居屋的東涌裕東苑的3房戶，亦首度衝破400萬。據悉，為E座中層8室，實用面積646呎，以自由市場價412萬沽出，呎價6,378元。
將軍澳居屋欣明苑C座高層2室，實用面積645平方呎，日前以498元萬自由市場價易手，呎價7,721元，創屋苑新高呎價紀錄。另外，青衣公屋長安邨6座高層3室，實用面積443呎，以300萬自由市場價易手，呎價6,772，成交價創屋苑新高。」
以上是上周六《經濟日報》旗下《置業家居》的其中一篇樓市專題部分內容。該篇報道的標題是「二三綫屋苑起飛接力創高『瘋』」。
好了，經過一輪拉布和拖延後，「雙倍印花稅」的草案，本周二終於獲得立法會通過，可以正式執行。姊妹們，妳估樓市還會這樣「瘋」嗎？（待續）

因為租金貴 所以才買樓？

21/07/2014

上日提到，由於政府樓市調控措施中，最「辣」的一招「雙倍印花稅」遲遲未獲通過，最近兩個月的樓市突然進入「瘋顛」狀態，幾乎所有二手物業都創出新高成交價。而且，承接力主要來自真正的用家，難道香港的樓市也有「剛性需求」？


租金貴 寧買樓不租樓

「年初時，樓市大約下跌了兩個月左右，最近兩個月，很多用家已經按捺不住，紛紛出來睇樓，而且無懼高價，也願意承接。」早前我跟一位相熟的地產代理談到最近的樓市狀況。
他告訴我，現在主要是供應嚴重不足，所以中短期來說，樓市真的不容易下跌。所以，他估計，現時只要有稍為吸引的新盤推出，肯定會賣個滿堂紅。
「就算沒有實樓示範單位看，相信也能夠去貨！」我這位地產代理朋友半開玩笑地說。他所指的，自然是近日鬧得熱烘烘的長實大埔新盤嵐山。
姊妹們，在這段樓市「瘋狂」的日子中，我有一個觀察，其實樓市上升，可能是受到租金上升帶動，因為既然租樓的成本也這麼高，那為甚麼要幫業主供樓呢？於是，在人同此心，心同此理的情況下，就算明知貴也願意出來買樓。大家請看以下的地產新聞：
「香港置業高級執行董事伍創業表示，他們選取了21個大型私人屋苑做分析，當中合共有9.7萬個單位，但卻只得480個租盤，反映市場開始出現租盤荒的情況。其中，將軍澳中心受惠內地生來港升學，一個月間租盤少了37％，帶動租金叫價上揚16％。」
「重災區是鄰近大學的東九龍，例如將軍澳區，指標屋苑將軍澳中心同蔚藍灣畔，租金叫價一個月分別升了16％和10％；而租務放盤量，以將軍澳中心為例，下跌37％，以整個屋苑超過4,500伙計，只得17個租盤放盤。至於同樣吸引內地生搶租的大圍名城和鑽石山星河明居，租金一個月同樣升了15％。」


「辣招」抑制樓盤供應

「50個指標屋苑6月份按月升幅以柴灣杏花邨最大，達7.7％，平均實用呎租33.5元（建呎27.7元）。沙田第一城6月實用呎租36.1元（建呎27.3元），按月升4.6％，排第二位；而鴨脷洲海怡半島以同樣升幅排第二位，實用呎租29.8元（建呎23.8元）。」
姊妹們，看到以上報道，如果妳是有能力的父母，妳會否「協助」自己的子女上車呢？而且，暫時真的沒有任何迹象顯示，樓市會有機會大幅下滑。政府的幾隻「辣招」，其實在遏抑需求之餘，也同樣遏抑供應呢！
「現階段仍然沒有特別理由會導致樓價下跌，所謂加息已經談了超過一年，除非息口在短時間內大幅上升兩厘以上，才可以稍為遏抑需求。妳看，現在的物業印花稅已經十分高，一個600萬的物業，正常的印花稅已經36萬（樓價的6％，2,000萬的物業，印花稅稅率更達7.5％，而最高的稅率是8.5％），這不是個小數目，但仍然有一大批用家出來買樓，一方面是反映供應實在太少，另方面也反映香港的住宅市場也有剛性需求呢！而我們也看到，政府也在千方百計去『搶地』，但這要等好長一段日子才可以推出市場呢！」
姊妹們，今日談過了樓市的用家市場，明日再跟大家談談樓市的投資市場。
tong_lydia223@yahoo.com.au

這一刻 妳會買樓還是買股？

22/07/2014

連續兩日談過香港的樓市，結論是，現階段的供應仍短缺，而住屋需求卻十分殷切，樓價仍是易升難跌。
過去，很多人會不介意租樓，甚至長時間租樓住者也大有人在。但印證過去二三十年樓市好像無止境地上升後，愈來愈多人改變了過去的想法，不願再為業主供樓了。所以，近期入市的，大多數都是實際用家。
我在本欄多次提過，手上自住的物業，既有實用價值，也有投資價值，所以，買第一個物業時，不應純從投資角度去分析，也應從實用價值去衡量。但當妳已擁有自住物業，而想多買一個物業，那就必須從投資角度去分析，因這是純粹的投資行為，而投資的事就應以投資的方法去解決（錯了要止蝕）！


利率低企 投資者買樓收租

過去幾年，樓市從金融海嘯後的「低位」（當時只下跌幾個月）逐步回升，現時的整體樓價已超越1997年時的高位，而支撑香港樓市的主要動力有三方面。一是利息低企，二是供應不足，三是內地人在香港買樓。供應不足這一點已經談過，這也是鐵一般的事實，以下我會集中談談其餘兩方面的因素。
自從香港的投資移民剔除物業這一環，以及政府推出幾項「辣招」後（主要透過徵收印花稅去遏抑需求），外國人，尤其是內地人來港買樓的意慾已降低！
但利率低企卻持續吸引一批有實力的投資者入市，我指的不是那些富豪級的投資者，而是一些手上有一、二千萬的退休人士，甚至幾百萬資本的小投資者。


進可攻退可守

由於利率太低，他們都不願意把錢存在銀行，於是傾向買樓收租，因為這是進可攻，退可守的做法，一方面可以有租金收入，或者有人替自己供樓；而如果樓價升了，也可以考慮放售套利。
我身邊就有很多這類的朋友，他們早前仍然持續買樓，有些會拿出來放租，但有些則索性丟空不租，等到樓價升到一定水位，便馬上沽出變現。
這批投資者都是有實力的買家，而他們也不是太冒進，所以，就算明年開始加息，他們也可應付，因此，幾乎可肯定說，今時今日的香港樓市，不可能出現1997年時的大崩潰，因支撑樓市的，都是有實力的人，而不是十個茶壺九個蓋的那種投資者。
不過，這班有實力的小投資者，對於近期樓市這樣瘋癲，也開始感到不安。最近好幾次跟舊朋友相聚，當談到投資時，都離不開樓市這最熱門的話題（通常是她們先以諮詢的口吻發問）：「現在還應該買樓嗎？」其實，她們大多已有一個物業在手（自住的），她們的意思是，如有餘錢，應該再買一層樓投資嗎？


樓市逼近高位 風險大增

不過，還未待我開腔，她們已有一套看法：「我覺得，現在太貴了，不值得。」然後，大家再七嘴八舌談論樓價如何貴，如何不值……
這也是的，如在這一刻，我手上有一筆錢，我也不會再買物業，因現在的樓市已經是歷史新高；但另一邊廂，現在港股的恒生指數，還不過是23000點左右，距離2007年金融海嘯前的高位仍然有近10000點的水位，如從投資角度看，我也認為，買股票的upside應會高於買樓呢！
tong_lydia223@yahoo.com.au

PP 話齋：政府口中出招的其中一個目的是幫人上車 , 但出招後使到上車客更難上車 , 而上車客及用家面對更大及更強者的競爭，實質政府根本不想實力次等的買家上車。

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所以幾年后樓市真的爆破下滑，沒有實力欠奉的買家割喉跳樓式賣樓，防守能力增加，就算高位回落，香港樓市應該沒有98年跌得慘烈，跌幅比較溫和。

這個就是財爺放下心頭大石的原因？

辣招！目的就是要能力次等的人買唔到樓

做人處事，要成功，就要先分清敵我，誰人是敵人，誰又是自己人，必須分得清清楚楚。否則，假如誤將敵人當作是自己人，後果可大可小。

政府自2010年推出一系列的辣招，受到除AA以外的廣大市民歡迎，尤其是看淡樓市，希望樓價下跌357成的淡友。因為佢地相信，政府是站在自己的一邊，大家同一陣線勢要把樓價拉下，讓貧苦大眾可以上車安居。

這是一個極嚴重、敵我不分的誤解。

政府推出一系列辣招的真正目的，並不是要讓樓價跌至一個普通文員都能負擔的水平，正正相反的是，政府是希望以辣招來封鎖能力次等的人，讓他們無法置業，因 為這些能力次等的人，在金融危機發生時第一個失業兼無法還款，是整個金融體系的隱憂，把他們拒之門外，就可以大力保護香港的金融體系。

為何我說政府要令能力次等的人無法置業？

1. 辣招除了3D外，對首置人士最大影響的，其實是取消9成半按揭的措施。無論你是好友或淡友，都應該同意供樓其實唔難，最難是儲首期，而儲首期的困難之處在 於儲錢的速度比樓價的升值速度慢，能力較次等的人會出現永遠也儲不到首期的問題。將首期的最低門檻，由5%提升至10%，其實是把儲首期的難度提高了一 倍。社會上有一批能力次次等的人，會因為這額外的5%而無法儲首期，成為長期租客。若果政府真的是要幫助這些能力次等、次次等的人上車，其實應該參考日本 (零首期)或荷蘭(110%按揭、其中10%是裝修費)的做法，讓這些有能力負擔每月供款、但沒有首期的貧苦大眾立即上車。

2. 當然，政府並無意幫助這些交稅少、甚至冇交稅的貧苦大眾，相反，政府好像幸災樂禍一樣，害怕銀行為求生意不惜貸款予能力次等的人，竟要求把壓測由+2%提 升至+3%。不要小看這額外的1%，以200萬貸款來計算，多1%即一年多俾2萬，每月多俾1666。假如某人月入2萬，在+2%壓力測試時剛好 12000合格，額外加多1666供款的話，他的月入就要有22777才勉強過關，即要加薪14%！很多拉長30年供款才能過壓測的人，就因為這額外的 1%而與樓無緣。政府如要幫助這些人置業，其實就應該維持或降低壓測標準，而不是提升。

3. 在過去，租客在完約前要買樓，其實可以買連約盤，成交後先收幾個月租，租約到期自己搬入去住。連約盤在市場上一般平少少，而對於準買家來說，先不論價錢， 最重要是多一個選擇。但政府推出辣招，規定連約盤首期要50%，對於能力較次等的準買家來說，變相減少選擇，令吉盤的供應更加緊張。政府若果有考慮次等買 家置業的問題，就應該會在政策上作出一些修正，例如容許首置買家或換樓買家買租約在半年內完結的連約盤，而租約完結後不可續租等……但政府當然沒有這樣去 做，因為政府並不是要幫次等買家買樓，而是要趕絕佢地，令佢地買唔到樓。

4. 政府已多次表明，現有措施是要壓低需求。這只是一種語言偽術，因為樓房的需求其實很大程度是男女性生活的需求，這種需求只能被滿足，不會自動消失。政府說 壓低需求，其實即是話，希望買樓但實力不足的人士，並不是樓市的參與者，政府不會將他們計算為樓市的需求，換句話說，希望過二人世界但能力次等的準買家， 政府叫你地返屋企打飛機。

對於那些永遠也買唔到樓的廢青、低收入人士來說，歡迎辣招是可以理解的，因為辣招令更多人好似佢地咁買唔到樓，顯得自己冇咁廢。但對於正在儲首期買樓的準 買家來說，與其期望辣招幫自己上車，倒不如自己搵多d錢，因為辣招要攻擊的，不是業主、不是收租佬，而是炒家及能力次等的準買家！

對於業主來說，辣招是一項非常良好的措施，甚至應該加辣，避免能力不足的人進入樓市。冇左次等買家和炒家，基本上再來金融風暴，都唔會因為有人失業供唔起樓而劈價。

最後都係那一句，我分析錯，就由市場懲罰我，如果你敵我不分，誤將敵人當作自己人，則必定會悲劇收場。

2013-10-6

好多區既銀行保險箱早幾年已冇位啦. 依家d銀行cut左幾多舖至得架. 唔爆有鬼.

應該在快供斷時,向銀行加按. 好處: 1. 唔駛攞返樓契, 慳返保險箱費(反正目前利息咁低)   2. 隨時再次將層樓加按, 慳返律師費.

遺失樓契好麻煩，要是真的搵唔倒銀行保險庫存儲，可嚐試找間銀行借佢幾拾萬，然後用樓契作抵押。

同意22

不過通常借夠100萬利息會抵d

177 呎劏房應罵政府辣招 而不是發展商

2014-7-21 14:35:42

呢度都喺。

本港近期有地產發展商推出面積僅177方呎的單位，成為全城熱話，原來英國倫敦更厲害，因房屋供應不足、租金驟升，近期湧現大量有價有市的「劏房」租盤，其中一間稍大於監倉、僅得約107方呎的「劏房戶」，租客須踏上雪櫃頂才能上床，月租竟需780英鎊(約1.03萬港元)！當地傳媒質疑，這當真適合人類居住嗎(whether such properties are fit for human habitation) ?

該租盤位於倫敦北部肯特鎮(Kentish Town)，原本是一間排屋(terraced house)2樓的單人房，後來由業主改裝成劏房出租。根據地產代理的廣告，該單位面積為8呎11吋乘9呎11吋，連同獨立廁所，總面積才僅約107方呎，被當地傳媒謔稱為「較平均6呎乘8呎的監倉稍大」。
從售樓網站rightmove的單位圖片可見，梳化旁已經是洗手盆及廚櫃，對上就是高架床，租客須踏上雪櫃，再爬樓梯才能登床，床與天花板之間只有少於約60厘米距離，連坐在床上也不行。
景觀方面，單位享有「磚牆景」，相信不是人人接受得了。該「劏房」雖然月租過萬港元，但仍不乏捧場客，地產代理公司Alex Marks稱，該單位是他們歷來接手的最細單位，已接獲50至60人查詢。

當地法例無限單位大小
英國《每日郵報》稱，倫敦平均租金過去一年已上升10%，而上述劏房只是倫敦逾千個同類出租單位之一，上月伊斯靈頓市(Islington)一個單位以月租730英鎊(約9,666港元)放租，但睡床與5方呎廚房並排，空間狹小，遭市議會介入，著業主收回出租廣告，有當局職員指「這地方是鞋盒，不是單位。」
英國《觀察家報》則指，兩周前倫敦南部布里斯頓區(Brixton)一個由車房改建而成的110方呎單位，以12.5萬英鎊(約165萬港元)成交，業主其後以700英鎊月租(約9,260港元)放租。上月倫敦國王十字區(King’s Cross)一個被譏為「鞋盒」及「兔籠」的單位，又以每周170英鎊(約2,248港元)租出。
有當地法律顧問指，英國1985年地主和承租人法案(Landlord and Tenants Act 1985)只列明出租單位必須符合衛生、乾淨和適宜居住等條件，但沒有定出面積要求，意味業主即使出售或出租單位的面積如何細小，亦無違反法例，令劏房情況惡化。英國皇家建築師學會指，目前英國的新樓單位面積已「細絕」西歐國家。

露宿者團體：應多建住得起房屋
當地露宿者團體Shelter指，倫敦單位租金高昂，房屋供應不足，不少民眾甚至不考慮單位是否太細小，只要有能力負擔，便會承租單位。他呼籲倫敦市長約翰遜興建更多市民住得起的房屋，滿足民眾住屋需求，否則劏房問題將持續惡化。

市值破頂 炒人民銀行「放水」，港股終止三連跌，恒指飆升394點，帶動港股總市值再創歷史新高。

人行昨暫停正回購，加上4月向國開行「定向寬鬆」發放1萬億元人民幣曝光，市場憧憬「放水」陸續有來，刺激A股升1%，創個半月最大升幅。港股隨A股破位而上，恒指衝至23803點，創2013年12月初以來新高，收報23782點，漲394點，升幅是今年第三大；國指收報10605點，飆2.4%，是4個月來最大升幅。

總值升越24.71萬億

藍籌業績期將至，「聰明錢」早着先機集中追捧藍籌股，細價股亂舞多日後亦遭冷落。全日有55隻牛熊證被收回，其中46隻為恒指熊證，大市全日成交717億元，較周一急增67%。港股總市值昨創歷史新高，達24.713萬億元。

市場對恒指昨急升眾說紛紜，但普遍看好後市可上試24000關。敦沛證券副總裁李偉傑表示，投資者對即將公布業績的藍籌股期望高，加上熱錢續流入，「屠熊」行動及大行輪流唱好AH股也是原因，昨天恒指升勢由期指帶動，每個突破點均是期指先行，現貨跟隨，衍生工具活動令大市快上快落。

恒指昨天高開78點後，一直受期指帶動上揚，下午3時，A股收市但歐洲開市接力向好，刺激期指與恒指差價拉闊，恒指也愈攀愈高，終以近全日高位收市。

收市後夜市期貨續升，昨晚夜期收報23872點，升83點，較現貨高水90點。截至今晨1時，ADR港股比例指數報23843點，升61點。

逾九成藍籌上揚

摩根資產管理亞洲首席市場策略師許長泰表示，市場憧憬人行「放水」，刺激大市上升，新興市場估值低廉，也吸引資金流入。渣打香港財富管理投資策略主管梁振輝指出，下半年料續有「定向寬鬆」，資金流入趨勢持續，後市能否破24000點須視乎成交。

然而，有分析指出，人行僅暫停正回購，以紓緩本周A股10隻新股申購凍資萬億引發的流動性緊張；美銀美林則料內地拆息將在新股申購潮過後回落。

昨天逾九成藍籌股向上，普遍漲1%至2%；國指上升比例更達98%，僅1隻成分股報跌。然而，全市僅逾800隻正股上揚，上升比例52%。友邦（01299）周五放榜獲多間大行唱好，破頂炒上3.3%；重磅股中移動（00941）、騰訊（00700）及滙控（00005）分別漲2.1%、2.1%及1.3%。4藍籌內銀升1.1%至2.6%，貢獻恒指57點升幅；中石化（00386）漲3.6%，中石油（00857）彈3.15%，迫近年半高位；內險股升3%至4%；中海外（00688）搶高4.4%，升幅冠藍籌。

豐盛金融資產管理董事黃國英料藍籌繼續挾升，恒指或上破24000點，之後或整固一兩周再上。另外，摩根資產管理第三季投資者信心指數較次季回升6點，至121點，25%投資者擬增持股票，較上季17%為多。

　　 7月18日，有網路傳言稱，上海的部分區限購令已“鬆綁”。而在上海市政府新聞發佈會上，市政府新聞發言人徐威現場作出簡短回應，稱上海一直以來嚴格執行有關房地產政策，不存在放寬限購的問題。

　　 事實上，儘管上海嚴格執行限購措施，但根據房地產中介人士的介紹，仍有購房者通過註冊公司買房繞開限購令限制。與此同時，假離婚、假結婚甚至移民海外，以境外國籍在境內買房以突破限購令的現象屢見不鮮。

　　 相比之下，部分改善型購房群體想繞開限購卻並不容易，這使得很多業界人士呼籲，上海能對限購政策進行微調。

　　高端住宅成交量逆市增長

　　 全國多個城市近期不斷傳出樓市“鬆綁”的消息。

　　 7月18日晚，一則“上海限購鬆綁”的傳聞刺激了樓市的敏感神經。緊接著，鬆綁的消息被上海官方否認。

　　 限購鬆綁雖未得到證實，但傳聞中適度放鬆、細節詳盡的方案，還是令樓市浮想聯翩。

　　 上海市政府7月18日公佈的上半年全市國民經濟運行數據顯示，上海房地產市場已經出現調整。與去年同期相比，上半年房地產業增加值為554.89億元，同比增長1.2%，增幅回落了13.3個百分點。上半年全市新建商品房銷售面積同比下降了18.6%，其中商品住宅銷售面積下降了17.1%。在商品住宅當中，市場化住宅的銷售明顯下降，降幅達到37.2%，存量房買賣登記面積下降了45.3%。

　　 與此相應和的是二手房成交數據，記者從德佑地產獲悉，上海6月二手房成交量僅1.3萬套，可供參考的2013年3月的成交量高點是7萬套。業內人士認為，如果月度成交量連續數月低於1.5萬套，中介就可能面臨關店的巨大壓力。

　　 在普通住宅成交面積下滑的背景下，上海部分高端項目的成交量卻出現逆市增長。德佑地產研究部數據顯示：2014年上半年，總價在5000萬元以上的房源共成交20套，而2013年下半年僅有14套。德佑地產市場研究部對全市商品住宅成交變化進行了統計，結果發現單價2萬元以上的住宅以及2萬~5萬元的中端住宅成交量同比去年上半年都大幅下跌，唯獨單價5萬元以上的高端住宅，成交量不跌反升，比去年上半年還多了7.1萬平方米。

　　普通購房者仍然受限

　　 德佑地產高級區域總監張劍東告訴《每日經濟新聞》記者，對於很多從事房地產投資的投資客來說，限購對他們的影響並不大。

　　 最近三五年內，業內關注到，不少香港、臺灣投資客通過在上海註冊成立公司，以公司的名義買房。在購買的環節，以公司名義買房需要付出更高成本，但不受限購政策的影響。而在出售房產的時候，這些投資客通過股權轉讓的方式，又可以省去很多稅費。“所要付出的成本也就是股權轉讓的登記費而已。”張劍東說。

　　 根據他觀察發現，以公司名義購買的住宅，最近三五年出現得較多。而購買標的以高端樓盤居多，售價在800萬~1000萬以上，購房者以外地富豪為主。

　　 有房屋中介交易按揭部相關人士介紹，一位浙江富商就曾在上海註冊公司，購買多套頂級豪宅，沒有受限購政策影響。

　　 上述人士告訴記者，雖然相對於上海全市成交總量來說，公司名義購房的比例並不大，但一直很平穩，而且一個顯著特點是：在高端樓盤中出現的頻率更高。

　　 上述以公司名義購買商品住宅的做法，不僅可以繞開限購令的限制，還成為了房地產交易環節徵稅的一大漏洞。德佑地產營運中心副總經理劉伍洋觀察發現，以公司名義買房再以股權轉讓的方式賣房，針對的都是很大的標的，一般物業總價都在1000萬元以上，甚至高達5000萬乃至上億，需要會計師事務所、銀行等多方工作，還有審計程式，比較複雜，一般客戶沒有這個專業能力。

　　 對上述繞開限購令的做法，上海杜躍平律師事務所主任律師杜躍平告訴記者，只要公司的註冊設立、運營合法合規，在購房時就不會受到政策的阻礙，畢竟“購房給員工居住”是非常合理的需求。

　　 薛建雄說，相比上述以公司名義買房的高凈值人群，普通購房者在買房時受限購政策的限制會更多一些。而這一部分人又確實存在改善房屋居住條件的需求。他因此認為，上海未來的限購政策確實有調整的必要性，以使其適應目前市場的實際情況。

在香港的居民,必須在中國的境內註冊一間公司,以公司名義購置房地產/商舖,就可以順利進行.......

買隔離南沙會好D，喺尖沙咀坐船個零鐘頭就到，自已開車走深圳灣經虎門大橋，全程高速，唔洗兩個鐘，早前又話港府租南沙地發展...

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現在地球暖化,南極/北極冰川溶解,海平面將會上升,買低哇海沙地區樓房沒有什麼保障,你買埋我過一份啦........

TO : 25/F順民

totally agree

一直嘈得最大聲說樓價貴的是甚麼人？就是那些根本無能力買樓者又或是本身住在公屋從來沒諗過買樓的人。事實那些錯誤賣樓的業主大多數只會暗啞底和自己呻笨，希望樓價下跌再購回只是心中的願望，甚少宣之於口。

偏偏梁振英就最喜歡討好前類人，最聽他們說話，這是真的很令人費解！-->> 因為此類人(公屋)佔大多數, CY跟政黨一樣為了票, 不理社會矛盾 ?