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當「零」首期出現，樓市就應該飽和

2014年6月30日

湯文亮

紀惠集團行政總裁

　　現在新盤熱賣，各種優惠不絕，其實各種優惠都只不過是減少買樓人士要付的首期，首先當然是替客戶繳付印花稅，如果銷情減慢，地產商開始提供二按等服務，總之，務求將手上單位出售，但又不能大幅減價，否則，已經買樓的人可能會取消交易，所以，只能從提供優惠著手，令置業者可以用最少的首期，就能買到樓宇，當「零」首期出現，樓市就應該飽和，樓價就會即將下調，不過，現在的地產商不比以前，絕對不會用「零」首期來吸引置業人士，當銷情減弱，大家就會偃旗息鼓，待購買力積聚到某一個階段的時候再開賣，大家唔好以為長實精於此道，其實，這不過是各大地産商銷售主管的基本功而已。

　　由於建築費狅飆，小型住宅新樓盤已經沒有減價空間，雖然土地價格下降，但奈何僧多粥少，沒有土地儲備的中小型地產商絕對不會賤賣物業，除非是財政出現問題，但由於政府的風險管理做得相當好，所有從事地產行業的人包括地產商，物業投資者，甚至小業主都沒有財政問題，沒有急切需要賤賣手上物業，因為他們亦知道，就算樓市進入低潮，始終會有復甦的一日，若果現在賤賣手上物業，再買地開發是需要很長時間，既然如此，何不再等一會，待市況好轉的時候才賣樓，如果大家都有相同理念，供應就不會因為樓市飽和而增加，樓市就不會下跌，最多只是作適量調整，這亦是正常的供需結果，樓市只需要休養生息一段時間，便會再次回復舊觀，況且，樓市在政府的辣招下，從未試過大幅上升，所以，現在就算出現調整，都只會是輕度性，而且建築費上升是會減低樓市下降幅度，但我覺得，現在樓市才開始擺脫辣招枷鎖，已經擔心樓價下跌，實力是杞人憂天，大家只需要做足風險管理工作，樓市升升跌跌，留待那些從事地產行業的人擔心好了。

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每週指數巡禮（44）幾時回到未跌時

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1. 睇得通 2014-06-30 10:20:18

杞人憂天

戰國時期，在杞國有一個人，每日出門看著天色陰忱，雲幕低垂，便老怕天塌下來，這樣一來，他就非常憂愁，整天覺也睡不著，飯也吃不下，眼看著一天比一天瘦了下去。

　他的母親和妻子覺得這樣下去不是辦法，便勸他不要擔心天會塌下來，根本不會有這回事。但他反而斥責她們，『妳們懂什麼，我擔憂的事，豈是妳們婦道人家所能了解的。』便繼續擔憂天塌了的這一日，不久便會到來。

　一日，他又在市場上向大家說出他的憂心，一個智者告訴他，『天離地面十萬八千里遠，別說是不會塌下來，就算是塌了，也還有高山撐住呀！這有什麼好憂心的呢！』至此，他恍然大悟，『天塌了，還有高人擋著，再怎樣也輪不到我來擔心。』便鬆了一口氣，從此，好睡好吃，漸漸的胖了回來。

2. to 1/f 2014-06-30 10:36:50

自我安慰呀?哈哈哈哈

3. 睇得通 2014-06-30 11:00:21

但我覺得，現在樓市才開始擺脫辣招枷鎖，已經擔心樓價下跌，實力是杞人憂天，大家只需要做足風險管理工作，樓市升升跌跌，留待那些從事地產行業的人擔心好了。.........

作為一位成功的投資者, 做足風險管理的工作，就是基本立足不敗之地, 不是自我安慰, 是自我审視, 自我定位, 是自強, 自立, 自懮!!!

4. 回 3 2014-06-30 11:09:21

二樓是自x，打x机。

5. 亮劍 2014-06-30 11:33:20

大半年前我提出:

在香港要買一層樓你需要甚麼？

1 有首期

2 固定而不錯嘅入息

3 學歷有翻咁上下

4 有支援（例如有富爸爸）

5 份工要穩定

6 對經濟及樓市有一定嘅認識

7 有先苦後甜的心理準備

8 對自己及中長期樓市有信心

9 伴侶喺置業呢方面要有共識

10要行緊大運

那麼在供不應求，僧多粥少的情況下，如果有齊上述條件嘅人，係唔係會首先買倒樓？

到十全人仕入咗貨之後，要是再有剩嘅話，那麼符合六七樣都可以買！

仲有剩？咁符合兩叄個都可參與做業主，但呢一個時刻，嗰市應該起緊泡，長缐投資者喺呢段時間應逢三減一或減二，持盈保泰！

要是十樣條件都無一條，但又走去乞當借來迫上車嘅友仔大量湧現呢？

基於最後買家都已粉墨登場，咁肯定係泡沫啦，仲唔走等托杉？

呢一刻你甚至可以連自住樓都可以賣埋！

6. 誤人子弟 2014-06-30 11:41:17

香港有這樣的＂較屍＂，難怪廢青滿街。

【晴報專訊】80後女教師月入3萬住劏房？有調查發現，逾8成受訪本地教師不滿房屋政策，有教師嘆人工追不上通脹，買樓無望，甚至須租住100呎劏房。

香港女教師協會及香港教育政策關注社本月問卷訪問823名本地教師，發現受訪者大多不滿本港現行公共政策，85％受訪者不滿房屋政策，另有分別近40％及約35％認為醫療和公共交通的收費及效率需要改善。

收入穩定加幅難追通脹

協會主席周蘿茜表示，教師雖然收入穩定，工時長且薪酬加幅趕不及通脹。她指，有教齡逾10年的80後中學女教師因家庭問題須搬出自住，由於要供養父母及負擔日常開支，現居於月租6,000元的100呎劏房，因房內無廚房，一日三餐都要外出用膳，「100萬首期不知何時儲到，她連有心儀對象都不敢發展，不敢想結婚。」

周指此個案屬冰山一角，其實有不少已婚產子的教師仍與父母同住，生活擠迫帶來壓力，她促請當局應就標準工時等政策諮詢教師意見，又建議政府可參考內地興建教師村，或容許教師以綠表申請居屋，提供價格較低廉的置業或租住選擇。

教師們！！你今天如何，你們的子女也必如何。

7. 大晒 2014-06-30 11:52:13

哈哈！！！人符其名！！！

周，蘿，西！！　

教師大晒:　大周，大蘿，大西？？

8. to 4/f 2014-06-30 12:32:23

甘你甘得閒睇住我自x 呀?哈哈哈哈

9. 70後小弟 2014-06-30 13:11:07

多謝亮劍兄分享溫故知新，十點之中，小弟除了沒有富爸爸外，其他都有，剛過去的星期六，小弟買了人生第一間House了（之前買的都是apartment），買House是小弟多年夢想，打算自住的，能力上勉強可以Full Pay，當然銀行肯借更好. 如果沒有各好友的觀點，小弟未必有這個決定。而且不少大公司最近都在香港置業，跟他們的腳步錯不了那裡吧。在全世界都印銀紙的世代，唔把公仔紙變做物件總是有被人打劫的感覺。多年來小弟投資的股票上上落落得個吉，冇咩信心。而且有錢在身，怕自己身痕胡亂揮霍，所以把錢變磚頭封印着，之前的自住物業用來收租。

當然，現在香港正值多事之秋，有人多少擔心香港會暴動什麼的，這個也是業主肯平一點把物業賣給我的原因之一。

10. 物業初哥 2014-06-30 13:49:07

恭喜9樓！最重要係比到一個安穩既家另一半！

確實說得正確！

11. Or Sir 2014-06-30 14:20:52

我是資深教師，月入只有三萬多；但我不靠父蔭，養大兩兒女，大學畢業，剛出來工作，他／她各擁有一層香港樓及一層澳洲樓；何解？靠樓及多看博士文章，以行動代替說話。

12. Alan Pepper 2014-06-30 15:07:22

What a stupid decision the government had made when they sold 大埔白石角地皮 @ $3,300

逸瓏灣II呎價1.2萬開售

下周一推出　入場費617萬

【本報訊】大埔白石角地皮以每方呎3,300元震撼低價批出後，區內新盤逸瓏灣I先後兩度開賣，過去一周累沽329伙，信置（083）等吸金逾35億元後，昨晚乘勢推出逸瓏灣II首批200伙發售，市場指平均呎價14,308元，維持樓價19.25%折扣後，折實後平均實用呎價11,554元，與逸瓏灣I定價相若，下周一開售。

記者：湯家明　朱連峰

逸瓏灣I低價搶灘，不足一周迅速賣出329伙後，發展商即瘋狂加推，昨首推信置獨資發展的逸瓏灣II，並一口氣公佈200伙價單，定價由763.6萬至4,753.1萬元，發展商維持樓價19.25%折扣，折實後，平均實用呎價11,554元，與1期首批折實平均呎價11,540元相若。

是次最平單位為6座1樓B室，實用面積600方呎，定價763.6萬元，折實後最平616.6萬元。最貴為5座10樓A室，實用面積2,037方呎，定價4,753.1萬元，折實後3,838.1萬元，呎價1.88萬元。

是批單位呎價低見9,288元，逸瓏灣I及II兩幅地皮，分別於2009年底以每方呎地價7,284元及7,145元投得，連同建築費，估計每方呎成本呎價約1.1萬至1.2萬元，是次推售呎價幾近成本價。發展商趕緊推出逸瓏灣II外，有指，稍後再加推逸瓏灣I的56伙，細節待定。

而逸瓏灣I昨次輪發售，截至昨晚8時售出126伙，連同上周六首輪發售，該盤一周內賣出至少329伙，變現逾35億元。

永義　嘉里　加入戰團

昨至少出現三組大手買家入市，美聯行政總裁布少明指，一組家庭客斥資近1億元連購5伙；另一組客則動用逾3,000萬元連購4伙。

據知，另一組市區買家以2,525萬元連環購入19座單位，2伙屬實用面積903方呎，另1伙實用面積904方呎C室，每伙售價折實後徘徊840萬至844萬元，呎價約9,304至9,351元。男藝人林曉峰夫婦，有指昨日以逾850萬元購入一單位。

永義集團（1218）亦有意加入戰團，集團執行董事官可欣表示，何文田太子道西313號雋瓏，日內開售。雋瓏乃永義今年重點發展項目，每呎建築費約6,000元。項目共49伙，市值逾20億元。昨開放17樓三個示範單位，面積943至1,809方呎，其中兩個連裝修。

另外，嘉里建設（683）跑馬地紀雲峰，印花稅優惠由早前4.25%增至8.5%，付款辦法折扣優惠延長至9月底。項目餘下9伙，包括8伙約1,500方呎標準戶及1伙連天台複式。

13. Alan Pepper 2014-06-30 15:15:19

Hello brothers and sisters...

I maybe entirely wrong here, but why do I get the impression that the majority "extreme democratic" leaders and participators are either professors, students and alumni from HKU? Sorry I'm ignorant about the University system in HK...

14. 引刀一快. 2014-06-30 16:29:40

2014年ccl会低过100，信不信由你。

15. 我信 2014-06-30 16:44:40

14. 引刀一快. 2014-06-30 16:29:40

2014年ccl会低过100，信不信由你。

不管你信不信，反正我是信了

16. To 13 2014-06-30 17:00:14

大家有冇覺得鄭大學士忽然提高聲線實在十分搞笑, 同招小朋友被摑兩巴一樣惹人睇多十幾次一邊睇一邊笑, 然後果幾十個字之強詞奪理, 加上戴大學士同乸乸地嘅鍾教授發言, 真係令人難以置信象牙塔之光怪陸離.

17. CCL 2014-06-30 17:15:36

CCL到140的機會肯定大過到100

Wait and see!

18. 小陽 2014-06-30 18:42:14

Hi Alan ,

孫中山 is hku alumni . I think this is the history factor. Hku is the frist university to hv law programme . For hkust / city u and poly u , they're quite business related universities . What I feel The norm in hkust is quite realistic, since most subjects are practical and less 人文 courses.

I heard that cu students are also very aggressive on demonstration and mostly from 人文學系. I think it is related to job nature . Ppl studied in human and social science , feel that they hv less chance to get better job in hk . They will more 怨恨. Also , ppl who studied in these subjects are more 理想主義者. If they concern about money , they won't study in these programmes . Actually they hv more dreams than business anf science students .

19. 小陽 2014-06-30 18:50:05

To be frank , the female teacher does not think about her future . Her mindset is still in secondary student lvl. She got a lot chance in this 10 yrs and being wasted .

She even waste this ten yr seriously coz she does not grap a husbands during her prettiest age.

連老師出來爭資源，學生點會唔學！

20. 向飯民說不 2014-06-30 19:57:50

楼上，系所谓的金融中心，连简单的理财能力都无，简直就是垃圾。

20年前，在去完台湾，日本出差之后，我就发现香港的公屋户真的很幸福，如果这些人有理财能力，在10年之间一定可以脱贫。香港的公屋户，不用交税，而可以享受一切福利，加上非常低的租金。在过去20年，用最简单的存首期，然后买楼，一早发达。

所以那些住公屋老了之后，无钱过世，大部分是自己拿来的。根本唔值得可能。当然福利养懒人也是有道理。老了之后，想将自己年轻时的不负责转嫁比纳税人，就是败类。

还有老师人工，人工高，又无压力，又为自己计划，有咩问题，就想将问题转嫁比纳税人。一样系败类。香港的environment，女仔并没有买楼的压力，只要他愿意和男人去承担买楼的担子，一早就可以买到。不过女人要求高，不能怪人。

21. 饭民洗脑下的人渣 2014-06-30 21:36:48

可以唔做教師呀～咁多要求，多多事實，去做sales囉～工時都係好長架！又要舒服，又要人工高，又要準時出糧，鐵飯碗，又想無壓力，又想政府重視，又想要無理福利！呢D咩教師呀？講呢篇文章嗰位都炒得啦～点教學生呀～為人師表，不知所謂，自私，無腦！

22. 台北劏房劏房 2014-06-30 22:42:18

香港劏房最少有冷氣。

【潘姿羽╱台北報導】什麼都漲，就是薪水不漲！受限於經濟因素，儘管多數人喜歡有隱私、獨立的空間，但北市獨門獨戶的獨立套房月租金多萬元起跳，因此實際租屋仍選分租套房。松山區租客Rick租處約8坪，1戶隔了6間，「東區8坪月租至少萬元，雖然這邊是分租，月租8000元很滿意了。」

無對外窗超悶熱

剛畢業的王美惠說，新北市三峽有大學，租屋需求很大，分租套房很普遍。目前並無太糟的租屋經驗，不過她坦言，分租套房很少有陽台，曬衣空間、洗衣機、網路都是共用，有時網路會斷線，且有部分沒飲水機，得自己想辦法。
除部分設施為共同使用，生活上有些許不便，另外，分租套房把1戶隔成好幾間套房出租，部分房型可能是暗房，只有在面走道的牆面開氣窗，空氣難對流。租屋族江崇惠說，現在住的房子只有在走廊開窗還有一個氣窗，夏天超悶熱，得一直開電風扇。
由於分租套房多是房東自行找工班改格局，若施工品質較差，就有漏水問題。曾在台南租屋的吳宗哲表示，之前住的分租套房下雨就漏水，後來才發現是裝冷氣的孔沒封好，「但房子很便宜，還是住了2年。」

23. 引刀一快 2014-07-01 03:28:59

To 9樓

兄台語氣好獨特，不如講講買咗邊度，幾多錢，同大家分享下吖！

24. 引刀一快 2014-07-01 03:38:48

To 14、15樓

咦！！覆你實仆，乜你D病好番嗱？我以爲以後都見唔到你架喇，有冇食藥呀？

其實，我開始懷疑，你正身，係某大富豪嘅公子，依傢偸偸地用手機出帖，好同情你，赤柱限制係多D嘅，劉先生，最近你契仔有冇探你呀？

25. Sim 2014-07-01 12:56:41

各位朋友：部分教師的理財知識實在貧乏，他們由清早到晚上都在處理有關學校及學生的事情，未到八點就回到學校，備課，管理學生，上課，改課課業，好的學生希望他們更進一步，需要改進的學生，就要給予適當的輔導......經營一班學生需要無比的愛心及耐性。

在特殊教育方面，香港以融合教育處理，即所有讀寫困難、過度度活躍、輕度弱智⋯⋯都放在一起。而持份者是沒有甚麼時間空間去講出其中問題，因為教師必須應融合教育的處理不斷進修，應教改不斷進修⋯⋯他們七點幾返到學校，名義上四點幾可以放工，大家是否認為就放工？若課業未處理完，一就帶回家做，一就留校做，留校都做不完，就再帶回家。有經驗的家長都會明白要處理學生的多樣性實在具挑戰！在常規學校裏的學生真的非常多樣化，有成績好的，會給他們確認及鼓勵、成績好而有行為問題的，會給他們確認成績而糾正行為問題，有家庭問題又知道的，就輔導家長，有家庭問題又不知道的，就需要更多時間去了解其中所顕生的問題才能入手處理，致於特殊教育問題，我們和一般都一樣，對特殊學生的了解都有限，都需要學習及進修。我們並非這方面的專家，但被安排處理教育他們，本人實感有欠缺，對弱勢一群實在是恃強欺弱(行為)。

教師忙碌到應接不暇，還有甚麼時間空間去表達，就算表達，有些只會就月薪及假期去蓋過，覺得比多左教師。

就假期，有時我們的暑假只得一星期，因為各種補課及活動都要處理。

每逢經驗一位學生有正面的轉，我就像被充了電一搬，感覺是為社會增添一點正能量。

教師也是人一個，也有衣食住行的各樣問題。若對教學只是向錢看的，應該及早轉行。大家辛苦。最近令人心痛的惨案，一位親生父親面對一位過度過活躍......想像一下一位老師面對一班三十位各有不同的學生，當中試過有五位過度過活躍的，2位輕度弱智的⋯⋯其實老師不只負責教學，還要確保他們和平共處。所以若有壓力應轉行補命。

謝謝有機會在此説說教師的體驗。以上融合教育實在很有問題！是行不通的！學生和教師都是被欺負的一群。

教師最需要的是理財之道，應該進修下，本人多謝文亮言語，給我啟發，買了一些物業，除時不做，都可安然度過晚年。不過教學是我的興趣，人總要生產力，要建設社會。不能膚淺到只看💰。

26. 小陽 2014-07-01 13:24:54

用心教育的好老師值得讚揚，我認為那個女教師學會應提供多些財務課程，我那些中學老師炒股致富，依家退休遊山玩水，好令人妒忌。

老實說，在香港，任何女人都要為自己打算，做文員的不要只顧化妝扮靚，女強人不要只顧工作，等等，女人現在起碼活到80歳，為自己退休和生活保障是何等重要，時間永遠不等人,時間管理都很重要

27. 建築費急增五年升逾倍 2014-07-01 13:45:03

　　(星島日報報道)近來多幅大型住宅地皮連環流標，顯示發展商出價「手緊」；長實執行董事鍾慎強直言，樓價主要受地價、建築費等多個因素左右，隨建築費不斷上升，五年來增逾一倍，每方呎普遍已超過四千元水平，並有持續上升之勢，加上在各政府新例下，項目發展年期延長，令成本增加，均為發展商在進行項目評估時，必須計及的成本預算，並指出在「一條加減數下，唯有在地價上調節」，因而令發展商出價投地更為審慎；並相信在現時成本下「樓價跌唔落去。」

　　為專業建築師的鍾慎強表示，近來多幅地皮相繼流標，與發展商計算建築成本的風險具相當大關係，關鍵包括整體發展成本大增。「就算發展商用現市價計算入標價，在建築等成本上漲下，唯一調整的空間就是地價。」

　　他表示，隨社會進步，近年市場對居住環境的要求日益提高，政府陸續把這些要求轉化成規劃上，地契上至建築上的規定，讓發展商知所跟從，不過，

就令一般項目的發展年期，較過往長兩至三年，往往達致五年時間，令發展成本上升。

　　他指，另一使發展成本上升的主因，是建築費在過去五年持續上漲，尤其在過去兩年，每年升幅更達一成多，「四年前每方呎建築費約二千元，但最近的『返標價』就超過四千元，一些單幢式提供過千方呎的豪宅，呎價更達六千至七千元。」而現時發展商計算的合理利潤，每年約百分之三，以五年發展年期計，合共約百分之十五，以此計數，現時發展商出價，唯一調節的空間，就是在地價上反映。「地價高計唔掂數。」

　　他以最近成交的啟德地皮為例，其中一幅每方呎地價約六千元，若計及建築費四千元，興建期為五年，期間利息、營運成本合共百分之十五（即約一千五百元），加上其他費用約一千元，總計就達一萬二千五百元；現時市區四百至五百方呎兩房戶，實用呎價約一萬五千元，換算建築呎價約一萬二千元，故將兩者比較，可見現時發展成本價，已甚為貼近現樓價。故發展商入標，是「一條加減數，若樓價不變，建築費升，計算地價就會減」，故相信在現時成本下，樓價難以跌下去。

　　對於地皮流標會否普遍化，他認為難以估計，還要看政府對地價的取態，不過，該公司仍會對每一幅規模合適的地皮落標競投。

　　他表示，隨政府十大基建陸續上馬，加上增加土地供應下，及澳門等地對建築業的需求等，令本地市場對地盤工人的需求增加，預計未來建築成本仍會上升，現時建築工人佔整體的成本，已上升至四至五成，他認為，輸入外勞有助紓緩人手短缺的問題。

　　此外，他表示，隨政府新例要求，令地皮規劃增加限制，以日前流標的大埔白石角地皮為例，地皮中涉及保留兩條綠化地皮，加上地皮近車路，建築上須顧及減少噪音等問題，或令規劃期建延長及令可建樓面減少，而另一流標的天榮站地皮，則因溶洞等問題，可以起樓的面積，或只及三分二至一半，使發展商面對額外的成本風險。

2014-03-20

28. middle middle class 2014-07-01 15:45:38

"大家只需要做足風險管理工作，樓市升升跌跌，留待那些從事地產行業的人擔心好了。" This comment can prove that Dr. Tong is trying to give neutral but correct comment about the property market, not like someone critized him of always saying something to encourage people to buy property.

"當「零」首期出現，樓市就應該飽和, 樓價就會即將下調", I think this is a clear and good signal for common people like me.

29. 引刀一快 2014-07-01 19:51:45

咁，咩嘢係零首期快要出現嘅徵兆呢？捉呢樣比等零首期有意義喔。