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今日反價，封盤就是明日賤賣樓宇的人

2014年6月20日

湯文亮

紀惠集團行政總裁

　　一個人若果以摸頂價買入物業，很多人都會說那人運程黑到無與倫比，其實並不是，最主要原因是那人把心不定，有好的機會時候唔買樓，在2003年的時候唔買，認為樓價尚有下調空間，2005年唔買，若果樓價跌回2003年就會買，2008年唔買，認為金融海嘯必定會令樓價大幅下跌，2012年唔買，但若果樓價跌至2008年就會買，到最後買樓，原來就是俗語所稱的摸頂價，那人有這麼多機會，怎可以說他運程不佳，只能說他未有好好把握而已。

　　反過來說，一個人賣樓，若果一到價就反價，封盤，始終沒有賣樓，因為他們有一個心魔，就是有人願意出價，這個就不是合理價，一定要加價，就算有人再俾到價，他一樣會反價，到最後沒有人俾價，他們就會降價，如果市況逆轉，那人降價速度未能追得上樓市跌勢，始終都沒有將物業賣走，到最後，他把心一橫，以低於市價賤賣，又怎能說他運程不佳，只是未能把握機會而已。

　　其實，一個人很難在樓價最低的時候買入物業，因為最低價不會維持很長久，若果他是有需要與及負擔得起便可以買樓，就算在2003年，沙士之後買樓，仍然有一些跌幅，那些仍然未肯買樓的人心裡慶幸沒有買樓，但過了不久，樓市反彈，已經很難買樓，當時沒有買樓的人很多到了今日仍然沒有買樓，大家應該理解，今日的樓價比當日貴了數倍，當日不買樓，之後又如何會買樓，反之，當日膽粗粗買樓的人，今日可能已經有幾層樓。

　　那些地代最鍾意玩那些反價的業主，明知業主會反價，就給他一個不是真的offer，業主反價之後，一定會四圍問那個是不是好價，到最後，發覺原來原先地代所給予的offer是最好，終於肯接受，但該名地代的回覆是對唔住，已經買了其他單位，更平更好，言下之意，那人捉到鹿都唔識脫角，如果那人仍然是希望賣樓，地代們便會施以打椿法，最後那人在信心搖動下，便會賤賣他的物業，我有多少不明白，如果不打算賣樓，點解要放盤，又點解到價唔賣，那些到價唔賣最後賤賣的例子多不勝訴，反價，就是明日地代玩那位業主的藉口，就算是政府，流標唔賣，它日就要賤賣，一樣比地產商玩。

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驅蝗人士食了一隻死貓

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1. 亮劍 2014-06-20 08:39:37

湯博士呢篇文章使我想到小甜甜同涼粉陳生………

2. 睇得通 2014-06-20 08:56:09

一個人若果以摸頂價買入物業，很多人都會說那人運程黑到無與倫比，其實並不是，最主要原因是那人把心不定，有好的機會時候唔買樓，在2003年的時候唔買，認為樓價尚有下調空間，2005年唔買，若果樓價跌回2003年就會買，2008年唔買，認為金融海嘯必定會令樓價大幅下跌，2012年唔買，..............

在香港買樓,經驗上就是靜靜地起革命,計過數自己能支撐得住所有風險開支,就可以發動攻擊行動: 落定金買樓............先斬後湊,享受成功者快感,自我淘醉..........原因經歷告訴我們,無論你如何成功,都會有人潮笑你,說風涼話........2003年買二間地舖有人說你是傻仔行為???2009年買二個住宅又說你是痴痴哋???原因曾財爺都提示我哋要小心???2012年進入高風險山峰買入三個住宅,更加多人潮笑???.......

3. yy 2014-06-20 10:21:38

"最低價不會維持很長久"

對某類被忽略的樓宇是不適用的，2001-2005足足四年，舊唐樓與工廈賤到無人要在底位徘徊，到現在賺的十倍計，升幅高過豪宅。玩物業其實有很多方面，中原美聯的美孚太古第一城祇是方便炒賣，但交易頻繁只會惹來稅局跟你算利得稅。

4. 通屎坑 2014-06-20 10:47:38

2樓睇得好通喎。比人嘲笑笑到有高潮牙?

5. 一到價就反價 2014-06-20 10:59:48

Since year1999一到價就反價 up today, the price has been rosen double, I don't know when is the best price?

6. 蜕变中嘅懒人 2014-06-20 12:28:26

懶人覺得樓市现在係處於陰陽怪氣现象：

1.話二手樓價升？但以二手細價樓最勁，中價樓次之，高價樓更次之、甚或跌。

2.話樓市向旺？但二手係成交愈來愈少。

3.話樓市成交少？一手樓去貨速度似乎多夾快。

4.話一手樓市向好？但開價要有大折扣後貼或低於二手價，否則滯銷。

5.中原指數好似隻船喺漩渦中航行緊。

結論係：想投資？最好再坐一會；想買樓自住？買得起就係時候；打死唔買？交租陰乾。因為懶人諗：由而家到年尾，樓市表演緊平衡木上來回胸翻。

7. 打工仔 Andy 2014-06-20 13:08:39

To 6 懶人兄

我都有同感！

細價樓需求大, 分支家庭、內地學生、就近上班地點的人及上車客等等！客源十分全面！

換樓的需求走咗去買新樓，三房市區樓又不平！導到換樓不成。

一千呎以上的大樓即便新界區也不平！好難現時去換！

結果產生了陰陽怪氣现象！

8. 打工仔 Andy 2014-06-20 13:14:41

大X報

全城細價樓買家盲搶盤火燒單位凶宅照買牛頭角細單位破頂

買家盲搶盤大爆發，全城上車客鬥快爭奪細價樓，連火燒單位或凶宅同層都不放過。其中，藍田麗港城「燒通頂」單位，獲換樓客以611萬搶入，比3周前同類單位賣貴6%；鰂魚涌康怡花園14年前發生兇案的同層單位，亦有買家不忌諱以略低於市價承接；見盤源所餘無幾，牛頭角得寶花園實呎282方呎單位，也有用家以實呎12766元接貨，創屋苑歷史新高。大公報記者林惠芳

全城上車盤短缺，買家擔心遲買更貴，不惜以高價搶入心儀單位，造就熱門上車屋苑得寶花園再刷高位。利嘉閣地產高級經理鮑允中表示，得寶花園A座頂層連天台單位，實用282方呎，建築395方呎，放盤約1個月，以360萬元零議價沽出，折合實呎12766元，創該屋苑歷史新高。據了解，原業主於2012年以約253萬元買入上址，帳面勁賺107萬元。

怕「落錯車」旋即又上車

樓價再次急速攀升，有業主沽貨後，擔心「落錯車」於是馬上入市，在盤源有限下，連火警單位也不放過。美聯物業助理區域經理吳紹輝表示，麗港城8個月前發生火警、全屋被燒至通頂的14座低層D室單位，近日以高價賣出，單位實用687方呎，建築857方呎，原業主在火災後，把單位重新裝修，近日開價約610多萬元放賣，在幾乎零議價下，獲區內換樓客以611萬元買入，比同類單位3周前造價573萬元賣貴6.6%。

據了解，買家為區內業主，早前沽出2房單位後，見二手持續缺盤，樓價又再次上升，擔心遲買會更貴，遂把心一橫買入上址，不介意單位曾經燒通頂。而原業主於1996年以385萬元買入物業，帳面賺約226萬元。

樓價高企，造就凶宅亦成搶手貨。市場消息指出，康怡花園R座低層14室，實用466方呎，建築583方呎，同層單位於14年之前曾經發生兇案，令單位樓價受壓，但近日亦有買家不忌諱，願以500萬元接貨，折合實呎10730元，建呎8576元，比市價平約10%，較一般凶宅同層的折讓率低。據了解，原業主於1997年以388萬元買入物業，持貨至今帳面勁賺112萬元。

9. 亮劍 2014-06-20 14:05:31

懶人覺得樓市现在係處於陰陽怪氣现象：

話二手樓價升？但以二手細價樓最勁，中價樓次之，高價樓更次之、甚或跌。

-----呢度就係壓力鍋效應, , 本來可以用按揭買件過千萬既投資者, 呢幾年就去新界搶 D上車盤; 本來有能力換件陽明四房既, , 呢幾年就去入D 太古城兩房.

話樓市向旺？但二手係成交愈來愈少。

-----其實香港私人樓在呢十幾年,每年的需求都冇乜點變, 大約都是拾零萬一年左右, 不過之前租同買的比例係37, 在有左 3 D 後變成 73姐, 但請 C兄要留意的是,呢兩個月地代朋友告訴小弟, 現在最新租買比已打成 55 波啦. , 即二手成交開始脫離谷底反彈緊.

話樓市成交少？一手樓去貨速度似乎多夾快。

-----首先我要指出整體樓市成交其實已經多左唔少, 而現在樓花開售點解熱賣? 最主要原因係呢 D 盤定必有特長成交期,發展商又同你支付部分 SD及提供優惠的二按, 咁以貨比貨下, 俾著你當然買一手啦!

話一手樓市向好？但開價要有大折扣後貼或低於二手價，否則滯銷。

-----早幾年那些樓花開售, 係唔理你邊度都有大幅溢價的, 現在呢堆樓花變成現樓, 問心果句係咪大部分小業主都坐緊艇? 限本前幾年的樓花係超溢價, 即「笨實價, 」而現在發展商開出來既係同區市價, 其實先係「老實價! 」仲有一件事你不可不知, 貼或低於二手價的貨,只限新界某些有充裕供應的地區, 市區盤其實係繼續開緊「笨實價」喎!

中原指數好似隻船喺漩渦中航行緊。

-----你都講「細價樓升，中價樓無升跌，高價樓跌少少, 」咁中原指數咪原地踏步囉!這等如呢幾年騰訊同濠賭股有得升而大陸股要跌, 恆指就喺互相抵消下,於萬九到兩萬叄行緊一樣!

結論係：想投資？最好再坐一會；想買樓自住？買得起就係時候；打死唔買？交租陰乾。因為懶人諗：由而家到年尾，樓市表演緊平衡木上來回空翻。

-----今日小弟早上才寫左篇文章, 原來我同 C兄的結論幾一致, 英雄所見略同呀.

-----哈哈!第日出來飲杯好嗎?

10. 夏天剛臨 2014-06-20 16:48:13

中原城市領先指數 CCL

每周五公佈 – 最新2014/06/20公佈，反映2014/06/09至2014/06/15(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。

	本週公佈	與上週比較	與上月比較
[中原城市領先指數]	119.89	0.55 %	1.12 %
[中原城市大型屋苑領先指數]	119.81	0.59 %	1.75 %

[中原城市分區領先指數]
*只包括大型屋苑

	本週公佈	上週比較	上月比較
港島	130.09	0.74 %	2.83 %
九龍	119.15	0.93 %	2.21 %
新界(東)	122.59	1.82 %	1.7 %
新界(西)	100.41	1.01 %	0.49 %

夏天剛臨,

人們睇樓潮興起???

11. 引刀一快 2014-06-20 16:48:26

【珍惜香港】TO：54/F 引刀一快兄

我嘅定義，好清晰，閣下唔可以因為自己唔認同，就咁話人地錯嘅！

人類、社會、文明，從來都喺大自然嘅一部份。自然定律，支配地球，支配國家，深化至每一個個體，絕對唔喺硬套。我講嘅天，就即喺大自然，唔喺乜嘢神佛。而物競天擇嘅競爭規則，亦唔喺由我去定，唔好話乜嘢合我心意；我只喺講事實，唔喺要 SELL 啲親乜乜或者反乜乜果啲意識形態，千祈唔好誤會。你話，天，透過孔子教導我地每一個人平等嘅權利；我唔敢同孔子比，我只喺不自量力咁，去充當大自然嘅代言人啫。（知道就好喇！）

呢度講嘅都係社會，點解拉咗去大自然？你講嘅，就係事實？

強，喺冇一個固定嘅定義。响自然界裡面，強者，即喺「適者」。本來，善於捕捉羚羊嘅獅子，就喺強者；但喺，當環境轉變，羚羊滅絕，獅子就唔可以只喺怨個天，點解唔俾佢地生存嘅機會。天，從來都冇絕人之路，羚羊滅絕，可以轉營去追鹿。為咗堅持追捕僅存嘅羚羊，爭扎求存，付出努力嘅獅子，固然值得尊敬；但到最後，真正嘅強者，正喺果啲放低執著，將捕捉羚羊嘅能力，轉化成捕捉鹿果啲成功轉營嘅獅子。

適者唔等于强者，只等于有資格生存者。你舉嘅例，只係叫獅子唔好揀飲擇食，同生存底綫差好遠好遠。

「目光遠大，能爲朝向目光所指而自律及奮鬥」，只喺閣下認為嘅強者，唔好將自己嘅定義，當做真理。呢種人，我都好尊敬，但喺尊敬還尊敬，如果故步自封，只為理想，唔識得去適應週遭變化嘅環境，咁我就認為，呢啲唔算喺強者。你講果啲風土嘢，當年亦紅極一時；果陣喺個大環境，而唔喺個政府，去容許呢啲模式嘅生存；唔好成日覺得啲嘢喺咁人為。隨著時代嘅變遷，人口嘅上升，好多嘢，制度化，規範化，企業化；擺街又拉又鎖，喺因為依家嘅營商環境，已經唔再容許呢種模式嘅生存，而唔喺政府要同邊個過唔去。（個個有錢開鋪咩？咪就係自力更生嘅機會少咗好多好多囉！）

點解人家定義嘅强者就係唔識變通？點解你自己冇定義，又彈劾人地嘅定義？

政府唔喺萬能，要支持一個行業，都要配合天時地利，大勢所趨。就好似矽港計劃咁，機會過咗，環境變咗，做乜都冇用，唔喺你可以點樣奮鬥，個時代巨輪就會俾面你，碌番轉頭。你講果啲風土嘢，如果要長期依賴政府先至可以生存嘅話，（亂咁講！）根本唔算喺乜嘢行業，極其量只能夠好有限，就當搞個博物館咁；要大行其道，已經喺過去式。你可能覺得，有好多人，唔喺唔努力爭扎求存，只不過喺條件唔好啫；真喺咁？

唔係條件唔好，而係根本冇條件。

條件唔好，點解唔可以創造條件？我中學果陣，成績只喺一般，而我理想嘅專業，當時好紅，A LEVEL 成績唔夠 TOP，都唔使旨意入到大學讀呢門嘢。自己家貧，冇錢買書買電腦，就惟有靠個公共圖書館，單以書本嘅知識，再以書寫假扮電腦嘅運作去做程式設計，仲參加埋公開比賽。結果，我從 WAITING LIST 靠面試得到賞識，成功入讀呢門學科，同學嘩然！如果當時，我只喺埋怨自己條件唔好，成日問點解社會唔支持，學校唔俾機會，你估我嘅命運會喺點？
你冇飯食咩？

適應環境變化嘅能力，亦喺自力更生必要嘅條件。唔好問我，何謂劣者，費事你自己唔同意，就話我錯。我用劣呢個字，喺嚟自優勝劣敗，優存劣亡呢兩個詞，自己體會。不過我可以好肯定咁答你，驅蝗、反東北、佔中果班廢青，無論點樣定義，都喺劣者！

點解講講下社會福利，又拉咗去驅蝗？
驅蝗、反東北、佔中果班人，有冇大隻搖搖去攞綜援？其實講到低，同你睇法唔同啫。
講到優勝劣敗，佢地敗咗俾你咩？

話之你幾勤力，老嘅、跛嘅、癱嘅、智障嘅、様衰得交關嘅、毀容嘅、變性變得唔湯唔水嘅..............一律冇人請！佢地肯做、肯接受低薪水又點？肯做冇人請，肯底薪法例唔畀！
釣魚交俾酒家？捉金絲貓賣？幇單車打氣？
請問呢D係咪叫劣者？

12. 亮劍 2014-06-20 17:01:24

其實呢幾年除咗嗰班沽自住要損手爛腳外，还有一班细屋換大屋的人领左嘢，尤其是那些係買一手樓的小业主！

第一呢個浪只升2手细碼樓。

第二呢幾年唔少一手樓樓花嘅小业主仲坐緊艇。

第三係呢D樓盤仲有貨尾未清，現在要以折讓價走貨。

第四係呢D盤價錢就是当豪宅價賣，但收楼標準就係居屋質素。

一生人有幾多次机会睇對市？現在睇對仲要跌錢，真的要同声說句……小露宝！

13. 打工仔 Andy 2014-06-20 17:36:53

"其實呢幾年除咗嗰班沽自住要損手爛腳外，还有一班细屋換大屋的人领左嘢，尤其是那些係買一手樓的小业主！"

例如: 半山一號、名城, 都是損手爛腳的例子！！

14. Li 2014-06-20 17:58:16

請問半山一號，為何越做越低價。？

15. 蜕变中嘅懒人 2014-06-20 18:29:51

-----今日小弟早上才寫左篇文章, 原來我同 C兄的結論幾一致, 英雄所見略同呀.

-----哈哈!第日出來飲杯好嗎?

TO 亮劍兄、打工仔兄

出街返嚟睇見亮劍兄咁俾面懶人，打工仔兄又有同感，開心到極，乜都唔做回應咗先，两位飲茶我請，千祈唔好爭。懶人靠估難與亮劍兄比較，要跟亮劍兄多學習。

言歸正傳，其實樓市今日局面早喺12年尾已經開始蘊釀中，DSD推岀後就確定咗方向，正如湯博士早已經鼓吹逢三退一，亮劍兄三位高手在不同時間都多次指岀有爆邊機會，不過當時懶人唔知爆邊係講乜，仲以為係全面爆升，懶人所以向法子兄異議，後來經法子兄指正，先知道爆邊係指今日樓市情況。

亮劍兄，懶人諗细價樓到年會升多10%左右，新盤持平鬥到年尾，3D辣招现狀維持唔变，其餘嘅就係亮劍兄12樓预示一樣。

16. 亮劍 2014-06-20 18:38:04

打工仔…

例子还有深灣9號，天賦海灣……

17. 大寶二寶 2014-06-20 18:52:38

回14 Li 兄

因為依家只係細價樓升， D豪宅(包括假豪宅)因為有3辣椒下需求減少所以價格下跌。

共勉之，哈哈！

18. 引刀一快 2014-06-20 19:00:26

如果依傢夾硬上車，梗係揾總價最低嘅嚟買，300萬跌一半150萬，跌走十二年租，博佢住番幾年先跌，600萬跌一半，買不如租。
咁好景點解一手肯折讓啫，仲要係不均等折讓。買電器，如果話XXmaster card有75折，咁即係話，你就算冇XXcard，都可以8折另送半折贈品，規矩喇。

19. Li 2014-06-20 19:07:40

謝寶兄回覆。

那麼半山一號還要繼續跌嗎？

20. 珍惜香港 2014-06-20 20:10:54

【珍惜香港】TO：11/F 引刀一快

我由一開始就只喺要展示人權、民主、福利主義以至社會不衡之間嘅一系列因果關係，同埋背後嘅宏觀自然定律，從來冇針對過任何理應得到支援果啲老弱殘障嘅真正弱勢社人群。唔好再混淆視聽，屈得就屈！

仲有，你又點知我果陣唔使憂柴憂米？唔好自己斷估就當真！

21. 大寶二寶 2014-06-20 20:20:17

Li 兄

我冇水晶球，所以未必全对。要豪宅價格止跌甚至回升，我覺得暫時只有以下兩個因素：

1. 要由細價樓上升来帶動中價樓再而帶動豪宅。但會係漫長時間。

2. 正苦肯修改或撤回辣椒。但相信短期內係冇咩可能。

半山一号希望可以待未來沙中線通車後再帶動樓價向上( 心理因素多D因為多數业主都有車出入同地鉄入口要行幾條街)。

共勉之，哈哈！

22. 蜕变中嘅懒人 2014-06-20 20:31:28

亮劍兄，請問逸龍灣1號開個咁嘅低價仲有無得賺，同埋天褲海灣二手要坐價25%至岀到貨喎，咁咪有排返唔到家鄉？

23. 蜕变中嘅懒人 2014-06-20 20:37:19

TO 21 大寶二寶兄

咁講即係，半山1號，一句到尾有排坐，講真，單單都蝕，慘！+X哥原來係佛山人，最叻整鼓。

24. 大寶二寶 2014-06-20 21:20:59

回懒兄

都冇辦法，自己住就守吓囉。或者我睇錯呢!

不過“半山壹號”都幾揾笨，聽個名就好勁，其實向上行就係何文田邨，向下一街之隔就係D土瓜湾舊楼同公墓園宿舍，位置普通，係個校網靚。值吾值咁貴就真係見仁見智咯。

共勉之，哈哈！

25. 亮劍 2014-06-20 21:39:42

天賦海灣附近的供應將會源源不斷，俾着我買半一好过！

26. To 20 2014-06-20 21:43:43

人家根本就係玩你，扮晒傻仔，打個比如又踩，你 UP 乜都踩，重同佢玩？死蠢！

27. 蜕变中嘅懒人 2014-06-20 21:58:17

照睇：下次CCL想唔過120都幾難。佔中公投票數就算唔做假，過三十萬都無難度。今年七一遊行應該好壯觀。

28. 打工仔 Andy 2014-06-20 22:19:07

To 懶人兄

好呀! 有機會大家出來吹下水, 又可向你多多學習! 邊個請都好啦!

29. Will Hunting 2014-06-20 22:19:58

To 25/F

Agreed. But what about The Wings at TKO? The price went up quite a bit too, but the land supply at TKO is huge.....

What do you think?

30. Li 2014-06-20 22:21:11

寶兄，承教了。

31. 打工仔 Andy 2014-06-20 22:31:19

To 16 亮劍兄

的確是!

幾年前d 新樓訂價太高! 跟本地產商賺到盡! 跟本沒有水位!

我有一個感覺, 買長光既新樓好容易中招! 買貴貨!

我幾年前買咗一間麗港城, 上手業主一手向長光買入, 十幾年後平手賣比我!

現在當然爆咗上去! 哈哈哈!

32. Li 2014-06-20 22:42:25

正如亮劍前辈所言，半壹开售時是笨七價，比D土豪掃哂也就算了。

問題是現在跌到均衡了嗎?

本土人，也應該買回本土的市區資產。

當然，小弟顶盡也是入一間自住罷了。

不能和各位老兄相比。

33. 打工仔 Andy 2014-06-20 22:54:05

To 32 Li 兄

半山一號閞盤時我也以為是堅野! 有獨立屋! 不過自已買唔起, 所以無睇過!

不過, 最近都去過半山一號商場飲茶! 發現個商場完全不似豪宅級數!

34. Li 2014-06-20 23:00:02

多謝打工仔兄提醒。

35. 亮劍 2014-06-21 01:00:08

做建築的朋友講，在香港買楼，如果能力許可計，首選太古、次選新地。

因為呢兩間公司對品質控制要求嚴格。

其次係呢兩間公司經營嘅商場，評級極高！

就如上面D師兄話齌，有个好商場，層樓都升埋呢！

天進同龍門都因而受惠。