置業上車10大考慮 2014

前言: 因為早前三十萬上車題目打左篇回復，現在修正添加再登出來，純為已上車之人經驗之談，希望可以同有需要而又未上車的朋友分享一下，因為很多時心態就決定了命運。當然，現在樓價高是肯定的，我並不是說現在未上車的應該立刻去上車，我認為只要計好條數，安安全全，任何時候你都可以準備去安居樂業。

置業上車十大考慮

1.首先攪清楚咩叫『上車』? 
上車定義最大路應該係叫做有個竇口住，但很多人誤解"上車"同"上飛機"的分別。
請先了解咩叫住住先、細屋換大屋、 新界換市區
至於點換? 幾時換? 上左車，按能力的調整再慢慢諗啦

最緊要係自身定位正確，反過來就即是說『冇咁大個頭就唔好戴咁大頂帽』，你就自然可以搵到自己的安樂蝸

上左車, 架車係你的, 唔使一見業主來電就驚要傾加租、或者收返間屋比個仔住等等原因。就算錢可以不說，我反而覺得搬屋呢個動作甚至麻煩過結婚擺酒。再者間屋係你的想點裝修都得，買傢俬亦可以買靚D唔洗就住就住每幾年可能要被迫搬屋所困擾。


2.你有冇上車『需要』?
唔係話你有幾十萬係手唔上車就ON9， 要睇下你有冇『需要』。
有需要的話(eg.結婚後想過兩人世界、 離家出走、或業主加租......)老虎蟹都計計數自己收入同支出係咪可以負擔到。

有冇需要可以包括心靈上對各類需求的先後次序， 即係睇你點排對衣食住行的需求， 如果你覺得需要旅行見識/用新電話/食好野...etc >> 住屋需要，咪將上車置業排後D。 但如果你話個女就出世，唔可以再同老婆迫係男家一間房內， 你咪自己決定囉， 畢竟人人取向不同。但作出左決定後、或享受左某樣衣食行再投訴住得唔好，即只願先甜而不能後苦的行為就未免太無賴吧........

如果冇需要的話，咁你現在買樓大半係用投資心態? 投資係考自己眼光，甚至係考膽識，亦已經唔關『上車』有個竇口住的事。


3.你係咪可以買樓的人? 
有D人根本唔係可以買樓的階層，例如剛剛畢業一兩年的大學生，又或者搵得一萬多D， 但就成日都投訴地產霸權， 投訴社會， 投訴政府政策令到佢地買唔到樓的人，坦白講:You are not qualified!    你地應該做係"按上一頁"→『各行各業』。再坦白D講，你如果連幾十萬都冇，請不要庸人自擾，裝備好自己後先諗買樓吧，買樓呢刻唔關你事。記住，無論咩年代買樓從來都不容易，每個年代都有每個年代困難，而且依家好似有好多人唔記得左每個年代置業的大前提都係呢兩個字 : 『儲錢』

活在當下，唔該唔好再講咩廿幾三十年前幾十萬就買到樓，沙士時淘大幾十萬就有呢D說話啦，生於呢個年代就跟返呢個年代玩法吧。難道你一方面享受緊PS4, IP5, 碌3, 每年去日本Shopping食好野睇櫻花楓葉等等等, 但又要返紅白機, 大哥大, 返大陸探親就等於去旅行的時代o既樓價?  再者，睇返資料，97年供樓的利率去到12%，你又有冇計過果時供款的P&I同宜家差幾遠?

至於希望沙士重臨的人們，我敢講2003年時一定仲係一隻小學雞、甚至是中學雞，完全唔知當時社會發生咩事。當年畢業搵工比較難，而且人工待遇比前屆差，政府甚至推出現金資助企業請畢業生計劃。唔講裁員，當時好多企業同員工講『共渡時艱』呢四個字 :冇花紅、減薪、停職留薪、被自願放無薪假你又聽過未? 如果沙士真係重臨，假設有恐慌性拋售物業情況出現(雖則我不認為會發生)導致經濟變差的話，你地唔係仲天真驕到以為銀行可以幫你估足價，仲會同你做9成按吧? 再者，難道你能保證你同你家人可以於沙士時置身事外? 可以年年繼續升職加薪，身體健康、龍馬精神? 


4.供20年樓30年樓是『樓奴』?
上面講左『上車』係因為有『需要』，有『需要』即係你唔供樓都要租樓，租樓當然就要交租，大家都知現今租樓係好貴，而且唔知會租到何年何月先會上車。反之供樓起碼有個期限，供完，你往後的日子係層樓上只有管理費同差餉地租，比起租金是九牛一毛吧。而且每月供樓，供樓的本金就是你的儲蓄，而且息隨本減。

所以我認為交租20年/30年樓或租一世才是真真正正『樓奴』，甚至連放監日期都冇。我絕對唔反對租樓，租樓前提是要收入高，消費得起(expense)租樓絕對冇問題，但收入唔高就一定要儲錢買樓，所以我就話愈窮愈應想辦法買樓用以減低支出。另外，又試想想到你60幾歲退休，即使你有錢，好多業主都唔太願意租比老人家，點解大家心照啦。

唔想供樓，又唔想交貴租得兩個出路，一係公屋，一係癡老豆老母住。可以合乎申請公屋資格階層(eg 兩人合共月薪不超$14K)，咁上車應該唔關你事，搵多D錢先講；可以癡老豆老母住的，即係暫時冇需要，而且你已經夠晒幸運，上車唔係現在必要，你上進咪儲錢等時機出擊，繼續同父母住亦冇問題，而結左婚的則要關心你老婆係咪肯同99住。當然，仲有第三個選擇 : 訓街。


5. 你有買樓的財務知識嗎? 
知道什麼是P， 什麼是I嗎? 知道H按有CAP嗎? 租樓全部都是E嗎?
買樓一定要3成首期? 新樓先可以按9成?  供9成好辛苦?  9成按加息咪死得? 

其實你過得壓測，銀行批得9成比你， 即係證明你就算加息3里都供得起， 借錢比你果個都唔驚， 你驚咩? 
當然，淡淡話買樓後一定會隨之而來減人工、跟住會失業、再大病一場、然後每戶夾20萬維修、最終一定會變銀主盤加BBQ....... 咁OK， You win! 不如講埋撒亞人襲地球， 咁o岩悟空又唔得閒好唔好?

買左樓後一定要供足全期二十 / 三十年? 唔供足全期會血本無歸嗎? 未供晒成身病七孔流血等錢醫唔賣得樓架? 加按又唔比嗎?
 

有人講怕加息仲奇怪，即係明知現在息低唔買，到加息先買? 你肯定樓價跌會cover到加息的影響? 而我只知近幾年業主加租的速度絕對快過銀行加息吧.......

記住唔好只係道聽途說，要自己身體力行去了解買樓流程係點，按揭係點計算。千祈唔好話數字o既野我識條春咩，樓按呢d咁複雜我點識計呀.......其實一個Google能知天下事，用坊間的按揭計算機亦可以一目了言，其實只係睇你有冇心去做，去了解吧.....


6 我有幾十萬拎去投資唔好? 
買樓有風險係人都知，所以叫大家計清楚條數，壓測又冇問題自然可以安居樂業。但投資一樣風險不低，或者仲高吧! 而且投資知識因人而異。
但你話你好Q勁買股一定sure win咁。OK, You win again la!  咁你仲邊有得輸呀，你甚至好快可以full pay買樓都得啦，仲講咩鬼上車呀。


7.下年就『負資產』?
下年即係幾時? 淡淡都講左起碼有4年， 無錯， 樓市風險存在，尤其現在係高位，所以要小心行事計好數先決定係咪上車。

如果上車係計好條數，你又過到銀行壓力測試，又有咩好驚? 即使黑天鵝出現，樓價跌，你自住每月又準時供款，根本冇影響，生活如常。
淡淡成日嚇你跌市你層樓現價低過按揭Balance時銀行會即刻Call Loan，但我可以話比大家知樓按即使是負資產，只要借款人維持良好供款紀錄，銀行根本冇動機去收回貸款，因為咁會增加銀行bad debt同成本，而且Call loan收樓整個程序不但費時，更牽涉眾多費用，包括法庭費用、收樓至賣出物業期間的利息、透過拍賣行拍賣的費用、律師費等等。唔信? 你自己google下或問下銀行啦。

大家keep住有份工就ok。BTW，如果租樓失業冇錢交租業主又會免費比你住嗎? 


8.上車首期外的費用? 
冇錯係要， 當然要預左AA佣，Stamp duty，幾K律師費， 但其他洗費豐儉由人啦。 買罐油自己油亦得， DXC $600有張梳化， 床褥幾舊水都有一張， 簡簡單單咪住得囉。如果你買d有少少裝修的樓，無錯樓價係貴d，但好處係個裝修錢亦放埋落個按揭度攤長來還。但當然你話要一買樓就話要裝修到perfect池先住得人，咁冇討論空間。

至於Over 7成要按保，保費可以計入按揭供款內。以$3M樓按9成借$2.7M,20年2.98%，簡單計保費$8萬/20年/12個月=每月$335。即係每月比多3舊幾就有人即刻借2.7M比你上車, 你話抵唔抵? 定係你等到儲到首期有$90萬先上車? 
當然，未有需要，你可以儲多D。但有需要現在上車，政府已經安排好HKMC幫你。


9.要我住大西北?  我中環返工天之驕子黎喎!
一句講晒係trade-off， 你唔搭得車，或者覺得大西北cheap配唔起閣下的話，就提昇自己能力買返IFC隔離吧， 同埋請你去返Q1度諗下咩叫『上車』。


10.供樓會冇晒其他娛樂?
業主們笑而不語啦， 正常來說供樓只會愈來愈輕鬆， 因為已經LOCK左個供款支出， 而且正常人工會加。三年前你搵25K供10K， 即使每年跟唔到通脹得3%加薪， 5年後你就是搵29K供10K， 都唔計你升職。

反而未上車的， 雖然人工一樣會加， 但你心理上無邊無際望住樓價， 肯儲蓄的人消費自然少左。食個貴價日式炸豬排定食$300， 未上車的會諗住要儲錢就住就住使， 因為會儲少$300；但業主們心態只係使多$300， 反正供樓支出已定。

有人話唔係人人都有得加人工， 我一世都係搵萬八蚊，咁我建議你地應該做係"按上一頁"→『各行各業』。但就算人工唔加，根據申請樓按時狀況你都有足夠條件每月供樓及生活。當然，以上計算未包括息口上升，但財爺吹加息一年吹幾次、吹足幾年，大把人仲供緊一厘........

除左出外娛樂，有自己的家其實可以有很多趣味 ，好似我咁當年買樓倆口子一齊四圍去搵傢俬、搵飾物已經好開心，平時唔出街的話係屋企磨下豆，煮下咖啡，煮飯煎扒飲紅酒、打機、陪老婆煲星星，甚至執屋都可以話係一種樂趣。對於我呢D做左廿幾年公屋仔同細佬上下格床，普通學歷，普通收入的人來說，有一個完完全全屬於自己的地方、可以比到一個家我老婆及將來的小朋友其實已經很滾動。

睇晒上面水蛇春咁長十點我多謝你，其實全部都係老生常談。如果覺得上面係廢話就十分正常，因為代表你一早明白晒以上說話。
覺得唔o岩聽都唔緊要，上面只係我個人見解，明就明，唔明就算。或者過多一點時間再睇可能會有另一番理解，共勉之啦。
祝各位安居樂業!

謝謝!
enabler 
29.3.2014

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