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1. 冇頸仁 2014-02-27 09:18:40
從CY網誌不提27位離席議員 , 可見他是  人有多大膽 , 田有多大產  人馬 , 假大空一個 偽 字 。就算施政有矛盾 , 或是害處多多 , 別人提出 , 他不會不知 , 卻是又聾又盲 , 只重外表 。辣招亦是 。
2. 亮劍 2014-02-27 09:30:45

湯博士------20101120日起你兩叁年內賣樓要交 SSD 喎。

 

20101120日起,任何以個人或公司(不論在何地註冊)名義,在20101120日或以後取得住宅物業,並在取得後24個月內將其轉售,均須繳交「額外印花稅」。

 「額外印花稅」是根據物業交易的代價款額或物業市值 (以較高者為準) , 按賣方或轉讓方轉售或轉讓前持有物業的不同持有期而定的稅率計算 :

  

持有期

稅率

6個月或以內

15%

超過6個月但在12個月以內

10%

超過12個月但在24個月以內

5%

 

財政司司長於20121026宣佈,政府將修訂《印花稅條例》,以引入由20121027起生效的「買家印花稅」及調高「額外印花稅」的稅率及延長須繳交「額外印花稅」的物業持有期。

 

持有期

稅率

6個月或以內

20%

超過6個月但在12個月以內

15%

超過12個月但在36個月以內

10%

 

相關的條文現已載於20121228憲的《2012年印花稅(修訂)條例草案》內。有關調整的「額外印花稅」及 「買家印花稅」措施的落實,有待立法會通過有關修例建議。

3. 法子 2014-02-27 09:43:42
樓價不會永遠停滯不前,現在樓價未升最大原因是受政府辣招影響,就算是如此,購買力仍然是會點點滴滴積聚,終有一日會再爆發,由於購買力是要經過長時間積聚,他日的升市的時間亦會很長久

------------------

上述情況在2011到2012年發生過一次。2011年政府推出SSD很多當年的購買力(結婚生仔)都不敢在2011年上車,令到當時樓市成交少,樓價輕微下調5%。

到2012年頭,個個當然看淡,但誰不知當2011年和2012年的需求加起來爆發,令2012年樓價上市約25%。

其實,當時在2012年頭,有一前輩已經無私分享,預計上述現象將會發生,並且叫這做「呃雨嚟落現象」。當時,前輩用餐廳顧客作例子,受教的,把錢靜靜地袋入袋,不受教的,自己損失。
4. 法子 2014-02-27 09:48:10

大C肺腑之言(5) – 呃雨嚟落

湯文亮
2012年2月22日

  大C見香江刁民冥頑不靈,武財神尉遲敬德與寇買歷又到了香江,配合現時香江的低息政策,連同零售,飲食業興旺,失業率低,經濟確實不差,知道在一時三刻,香江的樓市都不會塌下來。況且,最近香江股市表現亦佳,一眾追隨大C的人亦笑逐顏開,不時焚香禱告,多謝大C,大C亦毋需為他們擔憂。 

  不過,人無遠慮,必有近憂。回道觀後,知道小道主理的齋菜飯堂業績不甚理想,小道愁眉深鎖,大C問小道何故,小道回答,由於當日見道觀齋菜廳已殘舊,所出品的齋菜又老土,故此從香油錢取一巨資裝修齋堂,又從國內名店請得數位名廚,出品一些精緻齋菜。但事與願違,人客反而減少,生意額亦減少,幾位名廚又鬧離異之心,小道煩惱非常,大C雖然為世人分憂解困,但對道觀齋堂生意之事,亦一籌莫展。 

  大C的煩惱直上三十三天,有一位神仙受到感動,下凡幫大仙,又其實,該位大仙已經發毛多年,也首經試過下凡做電影茄喱啡,今日下凡,可以說幫人又幫自己,他便是食神。 

  清風送爽,食神旋即到了道觀,小道通傳,說有食神到訪,大C正在酣睡,被小道嘈醒,說香江人個個都叫自己做食神、廚神,甚至美女廚神,何須大驚小怪,小道說:不是香江的食神,而是上天的食神,突來幫助我們,懇請大師接見。 

  大C什麼人也不怕,最怕小道哀求。於是到偏廰相聚,食神要求一些道觀出品齋菜,喫罷,對幾位名廚指指點點,甚麼甚麼,幾位名廚在國內備受推崇,受人景仰,屈就在道觀已經一肚子氣,現在受食神指責,一言不合,一齊劈炮,食神亦告退。 

  大C,小道面對如此,想到今晚客人來時沒有齋菜供應的情況,定必尷尬非常。突然間一把女聲大叫,有甚麼好驚,我煮。大C、小道一望,原來是洗碗阿姨。大C問﹕「阿姨,你有多少年驗?」,阿姨答﹕「30多年」。於是大C,小道決定賭一舖,讓阿姨放手一博,誰不知,此一博,將道觀名堂打響。 

  當晚,賓客對齋菜讚不絶口,當中有一人,是西方飲食大仙密探,對齋菜評核兩粒星,現打算回去,在一兩個星期內揾多兩人確認,便正式頒兩粒星給道觀者。由西方飲食大仙頒兩粒星給道觀,乃破天荒之事,亦是世界宗教大融合之突破。 

  大C對阿姨說,三十多年功力,的確不凡,阿姨答:每一年大年初一中午,都會為夫家舖頭煮齋菜,生意人說:朝齋晚雜,生意湊合。大C再問,是不是煮了30多次,阿姨說正是,大C暈得一陣陣。 

  大C收到密電,說西方飲食大仙將於星期六到訪,而該大C有一習慣,喜歡等位,若見到食肆有人排隊等位,得星之事易如反掌,而該大仙亦有特徵,全身車呔,硬硼硼。大C問:莫非是米子蓮,來人答:正是米子蓮,得到佢睇起你,你有前途。 

  大C check-check星期六之booking,是晚上7時大約有8成入座率,而9:30大約有7成,無論如何不用排隊。不過大C乃非凡之輩,稍為思考一下已經知道,誰仙可以幫忙,不過,該仙人牛皮氣,不肯單獨出動。於是,大C修書一封,焚香燒書禱告。 

  接書者乃雨神,大仙寫著,雨神大仙,小C從傳說中知道當年「玉帝行兵,雷鼓,雲旗,風刀,雨箭,天作陣」,仰慕非常,玉帝當然請不動,現特邀請雷,雲,風,雨四位在星期六晚上6:30到小觀,品嚐我最近新請的大廚所煮的齋菜,雨神欣然應允。 

  星期六,四兄弟起程,雷鼓,雲旗,風刀,雨箭,攪到香江大塞車,不少在道觀訂下7點的客人失了預算而大遲到。與此同時,訂了8點半的各人恐防下雨塞車,提早出發,8點半,米子蓮大仙到來,只見人頭湧湧,心裡印象頗佳,齋菜又確實不錯。於是大筆一揮,在大門上劃了兩顆星,簽名後便揚長而去。其實,米子蓮大仙有所不知8點半當他來到的時候,訂下7點的尚未進餐完畢,所以訂了8點半的未能得其門而入,並不是真的爆場。 

  無論如何,大C得其所哉,小道知道最關鍵的大C如何叫兩神到來。大C說,我知道天文學上有所謂「厄爾尼諾」現象。於是我修畫一封給雨神,說如何,如何,邀請他們4位到來。這樣做成爆場場面。這招叫「呃雨嚟落」。小道非常服,知道自己要成為大C尚有一段很長的時間。

5. 法子 2014-02-27 09:49:23
  星期六,四兄弟起程,雷鼓,雲旗,風刀,雨箭,攪到香江大塞車,不少在道觀訂下7點的客人失了預算而大遲到。與此同時,訂了8點半的各人恐防下雨塞車,提早出發,8點半,米子蓮大仙到來,只見人頭湧湧,心裡印象頗佳,齋菜又確實不錯。於是大筆一揮,在大門上劃了兩顆星,簽名後便揚長而去。其實,米子蓮大仙有所不知8點半當他來到的時候,訂下7點的尚未進餐完畢,所以訂了8點半的未能得其門而入,並不是真的爆場。 

  無論如何,大C得其所哉,小道知道最關鍵的大C如何叫兩神到來。大C說,我知道天文學上有所謂「厄爾尼諾」現象。於是我修畫一封給雨神,說如何,如何,邀請他們4位到來。這樣做成爆場場面。這招叫「呃雨嚟落」。小道非常服,知道自己要成為大C尚有一段很長的時間。
6. 周顯 2014-02-27 10:26:58
往後投地 中資大晒
2014年2月27日

【明報專訊】我在《梁振英出任行政長官的前因後果》中,已經清楚地預言出,今後香港的政治走勢,這兩年的事實證明了,我的預測正確到無倫,而在前兩日,一則新聞是,香港投地的初哥保利置業(0119)用39.23億元的高價投了啟德的一塊地皮,這又引起了我的注意。

我曾經說過,在梁朝時代,中資地產公司會大舉入侵,搶奪本地地產霸權的地盤,所以,我一直批評,那些認為梁振英政府同地產商勾結的評論,是錯判了局勢。問題在於,在地產市道看跌的今天,中資公司用高價來投地,會不會虧本呢?

中資高價買地不會虧本

答案是﹕當然不會。這正如當年在回歸之前,信和置業(0083)用高價投了在柴灣的地皮,結果遇上了金融風暴,樓價大跌,香港政府為了避免它虧本執笠,便容許它大幅提高地積比率,以收回成本。

所以,今日的地,中資公司可以用高價去投,因為萬一虧本了,政府也會有優惠政策,可以讓它翻本,例如提高地積比率。但是,同樣的價錢,香港的地產商就不可以投了,因為它們並不享有政策的優惠保

7. Www 2014-02-27 10:33:01
Testing
8. 亮劍 2014-02-27 11:06:14

有報導話部分公屋建築成本已達130

咁私樓平均建築成本要 150 萬應好合理

當每間屋係 400 實呎

 

 

而大西北平均地價係 2,200

加上發展商執毛利三成

 

理論上一間 400 呎私樓平均要賣成 3,094,000.00 元先正路

 

 

 

 

 

假如大西北樓市跌 1 成又當你建築成本不變

理論上一間 400 呎私樓平均價會變成 2,784,600.00

那在扣除發展商毛利 3 成後

 

拒哋只能出每呎 1,605 元地價(比對 2,200 元跌 27.05%)

 

 

 

 

 

假如大西北樓市跌 2 成又當你建築成本不變。

理論上一間 400 呎私樓平均價會變成 2,475,200.00

那在扣除發展商毛利 3 成後。

拒哋只能出每呎 1,010 元地價(比對 2,200 元跌 54.09%)

 

 

 

 

 

假如大西北樓市跌 3 成又當你建築成本不變。

理論上一間 400 呎私樓平均價會變成 2,165,800.00 元。

那在扣除發展商毛利 3 成後。

拒哋只能出每呎 415 元地價(比對 2,200 元跌 81.14%)

 

 

 

 

 

建築成本保持呢個位,樓價跌少少,地價已經可以跌成咁。

那麼你政府講話新界大西北有幾多地又有能用嗎?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

9. 睇得通 2014-02-27 11:28:33

辣招鼓勵市民炒樓???

辣招是幫助早年出售物業市民回購房樓施政???

10. 唔係化 2014-02-27 11:40:38
博士:你今日訓醒未呀?
而加成交噤少,仲話要短時間又買又賣,仲要比埋D乜D物D。個市又跌緊,唔蝕都偷笑喇。仲有得炒? 
11. PN 2014-02-27 11:49:44
Summary of 8/F, the bottom line is: What is the land development cost (including infrastructure) in the NW?
 construction
 cost (A) 
 land px
(B) 
 margin ( C)=
(A+B)*.3 
 total =
(A+B+C)*400 
Px/Feet
            3,750            -              1,125        1,950,000         4,875
            3,750          500            1,275        2,210,000         5,525
            3,750       1,000            1,425        2,470,000         6,175
            3,750       1,500            1,575        2,730,000         6,825
            3,750       2,000            1,725        2,990,000         7,475
            3,750       2,500            1,875        3,250,000         8,125
            3,750       3,000            2,025        3,510,000         8,775


12. 2014-02-27 12:02:16
13. 辣招稅的漏洞炒樓 2014-02-27 12:04:24

如果CY在出招前能夠了解到有不少要求政府出招的人曾經擁有物業,他是否會出招的確是一個疑問。

 

14. RT 2014-02-27 12:06:29
15. 冷眼 2014-02-27 12:12:48
CY下台吧! AV仁都移情別戀了
16. 換樓鏈已斷 2014-02-27 13:02:24
不合理的辣招加不合理的金管局緊按政策已把換樓鏈打斷。可來炒風。一天有這班六十幾歲老港官在位, 香港巿民都只能困在現有居所無得搬 ( upgrade or downgrade ), 除非大把錢 fully paid by cash。
17. 亮劍 2014-02-27 13:50:54
多謝 PN 兄幫手,我借个表來一用:
construction  land px  margin ( C)=  total = Px/Feet
 cost (A)  (B)  (A+B)*.3  (A+B+C)*400   
            3,750            -              1,125        1,950,000         4,875
            3,750          500            1,275        2,210,000         5,525
            3,750       1,000            1,425        2,470,000         6,175
            3,750       1,500            1,575        2,730,000         6,825
            3,750       2,000            1,725        2,990,000         7,475
            3,750       2,500            1,875        3,250,000         8,125
理論上大西北私樓平均跌 4 成,地價可由 2.5 K直插到零!!
如估計政府土地開發成本係壹千,那大西北私樓平均跌兩成四就止瀉。
因為如大市跌幅高於此數,發展商出嘅地價,就會低過土地開發成本。
正路計政府會拒你地產佬於門外流你標。
construction  land px  margin ( C)=  total = Px/Feet
 cost (A)  (B)  (A+B)*.3  (A+B+C)*400   
            4,250            -              1,275        2,210,000         5,525
            4,250          500            1,425        2,470,000         6,175
            4,250       1,000            1,575        2,730,000         6,825
            4,250       1,500            1,725        2,990,000         7,475
            4,250       2,000            1,875        3,250,000         8,125
如果建築成本上升500(升13.33%咋),地產商就會將呢五舊水打落地價嗰度。
18. 有樓冇尊嚴 2014-02-27 13:54:39
還掂咁多乜D物D, 点解正苦吾出條D打擊呢D早前沽左自住楼買跌嘅炒家仲掉轉打壓楼價幫佢地賺錢? 呢個係咩邏輯同道理? 有冇人答到我?
呵呵!
19. PN 2014-02-27 14:52:07
Px/Sq. Feet on given Construction cost and land px (30% margin)
Construction cost
          3,250           3,500           3,750           4,000           4,250           4,500           4,750
Land PX               -             4,225           4,550           4,875           5,200           5,525           5,850           6,175
           500           4,875           5,200           5,525           5,850           6,175           6,500           6,825
        1,000           5,525           5,850           6,175           6,500           6,825           7,150           7,475
        1,500           6,175           6,500           6,825           7,150           7,475           7,800           8,125
        2,000           6,825           7,150           7,475           7,800           8,125           8,450           8,775
        2,500           7,475           7,800           8,125           8,450           8,775           9,100           9,425
        3,000           8,125           8,450           8,775           9,100           9,425           9,750         10,075
        3,500           8,775           9,100           9,425           9,750         10,075         10,400         10,725
        4,000           9,425           9,750         10,075         10,400         10,725         11,050         11,375
        4,500         10,075         10,400         10,725         11,050         11,375         11,700         12,025
        5,000         10,725         11,050         11,375         11,700         12,025         12,350         12,675
        5,500         11,375         11,700         12,025         12,350         12,675         13,000         13,325
        6,000         12,025         12,350         12,675         13,000         13,325         13,650         13,975
20. 鬼影變幻球 2014-02-27 15:54:56


        亮劍 <=> 法子




21. 回18樓 2014-02-27 16:59:51
如果你係自住,基本上無影響,但炒或投資呢,暫時唔歡迎,叫住你唔好買,你係都要買,咪比啲顏色你睇吓囉。
22. 淡淡 2014-02-27 18:22:21
to 18/f
我想講邊個話地產商毛利一定要有3成?冇人買樓毛利3%都要賣啦!
23. 法子 2014-02-27 18:48:16
回20樓:

哈!真係令我好開心,我都想好似王生咁靚仔。

呢度識得我地嘅都笑到反肚。anyway,thanks!
24. 法子 2014-02-27 19:59:02
梁振英為民望,把香港的資產低價賣出。
而MTR董事就不會把 MTR的資產低價賣出。
25. 法子 2014-02-28 07:55:08
若要制衡偽首那套以福利籠絡和民粹收買的管治手段,財爺倒也是克盡其職,起碼要比只會嚷着派糖要強得多。
26. 路人 2014-02-28 11:25:38
20樓你啱啱經過呀,抑或眼花花睇到法子同亮劍都似係你老豆,所以出現亮劍 <=> 法子 嘅迷思