政府地轉住宅 半數未改劃
36地4觸礁14正檢視 研轉攻綠化地
【明報專訊】特首梁振英2012年8月提出改劃36幅共27公頃的「政府、機構或社區」（GIC）地皮作房屋發展，至今逾1年，卻事倍功半。發展局表示，現時只有18幅GIC地皮已完成或正進行改劃，僅涉約5400個單位，不及每年私人住宅供應目標2萬個的四分之一，另有4幅地皮已改劃觸礁。據悉，今年《施政報告》仍會增加住宅用地方法，但重點會是改劃更多面積較大、可建單位更多的綠化地帶。規劃署說，第二階段檢討綠化地帶的工作即將完成。
去年施政報告建議36幅GIC地皮改劃住宅，料可提供1.19萬個單位，但不少在改劃時遭地區反對，成效事倍功半。發展局回覆本報查詢時說，截至去年12月中，有18幅GIC地皮已完成或正進行改劃，僅佔目標一半，包括地盤面積近66萬呎的馬鞍山白石綜合發展區用地、荔枝角發祥街西及深旺道交界等。本報計算，該18幅地皮約提供5400至5600個單位。
改劃中地皮 部分仍遇地區反對
不過，已進入規劃程序的土地，仍有不少是爭議項目，未完成改劃，包括預料今年首季交城規會審議的九龍塘聯福道前李惠利學校地皮，政府擬興建495個單位，但大批浸大師生反對；另擬建480個單位的油塘碧雲道及高超道交界，地區亦強烈反對。
發展局承認有4幅地皮改劃觸礁，包括馬鞍山鞍駿街一幅臨海「蚊型」地皮，原擬興建220多個單位，但被鄰近屋苑迎濤灣住戶極力反對，城規會最後維持該地為GIC。山頂柯士甸山道36號用地，則因多個政府部門贊成在該地設立天文觀測中心觀星，城規會上月同意維持為GIC。餘下兩幅地皮分別位於沙田及粉嶺，但發展局以該兩地皮牽涉其他部門為由，未提供具體地址，規劃署正展開餘下14幅地皮改劃。據政府最早公布的GIC地皮，包括上水27區彩園路、粉嶺49區雍盛苑南路、屯門54區等GIC地皮仍未完成改劃。
消息人士稱，過去一年，政府全力改劃GIC地皮，令GIC地皮用得「七七八八」，料最新一份施政報告會轉攻荒廢或沒植被的綠化地帶，研究透過增加改劃綠化帶，提升短中期的房屋土地供應。
本月已倡10綠化地轉住宅
政府去年提及改劃13幅綠化地帶共57公頃土地，料可提供2.3萬個單位。規劃署本月已建議改劃6幅大埔及4幅屯門綠化地帶作住宅，包括將鄰近大埔醫院、原撥作私家醫院用途的9公頃綠化及GIC地帶興建5400個單位；山塘路近荔枝山東面的一幅綠化帶亦擬建最多2080個單位。
公共專業聯盟政策召集人黎廣德表示，政府原預作GIC的地皮，大多是面積較小、發展密度較低，若轉作住宅，可建單位不會太多。且從規劃角度，政府需物色另一幅GIC地皮替代；加上改劃GIC地皮要面臨各區反對聲音，「時間上政府以為改劃GIC地最快，實際未必，隨時因快得慢」。
劉炳章﹕長遠需填海開發新界
長遠房屋策略督導委員會成員劉炳章稱，改劃GIC地皮只是政府權宜之計，長遠而言，需開發新界及填海增加土地供應。他建議政府在部分GIC地皮賣地時加入限制條款，要求發展商提供一定的GIC樓面，甚至是GIC及住宅的混合式發展。據他所知，規劃署正進行有關研究，確保有足夠社區設施。
明報記者 蕭輝浩 黃俊鋒
見縫插針內耗乏效益 拓地建屋須大刀闊斧
【明報專訊】政府視土地房屋政策為施政重中之重，致力增加供應以應對供求失衡，不過，政府耗費的氣力是否得當，是另一個問題。政府改劃各區「政府、機構或社區」（GIC）地皮，以見縫插針方式興建住宅，但是，檢視這項政策的成效，與政府為此付出的人力物力不成正比，而且徒添內耗爭議，有點不值得。政府與其就GIC地皮繼續挖空心思，不如集中力量，推動填海、重建大型舊屋、開發棕地等計劃，從大處眼，開拓土地和善用現有土地資源，從根本上應對房屋短缺問題。
改劃GIC地建住宅
政府努力惟事倍功半
鑑於可用土地短缺，特首梁振英於就任後一個月（2012年8月）宣布10項措施增加供應，其中一項是把36幅GIC地皮改劃的作房屋發展用途，面積合共27公頃，並納入為梁振英首份施政報告的內容，當時預期可興建11,900個單位，實施接近一年半以來，據知已完成或正在進行改劃的地皮有18幅，即僅及原計劃的一半。尚未改劃的地皮，據知有4幅已經確定觸礁，其餘14幅仍在爭持，即使如此，政府仍然鍥而不捨，為說服地區支持改劃，規劃署研究在部分地皮加入限制條款，要求發展商提供一定樓面面積，供GIC用途。
政府戮力推動改劃GIC地皮興建住宅，可以理解，但是這些地皮部分面積細小，屬於蚊型地，用以興建住宅，長遠可能為社區帶來壞影響；另外，這項措施被形容為見縫插針，在不少地區都引發爭議，政府要花大量人力物力說服居民，事態對官民和諧帶來負面影響。政府就此奔忙以來，已完成或正在改劃的地皮，最多只可興建約5400至5600個住宅單位，顯示政府再努力，效益仍然不高。
政府花大氣力處理36幅GIC地皮改劃建住宅，但是負責地政、規劃的人手畢竟有限，顧得了GIC地皮改劃，必然分薄推動其他規劃的人手。開拓土地應爭取最具成本效益，政府在改劃GIC地皮與聚焦推動大型土地建設之間，應在哪方面聚集人力，重點出擊，答案明顯應是後者。
政府肯定知道這個道理。事實上，長遠房屋策略督導委員會訂出目標，10年建成供應47萬個單位，但是其中約7萬個單位的土地，仍然無落，更遑論有土地供20、30年之後的住屋和經濟發展需要。發展局就推動新界東北新市鎮發展，投入大量資源，而據知當局正研究開發元朗朗屏北面的「棕地」（已荒廢或遭破壞的農地及工業用地），用以興建1.7 萬個公屋單位，可容納5.2 萬人；這種具一定規模的項目，使人看到有力度對應問題，更加值得政府集中力量推動。
根據政府估計，到2030年本港需要4500公頃土地作居住、基建和經濟發展用途，而透過收地（新界東北及洪水橋）、重建、改變土地用途、岩洞及石礦場用地等5種方法，只可提供約3000公頃土地，其餘1500公頃寄望填海造地。以目前的社會氛圍，能否在新界順利收地，存在不少變數，若有阻滯，土地供應就會打折扣。另外，政府提出的5個填海選址，即使能夠克服險阻而落實，但是所得土地只有600公頃，若遇反對被迫縮小規模，則差距就更大。所以，不確定因素是未來土地供應的隱憂，政府應以土地儲備概念來看待土地供應問題，集中精力，積極推動兩方面工作，一是填海，一是研究加快重建老舊公共屋，以獲取大量土地和發揮現在土地資源的最大效益。
填海與重建老舊屋
政府應集中力量推動
填海是香港得以發展和成功的要素，香港市區得以大幅增加至基本滿足國際大都會所需用地的關鍵，就是靠填海，維多利亞港歷經摧折，確實不應該再填海，但是在其他海岸線周邊填海造地，看不到有何不可之理。歷史證明與海爭地是香港成功的因素，現在無理由捨棄不用，且新加坡近年飛躍發展，香港望塵莫及，重要原因就是星洲歷年不斷填海造地，開拓空間，強化了競爭力。
填海造地的好處是得到大幅土地，土地業權由政府所有，使用發展時免卻收地、賠償等爭議，而且實際上擴大了香港的面積，毋須只在原有的空間轉來轉去。所以，政府應該盡快就填海選址開展討論，凝聚共識，然後拍板定案。另外，香港還可以更具創意一點，就是選擇適當地點填建人工島，赤角機場就是這樣填出來的；填海造地這條方程式，香港應該緊抓不放。
至於善用現有土地資源，老舊屋不單設施陳舊，維修成本甚高，而一些老舊屋重建時若適當增加地積比率，可興建更多單位。例如港島南區的華富，樓齡已經介乎43至46年，部分大廈因為結構問題，一直要用撐架加強支撐力，除了老舊，華富地積比只約5至5.5倍，現有共約9000個單位，若地積比率增加到7倍，估計可額外提供約2000至5000個單位，視乎重建設計和單位面積大小而定。另外，位於九龍的彩虹，較華富更老舊，樓齡超過50年，若重建發展，相信也會收到類似效益。對於老舊屋，從破舊立新以至原有土地使用效益，都值得政府全力推動重建，也是從大處應對房屋供求失衡的其中一個選擇。
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