今日am730地產版编輯鍾小姐對博士上週五的"租務管制原來是糖衣毒藥"有以下回應，各位會否在此回應她或直接反應到她電郵信箱？

樓盡六壬 - 鍾慧娟
租管不是糖衣毒藥

「衣食住行」是人們基本生活所需，不能因一句「自由經濟」就甚麼都不能管；「辣招」將瘋狂樓市壓下來，樓價放緩不再急升，這是不爭的事實，政府未有做錯！「投資」與「投機」僅差一線，香港人要依靠「炒賣物業」才能賺錢，這是「可悲」還是「可喜」？
發展商不甘心樓市被壓，一個帶頭出招反政府，其他跟隨；如此，將政府為穩定樓市所作努力打破，市場焦點重返一手，更將地產代理全數推向新盤促銷，完全扭曲市場，後市更堪虞。
新盤五花八門的回贈，買家真的看得懂，計得通嗎？住宅車位價格已由數十萬元「無故」被推至逾百萬元一個，正好將「上車盤」價格「托住」不能回落。
看看近期熱賣的新盤，不管是市區或是新界樓，價值低於三百萬元的「上車盤」又有多少個，這正好反映樓價未有回落；反之，過去兩年「上車盤」價格已翻了一倍，這就是香港人引以為傲的「自由經濟」所帶來「惡果」吧！
未來市場要消化新盤溢價並不容易，所以政府要堅持，不輕言放棄對樓市管制。政府可再做的，是將「公司轉讓」漏洞堵塞，否則就算「辣招」能通過，未來這種買賣方式將主導樓市；屆時，才考慮扭轉局面，將是困難重重。
推出「租管」是筆者所樂見，「租管」並非糖衣毒藥，現時反對者不外拋出香港是「自由經濟」，不然就是業主因「租管」不願花錢維修單位，這些問題不能解決嗎？炒賣物業要有回報才有人願意投資，「租管」配合「辣招」可進一步穩定樓市。
作者為本報地產版編輯

许一力：人民币对内贬值对外升值的终极根源 

2013-11-5 07:48 

这两天，全民都在思考人民币对外升值对内贬值的现象，这个话题极度升温。

一个一直让公众闹不明白的问题是——既然人民币不断承受着所谓升值的压力，那么为什么我们手中的钱，反而越来越不值钱了呢？

话题起源于一个专家用大米作为标的，非常直观的展示了10年来人民币购买力的下滑程度——某种在2005年为1.90元/斤的大米，在当下已经高达3.30元每斤，按照这个比例测算，人民币10年间的贬值幅度高达43 %。而人民币对外汇率则是另外一重光景。8年来，受到对外贸易、政治等多重因素影响，多年的出口顺差让人民币对美元累计升值超过34%。

人民币的对外升值很好理解，经济发展这么迅速的中国，常年出口保持顺差，赚回来大量美元，按照正常市场规律，人民币会迅速升值致进出口平衡。为了不至于升值过快而保持多出口，必然需要多余人民币来对冲美元，人民币需求增加，长期保持升值趋势。

对内对外的一升一降之间，人民币外升内贬非常明显。

主要矛盾还是在人民币的对内贬值上，为什么总觉得人民币在国内越来越不值钱呢？

我们之前出过一篇研究报告，次贷危机以来，中国和美国同样使用了宽松的货币政策，只是中国并没有名义上的QE，但几次大投资实际上就是大规模人民币超发的过程。

然而，从实际情况上看，中美双方的货币购买力变化的差异是非常明显的。中国方面的货币贬值自不用说，但美国方面，美元的贬值却并不明显。四轮QE之后，美国至少释放了20万亿美元的流动性，然而美国通胀率水平却仍然维持不足3%的年增长率。对比美元商品的价格也可以发现，至少最近5年以来，美元购买力的缩水是微乎其微的。

为什么美元购买力没有出现大规模下滑？

这里存在一个人民币与美元最大的差异，那就是，美元是世界货币，美联储发行的大量美元，并不在美国经济体内流通，因此美国货币滥发并未给美国带来太大的通胀压力。而人民币由于并非国际货币，在内部发行如此巨大数额的货币，必然造成通胀压力。在过去七八年的时间内，大量货币被国内房地产市场和股市期货等虚拟市场吸收，要不然何止是贬值43%，可能都是贬值好几倍了。但仍然有大量货币流通到了日常生活用品市场，带来通胀压力。

说白了，有人收纳了美联储印发的巨量美元，是谁呢？

答案很明显——是中国。或者说，是以中国为代表的劳动力输出国家。

中美最大的差距就在于世界货币的所有权。美元世界货币的定位，带给美国的就是可以调用全球资源的巨大便利性。

美国低收入阶层可以在沃尔玛轻而易举地购买到低价消费品，孩子们可以在大卖场随意购买廉价玩具。而这些消费品，恰恰是来自于中国。而近年来，虽然中国的劳动力成本在上升，但仍然有其它新兴的劳动力市场不断涌现，举例来说，斯里兰卡目前平均劳工成本只有中国的五分之一，总有经济体在制造业低端愿意辛苦赚取绿票子，为美国提供低价物品。

这些美元的“下家”们又生活如何呢？这也是我们探讨人民币内贬外升的关键。

通常来说，中国企业在与美国交易之后，老百姓或企业赚到美元。如果马上拿着美元去美国消费，那么意味着手持美元的老百姓或企业同样可以享受到美元的高购买力优势。但实际情况却大相径庭。因为中国的强制结售汇制度，企业无法保留美元资产，这意味着每与美国交易一美元，中央银行就要印6到7人民币进行汇兑。

于是就形成了一个怪圈——中国老百姓生产的商品，被美国老百姓用美元买走了，美元被中国政府拿走了；美国老百姓得到了商品，中国政府得到了美元，而中国老百姓唯一得到的，就是手里越来越多的人民币。这样看似皆大欢喜的结局背后：美国国内商品总量上升，对冲了美元超发带来的购买力下滑。而中国国内的商品却大量流向美国，仅仅是货币总量大幅增长。

这样的话，中国的经济结构出现了非常大的错位，货币增长与商品增长错位，美元需求和进出口顺差错位。于是，中国这样的国家成功的成为了美国转嫁货币危机的一个崭新市场，内贬外升的压力不断扩大。这种制度形成了当前中国货币结构的尴尬局面——人民币升值压制中国出口，购买力下降压制内需，于是表面繁荣的经济增长之下，反而有大量的风险潜藏。

当然我们可以做个假设，实际上如果中国不注重出口，反而将商品用内需消化（假设有如此旺盛的内需），那么商品与货币的错位也不会这么严重。甚至，假如我们给美国打白工——不要工钱，免费出口商品。那么同样的也意味着商品和货币的错位不会到今天这种程度。然而，以上两种纯理论显然无法达成，反而是最为实际的出口办法，造成了今天商品与美元双双远离中国市场，而仅仅有人民币留下的尴尬局面。

中国内贬外升的主因，根源在于世界货币地位的缺失，次根源在于我们的人民币对冲机制，强制结售汇造成的大量外汇占款，老百姓出口只是赚到了可笑的通货膨胀。

反映到具体层面，就是人民币没有货币危机的转嫁能力、没有企业的创新能力、没有操纵全球资源的能力。再加上经济增长带来的投资需求，大量货币超发，大量商品出口，而为了维持出口，中国政府还要不断向市场投放人民币来购买美元以抑制人民币升值，进而带来的就是出口与货币需求间的二次错位，进一步加剧内贬外升的尴尬趋势。

中国在美国赚得越多，老百姓手里的人民币反而越不值钱，这实在是一个过于讽刺的局面。

而打破这种局面的办法：

一个是人民币的走出去战略。只有人民币成为欧元、美元之类的准世界货币，才能实现货币数量像更广阔的商品市场的对接，如此一来，通过全球贸易中人民币的结算身份，完成错位的货币数量的摆正，进而强化人民币的购买力水平。

另外一个是想方设法加大内需。我们是全世界最大的生产国，美国是最大的消费国，最大的生产国GDP能超越最大的消费国么？从80年代日本和德国试图超越美国的情况来看，这些生产国最后必须依靠强大的出口。因为GDP大起来之后，生产的东西越来越多，而日本德国国内也就那么点人，国内消费不了，必然需要出口。只是出口这个东东太不靠谱了，想要多出口到美国就要看美国脸色。这些国家在GDP超越的时候，看的是美国脸色，那还能超越么？反观中国，人口多，潜在内需大，这就是我们最大的优势。可惜的是，我们在超越美国的时候，走上了一条和日本德国一样的出口导向为主的超越路线。这是我们需要反思的，为什么国内的内需就是上不去？如果国内的内需上去了，用不着出口导向了，那才是真正超越美国GDP的时候，顺便着，也解决了我们人民币老是对内贬值太快的问题。

現在成幅圖像係咁嘅：

美國因為次按爆大鑊，國內金融體系陷入絕境，聯儲局焗住將利息狂減，再出 QE自救！

美國金融將幾乎零成本嘅資金投放喺國外「投資」，揾快錢改善他們的資產負債表。

各國見你美國狂印銀紙，亦都唔執輸印埋一份，其中由其是大陸人民幣因對美元存在升值壓力，所以印得最兇狠。

大陸有經濟常識嘅人知手上銀紙嘅購買力，會因貨幣供應大增而越來越被削弱，而 A 股市場又因為民企接連賬目做假爆大鑊、大小非解禁、重啟 IPO等因素而弱不禁風，咁那些有閒置資金者就四出揾嘢買，而磚頭係首選！

香港由 04 到 16 呢拾零年，無論土地供應、新屋動工及落成已經及將會處於低水平，我手上資料每年万零貨仔啫！

而按息、空置及失業率預料亦處低位，咁攪法租金點可能唔升？

政府希望用逆週期方式阻礙樓市升勢，只是掩耳盜鈴混淆視聽，你哋現在唔可能阻止世界性 QE，土地你們又挖唔倒幾幅，大陸中產數目受惠貨幣政策錢揾錢能力大增！

本人給你哋嘅解毒劑係；

新居屋只能原價售回俾政府。

最少三成新批土地以免預先付地價形式批出，而呢筆數於小业主入伙後分期支付！

鍾小姐所言的惡果，都是由我們敬愛的梁振英這個政府造成的。

請不要倒果為因，去支持又蠢又劣的房屋政策。

老實講，造成今天租金上漲，公屋等候之多至破紀錄，也是梁的劣種管治之一。

讓林鄭上台吧! 為港人做一件唯一的退位讓賢的美德吧!

下次游行，叫林鄭當仁不讓，上位吧！

施老闆做地產&崇尚自由經濟, 他卻容許地產版編輯取態迥異, 可見施老闆氣量.

其實不少報紙地產記者取態都是支持"廢招", 有些字裏行間隱隱透露出來, 有些直情明刀明槍. 以小人之心去看, 因為很多記者學歷高而人工低, 買樓只是奢望, 報導評論無可避免地從自身角度出發.  

政府首3季的房屋供應只有11,000伙(其中大部份是那些自欺欺人的限尺樓).

為何不見記者/學者去跟進, 去反思, 去批評CY?

未來幾年有7萬2單位, 其實是前朝政府搞落. CY一句唔該都無便盡為己用, 變為自己功勞. 自己上台都快年半, 加上上台之前的準備都有2年吧, 今年可建單位嚴重落後於2萬伙的目標, 他可以怪誰?????? 其實不用問, 也知道佢又會用前朝推搪 !!!

事實上, 供應嚴重短缺, CY的"廢招"是極大的原因之一 !!!! 濫用行政手段, 政策民綷, 甚至將所有高樓價責任推到發展商, 投資者和小業主身上, 引導"憤青廢青"去製造不同階段對立 !

如果你是地產商, 你會/你敢投資百幾億去發展鐵路上蓋和農地補價嗎??? 冒大風險之餘更要日日被香港紅衛兵批判, 犯得著賺這些錢? 政府月月有地推, 但全是細細幅百幾幾百單位的, 表面印象是多了供應, 但實際上是國王的新衣!!!!

我等一介草民都明白價錢有需求和計落有錢賺的話, 便會吸引更多供應商去參與起樓遊戲, 如更多地收舊樓重建和農地補價, 當供應多了, 價錢便自然回落. 今天咩招物招, 仲話什麼空置稅租管之類, 發展商都唔知點計數, 今天唔知聽日事, 唔知幾時個政府又SHORT左聽邊條茂里又搞呢搞路, 仲有發展商收舊樓????? 仲有人大膽投資?????

一係政府起晒佢囉, 仲要免地價賣比她的支持者, 等香港財政儲備3年玩完!!!

本週公佈 與上週比較 與上月比較 [中原城市領先指數] 119.53   0.71 %   0.99 % [中原城市大型屋苑領先指數] 118.56   0.90 %   1.22 %

[中原城市分區領先指數] *只包括大型屋苑 　 本週公佈 上週比較 上月比較 港島 125.71 2.95 % 4.31 % 九龍 121.04 1.09 % 1.66 % 新界(東) 119.66 0.78 % 2.12 % 新界(西) 99.63 1.12 % 0.46 % 　                 中原城市領先指數 CCL  每周五公佈 – 最新2013/12/06公佈，反映2013/11/25至2013/12/01(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。 本週公佈 與上週比較 與上月比較 [中原城市領先指數] 119.53   0.71 %   0.99 % [中原城市大型屋苑領先指數] 118.56   0.90 %   1.22 % [中原城市分區領先指數] *只包括大型屋苑 　 本週公佈 上週比較 上月比較 港島 125.71 2.95 % 4.31 % 九龍 121.04 1.09 % 1.66 % 新界(東) 119.66 0.78 % 2.12 % 新界(西) 99.63 1.12 % 0.46 % 　 　 全港整體港島 九龍新界東 新界西            附加: 6個月移動平均線全港港島九龍新界(東)新界(西) 12個月移動平均線全港港島九龍新界(東)新界(西) 　       全港整體港島 九龍新界東 新界西            附加: 6個月移動平均線全港港島九龍新界(東)新界(西) 12個月移動平均線全港港島九龍新界(東)新界(西)

中原城市領先指數 CCL ......走勢持續平穩橫行???

一代偉人曼德拉昨因病辭世，享年95歲。曼德拉一生奮鬥，成功帶領南非結束白人實施的種族隔離政策，自然值得世人稱許，不過，南非過去20年，雖因結束種族岐視而不再受國際經濟制裁，但該國經濟卻未見起飛，且治安差劣，樓價也長期低迷。

回看香港，就算在1997年前英治後期，白人管治的優越地位也早已褪色，回歸以後，更是港人當家作主，雖也有說政治上會受到「阿爺」的影響，但在2003年經濟最低迷時，卻得到自由行等政策的幫助，經濟早已復蘇，樓價更在近年破頂；再者，說起治安和法治仍是一等一，能不值得港人珍惜？

香港的高樓價和高租金，有說是貧富懸殊的根源和社會不公平的表現，簡言之，有關批評指窮人難買樓，卻要交貴租，形成「有樓」與「冇樓」兩大族群，而這亦成為特區政府要解決的最大難題之一，因此梁振英政府才要積極增加土地和房屋供應，並同時推出加辣招遏抑樓價，早前更推出長遠房屋策略諮詢文件，惹來社會頗大爭議。

業主非萬能 難隨便加租

有關諮詢本周才剛剛結束，所收到的公眾意見，包括有提出要求政府重新制訂租金管制，希望令到業主不可以任意加租，也讓沒有公屋住的低收入市民，可紓緩面對加租之苦。

事實上，業主是否真的可以任意加租，「魚肉」沒有自置物業的小市民？筆者認為，業主是否能加租，也要看市民的承租能力，因如某地區或某樓盤的租金過高，租客也有搬往其他地區或物業的權利，而業主能夠加租，很多時也要經濟和人工有增長，租客的承租能力才能水漲船高，而近年香港住宅的租金回報率不斷走低，由2003年時樓市最低潮時超過6厘，逐年下跌至現在的不足3厘，連通脹也抵消不了（圖1），便反映租金升幅其實是落後於樓價升幅，業主並非話加多少租便可以加少！

租金管制 弊多於利

說到租金管制，經濟學家多會指出弊多於利，大教授張五常便曾撰文作出評論，十分精彩﹕

「在有租金管制下，法例通常不容許業主在租約期滿時要求住客遷出。這是因為業主一旦拿回空置的住所，找新租客要收多高的租金法例無從管制。一間住所的市場月租值500，政府管制只准收200，只要住所是空置的，法例無能為力：業主可以月租200租出，但要求新租客以數萬元購買一文不值的舊椅一張，你情我願，政府管不着。

香港在二戰後初期的租管，空置的住所，新租客要交鞋金，繼而要交建築費，都是很有想像力的安排。鞋金者，是業主不言自明地說，我找租客找了那麼久，在街上走呀走的，鞋子破了，你要租我的住所，管制租金之上給我買鞋錢吧。二戰後幾年，市值租金與管制租金的差額愈來愈大，鞋金比真金造的鞋還要高，業主於是發明了『建築費』。你要租我的房子嗎？租管說月租200，我同意，但你要補貼房子的建築費3萬。

還是洋人來得老實一點。二戰後紐約有租管，空置的住所租出去，業主要收鑰匙金（keymoney）：政府規定月租20，那可以，但你要給我3000大元買住所的鑰匙，否則不租。

租管惹來的麻煩一大籮，其中最頭痛是重建的問題。要重建樓宇，租客一定要遷出，但如果業主收回空置的樓宇，再租出去，新租金如何，租管管不着——租金之外可以有鞋金鑰匙金之類，要不然租客會樂意地向業主高價購買破椅一張。樓宇重建一般對社會有利，但在租管下租客有權不遷出，怎麼辦？

香港二戰前的租管，政府為了不妨礙有利社會的樓宇重建而想出一個蠢辦法：在租管下，業主不能強迫租客遷出，但重建是例外。

推行該租管後不到3年，市場租金比管制租金高出一倍多，業主紛紛以重建為理由來趕走租客；法例規定要真的重建才可以那樣做，於是樓宇紛紛拆卸，導致數以千計的市民露宿街頭。」

租金高企時買樓 隨時摸頂

簡單而言，租管只會扭曲市場，業主一是不願租出單位，另一則是不斷走法律罅，租客最終不是租不到樓，便是要另外付出「費用」，最終還是要支付「市值租金」，至於一些單位租客可藉租管賴死不走，業主便也懶得去維修物業，令物業變得破破舊舊。

筆者觀察樓市多年，發覺有一有趣現象，就是不少人在租金低企時，覺得租樓輕鬆，提不起買樓興趣，經過多年後，樓市變得熾熱，租金亦高企，這時才覺得租樓辛苦，才咬實牙根去買樓，才說「長痛（長期交租）不如短痛（一次過付出大筆首期去上車）」，殊不知這時樓價也高企，更可能變成摸頂入市。

供樓負擔低 就是入市好時機

筆者就覺得應反其道而行，覺得租樓輕鬆時，固然是因租金低，但這時其實樓價也低，正正是放棄「舒適」去買樓的最好時機。事實上，在2003年時，香港的樓價和租金都在最低潮，其時供樓負擔（家庭收入佔每月供樓金額的比例）也低（圖2），便是正正摸底入市買樓的最好時機。

明報記者 陸振球

RIP

香港現在只有林鄭。政改林鄭，扶貧林鄭，環境林鄭，社保林鄭。什麼都是林鄭。都靠林鄭。

在外國人眼中，香港的特首早就是林鄭而非振英。

振英只搞房屋一瓣，都搞到口吐白泡。越搞越亂，越搞越錯。

我敢斷言，振英沒膽推出租管，除非他想早日腳痛，將亂灘子交給林鄭。

公屋出租單位落成數字

1997      15,917間

1998      18,917間

1999      10,331間

2000     27,785間

2001     55,492間

2002     29,817間

2003     20,390間

2004     15,391間

2005     25,015間

2006     17,153間

2007     7,192間

2008     14,598間

2009     19,050間

2010     15,389間

2011     13,672間

2012     11,186間

大話英 , 学董伯伯咁攞番D男子氣概出來吧

24 萬輪侯册 , 公屋申請人 , 你地要等成20年才上到樓 , 不如自己想辦法發圍好過 , 自己想辦法買私樓好過 , 輪公屋 , 由畢業輪到退休恐況都未輪到 , 你地自求多福吧

租管 is a mum of 租霸

 if I am 租霸  and I don't pay for half year, when landlord apply o use all legal procedures, it needs takes  half year at least, finally just before court makes the final judgement, I pay back rent , LAndloard can' ask me leave because of 租管 because I am willing to pay market price rent

 landlord is exhaust where his duies is applying legal action again and again and again, after that, I don't pay rent for another half year, wow i's a good game , finally landlord give me 1 year compensation ( with one year no need pay rent) just hope to me to leave his propery, during that time, court is full of hundreds of his kind of cases every year, so a waste to legal resources

 Final result is no one wants to rent their properies any more even they are not occupied, what would happen ? no need imagine, every new tenants needs at least 50% premium before he can rent the propery or I am sorry give me one full pay 1 year rent first ...

租管 is a mum of 租霸

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