利希慎家族擁有銅鑼灣灣仔土地所有權是因為沒有出售土地所有權益?????才可以擁有物業土地發展空間???

刺殺『鴉片大王』利希慎 (2)

力保澳門鴉片專賣權

利希慎外貎『粗魯』，常穿唐裝衫褲，約會經常遲到。不過他為人疏爽，深受歡迎[S1] 。可是，利家家族生意興隆，財源廣進，不免引起黑道中人物的覬覦，有人就要分一杯羹。利希慎秉性耿直，喜與別人執拗，偏不賣賬，曾兩次與人在法庭上打官司，結果均獲勝訴，聲名益發大噪，卻不知道已經惹下殺身之禍。

第一宗發生於1914年，他打了一場151日的『百萬鴉片煙案』的官司，最後得勝，贏了98箱生鴉片，價值不斐。

另外一宗則發生於1928年，利希慎與澳門政府管理鴉片貿易的官員羅保訴訟獲勝，兼得堂費。

話說利希慎專司澳門鴉片專賣的公司 ─ 裕盛行，其經理是利氏老友廖金碧。此人精明能幹，交遊廣濶，在港澳都很吃得開。利氏看中他，也正是基於這一原因。廖金碧幹了兩年後，見鴉片生意利潤驚人，不免起了『自己幹』的念頭。他偷偷註冊成立了延生公司，開始在背後自做鴉片買賣，獲利亦豐。不久便辭去裕盛行經理一職，自謀發展。

廖金碧得隴望蜀，想與利希慎爭奪澳門鴉片專賣權。恰在此時，澳門當局又宣佈：『由於葡萄牙政府有義務履行日內瓦國際會議的協定，澳門政府過去給予個別人士或公司的鴉片煙進口、提煉、售賣及批發等專利權，都須予以終結。』
這項公告對於擁有澳門鴉片專賣權的裕盛行，無疑是極大打擊，其矛頭直指利希慎家族。在這一消息的鼓舞下，廖金碧暗地裏大肆活動，公開鼓吹說：澳門鴉片專賣權將轉給延生公司經營。
   
利希慎個性剛直堅毅，在此關係到家族生死存亡之際，更是傾全力抗爭，毫不退讓。據估計，售賣鴉片利潤佔利氏家族全部利潤三分之二以上。除澳門外，裕盛行的鴉片還源源不斷輸入香港及中國內地。
   
而廖金碧敢於背叛師傅，是因為有強硬後台。一個是澳門鴉片專員保羅，他在廖許諾『一旦得手後，當然共用利潤』後，全力支持延生公司競爭專賣權，自然不再理睬利希慎。第二個人物，則是幾次三番想從利氏買賣鴉片中分一杯羹的黑道人物，名叫馮老忠，他既然被利氏所拒，唯有支持廖金碧代替利希慎。
   
就在廖金碧步步緊逼之際，利希慎明白關鍵在於葡國政府的立場，於是派出在美國的一個堂兄弟，到葡萄牙首都里斯本打探虛實，得知葡政府仍支持利氏家族經營澳門鴉片專賣權。利希慎於是開始向覬覦鴉片專賣權的勢力猛烈還擊。

勝了官司 埋下禍根
裕盛行的一名合夥人林華生告知利氏，有人邀他入股延生，請教利氏看法。利希慎除力勸他不要參股外，立即向澳門總督寫了一封措辭強硬的請願信，稱裕盛行在權利合約下，一向奉公守法，履行義務，而現在延生公司竟不擇手段欲加攫奪，是有關勢力及鴉片專賣員保羅慫恿之故。請願書最後警告：『若不獲滿意答復，便會前往巴黎、里斯本、紐約及香港等地請願。』請願信的副本分發給了16位曾參與修訂鴉片法律的澳門律師，結果獲得他們的一致支持。
   
請願書中對鴉片專賣員保羅作出嚴重的指控，保羅認為利希慎損害了他的聲譽，入禀控告利氏誹謗，要求賠償。
   
案件從1928年初審到4月，引起港澳兩地民眾的極大關注。這不僅關係到個人勝敗訴問題，實質上也是澳門鴉片專賣權的爭奪戰，非同小可，雙方均全力以赴，背後的人物也四處活動。
   
案件於4月16日審結，利希慎獲勝訴。法官在判決書中指出：“雖然有關函件部分字句有損害原訴人聲譽的成分，但函件只是向政府及有關人士投訴個別公務員，並非公開發表，所以不構成誹謗罪。”
   
在答辯過程中，澳門政府澄清：政府並沒有將獨家經營權轉給延生公司的計畫。

職業殺手行兇   

此案審結後不久，4月30日利希慎即遭人行刺。

當天下午一時，利希慎照常從辦公室出來，準備去中環威靈頓街街尾196號明星鞋舖4樓裕記俱樂部 (今日鏞記酒家樓上) 用餐。當時的老派濶佬很少到酒家這等多人的地方，而是在私家會所用膳。利希慎每天下午一時及晚上八時均到裕記俱樂部吃飯。

利希慎本來喜與發售『三支香』牌髮蠟老闆羅玉棠一起午餐，二人多會同行[S2] ，但這天只利氏一人獨行，他一向不帶保鏢，但為防萬一，常貼身穿一件防彈背心。這天因天氣較熱，他索性連防彈衣也脫了。

利希慎離開辦公室之後，先到大馬路利昌隆銀號那裡逗留了約10分鐘，然後步行上威靈頓街。裕記的梯口位於九如坊側的小巷，從辦公室去俱樂部，要經過一段長長的石級斜坡，附近有幾條十分曲折的橫街。
   
當利氏踏上石階時，午日當頭，四下寂靜無人。這塊高級公寓區平素就幽靜，一棟棟洋房隱蔽於樹林之後，屋主們以車代步，進出難得走路，故不會走到這段不通車子的石級路，但利氏卻喜好散步，想不到就在途中出事。

根據載於吳元浩《案海鈎沉》的『香港“鴉片大王”被刺案』一文，事發經過如下：
利希慎正拾級而上，突然，從一條橫街竄出一個壯漢。他一手拿著一串鞭炮，一手端著一把點38威爾遜式手槍 (Smith & Wesson)。利希慎大驚之下，轉身想跑，卻已經晚了。那壯漢將那串點燃著的鞭炮扔了過來，乘著『劈劈啪啪』的炸響聲，將手槍對準利氏連發三槍，槍槍命中，一發射入左肩，一發則擊中腰部，第三發由前方射入頸項估計是利氏轉身時被擊中。
   
利希慎身中數槍，鮮血直流，掙扎著叫了幾聲『救命』，旋不支倚在牆上，慢慢滑倒在地上。正在俱樂部用餐的客人，知道發生槍擊後奔出來，這時利希慎已經發不出聲音了，而現場除兇手遺留的一支手槍外，另無任何動靜，兇手早就從縱橫交錯的橫街逃匿無蹤[S3] 。
   
另外，事發翌日出版的工商日報，對這宗謀殺案亦有詳細報導，但其中細節卻與上述描述大有出入。據該報報導，利希慎當天身穿灰色絨布長衫，頭帶灰色帖帽，腳踏古老式圓頭緞鞋，從九如坊側小巷的入口，走上通往俱樂部的7級梯級，他剛走完樓梯之際，忽然有人拔出手槍，向他連轟3槍。其中兩槍擊中，一中右肩，子彈留在體內；另一槍中左脅，子彈穿過身體，這是致命的一槍。第3發並未擊中。

利希慎中槍後大叫：『人呀！』當時俱樂部前廳有十多人正在用膳，還有待役6人在傳菜，其中名羅流的侍役，聞槍聲及叫聲，還以為發生劫案，快步跑出門口，見利希慎倒臥冷巷中，地上有小量血跡，摸他身體，尚有體溫，隨即追出門外，剛走下樓梯，見有一枝三號左輪手槍抛棄在地上，羅拾起拿在手中，繼續追趕。不久見到一名身穿柳條藍間白竹沙衫褲的男子，跑入一條小巷。羅追出巷口，卻已不見其踪影。

與此同時，裕記內眾人知道發生了槍擊事件，均出來看個究竟。他們見到利希慎倒臥地上，身體已開始冰冷。有人立刻大吹銀雞，不久兩名印籍警員聞警笛而趕至，見羅流手持手槍，以為他是兇手，用槍指著他，羅向二警解釋，三人隨即一起追出九如坊，但兇手已不知去向。

事發時利希慎妻黃蘭芳正在永安公司購物，聽到僕役報告惡耗，差點暈倒。及至趕到現場，見到丈夫屍首，終於暈倒，由紅十字車送返堅尼地道32號住所。利希慎有一妻三妾，其妾侍後來亦來到現場，警方卻不讓她們入內看屍體。

警方十分重視這宗案件，事發後大批警員到場調查，正警察司胡樂甫亦親自到場。警員並帶著目擊證人羅流到澳門火船搜查，但無所獲。

警方拍攝案發現場照片後，由紅十字車將利希慎屍體送到石塘咀殮房。謀殺案本應要驗屍，但在家屬的請求下，政府特准免却剖屍檢驗的步驟，僅由皇家醫生查驗傷口，便運回家中，放於廳前，延請憎尼打齋超度，等候出殯[S4] 。

刺殺案發生後，香港警方全力以赴緝拿兇手，連利氏家族也懸賞兩萬元（這在當時是一筆鉅款），卻一直未能破案。

可以肯定的是，刺客是個受僱於人的職業殺手，他一口氣連開三槍，目的顯然是要利希慎的命。兇手事先經過縝密偵察，對現場環境、利希慎日常生活習慣等都頗熟悉，是有備而來。報章又指利希慎平日出外，一向帶備左輪手槍一枝，但當日卻没有攜帶，顯然殺手跟踪利希慎多日，等到機會來臨才下手。

據此分析，利希慎被殺，很大可能就是黑道中人為跟他搶奪鴉片生意壟斷權而動了殺機。

雖然利家懸賞一萬元緝兇，此案一直未破，箇中真相不得而知[S5] 。當年出入境方便，兇手如逃往內地鄉間匿藏，便很難找到[S6] 。

出殯場面失控

1928年5月25日，利希慎出殯，極盡排場，出殯行列竟達數千人，雖有警方維持秩序，卻有點失控。翌日的華字日報作出如下的報導：

「昨日利希慎出殯，送者甚多。南華體育會因其生時對於該會頗為盡力，且為該會會長，故該會足球隊及義學等，均往執紼。有中華音樂隊為先導，並有蘇格蘭英軍樂隊一隊，但此英軍樂隊祇在其屋前起引處奏樂，旋乘汽車直往一別亭。

九時許，則由堅尼地道利宅起行，及落大道中，當時出殯禮儀、祇見花亭及白布輓聯數百張，祭帳亦有多少。總警署派出華探陳池陳興沿途保護，前行執紼者皆有名望之人，在後者皆苦力擔泥婆居多，達數千人。一別亭之辭靈處招待室，備有汽水西餅啤酒等，以備招待。

十二時半，靈柩已至，送殯之苦力擔泥婆等已湧至，其數比之在中環時覺加數倍，蓋沿途加入者大不乏人也，擔竹竿者有之，戴客家婆之藍邊帽者有之，各人均爭先恐後，甚為擠擁。經華探等拔出警棍彈壓，始能將鐵閘閉關，但外便之苦力呼叫之聲，鬧成一片，且有用人疊人方法，騎上圍牆而入，有等則向後欄而入，於是一別亭外便四面，皆被此輩包圍。聞此次各苦力擔泥婆之到執紼者，皆以利宅分派兩元利是，故有如此擠擁。而有名望紳商後至者竟不得其門而入，甚而利之髮妻，跟隨靈柩之後而至，當時亦被苦力四面包圍，不得而入，坐於私家中，抱頭大哭。

至于門外之一班苦力及擔泥婆等，在此聽候，異常焦急；更有自認為利園之伴，或利舞台之伴者，種種不一。當事人知彼等係冒認不允派利是，並對眾宣佈，謂既屬夥伴，明天返店時則照伴名派送，各苦力卒莫奈之何，但已鼓燥不堪，直至四時始散[S7] 。」

。」

(上圖：1918年的一別亭。當年香港還未有殯儀館，殯儀服務都是由東華三院管理。殯儀服務集中於西環一帶，最主要兩個地點分別為「一別亭」及「永別亭」，「一別亭」面積比較大，而且多為有錢人家使用，親友多於亭內進行祭祀儀式。吃齋和解穢酒。)

利希慎死時財產估計值4百40萬元。不過他卻很少隨身攜帶錢財，被殺那天身上只有2.80元[S8] 。

時至今日位於銅鑼灣繁華鬧市的希慎道是以其名字命名。

利希慎共有七子七女，分別由一妻三妾所生，利希慎的元配是黃蘭芳。1905年長子利銘澤在檀香山出生，1910年次子利孝和出生。利銘澤幼年在香港陳子褒學塾讀書，後入皇仁書院攻讀。12歲，其父送他和7歲的弟弟利孝和到英國讀書。

利希慎去世後，許多人向利黃蘭芳出價，有意購買利氏產業，惟在利銘澤的鼓勵下，她堅決拒絶變賣[S9] 。

(全文完)

哈哈，我張建宗好似有8間屋，在局長中，我算最醒

利希慎死時財產估計值4百40萬元。

希慎2011年年報 股權分析 175 股本 於2011年12月31日 普通股數目 面值 港元 港元 法定股本 7,250,000,000 ... 持股量分佈 （以本公司於2011年12月31日之股東名冊為依據） 佔已發行股本 已登記之持股量 股東數目 佔股東百分比 普通股數目 ...

法定股本 7,250,000,000 ... X  35.95元港幣==260,637,500,000元市值==2,606億元港幣市值...........

現在是買樓或者換樓好時機，...現在是買樓的好時機.......根據:

利希慎家族擁有銅鑼灣灣仔土地所有權是因為沒有出售土地所有權益?????才可以擁有物業土地發展空間???

利希慎死時財產估計值4百40萬元。

希慎2011年年報 股權分析 175 股本 於2011年12月31日 普通股數目 面值 港元 港元 法定股本 7,250,000,000 ... 持股量分佈 （以本公司於2011年12月31日之股東名冊為依據） 佔已發行股本 已登記之持股量 股東數目 佔股東百分比 普通股數目 ...

法定股本 7,250,000,000 ... X  35.95元港幣==260,637,500,000元市值==2,606億元港幣市值...........

其實依家香港的樓價升幅對比97年,與其它生活必需品例如蔬菜比較,由2~3元一斤,升到依家8~9元一斤,根本上是升得少.再對比深圳以人民幣計算的現時樓價比較更是平了一截. 

現時大家覺得樓價貴,是因為人工升幅追不上物資的升幅,而物資的升幅是因為港元與美元的聯系匯率掛勾,港幣被迫貶值,從而令會自動調節的物資價格上升,但政府現在用行政手斷扭曲此現像.(任志剛一早講左要脫勾,但班廢柴驚死唔敢改),結果受到傷害是基層市民.

奶粉單野甘簡單,澳門三兩下就搞掂,香港班廢官死要面唔肯跟, 搞到要立法, 又要前線關員做餐死.

叫人投資電視,等人賣完HKBX俾李嘉x後(方便第日過手俾國家企業),就過橋抽板,呢D叫做自由經濟? 呢D甘叫陰人經濟！

現在政府強制要令樓價跌,將引發另一嚴重社會問題,所有有樓人市的資產即時會貶值,如果係最近上車,更可能會負資產,呢班人都算係社會棟樑,要令佢地有損傷,後果非常非常嚴重.

香港的自由經濟已經無左,依家樓市成交嚴重萎縮後, 律師樓, 裝手工人, 地產從業, 建築材料, 運輸業, 成條鍊都受影響. 講真買樓,一個願買,一個願賣. D人知道樓價可保值,可以避免通漲慚食.

政府真的要幫,咪即時起多D公樓比需要的人囉. 小弟也是業主,不是抄家,絕對同意政府應該起多D公營房屋比有需要人士. 但公營和私營市場應區分清楚.

如果樓價真的再跌,小弟與一眾有樓朋友及家人會完全撤退香港樓市(係撤退,不過我地係其它地區會繼續有投資),即時放樓,排隊等政府接濟比樓住. 講真要乎合入息容乜易,開間公司,將D數撥走就得啦. 橫掂大學生未畢業都排緊隊輪侯,政府又話保正3年上車. 點解唔做呀? 我睇你政府點拆,夠膽就整跌樓價.

不過依家 幾萬個 雙非等樓住, 你話香港有無甘多樓俾佢地住? 如果無, 肯平價賣樓的(非抄家,依家已經無左抄家),就真係傻仔。

說起公務員，同大部中產或香港社會一樣都褪色緊。博士話點解沙士前後好多公務員唔買樓，其實有好多原因。首先九七前少少政府己取消長俸制，九七香港一回歸，政府高官己帶頭話公務員係冗員，差唔多由以前世界有名高效廉潔的隊伍變成香港的負資產，所有升遷差唔多停晒，又推出汰強留弱的自願退休計劃，凍薪減薪等等。這些在私人機構可能好正常，但對公務員來講，郤是前所未有，實質或心理尊嚴的影響應該好大，安份守己及鐵飯碗都沒晒意義，呢Ｄ時候有心機投資置業的應該好難得。

預言會自我實現，我睇到有的士司機因五毫子被告上庭，警員執勤被粗言相向而進退失據，芝麻小事都要局長抛頭露面等，我知道公務員隊伍真係會變成香港的負資產，因為呢Ｄ野反映出佢地變緊，適應緊新時勢，會或者己經準備苟且過日子啦！我有家人做公務員，佢話以前升職唔係睇年資就係睇能力，而假兩樣都係升職大忌，而假最緊要睇埋堆擦鞋，做唔到野唔緊要，最緊表現一片熱心，嗌下口號仲好，可以的話弄虛作假更加事半功倍，高層都知架，但呢盤又唔係自己生意，升個廢人對自己沒損失，升個擦鞋仔對自己仲有益添，或者佢地都係心有不滿，專門升Ｄ廢人，打擊下Ｄ有立場的異己都好啊！中國式管治好快就成功改造成個社會！

我同意你大部分的講法, 除了"人工升幅追不上"

換樓大作戰 之 正弦波樓價走勢 vs 珍惜香港 之 資產守衡定律

升市換樓有着數 還是 跌市換樓有着數?

樓市長遠必升, 理由人所共知, 不須多講.

分析短期樓市升跌先有意義, 短期樓市可升可跌相信無人反對.

 

假設2個極速情况, 利息支出及本金增加忽略不計以易於明暸.

1. 樓市極速升100%, 加注換樓, 然後跌50%反回原位.

2. 樓市極速跌50%,  加注換樓, 然後升100%反回原位.

 

情況1 (單位萬元):

假設某人以市價400買入一單位, 按揭50%, 換樓目標價600, 備用資金150.

                        樓價     借50%     擁有    賺蝕  

                          400          200        200         

升100%             800          200        600

加150換樓      1200          450        750

跌50%              600          450         150     (200+150)-150 = 蝕200

 

情況2 (單位萬元):

                       樓價     借50%     擁有    賺蝕  

                         400          200       200         

跌50%              200          200           0

加150換樓       300          150        150

升100%            600          150        450    450-(200+150) = 賺100

 

珍惜香港兄, 點睇?

幾時是買樓或者換樓好時機

無論你地班係唔係炒家的人講乜，都唔會有人現在高造接火棒啦！

　立法會議員謝偉俊及白韻昨日中午時分現身尖沙咀The Austin揀樓，他們買入2個單位。問及此樓盤的售樓秩序，白姐姐認為「好過天璽」。　黃太表示，該樓盤「位置靚」，售價亦合理，加上發展商提供若干優惠，故有興趣購買。問及購買數量時，她起初笑稱想買「十個八個」，之後又稱「睇得彻先會買」，不擔心未來樓價會下跌。　會德豐地產常務董事黃光耀昨早9時半，於樓盤開售前帶同五育中學的同學到現場參觀，了解賣樓實況。觀月．樺峯定價吸引　睇樓客蔡先生表示，該樓盤位置合理，希望買樓給兒子和媳婦新婚之用。不過他認為未來樓價有可能會下跌，因為「施永青說會下跌，我相信施老闆」，不排除此次最終只是「齋睇」。　睇樓客麥先生表示，該樓盤定價較其他新盤吸引，希望發展商提供的折扣愈多愈好。他本人目前租樓住，由於家人住在觀塘，故希望買樓與家人同住。他指「辣招」對樓市一定有影響，但市場會慢慢消化，身為小市民，「不投資不炒樓」，只要樓盤地點理想，價錢合適，自身又能負擔到，就會考慮購買。 

　香港文匯報訊（記者 涂若奔、梁悅琴）市場預期低息環境持續至明年，加上發展商送稅變相減價吸客，令置業需求回升，新盤再現搶購熱。昨日全港新盤售出194伙，其中西九龍柯士甸The Austin昨早10時首推185伙，於開售7小時沽清，變現21億元，創今年4月底一手住宅銷售新例實施以來，單日銷售金額最高新盤。發展商昨晚隨即輕微加價加推187伙，平均呎價25,323元，並首度推出4房戶，維持優惠，其中80伙於本周三下午2時推售。而原定今早以先到先得方式推售的大角咀浪澄灣40伙，過去2日更出現久違的逾百人通宵排隊場面，但因排隊惹爭拗 ，發展商恒隆昨深夜決定改以抽籤形式賣樓，及延至周六推售。　柯士甸站上蓋The Austin首推185伙，昨早10時按抽籤次序揀樓，發展商補貼100%DSD稅款（7.5%至8.5%），又予會員3%折扣，連同100天付款可享7%折扣，換樓客最多可享18.5%優惠。市傳昨日有一個40號內的「公司」籌號開價100萬元放售，不過發展商之一新世界執行董事兼聯席總經理陳觀展強調，集團不會助長炒風，一直是「跟足規矩做」，不允許買家轉名。Austin提價加推周三賣80伙　陳觀展表示，The Austin昨發售的185伙共接獲約3,000個認購登記，主要是集團在開售前做好充分準備，昨日銷售現場「秩序良好、氣氛踴躍」，銷情表現亦理想，顯示市場存在剛性需求，因此他對樓市前景看好。陳觀展：市場存剛性需求　他又稱，政府推出「辣招」後，樓市氣氛仍向好，主要是由於地產商做足準備工作，樓盤訂價貼近市場需求，加上買家較以前更理智所致。近期有數個樓盤同時推出市場，也帶動了氣氛，顯示市場真正存在剛性需求。陳觀展指The Austin買家以用家為主，由於地理位置適合投資，亦有理性投資者入市。計劃周三推售80伙，實用面積由638方呎至1,347方呎，售價由1,620.8萬至3,946.8萬元。他又透露，集團正積極部署於今年底或明年初推出南里住宅項目。海鑽天池呎價3.4萬創新高　至於由信和等發展的大埔海鑽．天賦海灣昨日推售加推20伙，連錄3宗成交。信置營業部聯席董事田兆源表示，其中第3座10樓A室「瓏海鑽天池大宅」，扣除6%售價折扣優惠後，售價約1.03億元，平均呎價34,385元，實用面積3,001呎，為全項目售價及呎價最高單位。海鑽至今已累售55伙，變現逾12億元。　同系與市建局合作的觀月．樺峯昨首日開放示範單位予公眾參觀，受到大量睇樓客追捧，田兆源表示，截至昨日下午7點，參觀人數逾5,000人，以用家為主。他稱，集團的銷售安排「跟足一手條例」，現場秩序環境良好，加上首批90伙可提供18%的折扣優惠，令樓盤售價「非常令人心動」，故能吸引眾多準買家捧場。其他新盤方面，消息指，銅鑼灣yoo Residence昨日沽出3伙，涉資約4,000萬元，元朗溱柏沽3伙。 

The original question is what is the best timing for changing into a larger flat - whether the market trend is going up, staying still or going down.

其實睇你語氣同想法，實未買過樓。你不會明白買樓時的所要的預備(包括計數)、決定和心態。

應該係TO 11

除非你老豆大有打把，唔使同銀行借錢做按揭，樓換樓幾時都要在樓價上升時才可行，呢個係細路也明白嘅原理！

雖然我寫文章，有時用口語，有時用書面語，但憑我一貫立場，就可看出那個 14/F 不是我。

其實這個網站應該要留言者登記和須登入，否則很容易被人冒名搗亂。

香港經過2003年至2013年10年長的上升市,大多數人沒有膽量茂茂然買樓???真是勇者無敵???

 

最近大家有沒有留意到一個市場怪現象? 金融介起勢推講股佬出來唱衰樓市前景，另一邊就人山人海排隊買新盤 (即使價錢標明優惠的減價式推售，但相比二手價仍是高), 總之就系，你有你唱，我有我做 二手樓業主們其實不用被凶倒，前路上有這麼多人以更高的價入市，即使樓價往後真的大掉時，試想一下，你會變負資產先，定系現時新入市一手盤的人變負資產先，想一想吧!

利申:

我現在嘅資產大部分係04年以362萬買入九龍塘住宅, 之後不斷升值, 不斷加按買樓得嚟, 九龍塘現賺足3倍, 其餘都超過1倍, 直至政府降低接揭率至停止, 現計劃改為部分變現換人仔有升有息, 伺機而後動, 咁算唔算係 best timing, 在此侯教.

TO 19    . 被盜名不要緊 , 以前喜歡用狗頭貓稱呼 , 現在用不同的名 , 更加好玩 . 其實買樓有時講命 , 兩個朋友都是買樓結婚 , 正常過正常 , 是命推他們行 , 一個摸頂買 , 一個抄底買 , 兩種結局 , 都係果句  知足常樂 .

I am sure you have your investment success and you are proud of it.  But what I meant was you were putting up examples that are not relevant to the question being discussed.  That will off track other people's discussion.

Also you own investment success seems to have proved to others that buying on a upward market is a better decision.

TO：11/F

關於資產守衡定律，响學術上冇呢個定義，我只喺想用簡單易明嘅一句去形容一個現實，而唔喺要標奇立異。我留言喺想交流、分享同學習，唔喺要挑戰邊個。

我講資產守衡，喺要強調樓價升跌對個人資產負債存在嘅確實影響，唔喺賬面數咁簡單。所以庸梁話「房屋民生非投資」，喺誤導公眾，害人不淺。

樓價升咗，個人資產增值，負債相對下降；樓價跌咗，個人資產縮水，負債比例上升。呢個守衡關係，直接沖擊個人嘅財政同信貸實力，影響生活質素，甚至將來嘅命運。而當你去買、去賣或者換樓，所謂賬面數就變成實數，賬面蝕咗嘅即時被蒸走，賬面賺咗嘅就即時變成現 CASH，或者轉化成另一個資產。我之前寫果三個 CASE，就喺要具體說明呢個道理。

點解樓價升咗去換樓比較有利？原因好簡單，因為你喺用增值咗嘅資產去換另一個資產。但如果你响樓價跌咗後換樓，你嘅現有資產就先蒸發咗一大截，先至攞去換另一個資產。樓市同股市喺兩回事，搞乜正弦波？輸咗資產負債唔只喺輸咗錢咁簡單，你以為可以斬纜溝貨搏反彈？你可以輸幾多次？

睇咗你寫果兩個情況，我一時間真喺唔知點覆你，因為你已經開始脫離現實。你嘅情況2，即喺我嘅 CASE 3，對呢個 CASE 我特別寫得詳細，你究竟有冇睇過？呢個情況2，根本唔喺「換樓」，你之前嘅資產已經完全蒸發咗，喺 TOTAL LOSS！你喺用你後來再儲蓄過嘅 150 萬去「買樓」，唔喺去「換樓」！你賺果啲，喺嚟自新儲嘅錢，唔知呢個算唔算股民心態，輸晒唔緊要，重頭嚟過？

樓價跌咗，資產縮水喺理所當然。1200 萬跌到 600 萬固然喺傷，不過蝕 200 萬唔喺蝕 600 萬，喺因為換樓時賺咗 400 萬，呢個就喺因樓價升換樓而增強咗實力嘅抗跌效應；反之，如果你响樓價跌咗後換樓，之後再跌，以你蒸發咗嘅實力，你估你可以再承受幾大跌幅？

依家喺話樓價升咗去換樓比較有利，唔喺話樓價跌咗去賣樓。你果個正弦波，應該喺會延續吧？不如你試吓計落去，每次响樓價升咗去換樓，比較每次响樓價跌咗去換樓，幾個周期後，你估會點？

仲有啲補充，如果 CASE 3 真喺發生咗，根本冇必要賣咗個現有單位。手頭上果 150 萬已經可以買多一個 300 萬嘅單位。

細屋搬大屋，細嘅放租，點解要換？

唔怕話埋俾你知，呢個喺真實故事，2003 年發生响我身上，不過銀碼同買樓嘅數量唔同。

其實這個網站應該只容許炒家，物業投資者，地代等人留言，要登記和須登入，否則很容易被那些不是炒家，物業投資者，地代的人冒名搗 亂

我識的人都懷疑這網站，來來去去都得十個八個人，用不同的稱號，係度自問自答，唱好托市，不齗攻擊持相反意見的人，想人以為樓市只有升不會跌，吹大泡沫，終會自作自受。

基本上，只要有兩三個以上物業既人都喜歡在這裡留言, 你猜猜香港有多少人有兩三個以上物業, 就知道有多少人在這網站留言

情況3 : 唔賣, 只買 (單位萬元):                       
樓價     借50%     擁有
400          200       200+150cash
200          200           0+150cash
反正都係零, 除非佢覺得會再路多50%, 否則唔會賣...
但, 佢又... 買第二間喎!!! 佢係睇好定睇淡呢?


200+300          350        150+0cash       
400+600          350        750+0cash
好似, 咁最好喎

問題係, 你睇得咁叉準, 你做咩唔响400果時買左佢,
用400+150cash 响大跌時買間1100的樓, 等佢升到2200, 你咪過千萬囉???

呢啲老作情況, 可以代表現實嗎?

TO：36/F 東

我响另一篇文章嘅留言答咗你。