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1. 全場聽眾同時起舞的 2013-07-08 09:08:39 |
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聽說當年法輪功教主在演講大法時也是全場聽眾同時起舞的........ |
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2. 周顯 2013-07-08 09:16:42 |
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香港的地產評論員很笨，水平很差，永遠只是從炒家的角度出發，根本不懂得房地產市場的基本理論，都是因為不讀書，不思考之過。孔子說的：「學而不思則罔，思而不學則殆。」我從念大學時開始，就懂得「學思」兩字了，因為「學思樓」就是大學時代的女生宿舍！
炒家常常以為，樓價上升，對於經濟是大有好處。但這種想法，是違反基本的經濟學的。樓價上升，只是虛幻的數字遊戲，不但對無殼牛，甚至是對一般的業主，都是有害的。
樓價高拉低購買力損實質收入
有一個很簡單的經濟學原理，相信大家都會知道，就是：購買力平價指數，也即是國民收入減去其購買力。換個說法，不管你的國民生產力有多高，如果國內的物價指數太貴，那就相等於國民的收入降低了。
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所以，如果樓價高，結果把購買力平價指數拉低了，這會令到實質國民收入的減少。不過，業主可以自我感覺良好，因為他的資產年年升值，在表面上，一年比一年有錢。
曾蔭權追求樓價升是無知
所以說，很多香港人，是寧願住在蝸居中，但是樓價則日日上升，但卻不想樓價下跌，換取實質的居住環境大有改善。如果這是小市民的想法，為了自己，無可厚非，我作為炒股者，都想股市有泡沫啦！但是，誰都知道，股市泡沫，是不健康的，如果是以評論員的身分，又或者是，以政府高官的身分（曾蔭權和他的手下），要去追求犧牲購買力平價指數的樓價上升，這就是無知，是墮落了。 |
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3. 淡友低B 仔 2013-07-08 10:08:10 |
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周顯袛是淡友低B 仔,不要在此大吹大擂啦.......... |
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4. 周顯駁斥由於按揭成數比例很低，大家都有holdingpower樓價沒有下跌風險之謬論 2013-07-08 10:10:04 |
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樓市好友對樓價的另一個盲點，就是按揭成數的問題。
有一種說法：因為現時房地產的按揭成數比例很低，大家都有holdingpower，所以樓價便沒有下跌風險了。這當然是謬論。
假設在一個社會裏，房地產完全不准按揭的，是否樓價便只升不跌呢？在古代的社會，就是這樣，住宅樓宇不准按揭，那麼，它們豈不是一升就是幾百年，升到比天還高呢？
事實上，內地的股票，就是不做孖展、不准按揭的，人們以為這就十分安全了，結果在金融海嘯之後，卻是跌個四腳朝天，不亦樂乎。
沒按揭總跌幅較小跌的時間較長
正解應該是：凡是沒有按揭的金融產品，當遇上了下跌趨勢時，總跌幅會比較小，但跌的時間則比較長。反過來說，如果是按揭成數很高的金融產品，跌得很快，但也很快就跌完了。
當然了，跌的時間有多久，影響的因素有很多，例如說，政府的政策，經濟的盛衰等等，按揭成數只是其中的一環罷了。
這兩天說了樓市好友的錯誤思維，接下來便再去討論淡友。大家注意的是，我所批評的，只是他們在邏輯分析上的錯誤，以及理論性的錯誤，至於其結論是對是錯，那又是另一回事了。畢竟，樓價不是升，就是跌，就是一個白癡去猜，也有一半機會撞中。記住那一個大原則：在數學考試中，答案正確，推理錯誤，結果還是零分。 |
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5. 香港地產價值 2013-07-08 10:14:00 |
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香港地產價值: 有人辭官歸故里,有人漏夜趕科埸. 野火燒不盡,春風吹又生. 機會永遠都是留給有準備的人,不理會你是好友,不理會你是淡友,不理會你是公牛,不理會你是淡鱷,......袛要你有所準備,在合適的時機出現時,你能及時購置物業,就是你人生成功表現.......... 香港存在購買力..........香港有60萬人持有100萬現金,有3萬餘人士持有1000萬現金,.........而這一部份資金持有者大部來自過往投資物業房地產升值所得...... 未來世界是印鈔票的世界錢越印越多, 世界各國都不回收廢鈔票, 那麼持有貴重資產是必然的趨勢........持有現金是沒有什麼大作為的.........
我們親愛的伯南克教授推出:
QE1 （二零零八年十一月）：購買按揭抵押債券（MBS）六千億美元，後改每月購買二至十年國庫券（Treasury Notes）三百億美元以達到美聯儲資產負債表擴張維持在二十萬億美元以上。
QE2 （二零一零年十一月）：購買長期國庫券（Treasury Bonds）六千億美元。
QE3 （二零一二年九月） ：每月購買“不封頂”四百億美元按揭抵押債券並維持零聯邦基準率（Fed Fund Rate）到二零一五年。
QE4 （二零一二年十二月）：把每月購買“不封頂”四百億美元債券增加到八百五十億美元。 |
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6. 感同身受 2013-07-08 10:17:17 |
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當晚是有大餐只不過是他老婆省了他一大餐<-哈哈, 博士寫野真係愈來愈幽默. 不過, 又十分合乎現實, 我老婆不時都省我一大餐, :~) |
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7. 亮劍 2013-07-08 10:20:19 |
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博士----鮑魚可能你食得多，而且都係貴嘢，例如日本嘅網鮑、禾麻及吉品，但等而下之，原來仲有中東、南非、澳洲、大連、菲律賓及印尼等區，都有出乾鮑，而價錢可以相差好大！ 呢個世界一分錢，一分貨，呢啲乾鮑有啲仲係養嘅，佢哋嘅質感、味道及口感同日本正貨一比，作為食家嘅你，當然好容易分得出啦！ |
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8. 不是專家 2013-07-08 10:38:02 |
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其實投資樓市想賺錢很簡單, 很容易, 只是一種鬥持貨實力, 鬥持貨耐性和鬥長命三種玩法,如果你具備呢三個戰實力, 則不論是天才, 蠢才, 一流分析員或九流分析員, 甚至弱智, 白痴或全身癱瘓都一定賺. |
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9. 戴後庭 2013-07-08 11:15:33 |
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年青人腦筍都未生埋，腦神經未完成發育，諗野唔經大腦，最容易被老屎忽挑撥煽動，所以往往推動什麼什麼抗爭都係要搞班年青人，黑社會都係同一技倆搞班年青人，而且愈年輕愈好，較為有腦的中或老年人又點會聽佢地老點呢！
班冇吉屎狀棍學者為了自己私利和自己認為天上有地下無的一己理想，認真心狠毒辣，推班年青人、甚至連自己英文住址也不懂寫的中學生做他們的爛頭卒去死，隨時被打重傷、坐監兼留案底，他們的父母花了多年心血和巨額金錢栽培子女，真係多得佢地唔少。
一仗功成萬骨枯，成功與否，這班無恥狀棍學者和政棍都會名利雙收，但無知的年青人和他們的父母將會付出極沉重代價。
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10. homebloggerhk 2013-07-08 11:24:54 |
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http://homebloggerhk.com/?p=9024 居屋變現遇上80/20投資法
諗樣兄： 看了你的網站幾個星期，獲益良多！本人個案如下，請諗樣兄指教： 本人與太太皆庸才，同為35歲，ＢＢ兩歲，太太月入34,000，本人23,000，每月可儲起15,000，現時手上現金及股票約100萬(大部份為股票)。現住居屋為太太與外母以綠表價買入約240萬，月供約9,300 (在中銀按八成，息率2厘,供20年)，今年十月才過罰息期，現時尚欠銀行165萬。 因為樓價大升，為了能夠加按變現，手持現金等機會買入第二個物業收租，我們想一次過補地價同時加按，不知以下方法哪個較可行? 1. 我們問了恒生，單位估價為578萬，出乎預料可以申請按八成，供30年，息率2.15厘，月供17,728，扣除補地價約為175萬及尚欠銀行按揭165萬，可以變現約130萬(如果申請七成則月供15,313，可以變現約68萬)。當然，太太一個人收入不夠，要我做擔保人才能過到壓力測試。 2. 如果在中銀加按，單位只能估到550萬，但有1.9厘的H按plan，按八成的話，月供16,044。不過如果現時申請要罰息大約8000。 3. 渣打也只能估到550萬，但有個息率2.06厘的H按plan，罰息期只有半年，沒有現金回贈。因為有不少銀行拒絕我們同時申請贈地價及加按，如果先申請這個，一過罰息期再轉其他銀行是否較好(補完地價的居屋有更好的offer)？ 以上不知哪一個較佳(或者全部不可行?!)？我們本著加按就想借得越多越好的想法，想借盡八成，但一來我們也知道現在補地價的金額太大，二來也擔心計錯數，所以希望諗樣兄指教，以盡早實現買入第二個物業收租的目標。謝謝。
ANSWER: 在筆者再REVIEW此個案同時，讀者為諗樣找到補地價的更多資訊。好像此個案讀者，因為手上只有百餘萬現金，但如要將居屋加按，要先補地價= 現價*當衫居屋售予你的折扣率。換言之樓價越高、所補地價越貴。補地價實是市低時做的好。早年買入居屋，現在要借錢補價才能將升幅變現、更要和房署共享升幅(補地價)，所以有能力請買入私樓才為長遠打算。 讀者有百幾萬現金可以用作補地價再等賣樓或加按後有錢回籠，而根據讀者查問，有幾間銀行可提供「居屋分期補地價計劃」計劃，即補地價同借按揭同時進行:「我想分享一下，不知能否惠及大家，根據恒生、東亞及大新職員，兩者是可以同步進行的，官方的講法叫「居屋分期補地價計劃」（可參考：http://www.property.singtao.com/columnist_pen/columnist_content.php?id=386&columnist_id=17）。職員指銀行可以在同一日內做齊「補地價」及「按揭」兩個步驟，職員指對銀行而言風險是大了一點，時間上對律師行要求較高，但難度並不大。至於向房署申請補地價的費用為$4220，相對於按揭來說只是皮毛小數，而且還可以計入地價。不過的確難以預料房署的地價金額，這是居屋的投資價值的另一掣肘。」
由於有銀行肯借錢予讀者補地價，再將加按金額減去補地價款項再減現欠金額，所以讀者手上一百萬現金可完封不動，還可以再變現出約130萬現金，即加按後手上一共有230萬現金。在現金樓價高企時讀者掙扎其實是這問題：「現時補地價實在太貴，但如果加按，手上現金就可以即時增加一倍有多。當然，我還要考慮加按後月供數目也會增加一倍，另外還有一個問題，就是我的借貸額太得太盡，想買第二個單位時就無辦法借很多。在這種情形下，仍應採取一動不如一靜的策略，等樓市下調再入市？」..........
>>>>>按此看全答案
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11. 蘋果撐CY 2013-07-08 12:05:08 |
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蘋論：樓市辣招不能廢數以千計地產經紀及相關行業從業員昨天早上在維園聚集。他們今次聚集不是為了推銷甚麼樓盤、筍盤，不是為了替發展商促銷貨尾。這些地產業界人士以至部份業主組織成員是要遊行抗議特區政府旨在穩定樓市的多項辣招，他們希望透過行動促使政府撤銷包括特別印花稅等措施。根據代表的說法，特區政府的辣招未能遏止樓價上升，只能打擊市場成交及扭曲經濟，最終可能導致大批經紀及地產從業員失業。
遊行抗議及表達意見是市民的基本權利與自由，地產從業員上街表達不滿及提出要求是在行使他們的權利，政府及其他人當然應當尊重。只是，他們廢除樓市辣招的建議並不合理，不僅將會損害香港的整體利益，對地產業及從業員同樣有害無益。
從○九年金融海嘯主要影響結束後香港樓價便大幅飆升，樓市陷入一片非理性亢奮中。先是豪宅屢創新高價，每呎五、六萬元變得非常普遍。其後炒風從豪宅吹到大型屋苑、中小型樓宇、居屋、未補價居屋以至能在市場自由買賣的公屋。市區住宅樓宇上升至每呎一萬五千元的顛價，居屋呎價也在六千元以上，四百萬元的住宅則被稱為「窮人恩物」。簡而言之，本地樓價在短短兩、三年間上漲近兩倍，跟市民的收入已完全脫節，跟經濟基本因素已全不相符。若果再不採取有效措施令樓市降溫，令「瘋顛」的樓價穩定下來，未能置業的市民固然怨聲載道，整體經濟也將面對巨大的風險，隨時陷入長期衰退中。 只要看看外國及本地近幾十年的經濟表現就不難明白樓市泡沫的殺傷力。日本八十年代末出現三代接力供樓的瘋狂狀況，樓價升完又升，看來根本沒有回頭的可能；東京市中心「皇居」所在的一小片土地價格居然比整個加州的地皮總值更高。過不了多久，泡沫爆破，三代合作供樓變成三代負資產樓蟹，樓價不斷下滑，令日本經濟從此陷於二十年停滯，直到今年安倍新政府上台推行大膽刺激措施才稍有起色，能否走出困局仍是未知之數。
九七前後香港樓市從極度亢奮到泡沫爆破的慘痛經驗更是不應輕易遺忘。還記得當時幾乎出現全民炒樓熱潮，不少人確信樓市只升不跌，「有買貴冇買錯」，甚至不計負擔能力購入樓價超高單位，希望不斷升值令財富加速累積。誰知一場亞洲金融風暴把樓市長升長有的神話打破，樓價迅速回落超過三、四成，其後再輾轉下跌，比高峯期大跌七成。在樓價大插水下，地產及相關行業變成一潭死水，整體經濟奄奄一息，裁員減薪此起彼落，幾乎令香港陷於萬劫不復之地，並要請求北京出手協助。最近兩年的樓市泡沫比九七年時更厲害，脹的更大，牽涉的資金更多；若果任由它繼續膨脹，一旦爆破所造成的殺傷力將會更大，受害的人更多，甚至可能像日本那樣二十年也難以復元。
面對這樣的巨大風險，特區政府怎能坐視不理，怎能不採取有力措施穩住樓市呢？
遊行的地產業人士說，辣招下樓價仍上升5%，說明招數不管用，倒不如取消。這樣的說法有點不盡不實。政府連番出重招樓價仍上升，說明「非理性亢奮」只是稍為收斂，並未過去。假如這個時候放棄辣招，樓市將變得更瘋狂，樓價升的更厲害，無形中令泡沫更難以收拾。
其實，樓市出現泡沫不僅對整體經濟有害，對業主、市民不利，對地產從業員同樣沒有好處。要知道泡沫爆破後很多業主登時變成樓蟹，既欠下巨債，甚至連換樓減債也做不到。當業主無力換樓時，樓市成交肯定大幅縮減，到時候地產代理及相關行業想不收縮也不可能。九七年樓市爆煲後地產業陷入長期低潮，久久不能復原，大批從業員失業。難道地產業還想再來一次泡沫爆破，再來一次○三年時的行業大蕭條？
盧峯 |
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12. homeblogger sir's friend 2013-07-08 13:05:52 |
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A few months ago, there is a xbloggerhk always post many self-made stories in this platform and induce people to pay and study his talks, infact he is one of related FxI invsetment member, I guess and want to disclose the fact hoping that no one will be caught.我鄭重聲明，這只不過是我的推算，或者，我是以小人之心度君子之覆，若果有得罪，都是拜言論自由所賜. Take a look on 16/8 talk whether we can see Antxxxx chung. Once again, Thank you Dr Tong today's reaction |
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13. 70後小寶 2013-07-08 14:13:41 |
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博士好，正常思路，你老友可能想起：a）自己老婆之前都可能被騙，所以咁激動； b）自己個仔，報名嗰陣，同自己買「靚」鮑魚過程，近乎一樣，擔心之情猶起。
小弟愚見，以下係不正常思路： a）自己老婆先係大庄家，專賣「靚」鮑魚，老婆仲親自做「媒」； b）開頭擔心嗰仔受騙，諗諗下，自己個仔可能遺傳老婆醒目基因，個仔表面報左課程，其實都係大庄家，順手叫埋博士老友（即其父親），攞返幾千蚊學費，實行兩邊收錢。
因此，博士老友成個人也是動也不動，原來老來感安慰。
以上內容純搞笑，並模仿博士「胡亂寫一點東西」而已，包涵包涵。 |
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14. to 湯sir 2013-07-08 14:32:05 |
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那個地產班我上了, 我識了A君2年, 比陸振球還要早... 我認為合資炒樓沒問題, 知名炒家都是跟尾狗, 跟這班年輕人買(掃) 了一條食街... 金獅, 佢哋開班, 有人抄襲, fci 未掃金獅, 已有不知所謂的抄襲狂徒先入市買金獅了... 另外, 避稅不犯法, 逃稅才犯法, 唔明啲記者搞咁多嘢做乜... |
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15. AGENT? 2013-07-08 15:42:48 |
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劏博士： 小弟想問一個問題。 地產經紀是否一定有存在的必要？如果有渠道，例如透過傳播媒體的廣告（包括互聯網）自行找律師查冊成交可行的話，又何需要ａｇｅｎｔ？ ａｇｅｎｔ只是幫炒家鋤低個價，方便如博士之類的炒家入市。但如今炒家已絕跡，地代是否可以自然消失。若如此，則大勢之所趨，遊行又何用之有？ 倒不如面對現實，轉行吧！ |
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16. 樓俠湯博士 2013-07-08 15:53:27 |
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湯博士真可稱得上樓市嘅大俠! 樓俠! 多謝分析分享! |
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17. 振振有辭 2013-07-08 16:03:08 |
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大家思考一個問題： 劏博士，你說為什麼一個月成交只有３０００宗為何不可以？非要過萬宗益那班經紀就可以？ 沒有成交，有什麼問題？？？？ 梁振英就是要低成交宗數。恐龍可以絕種，炒家可以絕跡，地代為什麼不可以慢慢消失？？？ 梁振英，真英明！
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18. 大家有面子光彩 2013-07-08 18:19:55 |
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地產經紀/地產代理本來這一個行業就是存在著一大群等待的人,等待就是他們的特色,其實他們存在的本身就是一名失業者,他們無所事事,袛是他們把一個別人想買的房產物業介紹給購買者,購買者為了報答他們辛勞的等待而支付佣金他們,大家開心,大家有面子光彩........ |
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19. 小學生 2013-07-08 19:01:12 |
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買舖都係跟呢間穩陣D，話晒都係十大傑出青年重要好似湯博士咁勁係博士添！
http://www.bridgeway.com.hk/?page=buy_shop
香港大型規模地產發展商目前正主力策劃多項大型屋苑及地區重建項目, 涉及金額數以十億計。相反商舖市場上並未出現具規模發展商主力策劃商舖及街道發展。盛滙商機一向致力於生意買賣之平台，當中有不少客人有興趣參與商舖投資,過去數年, 盛滙商機積極於商舖市場尋找合適的商舖及位置。現推出「買舖計劃」,藉此推動本地就業機會及協助新晉的「商舖投資者」提高其商舖買賣的成功率, 並目標以創立及仲介「優質現成生意」, 活化商舖及發展街道, 以突出之物業價值升幅為於商舖發展市場上捕捉商機、展翅高飛。
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20. 博士生 2013-07-08 19:35:57 |
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香港蛤乸隨街跳,發達真容易..........博士生............. |
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21. 博士生發達啦 2013-07-08 20:08:57 |
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香港蛤乸隨街跳,發達真容易..........博士生發達啦............. |
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22. 人生最大的無奈不是被騙, 而是明知是騙局但偏偏無法逃避 2013-07-08 22:57:00 |
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| 28. to 27 最實際是可以用強積金來供樓 2013-07-08 22:50:18 | | 最實際是可以用強積金來供樓 | | 29. 6月強積金 人均輸5221元 2013-07-08 22:53:29 | | |
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23. 每月人均輸5221元,好快就輸清光 2013-07-08 23:08:54 |
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每月人均輸5221元,好快就輸清光打工仔的所有供款!!!供30年將會一無所獲!!! |
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