換樓及買賣樓房之困境

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諗 sir, 您好！最近拜讀您blog已有段時間，覺得您寫的文章很實用，值得我們細細咀嚼。我們也介紹你的文章給朋友一起來學習理財。

我們剛剛結婚，均為28歲。我是香港出生，太太是內地留港畢業生，現已居港三年。本人於九龍灣返工，太太於中環返工。我們的工作都較穩定，月入分別為28K與17K。

我們現供兩層樓，一層為馬鞍山高層三房居屋800尺+，可望到少少海景，2007年1.7M買入，九成按，分25年供，每月供7K, 我單名，宜家父母住緊，帳面升值大約一倍。另一層為沙田市中心兩房私樓單位約400尺，2011年中2.5M買入，九成按30年供，每月供款9K，太太單名。帳面升值約三成，由於當時未有BSD，所以太太可以單名持有。
 
照諗 sir之計算方法，借貸總額為：（17000+28000）/2*2.59=5.8M, 旺市不超過一半之計算後，合理借貸額度為2.9M,現稍有超過，但尚能負擔。於未來兩年，我們的收入有保證的增長，預計約為80K（本人50K，太太30K）

由於現居的沙田居所較細，我們想待加薪時（兩年後）換三房再生小朋友。始終現在樓宇買賣成本太高，同時看到blog之前有些相近案例，考慮買樓所賺不及未來十年儲蓄，所以我們想維持兩層樓，努力儲錢後買入第三套再出租沙田單位。至於馬鞍山居屋，基於家庭原因，此單位供父母居住。本人父母也不考慮湊小朋友，當有小朋友時，我們只能請工人幫忙照顧。所以換三房單位有了時間限制，2~3年內需要換樓或再買樓。

1.誠心請教lum sir， 由於我們都很喜歡大自然及寧靜的生活環境，想搬有前後花園的獨立屋居住（如錦繡花園）。衡量自身條件，我們的第三套房之首期來不及寶寶出生期，請問我們應否先租住錦繡或其他，待儲夠後再買入呢？另外，也想請教下您對錦繡花園及後市的看法。
2.或者，請問您有否其他屋苑可以推薦，接近大自然的三房？（希望有個獨立的小花園及與錦繡花園的價格相約）
3.另因我們都用過首次置業的quota,之後的三房單位是不可以九成上會了，若我把其中的一套物業轉到父母名下，可否再借九成？另外因三房單位價格偏高，如遇跌市杠杆使用過高，想必應是重傷。所以，想按7~8成，不知想法是否合理呢？4.沙田層樓是否可以轉按至三成，然後出租呢？還是必須要供至五成，才能合法出租呢？
 
盼望回覆，非常感謝！
 
您的忠實讀者

ANSWER:

你好，相信計劃買房前，有件事要問清楚律師。在新實行的BSD制度下，如太太在香港未住夠七年，和先生聯名再買樓要否繳付15%額外印花稅呢? 
筆者見過一個個案，就係老婆同鬼佬買樓，有人未講清楚要否付BSD，令買家賠訂。你在文中已提一次BSD，相信你已有所對策，另外當然希望幾年後買樓時BSD已被消滅。

由於讀者暫時人工不高，家庭月入為(45K)，最好莫過於早年買了樓，現時帳面有進脹。加上水位就當低一間都有30%，所以在廿八歲已有不俗帳面利潤((約二百五十萬)。惟暫時人工所限，放售樓宇後不是像2007年那麼易去取得借貸，所以現時兩間樓按兵不動是同意的。現在開始為兩年後生寶寶作打算。其實只要證明丙到自住，一個人擁有兩間九成上會的樓房是可以的，但去到第三或四間就難講得通。所以下次買入房屋，有望借到九成。但再深層一點，如果你買的房是村屋，就算你係自住，都會受七成或只借五成之限。村屋或獨立屋形式之住房而又在港可借按揭至90%的，賁在不多。所以如一心搬入獨立屋，你要增加自己CASH, 及增加入息。居屋相信未補地價不能加按，所以讀者自己都想到向沙田私樓打主意，惟現欠款約為樓價七成，如要合法租出，實是要將借貸減至五成樓價及問準銀行可否作為出租用途，方可租出。

相信現時手上現金不多，如兩年後小寶寶出世，當時樓價高企(不升不跌)，你可以將呢兩年儲到之現金補到沙田現居，正式通知銀行.............

>>>按此看全答案

早個排你叫香港市民有閒錢就應買股票，唔應該買樓，而家股票跌咗咁多，你赔翻俾我？

本港樓市雪上加霜

從市場的角度去分析，過去數年的量寬，製造了資金的氾濫，令到不少對沖基金瘋狂地加大槓桿，進行套息活動。此刻環境有變，自然會出現短期的拆倉活動，引致市況極之波動。至於此等行動會將大市推到甚麼水平，根本就無法去估計，可以做的事情就是等待，等到確認為止。
退市迫在眉睫，息口敏感股受壓，相信本地樓市亦雪上加霜。過去兩年樓價的不合理上升，若相信大好友的理據，主要是因為量寬、低息、錢多、通脹。此等理由成為了「王道」，可以大到令其他的利淡因素完全不用理會。
當然，很多人都不會相信及認同此等所謂理所當然的理據。但當人人都講之時，歪理也可成為真理。今日真理已不存在，大家覺得樓價應該如何走？去年上車、前年上車，現在賬面確實也有利潤，然而，現在可以走得掉嗎？這就是投資市場，每一次都是這樣，入局的人永遠認為市況逆轉前，一定有人會告訴大家，能夠在跌市前走貨的。

事實上樓市升跌是有週期的，有很多朋友於九七年所買的自住樓，須然樓價剛剛回到家鄉，但在這十多年間他們是這麼的煩惱。現在樓價已在過去兩三年間升到瘋癲了，亦有很大可能快將大跌，我們市民有必要現在冒險置業嗎？

既然用來自住，如果準時供樓，何解他們這十多年間這麼煩惱？

有些人唔明點解他們這十多年間這麼煩惱？我解釋一下，即係話同一類的樓，你買左五百萬，但係相距一年，人地用三百萬買到，噉你明未？重唔明？即係你買貴左二百萬，即係你於一年間蝕左或輸左二百萬，即係十年後你樓價回到家鄉賺左住(租)的時候，人地賺左二百萬同埋賺左住(租)，即係你投資失敗人地成功，即係你於高位模頂入市接貨而人地於低位置業，即係個樓市泡沫吹到大的時候你唔信走去入市，而人地就於樓市爆破後才入市。明啦嘛。

香港土地那麼少，人口又那麽多，市民住屋問題嚴重，何解還要滿足那班本地及外來的炒家投機謀利呢？所以，全港大部份人都支持政府出招推出 SSD ，BSD 及 DSD，好讓樓價調整至市民大眾都可合理地負擔得到的狀況。

有些炒家和既得利益者，日日利用不同媒介唱好托市，更想政府徹消棘招，但這是不會得逞的。因為大家都知道，無論有沒有政府的穩定樓市措施，樓市泡沫是遲早都會爆破的。但是現時有很多人已經中了毒，以為楼市只會升，不會跌，所以希望市民醒覺，不要再盲目地用現時的超高價入市，不要再高追接火棒。但是還請那些只擁有自住樓的用家放心，因為楼價是不會大跌的，只會先跌少少，大約跌兩三成很正常，這對用家來說是不會有太大影響的。況且，樓市無可能會不停地狂升，去滿足那些沒有生產力的炒家謀取私利。而且之前樓市已經被瘋狂地推高了一倍，樓價已完全脫離了本港的經濟現況，所以奉勸那些手持重貨的炒家們不要去得太盡，是時候要接受現實了。

故曰：再出棘招冇有怕，容易換樓住好啲，子女上車又容易，冇你炒家禁自私。

3D政策到底是帮谁？

楼价高企如现在，政府反而约束住投资者和外来者，只让市场上竞争力最差的首次置业者入场，这是帮他们圆梦，还是送他们入死地，只要楼市下跌4成，答案就好清晰了。

等楼市崩溃，政府再撤销3D，那时才放投资者和外来者入场执平货。

作为外来投资者，其实也怕一时抵不住诱惑真的去接火棒，如今有政府的政策把关，可以强制性地保持冷静，真是最好不过。正所谓人算不如天算。

没有政府将香港置于危地，哪有投资者的机会。假以时日，博士也必是政策的受益者，少数人的成功正是建立在大多数人的愚蠢之上，就让主张闭关锁港的所谓大部分人搬起石头砸自己的脚好了，何苦现在冒天下之大不讳，苦苦提醒他们。要知道多数人都不是从别人的教导，而是从自己的失败中才能学乖。

有物業的人才是對香港最有信心..........

在香港有物業的人才是香港真正的主人!!!!!!!!!!

Trust this weekend or early next week, our finance ministers will come out & say things go wrong in HKSAR are not their faults but due to Bernake and/or PRC interest rate squeeze.

Just like Mr. Tung Kin Wa while in office always blamed things o wrong because of the Asia financial crisis. Come take responsibility as a prudent high rank minister in HK: NO EXCUSE

香港土地那麼少----這個你要去問社區及環保人仕點解不停阻撓政府增加土地供應先！

人口又那麽多----這又要去問點解中港兩地政府要放那麼多低生產力嘅新移民來香港！

市民住屋問題嚴重----點解係要買？可唔可以租？請問你讀過經濟未？想要同需要你可否解釋俾大家睇！而政府收了小業主咁多稅，唔起翻啲公屋俾人真係不該！

何解還要滿足那班本地及外來的炒家投機謀利呢----未有乜D物D前，你所謂嘅「炒家」，薄 Cut 一兩成就走得，咁市場保特暢順，有一定嘅成交，大伙兒都揾倒餐淡飯食，而政府又可過水濕腳，直頭係雙雙咁贏！但現在有咗 SSD，後果就係政府焗人賺夠一倍先走得！而香港除了有地理優勢之外，還有乜春可賣俾外來人仕去揾大錢？現在有人難得睇起我哋，用錢來投香港一票，你又話要趕人走，咁唔通你交足七成薪俸稅去補翻呢條數？

所以，全港大部份人都支持政府出招推出 SSD ，BSD 及 DSD----大眾支持就係合理？咁幾拾年前，世界唔少地方嘅共產黨攪共產主義咪合情合理？點解佢哋唔攪落去呀？

好讓樓價調整至市民大眾都可合理地負擔得到的狀況----乜嘢係合理負擔水平先？現在如非政府多方限制，敢信地產商手上嘅樓可以喺合理時間內沽過一件不留，咁如果實行資本主義嘅話，唔係邊個有邊個買先，唔通學古巴咁玩配給？

有些炒家和既得利益者，日日利用不同媒介唱好托市----除咗嗰啲擺到明喺度玩嘢嘅人，仲有人唱好托市嗎？我真係好想你指出來睇吓！

更想政府徹消棘招，但這是不會得逞的----政府呢啲棘招，扭曲市場令到升會升過籠，跌又跌過籠，咁樣倒行逆施法，難得仲有人照單全收，政府真係執倒！

因為大家都知道，無論有沒有政府的穩定樓市措施，樓市泡沫是遲早都會爆破的---你都識講樓市有泡沫，咁點解政府仲開五千個白表名額俾人去盲搶樓？仲要借足九成按揭去俾人摸頂？為何唔俾嗰啲三唔識七嘅外人去接火棒？

但是現時有很多人已經中了毒，以為楼市只會升，不會跌，所以希望市民醒覺，不要再盲目地用現時的超高價入市，不要再高追接火棒----真正識睇市嘅人，例如地代高層及資深投資者例如湯生，現在較曬腳啦，你有無睇新聞！

但是還請那些只擁有自住樓的用家放心，因為楼價是不會大跌的，只會先跌少少，大約跌兩三成很正常，這對用家來說是不會有太大影響的----幾時買樓自住都要小心計好自己條數，所以現在新入市嘅小業主，已平均付出四成多首期，每月供款只佔入息四成上下就係咁解！希望政府唔好再攪三攪四，喺度運用長官意志將市場扭曲就上上大吉！

況且，樓市無可能會不停地狂升，去滿足那些沒有生產力的炒家謀取私利----自從 SSD 實施之後，你還揾倒炒家嗎？

而且之前樓市已經被瘋狂地推高了一倍，樓價已完全脫離了本港的經濟現況，所以奉勸那些手持重貨的炒家們不要去得太盡，是時候要接受現實了----在美國金融海嘯發生以來，請問呢個世界嘅銀紙多咗幾多？唔通我們要放棄自保，任由各國政府宰割先合理？

故曰：再出棘招冇有怕，容易換樓住好啲，子女上車又容易，冇你炒家禁自私----想小業主食 2 手飯、燒炭、跳樓同破產去滿足你容易啲上車，唔慌唔自私！

人口又那麽多----市民支持政府調控人口政策！香港容納500至600萬人最佳！

支持 8 ，11， 12樓

不支持廢柴炒家亮劍

詞窮理屈，唔夠人講就屈人係炒家、係地代，仲要冒人家個名留言！

政府就係要幫呢班人，打擊小業主！

你信樓市泡沫會爆破??  我唔信 wor , 不如做個比較 :

香港银行體系內的  Dec 1997      Dec 2012

存款               26,657億     82,974億 

貸款               41,217億     55,693億

淨(貸款)存款      (14,560億)    27,281億

GDP               (13,650億)    18,898億    

淨存款(貸款)/GDP   (1.07倍)     1.44倍

當年97，香港超借左一年 GDP。今日香港"淨"存款有1.44倍 GDP ，冇超借之餘，重有大把錢係手等入貨

當年97年 , 一個專業人仕揾 $5萬個月 , 可以問銀行借錢炒3-4層嘉湖 , 可以呃銀行話冇係其他地方借錢。今日有正面按揭信貸資料庫，將所有負債瀑光，加埋 + 3厘壓測試，防止你班人過渡借貸。

今年 4 - 5月買 $500萬或以下的交易佔 總成交的75% 的情況下 , 新造按揭 / 樓價比率都係53.5% , 即係 D 人可以拎出 46.5% 樓價嘅錢做首期 , 依家已經冇大陸人買樓 , 反映香港人今日好有錢 , 唔好成日話自己窮。泡沬爆破的先決條件 , 高槓杆、高負債的情況完全未出現，點爆呀 , 大佬???

2013年3月 , CCL 報約120 點 @ 2.15 厘按息, 根據金管局統計 , 3 月的新造按揭的供款 / 收入比率只係 36% 。即係話 , 剛剛3月買樓的新業主只係用人工的 36% 去供樓。唔係食屎財爺講的 56%。 D 人供得起樓 , 又有 buffer 人工預加息 , 點爆???????

2002 - 2003 年空置率有6.8% , 2012年只有4.3% , 佔8成存量的細單位的空置率分别為 2.3% ( < 40平方米) 及4.1% (40 - 70平方米)。空置率咁低，即係屋唔夠位，屋吾夠住，D 租金點跌?????  今天租金回報仍高於存款及按揭利率，係樓價的一大支持

2011年12月，政府預計2013年有14,930個單位落成 ; 去到2012年12月，政府預計2013年只有10,510個單位落成 , 政府又報大落成量3,804個 , 供應唔到位 , 出咩招都不能替個市降温。唔知D數點揾，就去差餉物業估價處 , 攞份香港物業報告 2012 – 2013 睇下

2009年1月 , 香港M3只有62,440億 , 今年4月己經有92,250億 , 4年增加5成。10年後100港紙的購買力只係可能今天的100 Yen。唔買翻D實物係手都儍

D 人成日話樓市會泡沫爆破嘅人真係冇常識 , 等我 D小六都未讀完嘅阿伯點醒您班未瞓醒嘅 80 - 90 後。

財政司司長曾俊華出席一個活動時表示，美國退巿時間明朗化，雖然聯儲局未清晰說明何時加息，但財政務司司長曾俊華警告，即使美國未真正加息，加息預期已足以影響樓巿。他指目前本港資金仍然充足，利率仍低，樓巿泡沫風險仍然存在。

有指美國退巿預期，或使本港較美國早點步加息。曾俊華指影響港息因素除美息外，其他外圍因素，如歐洲經濟及日本量寬，亦會影響本港息率走勢，現時談加息是言之尚早，投資者應有心理準備市場是有變化。

昨日大幅抽高的內地拆息，亦為影響港息走勢的因素之一，不過目前未見具體影響，亦不見本港有資金大規模撤離。不過他重申，若本港有走資情況出現，香港息率有可能發生調整，或者較美國更快加息，有意置業的人士，要考慮財政狀況。

你唔信樓市泡沫會爆破??  好多人信 wor ！

你睇吓近期樓市成交量同埋地產股都跌到七釆就知啦！

唔好死頂啦！接受現實啦，除飛你地未出曬貨啦！

有一日去賭場, 諗住玩兩手, 點知見到兩班人係到大叫大嚷, 聽下, 原來有一班人話已連開10次大, 下一次肯定開大, 另一班人就話已連開10次大, 下一次肯定開細. 跟住又有人話個荷官去toilet開左大, 所以會開大. 最後一開開大, 的荗利真係以為自己識睇市

的好友成日舉一大堆數據, 又畫圖, 話市底強, 其實咪同的賭場塘邊鵝一樣, 真係笑死人.

其實好簡單, 有錢既咪玩兩手, 無錢既咪行開羅.

博士文章說出了事實，特別是最後一段。

亮劍有多少物業在手? 我看他不是抄家，他每次提供的資料很多，反映實況。

2年SSD一推，已沒有了炒家，樓價只是從以往經過多重中間參與者(即你們所說的炒家)一步到位由業主取得全部，變成量少價升的局面。

而我亦最憎BSD,一開始便以之名為 “排外印花稅” ，即排除外來者的印花稅，與別的國家排華事件同類，因為破壞香港國際性的根本價值最深，層面最廣，上至商業，下至基層亦受影響，正如現時每家學校都有外籍教師吧，我望都望這些人來香港落地生根，培養我們的下一代，但居然為班嘈嘈閉廢的而推卻這些有學識的人，更有些無用腦的官聽從之而破壞了香港的根本， 商家及有學識的人，是有傲骨傲氣的，你當香港好有寶嗎?他們會為此BSD記你一世， 日後要他們來香港作出貢獻，有多多好處給他們亦難了。

外地人來港置業亦非炒家，喜歡香港在此生根，如博士所說的是對香港的嘉許。正如斯諾登說出為何選擇來香港，已勝過任何世界評分排名報告了。請香港珍惜國際性的根本價值吧。

處世金句 : 望人仆街, 不如望自己發達. 

二手樓價指數終止5連升，中原城市領先指數（CCL）最新報119.96點，按周跌0.65%，屬近8周最大跌幅。加上美國有機會退市及加息，業界認為升市動力不斷減弱，中原施永青預期樓價有機會跌20%，買家無必要暫不要入市。

市場成交量低，無力支持樓價連升，中原城市領先指數（CCL）創三周新低，跌幅屬8周最大。至於聯儲局表態退市，對本地樓價的影響，最快7月中旬公布的CCL開始反映.................

退市加息陰霾 下半年恐添壓

全港4區大型屋苑樓價指數方面，其中3區報跌，以港島區最明顯...............................

樓價連升後回跌，加上美國退市及加息陰霾，為下半年樓市添負面因素。中原地產創辦人施永青表示，如美國落實退市及加息，樓價會趨跌，豪宅及新盤樓價有機會跌20至25%，他更指下半年「買家無必要都不要入市住，無人買樓買來蝕」。

他亦建議該投資者先減磅，因投資比重過分集中於物業上，感覺不是太安全，個人近期亦陸續沽出數個物業。

處世金句 : 炒家望小市民接火棒變負資產, 不如積下陰德收手啦.