灣仔唐樓可以賣、30歲擁有兩房有何策?

ANSWER:

首先，真的反對你賣掉家父的唐樓，除非家父自己提出賣掉舊樓，自己取回全數錢再作另項投資。原因是錢可以係第度搵，他朝如你飛黃騰達，可能內心對賣掉父親家當仍有歉疚。城中亦有不少富豪不時被人番舊賬，指他靠老婆靠外父發達，到今日腰纏萬貫仍不能將污名去除。

當然筆者不知你家事，但你自己都很有想法，懂得將樓房加按。想你兩兄弟想必是首次置業，根據你自己報稱之收入應買入市區二手兩房，價值二百餘萬較易負擔。如無外力幫助以此收入試供四百萬以上之樓宇，實在太難。唐樓能加按一半已屬萬幸、利益會貴些少，你真的想加按才電郵HOMEBLOGGER或請教按揭顧問，看能否辦到。

至於你問二萬元月入的你如何達到30歲「買到」兩間樓之目標，最大阻力在於自身借貸力不足。假設你買入兩間二百萬之樓房，用埋老婆或老豆名借九成上會，每月淨還款都要兩萬多元。其實25歲年青人最好都是投資自己，看你的潛能不至於此，邊搵錢邊看HOMEBLOGGER多學財務投巧，才是快速達成目標之好方法。

講返兩兄弟，條數是咁計的:

將舊樓市值一半加按出來，最盡一百五十萬。但由於唐樓要有保守估計，又此其他屋苑樓收更貴息，如用年息3.5%借一百五十萬計落都好重「皮費」。先假設借到一百萬，年息3.5%，看來只能作15年較短年期之攤還，每月$7000。如可借到20年，每月$5800。一百萬兩兄弟分，每人五十萬。你用三十萬作首期買入居所自住，借九成上會，即借1.70mil，分30年還用年息2.15%計每月都要$6400。如用壓力測試+3%計更要$9200。由於你擔保了唐樓按揭之一半，又自行買入新居所，兩債入計$12100，已超出你入息之一半，所以此方法要你加人工才行得通。

將唐樓收租加碼

當然你加按唐樓後兩兄弟搬出，可將唐樓出租。收回租金可計作入息，減輕你在擔保債項上的負擔。首先要搞清楚唐樓業主及借款人都是父親，再由父親和新租客簽租約，收番幾個月租有哂銀行入數證明加租約，先可將全數租金當作收入看待。如純以差餉物業估價處之估價來計唐樓之租值，再衡量當中租值幾成計作父親租金入息，恐怕會打個七折或五折。而最大問題係，你兩兄弟係唐樓按按未批出，手上未有錢之時，就要搬出唐樓或再與家人同住。

買入較小樓房再自己加碼

當然你自己手上有現金，可將唐樓先加按每入得五十萬，再自己動用二十萬即七十萬首期買入較偏遠地區之兩房自住。成交2.0MIL分30年清還每月$4500，唐樓未租出先套錢令你負上$2900債項。兩債共加為$7400，就當有埋壓力測試你月入是夠支付的。此一方法已近用盡你所有錢，未計裝修雜費，最弊就係好難搵到二百萬樓盤比你。買樓確是不客易，在港擁有自己天地更要付出，當初老父亦是同一經歷。今次透過PRE-CASE希望令你心中有數，向自己不足之處加力，才有望三十歲擁有兩間樓。