諗 SIR 您好, 我先生和我今年分別 36歲和31歲，大學畢業。原先有一新界兩房單位作自住，九龍三房居屋作出租。因小朋友快將出世，所以決定收回九龍的單位作自住。我和我先生都是傭才，收入不高，但算是勤奮和節儉。我先生和我正職的收入分別為 33K和27K，我們有幫人教琴和接些 Freelance工作，每月平均可額外增加30K收入左右。這些兼職的收入都算穩定，但是沒有報稅的，故家庭的購買力只可以用60K去計算。 現有流動資產共 (現金+估票+人民幣定期) 2M，上年年底把新界單位成功賣出，因為成交期定為今年的七月中，到時將會有多 2M。可動用的流動資金將增加至 4M。 由於我和我先生計劃會多生一個小朋友，故我亦將會轉為全職媽媽，到時候家庭的購買力會大幅降低到 33K。

財政狀況:1) 九龍三房現估值約4.8M尚欠銀行 2.7M，月供連管理費為 HKD 11,000左右，供30年。2) 每月家庭總開支大約為 HKD 33,000 (當中包括供樓、供養父母、小朋友的所有洗費及家庭開支)。所以如果我決定當個全職媽媽，每月的收入幾乎等於支出。當然兼職的收入還是有的，所以每月還是可以有 30K 的儲蓄能力。3) 除按揭外沒有期他的負責。

根據現時的狀況，我們有以下的想法:1) 在我未當全職媽媽前，先把九龍單位的業權由原先的夫婦二人聯名，轉到我一人名下。由於估值約4.8M，律師樓話未必可以當 4M咁做，如果當 4.8M做的話，半份業權的釐印費就要用2.4M去計，即係要比成 HKD 36,000的釐印費。連同律師費及成本要四萬幾。好處是如果我沒有收入，到時我先生再買第二層樓時還可保持33K的購買力。 2) 收回出租樓後的被動收入減少了。之前的租金收入每月也有三千元的淨收入，加上每月供樓還本金的部份亦有五千元，每月其實可以有八千的幫補。

為將來退休作好準備，我們希望能多買一或兩層樓，增加被動收入。把4M分為3部份，以1.5M先買一層 4M的樓，另外的1.5M作第三層的注碼，1M作家庭後備用現金。但問題是現在樓價已升到一個極高的水平，我和我先生希望樓價稍為回後才買入第二套房。 3) 如果還是決定等下一個時機才買入第二套房前，資金該泊到哪裡比較合適我們的情況？現在部份資金0.6M的人民幣定期、0.2M為估票，其餘為港幣現金。

希望能得到諗 SIR指教。謝謝 小敏

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ANSWER

首先多謝小敏千字來文，看你在購買力之推算、聯名轉單名之部署，及對被動收入之重視，相信你也有花點時間在HOMEBLOGGERHK鑽研。在七月賣出樓房後你合共有四百萬現金係戶口，以三十來歲之年齡來說，比上不足，比下有餘。惟金額只及在普通零售銀行開立尊貴戶口，不夠在私人銀行開立帳戶，財務玩法受掣。美金一百萬元或等值可在細間私人銀行買債再用低息循環貸款，年息只係2%左右，逐日計息，平過按揭。所以都係越有錢更容易變再有錢，可買入二線在港公司之債券，年期不過3-4年而收息約5%，睇對樓盤又可以將錢係私人銀行拆過出黎，借幾日轉數又得，借成年都係稅貸咁既息口，極之方便。

講返小敏，情形適合一眾想從工作抽離而轉做全職媽媽之女仕參考，先在辭工前用自動轉賬薪金證明問銀行借錢，淨出先生作「無樓人仕」，即時配合到政府辣招於第二套房double從價印花稅之做法。現時有四百萬現金在手，但沒有私人銀行的支援下投資工具有限，可利用澳元與港元在利息上之差異，造可一個既靈活，限制風險，而可收較高息之法。

如果你投資年期可以有三至五年(即係諗住呢幾年唔再買樓)，咁比較客易，你可以去買入澳洲之大銀行發行之澳元計價債券，放幾年每年收益率8%應冇問題，本金亦會到期歸還，只剩下澳元兌港幣之下跌風險。惟此風險可由你買入澳元之金額而控制，小敏有四百萬港元，可將三百萬轉做人仔一年定期收息，在港年息3.75%，即一年收回等於港幣112,500的利息。為方便計算，本文假設人仔同港元黎緊一年兌價「打和」。然後用一百萬轉哂做澳紙買債，冇本金風險(假設你買入發行人評級A或以上之債券下)但有兌換風險，收息8%即$80000一年。成筆錢共收息港元$(112500+80000)即$195,000，平均$16000(即年回報4.8%)一個月，可幫補小敏離職後之損失。

最要命之風險係澳元兌港幣(或更深入諗係人仔)下跌，如一百萬港元變做澳元之投資因澳元在一年後由今日(1 Mar)7.95跌11.25%至7.0，澳元之跌幅會將你係人仔收到之利息洗刷掉，因一百萬(又變番港幣睇)跌11.25%咪輸左$112,500，咁你四百萬組合只賺$80000，慘淡地收2%總組合回報。當然好過你就咁放港元定存。當然你會問如果澳元跌低過七蚊點算? 或者我唔想買咩澳洲紙銀行債比人「縛」幾年呢? 由於答文已達千字，bookmark homebloggerhk或facebook聽日會比埋下半部方法，明天再談。