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1. 王岸然文章 2013-02-26 13:05:40 |
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Very good article for sharing
民間的創意從來高於政府。1956年以前，買樓是名副其實的只能一幢幢買（即一個地段）；後來由百多人聯名購買同一地段，再行分契，政府只能、亦不能不接納這類民間以創意解決居住問題的方法。
今天的「雍澄軒模式」，朋友皆問是否可行。筆者的答案很簡單，這是「長實」走法律罅弄出來的創意，而走法律罅從來都是合乎法例的行為——到這一刻，未有一位政府官員敢說：「這是一件違法售樓事件！」
若說這類投資有「不明及未知的風險」，那是投資風險的問題，而非合法與否的問題；若說這類酒店式服務住宅的管理較為麻煩，管理費較高，那是適應與否的問題，也不是合法與否的問題。若是作為自住用途的買家，能以市價的一半購得自住的合法物業，還可享受酒店式服務，請問夫復何求！
沒有道德問題
當然，「雍澄軒模式」的售樓方式完全打亂政府的地政規劃、稅收以至房屋政策的連貫性，政府當然極為不滿；但對一屋難求的小市民來說，政府不能解決小市民的基本住屋問題，是該死的，所以不必支持。「地產霸權」雖然可惡，地產商走法律罅也是為了牟取巨利而非推行什麼社福計劃，但商人的創意能同時解決小市民的房需，皆大歡喜，道德上這有何問題？
房價高企，會構成社會問題，身屬經濟外行的筆者2008年起卻已在本欄不斷提出警告，前朝的官員大多數還可留任本朝，可以沒有責任嗎？曾蔭權政府人為地令房屋供應短缺，雖然梁政府承諾增加供應，但時間安排卻在五年到十年之後；不理民間死活的理由是，只因不敢開罪「地產霸權」，以及為連任作好安排，把解決樓荒的「德政」留到2017年，是彰彰明甚的，也是極為自私的。
小市民要買酒店住，事件的荒謬性也是政府逼出來的。在筆者的觀念之中，不知道原來一般住宅的價值已經高於酒店，而且高出一倍之多，這簡直不可思議；政府不能解決問題，自然威脅到一般人住屋問題，要買酒店住就會成為自然的結果。
樓荒一夕解決
「雍澄軒模式」的出現原因如何，已經不重要了，重要的是，這種模式完全可以成為解決小市民住屋問題的另類良方。不過，奇怪的是，「反梁」一直不遺餘力的「傳媒惡勢力」在此事上竟然站到梁振英政府的一邊，「傳媒惡勢力」不在他們喜歡講的法治上研究，反而努力報道這種模式可能產生的問題，或是個別買家的憂慮，力圖唱淡事件；但買家正式簽約過程順利，是民間智慧完全戰勝了自由主義下的資本家代言人的傳媒霸權。
大家細心留意梁振英的發言，他說責成有關部門，「從地契、城市規劃、旅館管理、消防和保障消費者權益等角度，繼續密切跟進雍澄軒事件。」他一不敢說事件有任何違反法律之處；二不敢說政府會禁止同類情況的再發生。大家如果懂得「欣賞」梁特首的語言偽術，便知他根本是為「雍澄軒模式」開了綠燈，這根本上是一個能迅速有效解決樓荒的途徑，只要買家肯自負風險，不會怨責政府，他的立場，借用一句朱子的話：「其辭若有憾焉，其實乃深喜之」。
法律的問題不簡單，筆者未作調查研究，只依賴報刊報道之時不想誤導大家。凡創新的事物由於欠缺經驗，也一定會出現這樣那樣意想不到的問題，只是「長實」明顯是有備而來地推出「雍澄軒模式」，由財務安排到分契的法律服務皆基本上解決，法例沒有可能禁止酒店擁有人住在自己的酒店，一如不能禁止業主入住自己的物業。這模式一旦通行，不單「長實」有其他項目等待上馬，其他酒店特別是地契條款寬鬆的中下價酒店，百多呎到數百呎房間的出售，數量可以達到數萬間，樓荒問題幾乎是一夕間得以解決！
理論上，「失去」數萬間酒店房間必然影響旅遊業，但以港人的靈活，要為幾萬名低消費水平的遊客解決短暫居所有何難度？安排民宿固然可以，安排在郊野公園紮營居住，只要政府肯配合管理便可以；而這也只是幾個年頭間的過渡安排，一如當年安排越南船民居所一樣，到時香港成為全球最多市民住在酒店、最多人有秩序在郊野公園紮營而居，簡直是旅遊賣點！
樓價下跌先兆
筆者從來認為壞事可以變好事，好事當然也可以變成壞事，視乎當權者以及民間如何發揮智慧而已；今次的「雍澄軒模式」，亦可作如是觀之。梁振英想在房屋問題上作革命式的改變，卻受制於「地產霸權」及資本家操弄的「傳媒惡勢力」，欲速不達，故有1月的和稀泥《施政報告》。「地產霸權」本來團結倒梁，但知道北京企硬，而梁又肯妥協，開始各自盤算自己的利益。從大勢看，當供應增加時，個別地產托價只會有利其他商人散貨，「非神聖同盟」難以持久，「雍澄軒模式」的出現，可能是樓價下跌的先兆，對小市民而言，不是壞事。
梁政府一眾低質素高官若然懂得跳出思維框框（think out of the box），當會明白筆者所稱壞事變好事的妙處所在，只應因勢利導而不是如喪考妣，急急搞什麼印花稅，企圖阻止好事的發生。上次樓價高企之時，小市民曾經自行創出到工廠大廈、到商場尋找居住地方之舉；特區政府不能解決民困，民間發揮智慧自救，豈會是壞事呢！ |
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2. www.homebloggerhk.com 2013-02-26 13:14:04 |
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初哥買樓疑難http://www.homebloggerhk.com/?p=6565
諗樣兄，
小弟閱讀貴網頁已有一段長時間，感謝諗樣兄分享所見所聞和看法，小弟獲益良多。唯尚屬樓市初哥，希望獲諗樣兄指點一二，不勝感激! 實不相瞞，小弟行年29，與女友同年，分別與家人同住。兩口子月入分別30k及22k，儲蓄合共40萬。扣除家用，及投資保險等不能取消的定期供款，每月共可儲2萬左右。二人打算今年內先買樓，在上水、粉嶺、屯門或元朗上車，買300萬左右的樓，下一年再結婚。本來一早已物色心儀物業，無奈樓價飛升，心儀物業一年內由290萬轉眼升近400萬，唯有退而求其次找300萬以下的盤。二人但求安居樂業，唯極其擔心買樓後遇樓市調整，萬一銀行call loan，影響結婚預算，結婚即成泡影，後悔莫及。
在此請教諗樣兄，
(1) 到底應該買入哪個價錢(e.g. 2.5m – 3.3m) 的樓，才比較安全，不被call loan一Q清袋? 傷腦筋的是，樓價平和遠離本區市中心的樓，怕它防守太差，跌市時跌得又急又快。樓價貴及近本區市中心的樓，買入後已所餘無幾，一有閃失，慘過六柒。
(2) 如果十分進取，買入佔近300的樓，買入後要預留多少錢作緩衝?
(3) 另外，聯名(而非單名)買入的樓，Call loan的風險會否減低?
萬分感激!
樓市初哥
ANSWER: 初哥第一個問題係買入哪個價錢的樓，先會不被call loan一Q清袋。其實你抵押品價值不及你所借款項，銀行即有權CALL LOAN。但自住物業不必太擔心，只要你續有錢還，沙士幾年不曾見有CALL LOAN個案發生。假設你只借一百萬，但如間樓有本事跌到90萬你都係負資產緊，在你買樓之前，係假設你冇重大負債及卡數下，兩口子月入為52K，自住房可承擔每月供款至總入息50%的按揭借貸，即$26000可用作還按揭而當中可借2.65mil*2.6=6.89mil。睇開blog都知2.65mil之出現係因為在年息口2.15%之假定下，每一萬還款可借入HK$2.65mil，而近日收緊按揭壓力測試為+3%，本文暫不將此因素計入。因為冇可能建議初哥用近乎壓力爆煲之金融去供樓。 係旺市只用一半實力買樓之......
>>按此看答案 |
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3. 可圈可點 2013-02-26 13:33:08 |
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所謂貧窮者意願，並不是給他們一間公屋，一個居所，是希望政府將樓價壓下去，好讓他們上車，享受該物業以後升值，等待有出人頭地的一天。 |
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4. Pi是誰？ 2013-02-26 13:36:54 |
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請問誰是Pi？請各網友提示。 |
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5. 樓市奇幻漂流 2013-02-26 13:51:14 |
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樓市奇幻漂流開船啦, 大家坐穩! |
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6. Pi Pi Pi Pi 2013-02-26 13:56:31 |
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| | | | | LEUNG Chung Ming, Pi | | Chairman
Mr. Leung has over 30 years' experience in property valuation, agency and auction fields. He is responsible for the strategic planning and business performance of C S Group. Before setting up C S Property Group, he has worked for the government in the Housing Authority and the Lands Department. | Professional Qualifications:
1. Associate of the Royal Institute of Chartered Arbitrators
2. Associate of the British Institute of Management
Community Services ：
1. Senior Supervisor of Auxiliary Medical Services (1995 - 2007)
2. Director of Rotary Club of Tsuen Wan (1981 - Now)
Club Members ：
1. Member of Hong Kong Chamber of Commerce
2. Director of New Territories Chamber of Commerce
3. Member of Hong Kong Chinese Chamber of Commerce
4. Member of Hong Kong Former Senior Civil Servants Ass. Ltd.
5. Member of Hong Kong Jockey Club
6. Member of RHKR The Volunteers Association Ltd | | | |
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7. ROC 2013-02-26 14:00:44 |
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《晋书.惠帝纪》：“......及天下荒乱，百姓饿死，帝曰：‘何不食肉糜’？” 好一個馬惠帝！！ Ma the bumbler !! |
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8. 獅子仔 2013-02-26 14:07:56 |
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我懷疑今日報紙說有幾個炒家在工商舖撻訂都是虛假交易, 他們以前之做做法是先做個假交易, 之後再搵下家。現在下家要即時俾STAMP DUTY , 他們見難搵人接貨就立即取消交易。因為交易是虛假的, 所以沒有損失可言。 |
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9. 富婆啟示錄 2013-02-26 15:32:30 |
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關姓、鄺姓等明星、歌星，在她們年青的時候，一有收入（包括正職、副業）就用來買樓，作長線投資。因此，她們現在是富婆，不用為生活擔憂。不幸的就是從前這些富婆的老闆，如神童等，因為他們不量力而為，反而破產或過世了。 |
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10. 司機 2013-02-26 16:06:42 |
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博士你好,
想請教:物業市場所有的項目已被新招全面封殺, 你認為下一步會不會對的士牌及小巴牌出招, 因為牌照有價值及可以收租,買賣暫時沒有印花稅, 投資者的資金可能會投入.
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11. 風水輪流轉 2013-02-26 20:20:05 |
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網友回應: 現在香港應該引入中國1963年度粮油配給制度..........適應未來社會發展,風水輪流轉嗎????????? 10. 司機2013-02-26 16:06:42 |
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12. 慕容英 2013-02-26 21:22:03 |
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陳無波食屎 乜嘢天橋戌人住，唔適合住客健康，敢問陳無波一句，乜家陣啲人住工廈，住劏房會好過住天橋底臨時房屋咩？喺香港，住橋底空氣都好過住北京毒霧啦，死人陳無波，垃圾焗長，你真係唔知個屎字點寫，咁多焗長最屎又係你，最無公信力又係你，係你先可以玩劏房，人哋低下收入，慘到要住工廈，只係想喺天橋底劏個位瞓吓都唔得，你正一福佳幸加橙，只許周官放屁而不許平民賴屎，陳無波正一廢材，連比人瞓橋底你都反對，醉駕波，吹波波啦你。 |
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13. Sugar 2013-02-27 00:11:48 |
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寫馬英九演講的一段很傳神,"對不對?"這句話確是英九哥的口頭禪......博士真是甚麽題目都能跟地產扯上關係......觸覺不要太好啊!^^ |
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14. 路人 2013-02-27 00:24:52 |
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只有權威人物才會常常用"對不對?"這句話來問對方, 你試吓時常用"對不對?"這句話問你上司或老闆 , 可能佢叫你返屋企. |
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15. 資產主義 2013-02-27 10:15:42 |
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知識不是力量，資產才是力量！
美國基本上係最冇條件和最冇資格加息，歐美日經濟都有排唔會好，欠債邊個想還高息？全球低息將持續10年以上，最壞情況下，隨時像日本一樣低息超過20年。
政府打壓政策根本不用理會，現在係時候買多幾層樓收租，班冇殼蝸牛根本就係租硬樓，必定會全心全意幫你供樓，租金年年上升複利效應下，等於班冇殼蝸牛送多幾層樓俾你！低息加供應嚴重短缺，車位都過百萬一個啦，樓價實在太平，唔買就笨！
利息跟失業率和通脹掛勾，印證歐美日經濟衰落，再迷失十年都已經係低估了，香港商業物業和住宅的租金和價格今年肯定再升，盤源超級短缺，手快有手慢冇！
住宅物業供應只有少許增加，商業物業更加係超級短缺，未來幾年都冇可能追上需求，只有你有能力守幾年，順便收幾年租，回報將十分可觀。
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16. 李無恥 2013-02-27 10:55:28 |
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林鄭月我個臭婆娘最無恥。早明知長實會拆售酒店，還扮無知。學足狼英技倆。你正一比馬國因的山西大西更大西。害死我等小市民以為買了平樓，現在無日安樂。 你林鄭臭咀臉臭到無男人近身。 |
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17. LI 2013-02-27 15:14:33 |
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不少議員強力要求政府將貧富懸殊拉近，或者這並不是大部份香港人意願，甚至不是所謂貧窮者意願，他們要求有投資機會，要求發達。所以他們希望政府將樓價壓下去，好讓他們上車，繼而享受該物業以後升值，而並不是給他們一間公屋，一個居所 同意,不過大部份人在樓價下跌時又不肯上車,因他們只想享受不想有任何負擔但當樓價上漲時又嫉妒 |
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