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1. henry 2012-11-09 11:35:33 |
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good point! |
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2. 文章重溫：「淡友的9大誤解」 2012-11-09 11:44:49 |
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每逢有死人冧樓，都總有一班酸友淡友拍手稱慶。我驚奇地發現，小弟數月前寫的一篇拙文，時至今日一樣通，而且真理越辯越明，因此再post一次和大家分享。
好多酸友淡友唔知樓價大幅下跌的必要3大條件，即：
1. 銀行閂水喉
2. 高失業率
3. 高利率
只要此3項條件不同時出現(強調係同時)，即使世界末日香港樓價都唔會大跌。
1. 有利淡消息，業主一定要賤賣
我做過一個有趣實驗，各位可以跟我一齊做。我試下問公司幾個住公屋未買過樓既淡友，而家供樓利息係幾多，可能我既同事都係arm arm赤柱放監出黎，竟然冇人答得出，有一兩個就答3~4厘，最離譜的一個答5厘，但能夠答0.9~1厘既，係一個都冇。
沒有準確的利率訊息，當然會對市況作出錯誤的估計，亦不會知道現時業主的供樓壓力是何其低。我一再強調，市場出現大量劈價盤的原因是大量業主供唔起樓，只要有能力供，業主會選擇一動不如一靜，因為賣了樓轉租同樣係支出，而且租金遠超實際利息支出，毫不化算。以我住的貧民區屯門市中心為例，月供6000，利息佔1500，但租金就要1萬，即租金支出=利息支出的6倍左右。劈價賣樓後每月的財政壓力會大4000蚊。因此，自住樓的業主都會選擇繼續月供6000，其中1500當係交租俾銀行，4500當係儲錢。
窮鬼業主係呢一刻反而冇能力劈價賤賣，唔係唔想劈俾你。
2. 炒家止賺就叫劈價
呢一兩日我有去地產舖問下有冇筍盤，結果係得個桔。唔係話冇業主減價，而係減完都仲比9月份個價貴，點入呀？
報紙仲搞笑，炒家入貨310萬，叫價410萬，新招後減到385萬就叫「劈」，足足叫高75萬，即原價的25%都叫「劈」！情況就好似一個次次考第一既高材生，測完驗你問佢識唔識，佢話考得好差，你以為今次仲輪唔到你唔合格，點知一派試卷，先知高材生拿99分，99分係佢黎講叫考得好差。
而所謂撻訂其實係新入貨炒家眼見6個月內冇可能升15%以上，在沒有盈利希望的情況下離場止蝕。實際上真正用家在新招後都繼續買樓。
3. 所有業主都可以隨時劈4~5成賣樓
信不信由你，係呢一刻只得有錢佬才有能力劈價3成以上賣樓俾你。原因好簡單，劈價4成我就要抬1成樓價先可以貼錢賣層樓俾你，你欣賞我層樓我貼俾你冇乜所謂，但問題係好似我呢d咁既窮鬼真係冇幾十萬抬俾你。
抬錢賣樓既動機就係，借私人貸款的利息，比供樓利率低，抬完錢反而可以節省利息。但現在暫時供樓利率仲係低，抬錢賣樓冇乜著數，大家可能要等一等。
4. 全港業主XX，我可以獨善其身
很多淡友希望樓價跌，但目的唔係想趁低入貨，而係想睇業主XX，見到有人負資產燒炭食二手飯佢地就會亢奮，說穿了，其實就係心地唔好，損人不利己。
但話時話，如果有一日全港業主都XX，失業冇收入供唔起樓，淡友就可以全身而退做一個食花生既旁觀者？如果係咁天水圍公屋就唔會悲情。訓天橋底既陳伯就係天下最幸福的男人。
事實上，要全港業主一齊XX，香港經濟一定出現嚴重問題，全香港冇人可以冇事甩身。淡友想業主死，但淡友本身自己都要死，仲可能係死先過人。當然，淡友既目的唔係想改善自己生活，由頭到尾都只係想人地同佢一齊XX，所以只要有業主陪佢一齊燒炭佢就覺得賺左。
5. 我冇能力買樓，所以樓價太高
坦白講，我都唔明點解有人會用1萬蚊一呎買樓，但唔明還唔明，有人真係有本事買，首期俾4百萬，月供5萬都供得起，証明人地有本事搵錢多過我，我買唔到1萬蚊樓係我廢，而唔係樓貴。
一再強調，自願的價就係市價，就係合理價，買唔起係人既問題，唔係個價既問題。你唔係身處那個圈子/階層，你不會明白那個圈子階層的人一個月搵幾多，如果你用自己的能力去衡量別人的負擔，一定出錯。
6. 炒家撻訂，我有著數
好多淡友睇報紙見到炒家撻訂，覺得炒家抵死，心都涼晒。但可能佢地未買過樓唔知乜野叫撻訂，撻訂D錢去左邊個度又唔知，總之有人唔見錢就最開心。事實上樓市係zero sum，有人賺錢就有人接貴貨，有人蝕錢就有人執筍野，d錢唔會唔見左，只係會由傻仔度轉移去叻仔度。炒家撻訂，一方面係炒家蝕錢，另一方面睇，係業主無啦啦賺左，d錢唔會落入淡友或買家度，係全數落入業主及agent，我唔明白業主多左錢駛淡友點解會開心。現在情況係，一方面冇實力炒家撻訂，另一方面實力用家、長線投資者創新高呎價，被撻業主錢多左，持貨力增強，個市更加難跌。呢一樣野未買過賣過樓係好難明白。長期淡友一定會誤解。坦白講，如果每次賣樓買家都撻我訂，一年撻一次我已經可以退休唔駛返工。
另外，我做過agent可以講多一樣野俾大家聽，agent的其中一件工作，就係行家(另一間公司)做到成交後，會話俾業主聽賣平左，然後話俾買家聽買貴左，撩佢地撻訂，保持客源盤源。更過份係，正常成交係2~3個月後俾佣，撻訂就即時俾，因此agent係有動機撩自己的客、業主撻訂。對於agent黎講，最理想的環境就係每一單都有人撻訂。
7. 炒家會感到痛苦
任何一個在2009-2010年出入過3次貨既炒家，起碼賺100萬，同一時間持貨50件的大炒家，身家最少5~6億，單係2010年的收入已經8位數字，呢d人既字典入面，只有幸福，沒有痛苦呢2個字。(美孚大炒家97,03,08乜都經歷過，有咩世面未見過？)點解人地撻40萬都撻得起？因為冤枉黎瘟疫去，賺左幾球野，蝕40萬當捐錢。淡友只係睇到炒家撻訂蝕幾十萬，冇睇到人地之前賺既錢已經夠退休。若果淡友既目的係睇人痛苦，好對唔住，對象唔應該係數緊銀紙既炒家。(我做過agent，職業炒家幾錢入貨幾錢化妝幾錢出貨一年出入幾多我好清楚，信不信由你，炒家呢期係嫌賺唔夠，冇得再玩)
8. 冇炒家樓市升唔起
炒家炒高樓價呢個誤解唔單只淡友有，甚至連好多業主都有呢個誤解。事實上，炒家係經常創出屋苑呎價新「低」既人，有睇開樓既人都會發現市場突然會有平10~15%既成交，唔知道呢d就係agent炒家鋤價既成果。地產代理每日既工作之一就係鋤價餵炒家，因為一般玩開既炒家冇即時水位都唔會入貨，父子都冇情講，好多人以為炒家用市價入貨然後mark高黎賣，大錯特錯。代理日日鋤價，部份分行會獎勵鋤到價既agent，鋤低過市價10%的話，即使手上冇炒家，同事成交到一樣有10%佣份。因此，係炒家出沒既屋苑入面，經常會有一股睇唔到，但實際存在既樓價下跌壓力。每一個業主(用家)要出貨時，都會俾agent試探性地鋤一輪摸底，企硬唔俾人鋤既業主可能放盤成個月都冇人睇樓。
另一方面，由於炒家有入就一定有出，令市場長期處於供應充足，樓價上升有壓力。Agent為搏獎金(其實係犯法)，專谷炒家貨，正常用家業主要同炒家鬥就只有減價，坦白講用家業主真係多得炒家唔少。
樓價升跌係經濟大圍環境影響，市升，用家盤一樣會升，市跌，炒家一樣有份。炒家只不過係將物業的實際價值在短時間內反映，因為最終接貨都係用家，用家自願付出的價位，就係市場合理價。
冇左炒家會點？好簡單，agent鋤價的動力、動機會消失，因為鋤到好價，都係益左自住用家，自住用家唔會俾獎金，買左又唔賣，倒不如唔鋤價，佣係用買賣價計，唔鋤價做少d反而高d佣，鋤黎做乜？我可以好肯定，業主冇左炒家鋤佢地價，一定放肆心雄。
炒家係市場生態學上，屬於獅子老虎的食肉型，佢地一消失，原本俾佢地食住既鹿、牛、馬等草食型用家業主，就會坐大影響生態。受害既係準買家！
鋤到價買家唔會俾著數agent(俾都唔夠膽收)，但做高個價反而可以收多些佣，agent今後既方向好清楚，橫掂以後每單deal都係one night stand，點解唔去盡？
冇買過樓既淡友唔知業主諗乜。同樣，冇做過代理亦唔會知佢地諗乜。分析樓價升跌既人就多，但分析負責做deal既agent，真係只此一家。
9. 長期睇淡最安全
外國諺語有云，一個停止了的時鐘每日都會有兩次報時正確。長期睇淡會令人有一種錯誤的安全感，覺得自己只要堅持，總有一日會正確。我唔想討論樓價升跌，只係想問一句，係香港冇公屋冇綜援，退休後可以靠租樓度日嗎？就算你有錢交租都唔會租俾你，因為驚你拉柴影響樓價。社會就係咁現實，又老又冇樓，連仔女都會睇唔起你。大部份人買樓唔係想炒，只係想俾屋企人一個家，以及老年時能夠活得比較有尊嚴，唔駛好似動物咁住係個籠入面。20~30歲個個都以為自己大把時間大把機會，實際上人生已過了1/3，你唔計劃未來30年，社會就會幫你計劃你既人生。淡下又10年，淡下又10年，人生有幾多個10年俾你睇淡？
我心知肚明，淡友睇呢篇文睇到最多一半一定睇唔落去，即使佢地睇足全文，都唔會覺得自己有問題，仍然繼續淡落去。但我建議從未買樓的長期淡友可以去SSP的籠屋睇下環境，橫掂第日自己都會搬去住，早d適應下冇壞。當一個人唔介意自己的結局就係好似動物咁，仲有咩野好講？
[ 本帖最後由 83010278301027 於 2011-3-17 07:34 PM 編輯 ]
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3. 亮多言, 劍不鋒 2012-11-09 11:48:52 |
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4. 差矣 2012-11-09 12:12:29 |
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"這個頭號敵人揹起整個香港開支", 博士所言差矣. 基本上, 地產成本經屋租, 樓價, 舖租全都轉嫁到消費者, 真正揹起整個香港開支的係全香港消費者(包括本地人, 強國人, 外國人, ...) 請不要為霸權者美言. |
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5. 财爺＝瘟神 2012-11-09 12:13:34 |
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呢個７吓７吓既瘟神，以佢既工作表現，長期言而無物，預算無次啱！如果係私人公司，早早比老闆炒９年啦，大家要明白，做官越７越９，越是襟撈越是久官！！ |
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6. 差矣 2012-11-09 12:19:14 |
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末段, 時而"地產", 時而"地產霸權", 兩者交替互用, 意圖將"打擊地產霸權"說成"打擊地產", 實則混淆視聽, 居心叵測. |
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7. PETER PAKER 2012-11-09 12:32:30 |
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To: 2/F Very good / excellent article. I like Point 8 (冇炒家樓市升唔起) very much. Especially, I am a end-user and did buy-sell in 2005, 2008, 2010 and 2012. I totally feel what u say is very correct and in line with my past experience. This is a good sharing and answers unknown questions, especially my transactions before 2008. |
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8. 差矣 2012-11-09 12:37:35 |
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"沒有地產收入，惟有減少福利及增加稅項。一直喊打擊地產霸權的人，是否願意接受這個結果？如果他們是願意，那麼，繼續打擊地產好了。" 一味靠嚇, 借"減少福利及增加稅項"威脅, 分化香港人. 點解香港唔可以開拓及提升更多其他生產事業, 減輕對地產業的依賴? 道理正正在此, 二太三太四太都入哂宮, 咁大婆仲有埞企. 仲可以咁大聲話撑xx做特首, 大大聲恐嚇話"那麼，繼續打擊地產好了。" 地產霸權不斷提升屋宇價格, 以阻撓其他產業喺香港的發展. |
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9. 亮劍 2012-11-09 12:57:56 |
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年幾前初初睇「冇炒家樓市升唔起」這一段，我未做過經紀又領悟力低，唔係百分之百明數字兄講緊乜，但經過林奮强事件，完美解析數字兄所思所想！
強烈要求主管房地產官員細嚼慢嚥這篇文章！ |
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10. Yellow Man 2012-11-09 13:02:44 |
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2/F... good advice to young people! And it’s really sad for many people who sold their living property in 2009 – 2010, seems the property price will never go back to 2009 level. Some of my friends who sold their property earlier are always moaning about their wrong decision and always blame the government. It’s not healthy, and it’s sad.
However, I don't think it is a good timing to enter the market now. Buying property, to many people, is the biggest investment in their life time, a wrong timing will waste them 10 or more years to recover. My advice is: changing or upgrading house is ok, if buying your 1st property, the downside risk is high so think twice.
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11. to 8 樓 2012-11-09 13:04:03 |
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推倒樓價換來重稅 民怨更深 撰文:麥萃才 香港浸會大學工商管理碩士課程拓展總監
欄名:房策透視 社會上有不少聲音認為香港樓價太高，而樓貴高、租金貴是使企業經營困難以及市民住屋難的原因。社會出現了仇富的情緒，特別是對於地產商而言，於是便有地產霸權的批評出現。而有意見認為政府向大地產商傾斜，有點不公平的嫌疑。問題是這些批評與政府房屋政策有關嗎？如果是的話，為何不去改善？箇中又有何難題？ 早前曾特首在電台節目中說，香港的高地價及高樓價是香港成功的代價，東京、倫敦、紐約也面對相同的問題。問題是香港成功的背後代價，你願意承擔嗎？又或者寧願香港不成功，那麼大家可以少付出些？ 私樓租戶約百萬 真正苦主 早前政府的施政報告，把房屋問題排列最前，認為是市民最關心的迫切問題。而房屋問題，往往是最棘手，最難解的事項。第一是「高樓價」下市民未能買私樓；第二是「租金貴」市民租樓難的問題。問題之所以複雜是因為這兩者是相關的！ 根據施政報告，香港有124萬個家庭住在私人物業，其中87萬戶是自置物業，其餘的37萬戶租住私樓。那麼樓價貴會影響哪些人？ 對於已擁有自置居所的住戶，樓價高企當然高興，因為他們的財富上升了。如果要局部變現，可以要求銀行加按，套取資金。對於私樓租戶來說，部分希望最終自己能購入物業，而這批人會對高樓價有怨言。 至於租金貴的問題，自置物業的住戶不是問題，因為他們不用交租。如果擁有出租物業的就更高興，因為租金上升，他們的收入便會增多。 那些對租金貴感到反感的，往往就是這37萬戶租住私樓的。租金上升，如果負擔不來，便要大屋搬細屋，貴區搬去租金較廉宜的區域。業主更可能會把物業收回放售，因此樓市上升之時，這批37萬的住戶怨氣最大，以平均每個住戶有2.9位成員計，牽涉人數有107萬人，佔香港人口的15%！ 公屋輪三年 中產買樓待何時 這批人，往往是夾心階層，家庭收入高於公屋申請資格，但部分又未富裕到能夠負擔私樓樓價，因此要暫時租住私樓。所以對他們而言，樓價高、高租金是很惡劣的社會現象，需要改變。 政府要解決房屋問題，理論上不難。首先政府是土地的主要供應者，政府只需要有充足資源發展便可。問題是香港政府能否解決香港市民所有居住問題？所謂羊毛出在羊身上，政府的開支，最終要有人承擔，問題是誰？ 兩位擬似特首候選人都說政府要大力增加公屋建設。單是一個公屋單位的建築費用，便要30萬至40萬一個。以中間數35萬計，15,000公屋單位建造費便要52.5億。如果要建3萬個便要百多億，中間還沒有計土地平整費用，以及地價。如果要顧及公屋輪候冊中三年上樓的承諾，香港每年公屋建造量便要多於30,000個，對特區政府來說是個負擔。屆時又可能有人會提出，公屋輪候冊那十幾萬戶三年便能上樓；那麼住私樓租戶之中那些非公屋輪候冊的租戶的，又能否取得政府資幫助，三年能上樓（買樓）？ 香港的營商環境之所以能夠位列世界最高排名的首幾位，低稅率是原因之一。而政府的收入來源，與很多西方國家在結構上有很大差異。以2011至2012財政預算為例，佔政府最大收入的是利得稅，有969億，佔25.8%，而薪俸稅有482億，佔政府收入的12.9%。通常這兩項數字應佔政府收入的很大比例，但對於香港特區政府，佔所有的收入僅有38.7%，連四成不到（見圖）。 嚴遏樓市 薪俸稅難抵地價 香港薪俸稅率低不在話下，而稅網之窄，又是世界少見。在300多萬在職人士之中，只有百多萬人需要繳稅，而其餘的人士不用繳稅之餘還能享用社會福利。靠的是政府其他收入。其他收入有860億，佔總數的22.9%，至於其他非經營收入有64億元，佔1.7%。如果把這些收入全部加起來，大約佔總數的63.3%。那麼其餘近政府四成的收究竟來自哪裏？ 地價收入620億元，佔總收入的16.5%是一個重要來源。這個數字會被界定為非經營收入，但實際上它比薪俸稅的收益482億還要多！假設把樓市推倒，發展商不投地，不補地價，整個收益便會是零，那麼資金缺口如何彌補？如果全部由薪俸稅去補，一是把全港在職人士都納入稅網，而且稅率要大幅上升，例如把標準稅率提升一倍，接近西方水平。那市民會接受嗎？ 印花稅之中有400億，佔政府收入的10.7%，其中有部分是物業買賣印花稅，其餘的是股票交易印花稅。如果樓市死寂，印花稅便會大減。很多聲音批評，香港經濟單靠房地產及金融業是不對的，這個產業結構很不健康。但現實上特區財政上有很大來源，就是來自這兩個產業，形成了一個千絲萬縷的關係。政府還有9.5%的收入，是來自投資收益。經營投資收入佔8.1%，非經營投資收入佔1.4%，大部分收入是來自外滙基金的投資收益（見表）。 購物業如繳稅 業主望樓價升 總體而言，政府收入之中只有八成是來自經營收入，其餘兩成是來自非經營收入。以2011至2012財政預算計算，假設碰上最壞的情況，股市樓市失利，庫房便少收20%收益，約值750億元！比起薪俸稅總收入的482億元還要高！所以政府要有些少財政儲備去應付不時之需。 如果要作譬如，特區政府的財政，就好像一個家庭，丈夫每個月所給予的家用，不足夠支持正常家庭開支。主婦要靠投資收益來補貼。正因為有這些補貼，才能夠以這麼少的家用，仍能維持家庭的運作。 說回高樓價，高地價政策，政府不賤賣土地，賣地與補地價收益才能支持政府財政。否則要納稅的人數要比現時的多，而且稅率亦會加重。高地價，高樓價換來了低稅率，某個程度來說也是一種隱含稅項。這與一般的稅項不同之處，是用者自付。換句話說，賺買物業，等同於向政府繳交了稅項，而稅項是從地價及印花稅中繳付的。要明白一點，能夠負擔私樓的，會是經濟較為富裕的中層階層，而這一批中層階層，亦是付稅最多的一群。 如果問他們，喜歡高樓價但較低薪俸稅？還是低樓價較高薪俸稅呢？可能選前者居多。因為後者，所繳付的稅款是每年繳的，而且支出之後，便真的少了資金運用。但前者則並不一樣，因為物業有儲存財富的用途，今天同高價買樓不是問題，雖然價格之中已包含了這樣的隱含稅項，但只要樓價維持現況或上升，當物業轉手，便變相把這稅項轉嫁到下一位買家，結果等有沒有納稅。 樓價跌兼加稅 雙重打擊業主 當樓價大跌又怎樣？這等於物業減值，業主如將物業轉手，便不能把隱含稅項全數轉嫁給買家，所以負資產之時，業主怨氣最深。正因為這個特性，所以一般業主不介意高樓價；但對租戶來說，則是另外一回事，因為樓貴，租金亦貴，變相等於在租戶之中加了稅。個人住戶等同加了薪俸稅；公司等同加了利得稅。最大問題他們不能享受高樓價的得益，卻要承受高樓價高租金的結果。 以上的分析只能說出高樓價與政府財政收入的關係，以及現在香港資源分配的機制，並不等於認同這種機制的。但有一點可以肯定的是，如果把香港樓價推跌，將會有87萬戶私樓居民會受害，財富減少。另外政府庫房收益可能會減少數百億，包括地價，補地價及物業買賣印花稅，總數可能會比薪俸稅還要多！而資金缺口可能要迫政府加稅，包括薪俸稅及利得稅。這樣持有物業的中產階層，已承受樓價下跌而引負面財富效應，如果還要承擔薪俸稅上升的雙重打擊，相信民怨更深！ |
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12. 香港最缺乏的是市區土地供應(尤其是港島區) 2012-11-09 13:26:36 |
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現時香港最缺乏的是市區土地供應(尤其是港島區),其實可以將黃竹坑,柴灣的工廠大廈改變用途,改做商埸或住宅,但議員動不動就說地產霸權,官商勾結,八十後又保育又環保,現在港島區樓價租金高企,怪誰?
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13. Joh 2012-11-09 13:32:00 |
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博士、地产代理們、各位小業主們 、從事地产业务的打工仔 , 近來政府為了不知所謂的废青 , 不断打壓我地的利益 , 不如我地 "齐心" 搞一次百萬小業业大遊行 , 向政府提出反對过度打壓樓市措施 , 同時反对香港成為基层福利港 , 我地一定要齐心反对政府繼續损害我地辛苦賺回來的財產 CY 的 15% BSD 間接領到全港新、舊摟成為港人港地 , 嚴重損害我等利益 , 厘次冇得忍 , 沉默的小业主們、地产從业員 , 我地 "齐心" 保障自己利益 , 唔可以俾基层霸权侵吞我們的財产 , 大家請企出來吧 , 為自己利益发声........ |
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14. 唔係agent 2012-11-09 13:34:37 |
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依家香港d地產agent唔係中介人(intermediary), 好d會靠一邊助強踩弱, 再唔好嗰d兩邊唔靠, 利益歸自己. 點都好, d客俾人鋤完仲要交低一個佣至可以走. 制度畸形. 見2樓文章Point 8 (冇炒家樓市升唔起) 所言, 覺得依家香港d地產agent做法, 好似幾十年前d股票經紀. 借此推論, 地產代理界遲早會被整頓, 監管加強. |
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15. EK 2012-11-09 13:46:33 |
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非常同意13樓Joh的見意，我們百萬業主是時候團結一致上街，去反映我們的顧慮和自我保護我們付出多少血淚才有的資產。請博士和有心人事一起聯合酬辦吧！Go Go |
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16. Joh 2012-11-09 13:49:28 |
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CY 的 15% BSD 間接領到全港新、舊摟成為港人港地 , 這是否與基本法保障私有产權及商业活动自由有所違背?? 可唔可以透过司法覆核去挑戰 BSD、SSD??? 這是一個個得研究的方法 , 就算输左官司 , 都起碼要搞大輪 , 政府第日想出招都冇咁易..... 反正司法覆核長毛成日用 , 點解沉默的中產唔用得?? 為保障阁下及其他业主利益 , 可否考慮去 take legal actions?? |
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17. Joh 2012-11-09 13:56:33 |
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CY 的 15% BSD 間接領到全港新、舊摟成為港人港地 , 這是否與基本法保障私有产權及商业活动自由有所違背?? 可唔可以透过司法覆核去挑戰 BSD、SSD??? 這是一個個得研究的方法 , 就算输左官司 , 都起碼要搞大輪 , 政府第日想出招都冇咁易..... 反正司法覆核長毛成日用 , 點解沉默的中產唔用得?? 為保障阁下及其他业主利益 , 业主們可否考慮集体去 take legal actions?? |
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18. OK 2012-11-09 14:52:27 |
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白表居屋米已成炊，如癡如醉，不可不行。最後成效成疑。 特首如此不際，與市民的期望有落差。最好的方法是可以換特首，一人一票。 如再不際，又可以再選。 劉熊夢也可以選。 |
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19. 8樓回11 2012-11-09 14:55:27 |
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多謝分享, 從麥教授文章, 收獲良多. 但借麥教授所言, "以上的分析只能說出高樓價與政府財政收入的關係，以及現在香港資源分配的機制，並不等於認同這種機制的。" 與其在困局(本地經濟成長, 年青人出路及置業, 基層住屋, 創業成本, 中小企/小店舖租金成本等等)中打轉, 何不考慮/研究其他出路, 而非得要獨靠一個地產業? |
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20. 真假振英 2012-11-09 15:13:06 |
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特區政府只懂在打壓樓價的死胡同打轉，根本沒能力尋找新出路。 現在也不見梁振英拿張「齊心」椅落區見市民了。 現在，真的梁振英已慢慢從假的梁振英身後走出來了。因為選特首時，真的梁振英隱藏在假的振英身後。 |
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21. C9 甲 2012-11-09 15:18:06 |
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To 19/F, 请 google search 曾/董特首年代的「六大產業」與「四大支柱」。 |
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22. Yellow Man 2012-11-09 16:17:48 |
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CCL 116… so scary… What’s your prediction next week? Next week should reflect the property price after the policy. If the CCL continues to rise, I am afraid that the government will impose other new policies… |
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23. 亮劍 2012-11-09 16:37:22 |
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CCL 116.07 CY 田雞鳥，睇來又要出蕉------ |
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24. 逸瑤 2012-11-09 17:10:25 |
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多謝2樓的分享。 |
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25. 回21 2012-11-09 17:10:55 |
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曾/董特首年代的「六大產業」與「四大支柱」,知道有這回事,。 但唔知道/明白何故無疾而終. 係領導無方? 係手下無能? 係上下唔夾? ...??? 只知香港不幸. |
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26. 自言自語 2012-11-09 17:15:48 |
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香港真係需要有建設性的的建議, 規劃, 執行. 唔係我呢d吹水人. |
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27. 實x財富受害人 2012-11-09 18:32:05 |
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一星期前揾日日電視賣廣告的實x財富買金，一個星期都未有，五萬元完全亏，一元也没有留下來，但當時和經記講好最少要留萬五，打電話去實x投訴，石沉大海. 最可疑是最後一次的買賣，一次就亏三萬多，没有放止蝕，本來只蝕三幾千就一次清艙. 問agent只說誤會了我說可用盡五萬，但有whatsapp為記，他就只會說對不起，錢賺了，完全不負責任。
本人估計是買賣其實是和實x對買，所以用他們的agent做買賣，一星期就把我食掉。
此事千真萬確，希望大家小心此公司和此人，
我在實x的帳號是AR69x0 agent叫蒋x倫
高官陳家強還叫人投資金融，真是叫人去死。 |
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28. Agent 2012-11-09 22:13:25 |
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湯爺喜歡在網上撰文，有時為政府政策辯護，亦有時講一些關於香港經濟形勢，很多時都令人摸不著頭腦。不過，這些並非官方文章，正如任何人都可以在網站發表一樣，千祈不要當真。
樓市瘋癲，相信大家亦認同此事，但經濟絕對是與樓市表現背道而馳，若果將來失業率上升，很多公司因貴租而結業，吉舖將會多蘿蘿，甚至燒炭、跳樓的人亦多了。湯爺日日唱好樓市對香港沒有好處，怎至有些不負責任。
樓市已失控，所以政府盡責地將樓價調控，因為當歐美各國經濟轉差時，香港樓市一定會變壞，湯爺必定明白這個道理。況且政府在出招前已三思，現在推BSD，整個樓市已經減慢速度。所以只有持重貨的炒家才一方面日日嘈政府，一方面日日唱好托市，有些更在暗中散貨呢
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29. 痴忍扇 2012-11-09 23:05:33 |
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2/F樓 文章投擲地有聲,鏗鏘而有力,簡直是一針見血. 小弟有幸能讀到,獲益良多.佩服佩服,希望日後也能看到這樣見 解獨到的文章. |
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30. Agree with 麥萃才 2012-11-09 23:54:56 |
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私樓租戶約百萬 真正苦主
Govt. should build more public housing to help them. |
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31. 重溫數字兄精彩文章 (11-11-2010) 2012-11-10 10:29:13 |
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每次睇完都有新領會...... 勁
http://finance.discuss.com.hk/vi ... p;extra=&page=1
買樓10大誤解 (好文重溫) 1. 我可以係跌市買樓
一再強調，大跌市時雖然樓價平，但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現？因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你？因為冇水。冇水點解唔問人借？因為銀行閂水喉。大家必須記住，大跌市的出現，一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁，打2個電話就借10萬，點解要賤賣層樓俾你？因此，在大跌市時買樓，你必須有心理準備估唔足價，同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬，但銀行只肯估80萬，兼只肯做6成，那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤，可以返屋企訓覺。
還有，要係大跌市時買平樓，你要有好多現金。我強調係現金，唔係股票或其他需要變賣既資產，因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成，係非常樂觀保守的估計數字，事實上，在08金融海潚時，部份銀行在簽按揭契前突然終止申請，1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外，除非閣下係公務員，否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論：你需要持有目標樓價50%以上的現金。
2. 樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實，但另一個更重要既事實係，以30年為觀察期的話，樓價只會上升不會下跌！03沙士價是香港近十年最低價，美孚的03呎價約為1600，但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍！事實上，某時期的低價，通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友，要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此，如果你係用家，諗住長住20~30年，只要供款係能力範圍內，就算97年買樓一樣冇問題，因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款，20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
結論：以20~30年長線睇，樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。
補充：
有人質疑為何要用過去30年的升幅去推論未來30年，並表示香港的經濟發展已到頂，沒有可能重覆過去30年的升幅。
首先要搞清楚一樣野，就係物價的上升和經濟的發展不一定有直接的關係，事實上香港今天的經濟規模雖然比1980年時大，但沒有大20倍那麼多(我指實際上，不是數字上)。「物價上升=經濟發展」背後，最重要的因素是「金錢的產量是按經濟發展的需要而增加」，例如10個人的勞動力產生了10件衫，社會就按這10件衫的價值(假設每件$10)製造$100的貨幣，分配給付出勞動力的10個人。社會因為有新增的價值(10件新衫)才去製造貨幣，因此「物價上升=經濟發展」。
但現實是殘酷的。自從上世紀70年代美國單方面脫離金本位後，全球的貨幣逐一跟隨，今時今日世界上所有的貨幣背後均沒有實物支持，純依靠政府的信用進行發行。貨幣脫離了黃金的約束後，製造貨幣可以和經濟發展完全脫勾，經濟好時固然可以加印貨幣，經濟差時更加要印。全世界現時在「沒有新增價值」的情況下，卻可以以火箭升空的速度加印貨幣，結果是經濟沒有大幅發展，物價卻大幅上升。製造貨幣的特權階級成為社會的大贏家，製造實物的勞動者卻被社會嚴懲，扭曲了世人的價值觀。衡量一個人的價值，不是看這個人能為社會作多大的貢獻，而是看這個人能夠從社會奪取的資源有多少。
貨幣脫離金本位30多年，因此過去30年的樓價走勢絕對有參考價值。坦白說，今後貨幣的貶值速度能保持30年只跌95%，已經是非常幸運。
3. 遲早會加息
講得呢句說話，即係話而家息平。係人都知遲早會加息，但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金？房貸好公道，本金少左，息會按比例減少，係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息，對你的實際影響極微。
結論：趁息平多還本金，點會怕加息！
4. 供30年樓係樓奴
我寫包單，講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值，簡單來說，30年後港幣的購買力，和現在的日圓差不多，即是說，今日我借港幣100萬，還到第30年就變左100萬yen。當然，中途你係有不斷供款，但你每期供款的購買力都會貶值，變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家，坐時光機回到1980年買當時既樓。因此，30年的供款期內，供款壓力係會越來越低，因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的，中間10年可以有閒錢去下旅行，後10年供款比飲茶錢還要低。
結論：供樓係會越來越輕鬆
5. 唔買樓可以租
供樓壓力會隨時間減弱，因為你用未來貶值後的錢，去還今日未貶值的錢。但租金就相反，你一定要用當時的錢去還當時的錢，即是說，當供款金額固定下來，租金卻係會隨時間不斷上升，例如貨幣每30年下跌95%，租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然，這是假設沒有加息。但即使有加息，亦不見得租樓會有著數，因為業主會按成本加租，冇死錯人。
租樓的另一個問題係，你和業主的財富差距越拉越大，假設今天你和業主身家都係100萬，租了2年樓洗左20萬，你的身家變成80萬，業主就120萬，差距係40萬，亦即你現有身家的一半。當然，你投資有道，可以用呢80萬本金賺超過40萬，則另作別論。但假如你唔投資，純做租客，你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解？即係話你租20年的話，你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論：年輕人應該同阿媽住，省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。
6. 生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北，話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實，如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北，你冇資格講質素。如果你係打工仔，每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時，有乜質唔質素？訓到朝早11點，然後先考慮今日返唔返公司打點一下，呢d就叫質素。
結論：先講資格，後談質素
7. 炒家炒高樓價
錯！實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你，有人肯接炒家貨，代表炒家有眼光，估計到未來樓價有水位，係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知，買炒家貨好買過用家貨，議價空間比用家盤大，因為炒家係做生意，計好個ROI唔怕平少少賣俾你，但用家就皇帝女唔憂嫁，大不了住多2年先賣。再者，炒家買完一定賣，穩定供應，用家就有入冇出，炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論：自願的價就係市價
8. 市區樓抗跌力強
抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力，因此，以下類別的物業抗跌力一定強：
一、 大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、 大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、 業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此，老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高，其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區，故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱：
一、 被發展商食盡溢價的一手樓
二、 業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、 入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。
9. 以外幣代替房地產作為儲蓄保值工具
QE配合部份準備金制度，令美元的流通量大幅增加，其他貨幣相對美元因此出現顯著升值。身邊有不少朋友考慮將港元兌換成人民幣或澳元搏升值。
首先，我不反對將手頭持有的少量現金換成外幣對沖港幣貶值。但若果手頭持有數十萬至數百萬港幣，樓與外幣2擇其一，則一定是選擇磚頭實物。
QE是聯儲局在帳簿上無中生有數以千萬億計的美元，其好處有四：
1. 刺激美國本土消費市場，改善失業，這個是官方解釋
2. 用貶值後的美元償還美國國債，借10蚊還7蚊，淨賺3蚊
3. 削弱以美元作儲備的國家之國力，尤其是與美國有大額貿易順差的國家，如中國
4. 增強本國出口的競爭力，尤其農產品
顯而易見，美國以外的國家為保出口貿易與及國家的整体經濟，必須參與印銀紙遊戲令本國貨幣貶值。澳元、人民幣和美元一樣正在不斷印銀紙，盡可能維持現有的美元匯率，由於澳元、人民幣不斷增加貨幣流通量，令本土物價上漲，坊間因而指控美國「輸出通脹」。澳元、人民幣及其他貨幣正在不斷印銀紙，不斷貶值是鐵一般的事實，香港人之所以會產生澳元升、人民幣升值的感覺，是因為美元港元的貶值速度更快。任何一個中國、澳洲的老百姓，在這一刻都會感到自己的貨幣在本國內的購買力越來越低，通脹猛於虎！
澳元、人民幣等貨幣雖然在近期相對港幣有顯著大額升幅，但相對實物例如物業甚至日用品，澳元和人民幣同樣是不斷貶值。將身家投放在澳元和人民幣，只不過是由一條賊船跳去另一條，到最後即使外幣有所斬獲，對實物的購買力無可避免一定會下跌，因為貨幣的供應增加速度遠超實物的生產速度。因此，我是極其反對賣樓買外幣的投資方法。但我要強調一點，人在社會生存一定要有一點現金，購買貶值速度較低的外幣作對沖我是贊成的。我所反對的是以外幣作為主要投資/儲蓄工具。
香港使用人民幣作為儲蓄工具還有一個嚴重問題，就是日限提款2萬元的限制。即使你在滙豐、恆生、渣打、中銀、東亞……等10間銀行各開一個人民幣戶口，提款或轉移100萬仍需時5個工作天。顯而易見，對香港人來說，以人民幣作為大額儲蓄貨幣現時仍然是不可行的。
10. 中國富豪的資金會徹離香港
要分析中國富豪為何在香港買樓買股，就一定要明白中國的國情。在中國要發財，一定要有人脈關係，所謂「關係」，說穿了其實是利益輸送，行賄送禮送女人。這些行為雖然是中國商界的基本功，但名義上其實是犯法的。在中國要發財而又出於污泥而不染，基本上是沒有可能，所有人都有犯法，甚至應說所有人都必須犯法。中國的富豪心知肚明中國是人治不是法治，都會怕有朝一日自己會變成第二個黃光裕或周正毅，突然有一天被人上門抄家，家財盡失，瑯璫入獄。財產只要仍在中國國內，都會有被完全充公的可能，為保獲家產，富豪必須將生意運作以外的錢偷運到境外(走資也是非法的)，日後即是不幸在中國被抄家，仍然可以有資金行賄購買自由。否則一旦成為一無所有的階下囚，則一定永不超生。
因此，中國的富豪千山萬水把以千萬計的現金偷運到香港買樓買股，你要他把錢送回中國即是要他的命。香港是中國富豪的保險箱，只要香港的法制仍健全，行政司法仍獨立於中國大陸，中國富豪的資金是不會離開香港的。(國內同胞如欲轉載，請自行和諧)
補充：來香港買樓的大陸人，不限於億萬富豪。根據我所認識的國內朋友的親身經驗(100%真實冇吹水，我甚至有陪同睇樓)，一些身家數百萬的小康之家，為求孩子能有香港身份證，又或者想追仔避開城管打胎，都會在大西北、北區購買低價物業作「生仔屋」給老婆養胎。這些生仔屋在完成任務後都會留在香港放租，不會變賣徹資，因為國內同胞不分貧富，都相信香港的法治精神能夠保障他們的財產擁有權。很多一日投訴到黑的香港人其實生在福中不知福。
後記：市場會嚴懲睇錯市既人，若果你覺得我的觀點係錯的話，就讓市場去懲罰我，同樣，閣下若果睇錯市，必須要有被市場嚴懲的心理準備。補充一點，沒有自住樓的租客，你們現時正在被市場懲罰，反不反省是你們的自由。
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32. 亮劍 2012-11-10 11:47:14 |
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經過年多歷史洗禮，數字兄嘅論點更有說服力。 唔知數字兄再有無新覌點發表呢? |
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33. 小人物 2012-11-10 12:24:00 |
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博士, 沒錯香港的失業率的確沒有明顯上升, 但是佔香港GDP大部份的廠佬及中小企的利潤應該下跌了不少, 因為歐美客戶訂單縮減, 或壓價, 財爺看著每個月進出口數據的變化, 這次他應該不是在胡說. 所以現在香港經濟看上去風平浪靜, 其實某些行業已處於山雨欲來風滿樓的困境. 否則中環部份甲廈租戶不用北望九龍站或盤算遷往東九龍.
博士有空的話可以微服出巡看看非一線街舖的民生用品店, 看看有多少客人在內. 就算是廣東道的名店, 也不是每間外面每日都有人龍出現. |
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34. 痴忍扇 2012-11-10 15:01:57 |
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31/F, 文章無懈可擊,無可爭辯.但美中不足就是道破 "磚家" 的秘密,驅使和引導更多人立志加入"磚家"委員會. 多人爭食雖不大好,但也望"磚家"們早日修成正果,扭轉社會 對"磚家"曲解. |
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