今天談樓。這些年，筆者談樓的文章不多，基本上有四篇。
一篇寫於1992年，題為「樓價二千八，供不起也請你供得起」，當時是信和地產剛拿了寶馬山地，預期建成後售價為二千八元呎，全城譁然，供不起。但筆者文謂，找家人合資也要供，因為你不供時，周遭有六十萬名卅至四十歲無殼一族要買樓，樓價必升，二千八絕不貴。
一篇是1997年5月間，梁振英約我談樓，原因是董建華當選首任特首，而他未上任時已認為樓價太貴，有個八萬五大計，我則認為不可。不是不用建樓以紓民貴樓之困，而是不能一下子這麼急，因為：
1.不少人已置物業，把樓價急推下，這些人半生以至一生積蓄將毀。
2.政府少了高地價收入，即是稅收少，要從其他環節加稅，市民只是由交Happy的高樓價，改為交不Happy的其他稅如消費稅。
3.港府工作速度是要七年才可使生地變熟地，土地供應跟不上。
4.每年建八萬五，有經驗的建樓工人不足夠，落成樓宇質量難保。
筆者人微言輕，結果仍是八萬五，終於八萬五加上大鱷衝擊港股匯，不但業主捱到2007才甩難，有業主燒炭、政府果見財赤、要討論加消費稅，土地至今仍是開發不足。當年（1997年）紥鐵工日薪過千四，泥工都九百，但仍有短樁樓。冇法，七天趕出一層樓來，質素怎會好？各位，98、99年收樓的業主，請問樓宇質素讓你滿意嗎？
愈平的樓愈遲見家鄉
97後寫過兩篇樓文，一篇講樓市會反彈，一篇跟92年那篇文唱反調，叫「樓價二千八，供得起也請你不要供得起」。兩文立論相悖。並非筆者A字膊，講樓市反彈是當時有發展商投了山頂地皮，我認為這類萬價樓不會受八萬五政策影響。不要供樓文是指不要買普通樓，為文時不知有港股匯受衝擊，亦不知有非典，結果樓價勁跌，高價買了樓要捱價，但亦是豪宅類先見家鄉，愈平的樓愈遲見家鄉。無他，供求問題而矣！
歷史講完，不是謂筆者講樓講得準與不準，而是希望大家明白這幾十年來香港樓價波動是受著種種因素影響，並不可以單一兩年供應量來作定論。隨著香港人口組成變化，一些未來影響樓價的因素可是前所未見，即是歷史上無迹可尋、無辦可依；而這些因素一旦實現，就如被雷劈中，怨不得人，鬼叫你行雷閃電都要爬馬鞍山。
影響香港樓價的因素有：
A.樓是要來住，故人愈多，愈要多樓，但要幾多樓？是一人一間，兩人一間，三人一間，還是……十人一間？
B.在60年代，港人可以接受一屋72家房客，像我輩年紀的人，不少都是100呎房住一家人，連父母可以達到六、七、八人一間房，筆者就是八個人住100呎房。
C.當時我們都覺得有瓦遮頭已十分幸福，在今時一定謂冇人道，要有人道。我認為今時是一間樓應有800呎建築面積，七成半實用面積，即實用為600呎，兩房一廳，一廚一浴。為甚麼是這個呎數，下詳。
D.曾蔭權為政的七年，最大建樹是推高樓價，由於不積極開發土地，使到有年樓宇落成只有7,200間，與每年平均應落成公私樓四、五萬間計這著實是少得可憐，有謂是曾蔭權對地產商傾斜所致，為甚麼要讓地產霸權成形？有很多種猜測，各位可以估，我不談了。
樓價會坐直升機？
以每年政府應提供二、三萬個單位計，故光是要補回這曾蔭權七年之所欠，便應一下子有廿萬個單位才可，如今時只謂年有二萬個單位，自然是政府宣布完建樓大計，樓價即升，因二萬個和廿萬個即是政府冇計。
E.是否真一下子有廿萬個（或更多）單位才可？亦要看多個因素：
•年輕一代有幾多想結婚？
•結婚之後又想有多少子女？
•結婚之後有幾快會離婚？
•有幾多有居港權的子女會來港住？
•上一輩老人家有幾長命？
•有幾多投資移民，或外資來買港樓？
90年代，港樓價二千八迅即逾八千，但今時又是否一樣，樓價會坐直升機？
請考慮以下：
i.90年代是有60萬適婚男女迫切在結婚後即要找樓住，但今時則不一定（a）沒有60萬適婚男女這麼多，（b）結婚後也可以暫跟父母住，因為70至90年代一家仍住一間房，但當時子女今時為人父母者已供了樓後，便是住一層樓，可以有房讓結了婚子女同住。
ii.70、90年代男女一結婚就想生仔，今時整世人都可生仔，理論上是結了婚者可跟父母同住，直到老人家百年歸老。
這兩點是在指出，今時不可以再用70、90年代的理念，看有幾多對新婚夫婦就要有幾多間樓，因為我們做子女時我們的父母冇樓，但我們今時為人父母，我們有樓，但子女就未必有能力供到樓。
70、90年代單身族離婚率跟今時也不一樣，當時可以兩個人一間樓，今時可以一個人一間樓。由於有莊豐源案判例，只要此判例一日未被推翻，有這樣居港權來港的人士可有幾萬、十幾萬、幾十萬，以至上168萬（這個數是當時爭拗人數之一）。
當時司法界、人權界認為此數作大，但是否會成真取決於之後香港福利、生活水平吸引力等。如國內生活，求職機會愈差，這個數將愈大，相信今屆諾貝爾經濟學獎得主也計不出這個數，此即政府怎去為這些可一下子湧來的港人，準備房屋？
今時確有不少老人家孤苦無依，但亦有不少老人以前買了間細屋，大角咀、深水埗、筲箕灣、灣仔就有不少這類家有其屋的老人，他們幾時死？他們一日未死，子女未必會和他們住，他們一死，子女可以住入老人的屋（遺產），又或可以賣掉這些屋，以2030年每四個人就有一個長者計，估計到2030年後，這類老人「凶」屋供應會不少，但有幾多？
投資移民來港買樓可以易計到數，因為可以用政策，用買樓銀碼，買樓間數來作出限制，今時則是有約20%的新供應樓，是由非港資（主要是中國同胞）買去。
不少人講今時樓價貴是供求失衡，搞好供應就掂嘞，講就易，但就按上述情況計計總需求將如何？你計得出，我真係批個頭畀你做凳坐，因為一定冇人可以準確計得到，然則在「求」未可知之的時候，怎會「供」？明天續。
