住宅供應之迷思
先問大家一個問題：如果政府來年多發128個的士牌照，令香港這擁有700萬人的彈丸之地多128輛的士行走，閣下會否認為該增加的供應，可以穩定正在上漲的的士牌價？數據顯示，政府已超過十年沒有發出新的士牌，的士牌照一直維持於18138個（運輸處數據），如今增加供應「無限」倍，的士牌價大有可能停止上升，甚至應該要狂瀉呢！
如果認為以上的分析荒謬絕倫，閣下亦應對大部分以住宅供應分析樓價升跌的報告或報道有所懷疑。
有報告指出，下半年或明年將有超過1萬個單位供應（運輸及房屋局數據）「圖一」，這應指新增私人住宅單位（如包括公營單位，2011年新增2.72萬個）。此比例就正正等於128個的士牌之於該市場（0.7%），新增萬多個私人住宅單位，相對於143.3萬個現有單位而言（香港房屋委員會及房屋署2011年3月數據，並未算及另外113.7萬個公營房屋）「圖二」，實在是九牛一毛，對「穩定」正上升的樓價的作用，可說是杯水車薪。
為何會有該謬誤？筆者相信，最大的原因是有關分析假設了樓市為用家市場：上車客或換樓客想買樓，當然舊不如新啦。然而，筆者分析下來的結果（見前數篇），很不幸，香港樓市主要都是投資者在買賣（根據差餉物業估價署數據，2011至2012年中平均每月有約7000個單位成交，即一年有8.4萬個單位成交，故相對1萬個全新單位，二手成交應佔大部分），與只有或將有「一層樓」的用家（相信涵蓋大部分中產人士）無關，要投資樓市賺錢，回報有可能新不如舊（例如計及租金回報率），難道現有的單位就不是供應？
樓房身外物，價善當可沽。不是所有住客都是業主（根據政府統計處2012年中數據，私人房屋的自置居所住戶在私人房屋的家庭住戶總數目中佔比重68.7%，即多於45萬個單位屬放租或空置待沽），單位買來放租肯定是投資，也等於是供應，更遑論某些業主亦視自置物業為投資（因可轉買為租，非必須擁有）。因此，如果分析員用自己的角度分析樓市，很可能會得出一個誤導人的結果。
影響價格有多種因素，一種是大家「認為」其會影響而「實際上」亦會，一種是大家認為其會影響而實際上不會，一種是大家認為其不會影響而實際上會，最後一種為大家認為其不會影響而實際上亦不會。第二及第三種情況對分析來說是大忌，尤以第二種為甚，「新增供應會影響樓價」便是。
就算現在佔據私樓的大部分人仍是用家，但是樓宇價格須經買賣去體現，買賣的participants則主要為投資者，故要分析樓價，投資者care的因素才是我們需要留意的，此不可不察（股票市場都有類似的concept，不過，股票市場中的炒家是樓市的投資者，投資者反而較類似業主）。
最後要提的是，大部分使用數據進行的投資分析都是以迴歸方程砌一個模型（regression model），通常一個價格都會被多項數據影響。
如果一個分析只用一個因素（例如樓宇供應增加一定會令樓價跌），筆者不會說其一定錯，但很大機會以偏概全，不能完全反映現實。因為經濟並非自然科學，不會有一個實驗室可以控制到all others constant，如果其他因素同時都在「郁」，大家又如何可以肯定某商品價格的升跌完全因為一個因素之增減呢？
專家其實都可以呃你十年、百年。
譚少山
獨立分析員
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