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1. 吳光正:本港樓市未見泡沫 2012-05-30 15:36:35 |
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吳光正:本港樓市未見泡沫 九倉(00004)主席吳光正今日出席股東會後表示，他個人認為本港樓市現不存在泡沫，又認為侯任特區長官梁振英7月上場後，不會對樓市造成大動盪。 吳光正表示，梁振英熟悉地產市場，為人實事求是，加上銀行對按揭業務保持審慎，預期樓市會健康發展。 他又評論本港零售市道指，過去兩個月零售業依舊能維持其增長動力，並無放緩。而本港商場租務市道方面，他指九倉旗下的尖沙咀海港城，今年將有三分一的住戶擬重訂合約，屆時九倉會因應不同類型店鋪的營業增長幅度，以評估加租幅度，並會定時翻新商場。 至於會否續租尖沙咀海運碼頭，吳光正指該集團仍在跟地政總署商討中。他特別提到，政府擬興建啓德遊輪碼頭，難免與海運碼頭造成競爭，希望當局小心評估本港對郵輪碼頭的需求，避免將來出現惡性競爭。 九倉所持有的有線寬頻(01097)，近日重提為旗下奇妙電視申請免費電視牌照的事宜，繼而引發業界對免費電視牌照是否過多的討論。吳光正今日被問及此事時指，不懂衡量牌照屬多屬寡，未有直接評論事件。 |
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2. 亮劍----王先生 2012-05-30 16:14:06 |
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我出來做嘢嗰陣，太古城幾拾萬一間！ 就算發生 97 金融風暴加八萬五加沙士，太古城都未破一M俾我入翻間！ 請問財政司司長點解？？？ |
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3. 老鼠 2012-05-30 16:25:22 |
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樓上哥哥,你想問烏龜點解,烏龜只會答小解!! (小解... : 小心,小心!明唔明解!) |
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4. X觀點 2012-05-30 16:38:26 |
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IMF國際貨幣基金上一任總裁卡恩先生，經常谷精上腦 ， 所以每年總有兩三次說香港要調控樓市。 |
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5. 港人買樓為何比前難了 2012-05-30 17:01:54 |
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| 出席一個大專同學的研討會，席間有同學申訴，畢業後普遍只能有一萬元左右的收入，又要生活，又要還貸款，根本沒有條件儲錢買樓。同學認為這是政制不健全導致地產霸權的惡果。 香港的政制無疑有很多不足，但港人置業愈來愈難的原因卻並非純粹是政制問題。年青人想為香港的政制改革出一分力值得鼓勵，但可不要以為，有了普選之後，香港的樓價就會便宜下來。全世界的大都會，如紐約、倫敦、巴黎，即使早有民主政制，其樓價亦不是所有當地出生的新一代都負擔得起。要在大都會生活，必須具備大都會所需要的知識與技能。 一個在華爾街找到工作的美國人，他或者有條件住在曼克頓；但如果他丟失了華爾街的工作，他就可能要搬去新澤西，以至更遠的地方，視乎他找到一份甚麼工作。他不能因為自己在紐約出生，就要求政府讓他在紐約買得起樓。 香港在未轉型成為金融商業中心之前，一個工廠的領班，或手腳勤快的工人，中學未畢業也有機會買得起樓。除了因為當時的人較省吃儉用外，還因為當時香港的樓如果不賣給這類人，根本缺乏其他銷售對象。那地產商就只好按他們的購買力來訂價。 但香港今天已不再是一個輕工業的生產基地，即使不計內地來的投資者，香港自身也多了很多更有負擔能力的買家。隨著香港的轉型，香港多了很多高增值的工種，如法律、財務、工程、保險、企管等。地產商的樓如果可以賣給更能付得起錢的人，當然不會賣給付不起錢的人。不但地產商會這樣做，普通小業主也會這樣做。 經濟轉型，令一部分跟得上的人成為得益者，他們的收入比前增長得更好，但亦令到一批跟不上的人停滯不前。他們原先從事的行業，很多新興國家也已懂得做，而且價錢更平。結果，他們找到工作的機會愈來愈低，以前還有機會買樓的人，現在很多已想也不敢想了。 香港的年青人，若要在香港置業，先得爭取與香港一起轉型，要掌握大都會需要的知識與技能，爭取從事一些高增值的行業，要令自己成為社會的貢獻者，而非依賴者，才有條件在香港置業。 如果一個人向社會提供的增值，低於社會的平均增值，他就會失去改善生活的主導權，非得依賴政府援手不可。那就只能輪候公屋，或嘗試抽籤去買居屋。但靠政府徵稅，把資源重新分配，就得依賴政客代為爭取，無法自主選擇。政府為了公平，大家所獲的分配多會差不多，只能齊齊處於社會的底部，無法改變相對貧窮的處境。 (轉載自2012年2月27日am730C觀點 | |
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6. 螢火虫 2012-05-30 17:05:32 |
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97時太古城是十几年樓, 現在是30年樓 , 同樣價錢, 點計??? |
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7. PETER PAKER 2012-05-30 17:15:03 |
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I don't agree with | 5. 港人買樓為何比前難了 If you work hard and have good qualifications / experience, you are able to earn more. HK society today is not as competitve as before. To be sure, number of U graduates today is higher than before, but most of them are very "rubbish". I don't think the current competitiveness is not as intense as 10 years ago. Also, I don't think there is no room to further develop your careers. HK is full of chances. However, whether you have adequate capability or not is a critical question. | |
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8. KK 2012-05-30 17:37:26 |
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reply #6 Real estate has two parts , the land and the building, the current price of Tai koo city reflected the facts that the increment on land price is more than the depreciation on the building. |
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9. 螢火虫 2012-05-30 18:15:59 |
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地價?? 香港土地是向政府租用的, 之後政府一定要補地價... 太古地土條款是??? 其它 之後政府一定要補地價... 太古土地條款是??? 其它30-40 年樓土條款是??? |
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10. 雲在青天水在瓶 2012-05-30 18:16:47 |
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有報道指：小超李澤鉅亦認為，評估樓價升幅，應該考慮同期通脹，「調返轉頭，雞蛋麵粉都貴過97好多」。民主黨立法會議員黃成智反駁李澤鉅的說法，是「不吃人間煙火」。他指出，本港普羅市民現時收入比較1997年，實際並沒有很大增幅，但同期樓價卻已大幅飈升，變相市民實際收入大減。他說，本港高樓價是因為高地價，與通脹並無大關係，質疑李澤鉅說法只是繼續鼓勵市民買樓。 樓價升幅大於市民收入增幅，恰恰說明了樓價與平均收入的關係並不是很密切。而高地價政策由來已久，97-03年也是行高地價政策，為何上世紀末、千禧年初樓價不升反跌，真正的原因是當年通縮持續。 近日看內地劇集《心術》，當中女主角護士 “美小護” 感嘆樓價高時有此一句：漲的不是房價，是貨幣發行量! 大陸普通市民都知道樓價上升與貨幣發行有緊密的關聯，也就是和通脹關係密切。我們的立法會議員竟然沒有這樣的認知，當別人道破這一點常識時，也仍是牛皮燈籠，點極唔明。究竟邊個 “唔食人間煙火”？ 納稅人每月花10萬供養的議員，原來卻以如此低的水平去參政議政，難怪內地城市一個接一個追貼香港。 |
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11. 雲在青天水在瓶 2012-05-30 18:46:59 |
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樓市整體水平已跨越97了, 博士何不以 "而今邁步從頭越" 為題, 比較一下97年與現在的經濟數據和經濟環境, 力陳樓市如鐵, 淡友如血. |
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12. 目标三间屋 2012-05-30 18:54:14 |
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雲兄，你说得太对啦。而且从来买房子的就是比较富有的。用平均收入作比较本身就有问题。 |
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13. 60後中產 2012-05-30 20:14:28 |
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無一個議員真心做野！個個只識玩野！ |
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14. Lulu 2012-05-30 20:33:50 |
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《心術》是內地版《白色巨塔》，我的醫生朋友大讚! 本人現在的收入比97年多約3.5倍, 我想很多人都差不多, 所以樓價破97價是正常不過。 |
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15. 亮劍----王先生 2012-05-30 20:50:51 |
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經濟日報樓市論壇推介---2012不买房，2013悔断肠 中国的经济增长速度近10年总是形势一片大好，数据十分喜人。对于习惯了报喜不报忧的领导来说，最近的经济数据让他们看了很不爽。 4月经济金融统计数据显示，多数数据超预期回落。其中，前四月固定资产投资同比增长20.2%，增速较前三月回落0.7个百分点。同期新增人民币贷款、工业增加值及进出口增速回落更明显。4月规模以上工业增加值同比实际增长仅为9.3%，较3月下降了2.6个百分点，增速创09年6月份以来的最低水平。 连温和的总理也看不下去了，最近老人家也不提打压房价了，最近不仅社会要维稳，经济也要稳增长了。高速增长的中国经济依靠什么稳定增长，过去我们常提的拉动经济增长的三驾马车，出口彻底熄火了，通胀、贫富差距的过大早已经使老百姓的内需也阳痿了，固定资产投资也因房地产受到强烈打压而严重受挫。 稳增长如果不放开房地产，还有什么其他的灵丹妙药？有人支招：一是重新开放天上人间；二是大力促进汽车消费。可是娱乐产业和私人汽车对经济的拉动作用和房地产相比，还是显得杯水车薪，两相比较，根本就不在一个起跑线上。 自古华山一条路，稳增长唯一的通道就是放开房地产，解除限购的禁令。种种迹象表明，楼市微调的迹象特别明显。前两年超发的天量货币犹如一条堰塞河，被限购的大坝堵在高原上，谁都明白，一旦楼市限购放松，泄洪的力量将把房价推向何方？ 很多中国人一直有个错误的概念，以为美国货币发行量全球第一，看了这组数据一定会彻底颠覆你的观念。美国现在货币量9.8万亿美元，中国为90万亿人民币，相当于14.3万亿美元，是美国的1.46倍，而1990年我国才1.53万亿￥，20年我们增长了多少倍，58倍！难怪《心术》台词：其实涨的不是房价，而是货币发行量。 对于草民来说，越来越买不起房，房地产泡沫是纸糊的，他们坚定的认为，早晚这个泡沫会破裂，早晚他们会买得起房子。但是在利益集团面前，房地产泡沫是钢制的，哪里有轻易就能破裂的道理。 中国的房地产泡沫为何是钢制的，你可以尝试了解一下房地产长期以来形成的只涨不跌的制度性驱动。有些网友就见不得房价上涨，认为房价一直上涨不是把老百姓往死里逼吗，伟大的社会主义怎么能容忍这种往死里逼的制度。嗯哼，只能说你太幼稚了！ 2012不买房，2013悔断肠。 |
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16. mini 2012-05-30 21:00:29 |
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One of the critical factors is the currency policy of HKMA. Without independent adjustments of interest rates and printing machine, current prices of real estates have just reflected the purchasing power of HKD. Over one decade, the government officials of the land planning were not in line with the housing policy. Indeed, they could not get the sound beats of the individual requirements. Imagine some officials toke advantages, profits for speculations on local stocks, studies on pornograhic movies during the working hours, and at the same time, some lawmakers love to sleep and play games such as Filibuster, Universal Referendum, and so on. In the old days, we only had 2 Universities in HK. Ugraduates were limited. We didnot complain to anyone, we didnot have any Free Education and World-class MTR, Housing & Transportation Allowances (i.e. Nothing), we did believe in hardworking and lifelong learing based on the Legal System and ICAC. One day we can have a better life. Yes, we done it. Like many property developers & other companies with a lot of restrictions set by british leaderships, they did get an excellent business development and give continuous contributions & supports to Hong Kong, China. Now, Ugraduates in HKSAR have to face very high competitiveness including at least over 1 million Chinese Ugraduates from mainland. That's true and fair. Do not waste your times & expect some lawmakers can give you some hopes for a better life ! We do not want to see any unreasonable requests for non-stop benefits and interferences in our community. Just focus on the basic safety nets for people who really need. |
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17. 掹車邊80後 2012-05-30 21:40:33 |
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To: 9. 螢火虫 地租續約同補地價係無關係架 |
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18. 螢火虫 2012-05-30 21:58:17 |
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To: 14 Lulu 恭喜你收入倍升, 但請看看新/舊制的公務員,或其他人. 地價 - 總之政府不會大特賣! |
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19. HK people 2012-05-30 21:58:30 |
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A few misconception here: 1. who said that a fresh graduate should affort to buy his own apartment, this is never the case. More reasonably, one should expect to buy the first property in mid-30s, after years of savings 2. U graduate is nothing really special nowadays. It's just part of "general education". If I understand correctly, in the US, accountants, lawyers, doctors all belong to second degree. In some European countries, students go directly to Masters. 3. "本港普羅市民現時收入比較1997年，實際並沒有很大增幅" complete nonsense ! If you earn the same as 15 years ago. You should accept the fact that you belong to the lower class, sorry to say that.I earn 3 times my 97 salary now competition from China is getting more and more intense, god bless HK ! |
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20. 螢火虫 2012-05-30 22:01:33 |
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短期? 幾多個星期/月? 大量推地? 85000或30000? |
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21. 中下産 2012-05-30 22:30:44 |
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最近，工會工黨首領嚷着要提高最低工資。有讀者在 facebook上問：「其實最低工資有無令通脹升溫？」我如實地說："Inflation is always a monetary phenomenon."（通脹永遠都是貨幣現象）。
但我也堅持，最低工資是一條惡法。那些自以為在幫弱勢社群的工會首領，今天要求瘋狂地將最低工資水平抽高，他朝若然香港的普遍價格回落，到時最缺乏議價能力的草根打工仔，也將會最受害。
工作能力才是保障
過去這一段高通脹的日子，勞力市場已經出現了變化。餐飲業的老闆，不是刻意要減少人手，而是他們根本沒法用合理價錢，請得到夥計。許多低技術的工作，已經漸漸被取替；例如，餐飲業在實驗洗碗碟機，中、低檔食肆試用即棄餐具。
由量變到質變，某些職位可能永遠都不會再出現。當然，今天大家都說，反正餐飲業辛苦，轉行物管做保安搵更多。但總有一天，連物管保安行業，也可能出現同樣轉變。
說到底，沒有議價能力的草根打工仔，不會因為最低工資，提高工作能力。工會和工黨始終無法面對，同樣出身草根，有人可以一步步脫貧，有人卻永遠在勞工市場的最底層。
我明白，通脹之下，草根的生活最艱難。放長雙眼睇，無論在任何環境，工作能力才是生活質素的最終保障。
最低工資轉移了視線，令人以為不用上進，只要每年讓工會工黨首領做一場戲，生活就會好。對不起，正正是這個謊言，最害人不淺。
利世民
予其等政府打救，不如自救，自強才是硬道理！
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22. 小女子 2012-05-30 23:00:29 |
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黃成智是白痴議員的表表者. 香港就是有這種議員, 才搞到今日的田地. 除了正經事, 甚麼事都幹; 除了人話, 甚麼話都講. |
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23. X觀點 2012-05-31 10:51:02 |
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社工議員太多, 福利棍充斥立法會 ! |
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24. TOM 2012-05-31 10:57:56 |
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有咗最低工資, 清潔無人做! 人工要俾多啲, 無問題! 以前清潔請3個人, 現在請1個! OK! 做保安輕鬆啲, 人工高啲, 但你眼見, 好多保安現在都是很年青的, 中年人想新入職, 困難了! 所謂工黨的議員, 認知不足, 眼光短淺, 只在做出假夢想, 令他可以連任議員, 繼續出每月8萬以上的月薪, 再加甚他津貼和報銷. 無知的卻跟著他去遊行, 不為自己進步而努力, 卻為他連任而投票.. 請反思................... |
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25. 螢火虫 2012-05-31 10:58:45 |
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TO 21 不能將通漲歸咎於最低工資!!! 因為他們不會反搏??? 計30元時薪, 8小時, 大個月有幾? 下層職位, 有必要, 各位大人物一定不會自己做! 反而租金/樓價升升升, 是對的 |
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26. 60後港牛 2012-05-31 13:55:10 |
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Sorry 螢火虫, can you tell me more? I do not understand what you're trying to say here. Or can anyone tell me what is 螢火虫 talking about? No offence! Just think it over and over again but still get the point. |
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27. 亮劍 2012-05-31 13:59:25 |
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太古城土地條款是???太古城是舊契地，有 999 年期，絕大部份太古城單位仲剩 900 年以上先要煩補地價續約，所以現在手持太古城唔使交地租，正----- 其它30-40 年樓土地條款是??? 例如海運大廈就下個月到期，九龍倉隨時俾政府屈十億八億，政府仲可以收翻塊地，唔理鬼你九龍倉吳光正都仲得！！ 除左太古城之外，唔少半山樓都係 999 年，而其他樓大都只係剩下幾拾年貨仔，但為免麻煩嗰啲小業主，政府都「係咁依」收翻幾個%地租同拒哋續約！！！ |
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28. 年少無知 2012-05-31 14:25:03 |
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想請教一下現在地契大都是到 2047, 其實之後會點呢? 政府是否可以任意收回土地, 或瘋狂屈業主補地價呢? |
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30. 亮劍----王先生 2012-05-31 14:45:24 |
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什麼是補地價？ 香港的土地制度是leasehold system. 有別於某些國家的freehold system, 香港的所有土地, 除了中環聖約翰座堂那一幅, 都是屬於政府的. 所謂賣地, 其實是政府批出一定年期的土地契約, 將土地出租. (類似租屋那樣). 港英時期批出的地契年期通常有999年, 99年, 75年等. 而中英聯合聲名之後, 因"50年不變"的關係, 回歸前後新批出的地契年期不會超越2046年6月30日. 地契到期之後, 政府有權決定是否繼續將該地出租或是收回, 就如租樓租約到期時一樣. 而地價, 就像是一筆過付出地契年期內的租金. 正如租樓的租金一樣, 土地的價值會因市場上的供求, 經濟環境等因素而改變. 不同的土地用途也有不同的價值. 但政府賣地, 是按土地在賣地那時的價值釐定地價. 批出地契正如簽訂一份合約. 若土地業主按合約內容(地契條款)使用該土地, 那即使土地昇值, 政府也不能隨意"加租". "補地價"就類似租樓加租. 有兩個情況政府可以要求"補地價": 1. 修訂地契條款 若業主想修訂地契條款, 例如改變土地用途, 修改發展密度的限制等. 若修訂後地價有所提昇, 那業主便要付出修訂前後地價的差額作為代價, 即"補地價". 例子1: 將一幅新界農地改為住宅用地. 那要補的地價就 = (修訂後的地價 - 修訂前的地價) = (住宅用地的價值 - 農地的價值). 例子2: 將一間學校重建做住宅. 學校一類的非謀利/慈善用地, 批出時通常只收取象徵式的地價, 那就不能像例子1那樣用市場價格去計算修訂前的地價. 這種情況下改變用途要補的地價 = (修訂後的地價 - 批出時象徵式的地價). 2. 地契到期 像租樓一樣, 約滿可以續租, 業主也可以加租. 所以當地契到期時, 政府若決定將土地續租, 可以要求"補地價". 那所補的地價就 = (土地續租時的價值 - 原有地契批出時的價值). 正如之前所講, 某些地契因"50年不變"的關係, 到了2047年6月30日便會到期, 到時若政府續租便要補地價.
而根據香港法例第219章《物業轉易及財產條例》, 土地(land)包括"附連在土地的物件或牢固於任何此類物件上的東西", 即包括土地上的樓宇. 所以土地與樓宇業權是連成一體的. 所謂買樓其實是買土地的權益. 因此, 如果你買了的物業所處的那幅地是到了2047年6月30日便會到期那種, 屆時地契續租便需要補地價.
當然, 若你物業所處的那幅地是其他未到期的舊契(如999年那種), 那補地價的時間便不是2047年6月30日. 全視乎該地何時到期. 咁當然政府唔會無端白事，收翻嗰啲私樓土地啦，但加你「少少」地租肯定少不了！！ 但商業用途嘅土地就唔敢包啦，睇吓個大業主嘅團隊有無料到、有無牙力，係重中之重！！
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31. 年少無知 2012-05-31 14:50:28 |
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如果業主們到 2047要面對一大開支, 那現在之樓價應隨時間而減值, 情況就如窩輪一樣, 成交更一路減少, 2046冇人買樓, 最後就變成末日輪............ |
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32. 路人甲 2012-05-31 15:04:49 |
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舊年喺北角百福花園睇樓, 先至知該屋園地契今年2012到期. 但係屋園樓價連連破頂, 業主封盤. 係買唔到樓. 唔係冇人買樓. 你話呢個市場係點? |
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33. 亮劍 2012-05-31 15:10:37 |
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「淡定有錢剩」！ 2047 年係香港回歸祖國 50 週年嘅大日子！ 政府收翻海怡半島？？想捉蟲入ＸＸ咩？ 同你寫包單，收你地租只不過係 10 % 以內！！！ 如果參加埋由建制派攪嘅「回歸 50 週年大遊行」，免你一年地租又點話！！！ |
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34. 亮劍 2012-05-31 15:19:23 |
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之所以半山樓可以咁貴，除左無敵校網之外(但如果個細路讀唔成書就大件事，因為九成要跨區揾中學)，免地租呢吓正嗎！ 小數怕長計，住拒幾百年都唔使交地租，正------ |
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35. 亮劍 2012-05-31 16:00:15 |
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對不起大家！！海怡半島絕大部份地契係 2040 年到期，引用例子錯誤，我今日衰左！ |
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36. 螢火虫 2012-05-31 21:27:14 |
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TO 21 不能將通漲歸咎於最低工資!!! 是不是因為他們不會反搏??? 計30元時薪, 8小時, 成個月有幾錢? 下層職位, 有必要, 各位大人物一定不會自己做! 反而租金/樓價升升升, 是對的嗎???? 不致通漲? 不能只顧交租而克扣低下層! |
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37. X觀點 2012-06-01 00:44:01 |
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在外國有些國家是 freehold 和 leasehold 兩種制度同時存在 , 於是在同一地方兩間同樣大小的屋 , 一間會比另一間便宜一半也不出奇! 原因是因為屬於 leasehold, 每半年或一年要交地租給地主一次, 這種情況是由於地上面的屋才是你的物業, 土地是另有業主 , 不過屋主要搬的話亦很容易 , 可以成間屋積高用特大車輛運走到新地方, 這些專業搬屋公司真是名符其實的搬屋公司! |
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38. 股Joy 2012-06-01 10:44:46 |
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好友股災，淡友股Joy，肯止蝕，輸少少，未來幾個月最兇險。今年買樓的就大鑊，成交薄弱，根本止蝕都難。還有一個月CY上台，各地產富豪未出事的都已立即要分定身家，四叔直情爆響口捐農地，大批富豪往後必定有野跟尾，咪俾地產代理騙買樓，97年已害死好多人。 |
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39. BBQ 2012-06-04 10:46:45 |
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5窮6絕7仆街，股樓齊崩，煤碳股熱賣！ |
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