以下係天圓地方嘅文章轉載，亦係我一向以來嘅立場！！

2012年2月14日星期二

20120214 昏庸土地政策 浪費你我公帑

2012年2月14日

昏庸土地政策 浪費你我公帑

尋日溫家寶喺中南海開座談會時解釋佢嘅房屋政策理念時，強調將來13億人口的住房形式可以多種多樣，然而「不一定人人都擁有自己的房，但人人都要有住處」。呢一點似乎與曾蔭權去年施政報告中笨拙嘅大轉軚房屋政策理性、公平得多！由此亦見，當今港官嘅苟且心態，令其施政愈來愈遠離公平（唔與民爭利及侵蝕市場）及公正（唔鼓勵博彩及不勞而獲嘅心態）原則，向短線政治訴求屈服，結果搞到公屋膨脹、居屋復活、私樓市場殘缺不全（落成量未來將持續於一萬單位徘徊，大大低於公屋／居屋／置安心等2萬至3萬嘅龐大數量）及四分五裂（又限呎又限量，爭在未限價）。

長此下去，本港樓市將全面由中央計劃式經濟掌控，令供求失衡愈趨嚴重，福利包袱百上加斤，總之，對本港未來嘅前途及城市競爭力有重大嘅打擊，要追上新加坡、上海只會難上加難。

港人一年蝕50億
筆者早就喺「限呎限量地政策對港人唔住」及「速拆三十萬細樓 轉建大單位」兩文中痛斥限呎限量賣地政策無聊浪費──因為若要樓價「平穩」，最有效嘅政策係賣多啲地，而非行政上強制要起幾細嘅單位！如今運行咗一段時間後，終於有足夠嘅數據去證明此乃天下第一浪費納稅人金錢嘅愚昧政策，市民好應該上街討回政府「賤賣」呢啲土地嘅損失。

將所有本財政年度所賣地塊於招標／拍賣前的市場估值與最終賣價比較，賣價對於估值若有溢價，即代表發展商更有把握賣貴啲，若賣價對估值有折讓，則表示發展商唔睇好未來嘅兌現能力。雖然市場預期未必次次都中，但係長線平均下來都唔會相去甚遠。

圖畫出嚟即刻水落石出：有限呎限量要求嘅地【圖中有紅線尾嘅方格】基本上係大折讓賣出，而且係六塊地折讓對三塊地溢價，兼且係平均折讓23%對平均溢價7%，可見限呎限量政策摧毀價值嘅「強大威力」！

再睇呢個政策喺政府庫房收益上嘅影響。折讓賣出嘅地塊總共少收咗49億元，溢價賣出嘅地塊只較市場預期多收1.8億元；即你同我為呢項「德政」白做咗近50 億【表】！點解納稅人白做？到開盤時自會揭盅：各限呎／限量新盤發售時如果冇數目眾多嘅單位可以打通做相連大單位嘅話，筆者請飲嘢！點解咁肯定？此乃市場繞過笨拙行政措施所必會產生嘅對策也，邊個發展商唔做相連單位，就係對佢嘅股東唔住！但係公帑嘅損失又由邊個為庫房嘅股東（即你同我）負責？林鄭同煲呔睇怕到時已經安然退休矣。

中天
letstalkproperty@gmail.com
http://chungtinproperty.blogspot.com/

唔好笑,

观内小道一时好心,搞到观外小道冇得安心.

哈......

各位早晨

To: ALL

仲達、王先生的文章被人在其他專欄內稱讚，我亦焉有榮然。其實，在網站內的高手如雲。雲兄、無奈兄、DT不說，其他，上善、80後銀行家、向泛民說不、Anggie T、Mini等亦l非等閒之輩。

近日，不少人在網上挑釁，這是一個出色的網站所面對的問題，不用理會他們，努力喚醒中產，保衛香港。

借問大 C 係呢兩年內講樓市有幾多次準呢？

拒嘅文章真係非讀不可，否則失去指路明燈！

善哉善哉！！！

有個衣衫襤褸、頭髮蓬鬆、狀甚潦倒嘅阿伯，出來開記者會，話拒準備選特首！
呢位阿伯話拒比 TT 及 CY 更有資格做特首，以下係記招內容！
 
1) 拒成世住公屋------担保層樓唔會有僭建！
2) 拒成世都未做過嘢-----担保唔會做錯嘢！
3) 拒成世都攞綜緩過活------担保唔會為富不仁！
4) 拒係性功能障礙患者-----担保唔會有「課外活動」！
5) 拒係一個無結過婚嘅人-----担保唔會有感情缺失！
6) 拒係一個智障人仕------担保唔會講錯嘢！
7) 拒朋友都無一個------担保唔會有利益輸送！
8) 拒字都唔識多個------担保唔會偽造學歷！
9) 拒無兒無女-----担保唔會有延後利益！
10) 拒得五年命仔-----担保下一屆直選特首唔會攪局，(有醫生証明作實) ！
 
請問選委會有無人提名俾呢位人兄，「有福同享」！！

文章生動好笑.

「林書豪的故事是如此的富有靈感，就算是好萊塢的編劇們也不可能寫出更好的劇本了，」速龍主帥德維恩-凱西說，「世界上最大的市場就在紐約，而林書豪就在這裏一夜躥紅，選秀落選，到發展聯盟效力，然後進入NBA球隊，然後被裁，現在又成為一支球隊──而且是NBA最有榮耀、最有歷史的球隊之一──的先發。這太有戲劇性了。」

「你不能說林書豪是曇花一現，因為他已經打出了5場高水平的比賽，對手也都是很有質量的球隊，」凱西說，「他只是抓住了自己的機會，就是那種聽到教練叫到自己的號碼，然後上陣殺敵，做到了自己一切能做的事情。」

林書豪帶領紐約人 6 連勝，証明「機會是留給有準備的人」！

各位高叫香港樓價貴的人，請問你們準備好未？？

否則香港樓市真係大減價，都唔關你哋事！！

"有無個「完人」介紹，好等拒帶領港人"

很同意這句話。批評是容易, 所以是無完人。

博士云: ...其他，上善、80後銀行家、向泛民說不、Anggie T、Mini等亦等閒之輩。

心聲乎?

小道是小道有其原因.    以前樓市風風雨雨, 代理們如今也是有數萬人. 如果你有2百萬可作首期買樓, 你即是一次給業主30-40年組金, 並承包全部維修開支及支付交易費用. 而且失去2百萬的利息收入, 並要支付按樓利息. 個個數自己都可以計到. 而30-40層樓的重建值何在??  

good good !!!

Today, the governor of PBOC states that China will keep investing in government debts from eurozone countries.

In other words, the chinese government is waiting for another QE from Europe. If this is the case, we may see that by the end of February...

Is that true ?

樓市小陽春 其來有自

農曆新年假後，本港樓市明顯轉趨活躍，一、二手住宅交投都較過年前倍增，其中又以中下價的二手私人住宅成交最為顯著。在傳媒廣泛報道下，不單割價求售的住宅單位被一掃而空，甚至重新出現業主反價和買家追價求貨的現象，所謂樓市小陽春局面的而且確已經出現。但本港樓價是否已經見底，另一個大型升浪是否正在醞釀，其實言之尚早，有待觀察。

樓市在春節長假後出現小陽春，在以往是常見的現象，因為中國人重視農曆新年假期，期間大家忙着互相拜年，大部分商業活動停頓，累積的購買力假後一次過釋放出來，因而造成小陽春的局面。但歷史不會簡單重複，今次情況明顯不同，因為客觀的外在條件出現了重要的變化。

首先是聯儲局上月議息會議後公布的政策，確定未來三年至二○一四年，低息環境將會長期持續，置業者不虞加息，買樓成本和投資風險得以確定，增加了實際用家入市的意欲。事實上，以購買一間二百萬元以下的中小型單位為例，支付三成首期約六十萬元後，以目前平均按揭利息約二厘半計，分期供樓二十年，每期供款只需約五千餘元，遠較現時面積相同的租金水平約七千餘元便宜，無論自住或投資，都有足夠誘因吸引買家入市置業。

其次是全球量化寬鬆措施又再復燃，游資充斥全球，四處流竄，通脹預期心理又再漸次形成。由於通脹早晚重臨，為求保值，物業的資產價格在業主惜售和買家渴求的情況下，依然有價，易升難跌。

去年十二月，歐洲央行推出為期三年的長期再融資操作（LTRO），七國央行今年二月又放寬銀行抵押品要求，為金融市場注入相當於逾萬億港元的流動性，實質上就是推出變相量寬措施。有關措施，不單令歐洲各國債息大幅下降，也刺激股市和商品價格上揚，物業作為資產，同樣受惠。

本月底，歐洲央行將會推出第二輪LTRO，規模同樣超逾萬億港元，而英國和日本近期已分別將量寬措施加碼五百億英鎊和十萬億日圓，加上美國聯儲局部分成員已明示今年中推出QE3的機會甚高，在全球主要經濟國家競相再以量寬措施刺激經濟下，全球流動性再度泛濫，勢所必然。

金融海嘯後，中國大陸以四萬億元人民幣刺激經濟，雖然成效顯著，經濟高速增長得以持續，但也付出了高樓價、高通脹、高成本的沉重代價。儘管汲取了歷史教訓，中央二○一○年底已經開始收緊貨幣供應、嚴控銀行信貸、大力打壓樓價，今年面對經濟放緩、出口不振、中小企倒閉浪潮和地方債務危機，依然堅持貨幣政策從緊，並將今年廣義貨幣供應量（M2）增長目標由去年的百分之十六減至今年的百分之十四，但形勢比人強，在國際流動性再度泛濫下，人民幣被動變相升值，中國出口勢必受壓，看來中央最終也要被迫放鬆銀根。如果估計無誤，中央要提振股市，並且明言在整頓股票市場和金融改革後，容許全國各地養老金和社保基金入市，在確保人民的血汗錢不會被股市大鱷吞噬，因而激發民怨，影響社會穩定和動搖根本的大前提下，絕對不能排除中央會在不動聲息入市後才宣布大幅下調存準率以至減息配合。這樣一來，既可刺激A股上揚，發揮財富效應，增加國民的消費力，因而有利以內需拉動經濟增長的政策；又可令以養老金和社保基金進場的投資即時增值，大大提高中央政府的威望。

果如是，海內外游資再度滙聚香港的局面指日可待，除了領先經濟發展的股市現時已率先大幅上揚外，估計樓市再度復蘇，相信也不致遠離事實。