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物業代理掌握分析員不知的數據

湯文亮

紀惠集團行政總裁

  近日樓市出現不少劈價蝕讓,而樓價指數亦下跌,大多數分析員表示樓市在未來一段時間將會繼續下跌,但物業代理則持相反意見,老施直頭叫人小心樓市急速反彈,一般市民當然是信分析員,不但他們的分析比較科學化,而且沒有利益衝突,老施話樓市會急速反彈只不過是為了物業代理多做生意,就算信老施都要打折。

  我經常與老施持相反意見,但最後我發覺有一項數據我不知悉,在預測樓市時的準確程度會大大降低,我所說的是預約睇樓人數,因為預約睇樓人數與成交量是成正比例,預約人數增加成交量就會增加,在正常情況下,成交量增加樓價就會上升,倘若預約睇樓人數減少而成交量增加,代表不少業主降價求售,結果是樓價下跌,這是資深物業代理不會說出來的大道理。

  我們亦不能夠說分析員對樓市分析不準確,不過分析員是以宏觀角度看樓市,中美冷戰,美國制裁,香港經濟下滑,失業人數增加,英國BNO計劃令不少香港人賣樓移民,種種的因得出一個果就是樓價下跌,而我認為樓市現正好淡爭持,只要樓價去到一個稍為合理而又負擔得起的價格,預約睇樓人數就會上升,樓價亦隨即止跌甚至調頭回升,但大家千祈唔好忘記一件事,就是預約睇樓人數並沒有包括國內人,我不想做預測,只是提醒大家千祈唔好低估國內的購買力。

 
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1. 預約睇樓 2020-09-03 10:19:23
買賣雙方同樣都有一個底價,靠吹係沒用的。
2. 正氣 2020-09-03 11:45:00
深圳今年升左3成,同香港差唔多價,但租值遠低於香港,相對香港樓便宜過深圳,還有M3 15万億,港股市值值34万億,港樓市值只有13万億,只要流一万億資金去樓市,已不得了,還未計通关后,深圳有錢人落香港掃貨。如有錯,請賜教
3. 十一哥 2020-09-03 12:38:30
喺口講口賠嘅QE年代、磚頭如果冇玩易週奇就一定撲咗佳、有銀就一定要揾嘢、磚頭何妨揸幾代、就算厘零回報都係硬入息、揸現金越揸越縮、所有投資實際都係賭庒/閒…流動性…石頭都好易蝕穿。
4. 鳥5 2020-09-03 14:24:02
國內業主疫後,我賭係(沽)多...樓市大劈行先,我賭係(財仔盤)..不過出年既事!供息5供本年尾先到期!(明日大與同空置稅)我賭佢12個月通過!1厘投資產品..而家計,根本5值博!
5. 鳥5 2020-09-03 14:27:10
香港銀行利益下行,最大因素5係息差!係壞帳!未反應!
6. 鳥5 2020-09-03 14:31:03
更正:明日大嶼同空置稅係12月內通過...
7. 講多無謂 2020-09-03 14:45:35
據統計,去年內地違約債本金超過1,200億元人民幣(下同,約1,335億港元),接近歷史新高。這大部份的債券都是由基金購買,有財經界人士認為投資者購買債券基金所需要的投資知識,不能只看名字或回報就認購,同時建議債券基金與股票同時購買,以分散風險。

債券違約事件,在內地的財經媒體不時報道,但登上內媒頭條、受到一般投資者注意的,是去年4月爆發財務危機的大型國企集團「天津物產」,11月下旬被揭發無法償還5億美元(約38億港元)債券,被稱為20年來最大國企違約。這間天津最大的國企,曾登上前年《財富》世界500強企業第132位(上榜國企第32位),但負債近2,000億元(約2,225億港元),除已經違約的5億美元(約39億港元)外,還有最少15.5億美元(約120億港元)的債券將陸續到期,其主要投資者已經同意,接受公司的「折扣」還款方案,最少的一款債券只能獲37%還款額,投資者損失嚴重。

去年12月初北京大學旗下企業、大型國有控股集團北大方正的違約事件中,該公司稱,他們發行的債券「19方正SCP002」無法按期足額償還本息,涉及資金高達20億元(約22.2億港元),利率為4.94%。媒體調查又發現,目前包括北大方正、清華大學旗下的紫光集團等下屬企業及其子公司,約有2,000億元境內外債券。

彭博社統計,近年中國國企的違約金額已創新高,總違約金額已高達202億美元(約1,577億港元),較前年高出130億美元(約1,014億港元)或近180%,自2016年起,國企平均每年的違約金額亦有127億美元(約991億港元)。彭博社又統計,山東省去年以來新增債券違約金額規模達108億元(約120億港元),創下歷年新高,然而這只是內地的省分中,排名第四位。

內地的企業債券違約,跟香港的打工仔有甚麼關係?香港人每個月供款的強積金會將錢投資到各種不同基金,風險較低的基金都會投資債券,可能會投資到內地的企業基金。也有打工仔會把閒錢購買債券基金,不少銀行或金融機構都有提供不同種類的「中國高息債券基金」,回報率可達5至10%,而如果小心閱讀這些基金的簡介或回報,都會發現他們有購買內地的企業債券,不少更是購買房地產、消費品,以及金融機構的債券,更嚴重的,多數銷售文件只列出十大持股的債券,佔基金的比重可能只有10%,其他投資的債券,若非特別研究,否則難以知道基金持有高風險的債券。
樹仁學院經濟系助理教袁偉基指出,內地企業借貸困難,發行債券是籌集資金的其中一種方法,只要依照債券條件到時償還利息,就可以解決到資金問題。可是,很多企業發行的債券的利息,特別是習慣用債抵債、業務前景不太好的公司,利息可能會增至超過10%,但對投資者或基金經理而言,市場可賺到的利息很低,為求有更好的回報,都會購買這類高風險、高回報的債券,從而推高整個投資組合的風險。在有供有求的情況下,內地的企業債務就不斷的增加。
內地的經濟正在轉型,很多非新興行業的公司經營困難,加上中美貿易戰造成的傷害,袁偉基認為企業發債的情況預計會持續,公司增長率不一定可以維持到債券的利息,除非是「大到不能倒」的企業,當局不一定會為違約公司「包底」,他預計來年的債務違約問題會繼續出現。
不過,豐盛金融資產管理董事黃國英認為現在違約的金額,與發債規模比較實在不是太大,而且不論是股票或人民幣都沒有太大反應。他認為要投資債券,當然是有違約的風險,如果沒有風險,很多人就會很不負責任的發債,現在出現的違約潮,可以算是市場正常化的過程。
黃國英又認為,債券與股票不同,債券的好處是發債的公司一日不倒閉,就可以定期收利息,但與股票相比,債券回報相對低,不像股票一樣可以「賺到嘔」。
雖然債券與股票不同,黃國英稱債券的價格可以大幅升跌,而且一旦發生問題,誰也無法控制得到,他認為專業的投資者會用不同種類的產品去管控風險,業餘的投資者也不會投入很多資金去買單一債券。他認為無可否認,中國債券的基金回報率確實高些,但違約率則較高,風險比其他國家債券為高,投資者在認購前應該多做功課,特別是對於基金持有債券的分佈理解程度,比起買股票的更高,「淨係睇個名就買嘅就唔係咁好囉」。
袁偉基認為,投資者在認購債券或債券基金前應要做好功課,留意債券是否有足夠的抵押品、擔保人,以及一旦違約時有何處置方法,例如是否會有中間人接管,或進行債務重組,而且不要只看利息回報,他認為利息高不一定表示發債公司有問題,利息低也不代表公司質素好。他認為,基金的往績只能作為參考,要看日後的潛力,目前內地房地產已無法像以往般穩賺大錢,金融科技、與東盟有關的基建和物流等行業的潛力會較大。
在投資者及理財教育委員會的「錢家有道」網站,亦有提及投資以人民幣債券的風險,包括不同類型的機構發行,例如商業銀行,政策性銀行或公司等,會有着不同的風險類別及信貸質素,而內地很多債務工具還仍未獲得信貸評級,部份債券可能沒有抵押品,投資者可能會變成無抵押債權人。
8. 十一哥 2020-09-03 17:16:33
按揭實質就係孖剪、QE叻人…刀鋒腍到血…就收手去躉磚頭、唔同賭磚頭…借大咗..賭乜都9C1生、磚頭藏富有升有息..幾時都係首選、有買貴冇買錯…係講條件嘅。
9. SYB 2020-09-05 10:35:48
物業代理唔知公司老闆,打工仔缺水情況。只知自己缺水