2020年5月19日
香港樓市免疫抗體
世事興衰幻變，香港樓市則一貫堅挺不受動搖，經歷去年社會動盪及今年新冠疫情肆虐，反映住宅樓價走勢的中原城市領先指數創近3個月新高，令不少覬覦「沙士價」入市的準買家感到失望。然而，這不代表香港樓市真的有金鐘罩護身、百毒不侵，只不過對於三大備受關注的因素具有「免疫抗體」；日後可能會令樓市失守的，將會是變異的「新病毒」。
事實上，社會躁動及肺炎疫情對本港經濟構成沉重打擊，只須看街上陸續丟空的商舖，以及已升至4.2%、創逾9年新高的失業率，便可感到境況嚴峻。然而，這些令實體經濟受重創的「病毒」，卻似乎沒怎麼「傳染」到住宅樓市。上周五公布的最新中原城市領先指數報175.94，按周上漲0.54%，為接近3個月以來高位，亦略高於今年初水平（175.88）。同時，多個屋苑錄得「破頂」成交，樓市看來不但未有「躀低」，還正在醞釀新一輪升勢，此番氣氛促使一些買家放棄觀望，心急入市。
逆周期措施增防守力
樓市何以好像具有「免疫抗體」？首先要看現時有哪些「病毒」可能造成危害，主要是失業惡化、內地客卻步、港人移民潮三大因素。
誠然，目下本港百業叫苦，失業壓力沉重，失業率今年內升至6%水平並不出奇，但這未必會迫使大批小業主需賣樓變現，遑論劈價求售。事關目前全港逾120萬個擁有自置物業的家庭，多達66%已經「供滿樓」，約34%仍有按揭在身，所以就算忽然失業，對於「供滿樓」業主來說影響有限（不少人更已退休），除非山窮水盡到要「賣樓開飯」。而34%要供樓的業主，在金管局連續8輪「逆周期」措施約束下，防守能力跟1998至2003年時期的業主不可同日而語。
66%業主供滿按揭影響微
至於社會多亂事導致內地買家卻步，這種情況確實存在。不過，自從港府引入BSD（買家印花稅）辣招，「真．內地人」（不持有香港身份證）入市宗數已經買少見少，且局限於豪宅單位。例如在未爆發示威浪潮之前的2019年上半年，涉及BSD的樓市成交亦不過900多宗，佔總成交（約3.5萬宗）僅約2%。
另一個因素是在社會事件後，有香港人心淡萌生移民念頭，部分更已身體力行，移居到台灣等地。然而正如上述，本港66%業主已「供滿樓」，他們通常年紀較大，在香港住了幾十年，不易適應新環境，臨老「賣樓移民」的意欲和積極性未必如想像中那麼高。相反，較積極考慮移民的通常是年輕世代，手上並無物業可賣，他們若真的離開香港，無疑會令本港居住需求有所減少，但這是較長遠影響，難在短期內對樓市構成具體打擊。
再者，近月中央加強對港「全面管治」，包括號召內地國企和民企「在香港經濟扮演更積極角色」（可參照近日Bossini和先施賣盤），明裏暗裏來港的人員都要住屋（中聯辦買樓可豁免BSD印花稅）。同時，隨着中美經貿矛盾惡化，據傳京東、百度等大批中概股排隊來港第二上市，將帶動外來人員居住需求。換言之，「新香港人」的增加或足以填補「舊香港人」的流失。
慎防兩大「變種病毒」
由此可見，失業惡化、內地客卻步、港人移民潮等三大「病毒」似乎都沒拖垮香港樓市，加上美國聯儲局「無限量寬」放水，令1個月港元同業拆息（HIBOR）由3月份的逾2厘，急降至昨日的0.61554厘，創逾兩年半新低，實際按揭利率普遍低於2厘，有助供樓人士每月節省幾百至幾千元，準買家也更容易計數入市。這就像一個原本已健康的人獲注入強心針，難怪樓市繼續生生猛猛。
當然，這不代表香港樓市真的百毒不侵，永遠有升冇跌，只因現時浮面的因素不足以打敗免疫抗體。若要攻破香港樓市金鐘罩，大抵只有兩種可能，一是現已存在的「病毒」進一步極端惡化，例如失業率升至10%以上，實施「一國一制」，或者超過100萬香港人移民。另一種可能就是爆發無可預計的「新病毒」，例如戰爭危機、更嚴重的天災人禍等等。這些情況一日未出現，憧憬「沙士價」的準買家恐怕望穿秋水。
然政府夠膽對樓市出招，