減租破壞了樓市的基本結構

　　零售業協會登報要求業主減租一半，為期六個月，但六個月之後是否一定會交回原有租金，協會又沒有明言。我估計六個月之後香港經濟環境比現在還要嚴峻，交回原有租金基本上不可能，不再要求減租已經偷笑。另一個協會就要求中環甲級寫字樓減租24%，他們的理由當然很充份。大家亦都明白香港近日受到中美貿易戰以及逃犯修例影響，經濟急速下跌，租客生意大幅減少，要求減租亦是無可厚非的事。不過他們不知道，如果業主減租會對樓市有結構性影響，減租的事，不是不可為之，而是不能為之。

　　在經濟急速下滑，業主首先要考慮的並不是租金多與少，而是樓價會不會急速下跌。在2008年，在測量師突然將物業估價大幅調低，不少物業投資者被銀行追收差額。而事實上當時樓價並沒有下跌，甚至租金亦保持平穩，只不過測量師認為環球金融海嘯一定會令樓價下跌，比較急進的測量師認為樓價會下跌一半。在銀行追收差額之下，不少投資者要將自己的優質物業出售才能渡過困境。點解要賣優質物業？因為不是優質的根本賣不出去。

　　如果有業主現在減租，除非他們的物業欠債很少，否則就自投羅網。在半年後，如果租客不能交回原有租金，或者他們認為生意是很難做而結業。欠債太多的話，銀行有權認為租金收入不能支持樓宇供款而向業主追收差額，即使租客交回物業，銀行亦會以減租後租金來計算。如果業主沒有能力還款，唯有低價出售一些物業，供應多了，樓價自然會下跌。在經濟不穩定情况下，銀行向客戶追差額是不會手軟，香港樓市受到結構性破壞，樓價急速下跌，全港業主都是輸家。業主唔減租，就算租客退租，銀行亦會以現在的租金收入計算，不會立刻追收差額，樓市跌勢比較緩慢，業主便會有喘息機會。本來，減租是業主與租客之間的事，現在變成協會一紙公文，業主就要減租。其實，那些協會不知道，減租破壞了樓市的基本結構，要重建就很困難。