物業代理不歡迎的是空置稅

凶置稅 vs 兇置稅

2018年3月19日

財爺陳茂波放風正在考慮「空置稅」，被部分人視作樓市凶兆，戲稱為「凶置稅」。但正如陳茂波指出，現時全港住宅空置率僅「百分之三點幾」，而且大部分屬於裝修或搬屋造成的自然空置，所以就算全面開徵空置稅，可釋放的供應也很有限，卻會帶來沉重行政成本，得不償失。唯一容易實行的方法是，在今後賣地條款列明售樓年限，逾期要罰錢，但這招只對新批出地皮有效，遠水難救近火。講到底，財爺主要是出口術「兇」地產商，勸他們自動自覺加快賣樓，增加應市貨源，好讓政府向公眾交代，故又可視作「兇置稅」。

空置率低 開徵得不償失

根據差餉物業估價署的《香港物業報告2017》，截至2016年底，全港住宅物業空置率為3.8%；由2006年的5.9%高位開始，此一數據近年穩步下降，再次觸及1997年的低位（同為3.8%），反映住宅物業新增供應追不上需求。

不過，差估署在下月發表的《香港物業報告2018》才會公布截至去年底空置率，所以上述3.8%數字距今已接近15個月，難免有點過時。不少傳媒報道，陳茂波上周五出席網台節目談及考慮空置稅時，提到現時空置率「僅3%」；莫非根據政府內幕消息，最新空置率進一步顯著下降？但翻查現場影片，他的真實講法是「百分之三點幾」，沒偏離差估署舊有數據。

但無論如何，根據國際標準，低於5%的空置率都可視作「自然空置」，意味着很多業主並非刻意把物業丟空，或者對租金「開天殺價」，而只因在搬屋、裝修或招租期間，少不免會造成短暫空置。就算政府真的全面開徵空置稅，估計亦會對這類短暫的自然空置提供豁免，所以最終真正要交稅的業主將很有限，亦談不上釋放幾多額外供應，卻會對業主和政府都帶來沉重行政成本，損害經濟運作效益，很可能得不償失。

出口術促地產商加快推盤

其實陳茂波在上述網台節目亦已講明，由於整體空置率偏低，政府現時考慮針對釋放空置供應的動作，「目標將會鎖定一啲，未必係全面咁去做」；他特別指出，截至去年年底有約9500個一手單位已落成但未售出，較去年年初數字大增逾50%。顯然，陳茂波針對的是發展商這類「起好樓卻慢慢賣」行為。

在商言商，發展商惜售存貨有其考慮，例如若估計樓價仍將顯著上揚，那麼慢慢賣自可「賺得更盡」；又或者同區有多個樓盤待售，若一次過推出恐將拖累售價，故寧可有節奏分批推盤，甚至在初期刻意只放出少量單位，營造萬人搶樓盛況，谷高整區樓價。這些都屬於營商慣技，一如波鞋或手機之「飢餓營銷」，或者炒股票的「貨源歸邊」，在一個自由市場乃無可厚非。

但眾所周知，樓價已成為本港深層次問題，對民生和政治影響重大，甚至連中央亦高度關注，所以港府也不能坐視地產商只顧「在商言商」，必須促使他們顧全大局。

然而，即使只針對地產商開徵空置稅亦並不容易，首先要起草法案，制定徵收準則，然後提交立法會審議，難以快速生效，且隨時可能遭司法覆核挑機（例如《基本法》列明保障私有產權，為何持有一項財產但不出售或出租就要額外交稅？又或者為何只有發展商要交稅，而非一視同仁？）

賣地設限 遠水難救近火

另一條可行捷徑是在賣地條款中訂明，須在限期內建好並出售，逾期就要罰款，這相當於變相的空置稅，發展商在買地時已須接受條款，大家你情我願，沒得投訴，正如現有的限呎地或「港人港地」。而包括中國內地、新加坡、南韓等政府，亦早已用上這一招來確保「麵粉」快速製成「麵包」並隨即推出應市。

不過，這條捷徑雖可繞開立法程序和司法爭議，卻難以追溯已售土地及發展中項目，只能針對今後推出的地皮，遠水難救近火（甚或會令地產商更加珍惜現有「絕版」土儲）。所以講到底，陳茂波這次主要是出口術警告一眾發展商，提醒他們「識做」，加快售樓步伐，真正「貨如輪轉」；否則若逼到政府徇眾要求祭出「超級辣招」，既會損害本港營商自由和經濟效益，又要令當局多費工夫，地產商日後發展也將面臨更多掣肘，造成多輸局面。