愈潛愈多的潛在供應量

　　陳茂波大約在兩年前開始講潛在供應量，有老友問我何謂潛在供應量，我話我是陶淵明學生，好讀書不求甚解，真的不知道什麼是潛在供應量，有人解讀為政府可以提供的土地用作興建私人住宅單位數量，當時大家都認為政府是誇大了數字，到最後結算，可能有一半供應量潛水，所以，應該叫潛水供應量比較恰當，政府當時亦了解一般人想法，但沒有官員澄清，令人更加肯定所謂潛在供應量其實是潛水供應量。

　　最初波哥提及潛在供應量的時候大約是八萬二個單位，當時一般人認為即使數字確實無誤，仍然是不足夠，以每年消耗兩萬個單位速度，八萬二個單位僅僅夠四年，但兩年之後，現在潛在供應量是九萬七，比兩年前還要多，結果令到一般人更加不明白，點解潛在供應量會愈潛愈多，原來波哥是會計師出身，用一套簡單存貨出貨表來解釋，半製成品以及貨尾就是潛在供應量。

　　簡單來說，已申請興建，或者興建中單位，扣除已出售的就是潛在供應量，到新樓盤入伙，貨尾單位亦會歸納為潛在供應量，在過去兩年，潛在供應量增加一萬五千個單位，證明供應比消耗多，供應不足根本上不成立，今年超過二萬個新樓單位入伙，相信有不少仍然未被出售，所以，我估計今年潛在供應量因為貨尾單位增加而增加，到今年底，潛在供應量將不會少於十萬個單位。

　　有人曾經問我，點解潛在供應量是增加不是減少，理由很簡單，就是不斷有新樓動工來補充消耗，如果潛在供應量能夠維持在八至十萬個單位，代表動工量與消耗量持平，樓市應該很健康，如果低於八萬個單位，代表動工量不足，有可能令樓價上升，如果超過十萬個單位，代表貨尾單位增加，地產商有減價促銷壓力，樓市亦可能會下跌，如果大家了解多一點潛在供應量，對了解樓市走勢亦會有所幫助。