樓市幾時會轉勢

　　在七月底，有老友話樓價連升15個月，升幅超過23%，問我樓市幾時才會轉勢下跌，老實說，一切跡象都顯示樓價應該下跌，但樓價不跌反升，有多少是拜政府辣招所賜，首先令業主知道不能夠賣走手上唯一自住單位，這與沽空差不多，沒有這一批沽空的業主，樓市想跌都難，即使業主有多個單位，除非他們打算出售後不再買樓，否則再買樓的時候又要付辣招稅，不過亦有業主在出售手上單位時，將日後要付的辣招稅加在準備出售的物業，做成樓價高企的原因之一。

　　本來樓價即將下跌，但政府隻眼開，隻眼閉，任由地產商推出八成半按揭貸款，目的是希望能夠有多些新樓供應釋放到市場，不過，八成半按揭令到新樓的銷售成績理想，二手樓業主有見及此更加沒有理由平賣，不少業主更加反價封盤，做成樓價不但不跌，甚至連續上升，結果亦非官員們始料所及。

　　在市場上的供應除了新樓之外，還積聚了不少銀主盤，那些低於市價的銀主盤將會令到整體樓價下跌，與此同時，不少人感覺到樓價太高而不敢追價買樓，樓價應該上升乏力，我認為在七月已經開始，當銀主盤增加，樓價下跌之勢就會更加明顯。

　　老友問政府是否應該繼續出招，我認為不用出招，因為一切辣招稅都會變成樓價一部份，而且政府最辣的一招就是供應，現在已經發生作用，潛在供應量不斷增加，地產商雖然有持貨能力，但充足供應將會迫地產商賣，如果政府一定要出招，就要考慮新樓空置稅，不容許地產商持貨不賣，倘若有足夠新樓供應，買了新樓的人就要放棄他們的自住物業，間接令到二手樓供應增加。

　　老友最後問，如果樓市轉勢下跌，會由哪一類型物業開始，這條問題容易回答，細價樓升幅最大，業主持貨能力最弱，防守力不足，樓市下跌，應該是由細價樓開始，而事實上，差餉物業估價處的數據，五、六月份，細價樓樓價已經下跌。