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二手樓成交將會進入蕭條期

2017年3月12日

湯文亮

紀惠集團行政總裁

　　中原城市領先指數連續破頂，振奮人心，令人覺得大型小陽春即將出現，本來，我絕對同意，但指數連番破頂，物業代理界認為樓價尚有兩成升幅，令到二手樓業主非常心熊，況且亦沒有賣樓需要，如果不是破頂價，大部分業主根本沒有興趣出售他們的物業，老實說，破頂價偶一為之是絕對沒有問題，但經常性的破頂就絕非容易，到最後，二手樓的確會經常破頂，但成交量就非常之少，可以用蕭條期來形容，這亦是老施一年前的說法，一年後有機會出現，成交量減少的受害者不會是一般業主，而是靠成交量維生的物業代理，所以，他們應該害怕破頂價出現，而非對破頂價大肆宣掦。

　　雖然現在大部分的物業代理都不是以二手樓維生，新樓銷售佣高糧準，二手樓銷售只不過是陪襯，成交量減少都沒有問題，我絕對同意，但二手樓成交亦會影響新樓銷售，不少二手樓業主是將他們唯一擁有的單位賣走，再買入新樓單位，現在不但新樓加價，而自住的單位亦不容易出售，既然如此，一動不如一靜，在不買不賣之下，到最後會影響新樓銷售，但不少人認為二手樓不斷創新高，只會引起購買意欲，樓價不但上升，而且成交量會大増，二手樓的成交量與成交價絕對不會進入蕭條期，我只是杞人憂天，我唔敢反駁，對於樓市走勢，我只是講出個人意見，不過，大家千祈唔好忘記老施話現在樓價與用家脫節，只靠投資者支持，沒有用家的物業市場可以說是強弩之末，如果樓價急跌，吸引到用家入市，樓市成交量就會回復正常，如果樓價繼續上升，與用家購買力的差距愈來愈大，樓市就會進入樓價高，成交量低，物業代理的蕭條期。

上一則：

點解以前可以高息，現在不能

下一則：

148.67，中原城市領先指數又破頂

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1. A君 2017-03-12 10:46:45

"非常心熊" → "非常心雄"

2. 真真薯片 2017-03-12 11:42:05

希望CCL可以係689下台前升到177達標

3. 無奈 2017-03-12 12:03:55

估計下届政府更為弱勢，樓價接力上升機會很大。

4. 傻淡最可憐!! 2017-03-12 12:20:52

3月3日ccl樓價指數升再破歷史高位, 而50大私樓2手成交量，更大幅反彈1.6倍！而家樓價日日升升的？？硬硬葡萄緊人喎？？今年最少升50%，等跌嘅硬硬，又要蝕多一年租租了！！業主開心到呢，哈哈哈哈哈哈哈

磚家如果繼續用理性態度睇香港樓市。你們就輸硬定了,支持傻淡唱淡一百年，香港樓市越唱淡越大升！！唱淡啦，唔好停呀!!

5. 真真薯片 2017-03-12 12:27:24

換届後樓價接唔接力升有好多因素, 不過正苦弱勢就幾乎可以肯定, 因為林鄭底氣比唔上689, 事實上正苦除左推地已經冇招可以控制樓市, 因為加辣後比超辣稅既人係極少, 所以再加都冇乜分別, 反而推地方面689為左攞彩, 臨走前推三萬個單位出黎扮做到野, 實際上係預支左未來既土地供應, 肯定無法持續年年推三萬單位出黎, 所以未來一定會出現正苦推地大減, 到時又睇市場點樣演繹

6. 博士 2017-03-12 13:39:07

熊熊烈火，非常心熊代表他們很熾熱，。

非常心雄則代表他們有雄圖大志。

點解要改

7. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井說不 2017-03-12 13:46:51

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170308/19950864

林太請「引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井專家食屎」
嘉湖樓價一年勁升30%

去年1月6日，蘋果記者直擊天水圍嘉湖山莊，當時區內業主林太表示，半個月前阿仔買入樂湖居兩房單位，成交價330萬元。被問到市場不少專家指樓價跌一成，林太豪氣回應，「290萬已經最低，我個仔買貴40萬冇咩問題，佢要住㗎嘛，如果升又點呢。阿仔買嘅單位，銀行估到價，銀行唔會死錯人嘅，嗰啲咁既 引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 專家，食屎啦！我哋唔係有見地，我哋係腳踏實地，唔聽專家㗎，聽專家意見就死啦。」

林太發表「引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 專家食屎」論當日，嘉湖山莊的平均呎價只是約6,800元，兩房單位300萬元有交易，但在14個月後的今日，由於剛錄得一宗兩房連天台單位成交，嘉湖山莊本月的平均呎價被拉高至近9,000元，樓價升幅逾三成。

事實勝於雄辯，的而且確，如果當日信引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井專家樓價仲有得跌，而沒有入市，錯過低位入市機會，學林太話齋，「嗰啲咁既 引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 專家，食屎啦」。今日，林太已成為網民心目中的樓市英雄，更勝樓市專家。

另外，不少網民八卦林太兒子一年半前買入兩房單位今日價值，根據她當日提供資料，記者查到他兒子單位，目前中銀及滙豐估價分別為405萬元及400萬元，以當日買入價330萬元計，單位升值22.7%及21.2%。

8. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井說不 2017-03-12 13:50:59

緣何眾人似淡友上身？

那倒非因為港樓無需求，突然冒出一批不淡不歡的塘邊鶴如引刀大陸燦‧土著‧自醉‧浪子‧及阿井之流的廢青無產階級，而是長期睇淡幾時都有市場，當中不乏一年三百六十五日天天唱淡的「廢嗡」。按照此輩推論，香港樓市沒有一天不大難臨頭，買樓自住或投資將破產燒灰坐食難安不可終日、香港陸沈指日可待。

靠嚇唔怕搵唔到食

姑勿論圖文並茂與理據及樓市經驗充分能否畫上等號，港樓牛足十四年，不正是此輩錯足十四年的明證嗎？攣是無法拗番直的，奇就奇在，地產網留言總是收到此類言論從未間斷，相關通訊源頭何來無法知道，惟至少說明淡友大有「知音」，市場上確存在對這一套非常受落的廢青，「靠嚇」行走江湖唔怕搵唔到食。

在資訊發達的今天，樓市投資者更有必要獨立思考，看好看淡不是重點，最緊要是能徹底說服自己。對淡友提出質疑，不等於毫無保留企在好友一邊，只是淡友口中一些聽起來頭頭是道的理據，換個角度想卻從未經得起事實的考驗……！

【King談樓市】樓市零泡沫 (King Sir 葉景強)

iMoney – 2017年2月7日週二

早前，香港電台邀請了紀惠集團湯文亮博士、亞洲地產蔡志忠先生及筆者擔任樓股論壇的嘉賓，分享金雞年樓市走勢。對筆者來說，能與兩位樓市高手過招，真的十分榮幸！當晚我們談及多個影響樓價的本地因素如土地供應、政府政策、最近的施政報告，到外圍因素如特朗普（Donald Trump）上場、英國硬脫歐及法德兩國大選，有可能影響樓價的都有談及，而我們最大爭論的話題是「香港今天樓市有否泡沫？」

湯博士認為樓價已到歷史高位，脫離了人均購買力，樓市已有相當泡沫。蔡生則認為，每項投資工具都會有一定的泡沫，只是多與少，他覺得現在樓市只有少量泡沫，不足為懼。而筆者認為現今樓市是「零」泡沫，亦是有史以來最堅固的，筆者的論點有四：

炒家絕跡 借貸比率新低

首先，衡量市場有否泡沫的方法很多，最簡單就是看有否過度投機。自從政府2010年推出辣招後，投機炒賣者已絕跡於市場，絕大部分已清貨離場或是由投機者被迫轉為投資者。而上年11月政府再加15%雙倍印花稅後，連投資者都被迫消失，現今樓市只有用家。因此，沒有炒家，哪有泡沫？

另一指標看泡沫是按揭借貸比率，根據金管局最新公布的數據，按揭借貸比率為49.4%，即物業每100萬元成交額，銀行只借出49.4萬元給客戶，這比率是歷史新低。眾所周知，全港有六成私人住宅已無按揭在身，但大家可能有所不知，這個統計其實是六年前於2011年的數據，最新的統計將會今年年中公布，估計將會上升至六成半，即是說香港人在物業上的借貸是十分之低。

銀行水災 未見過度借貸

第三個指標是比較存款與貸款總額的差距，上一輩還記得1997年樓市大跌近七成，跌勢一直至2003年，當時大跌的最大原因是過度借貸。翻查數據，1997年10月大跌時香港存款總額包括外幣有2.75萬億元，而貸款總額竟然是4.27萬億元，即是說銀行口袋只有1蚊，但就做了1.5元生意，這就是所謂的過度借貸。相反，直至2016年11月，存款總額為11.76萬億元，而貸款總額就只有7.89萬億元，還有近4萬億元的天文數字作緩衝。沒有過度借貸，哪又會有泡沫？其實今天的香港人，真是有很多錢呢！

最後一個是樓價負擔比例，數天前有一美國研究機構公布，香港的供樓負擔比例是18倍，再次蟬聯世界第一。這意味着以一個家庭收入中位數計算，要18年不吃不喝，把收入存儲起來才能足夠買一層樓！但大家要明白，作為一個國際城市，資金來自四面八方，購買香港房產的人亦來自世界各地，我們不應只以本地市民的收入作計算，而是要衡量外來的購買力，正如紐約的物業不只是紐約市民購買，倫敦的更加不可能只有倫敦人買。因此，作為香港人要認清時代正在轉變，我們背靠着13億人民，他們有着一股巨大無比的購買力，力度亦隨着經濟不斷增長而加大，筆者勸喻大家，如有自住需要而又有能力的話，請不要沽空樓市，否則未來可能更難上車。

作者：King Sir 葉景強

9. Admin 2017-03-12 14:37:05

1樓A君

原來「熊」字更有意思

10. Tony lam 2017-03-12 14:40:04

當今阿爺揀卒係睇夠唔夠硬、當選之後唔硬都撑到佢硬。

女人可以點硬呢？心就一定比男人硬。

縮骨曾心中有事、要佢硬實害死佢。

傻官一把年紀、成日想瞓覺咁、獻下世嘅啫、硬唔起啦！、

11. 引刀一快 2017-03-12 15:15:44

越來越似娃娃魚。

十年前，大陸好多人走去養娃娃魚，苗都炒到800人仔一條，到四五年前，好多人一掟幾千萬開場嚟養。大陸仲煞有介事咁送幾條呢D“國寶”俾香港海洋公園，海洋公園又好俾面咁“當係寳”。

依傢？零售120蚊一斤，識得人更平，部份水族館有苗賣，係貨真價實嘅中國大鯢娃娃魚，賣俾初級玩家玩。

至于食，一D都唔hit，反而賣千幾蚊一斤果時多人試。

住係剛需

賺錢，先至係剛需中嘅剛需。

12. 自我陶醉 2017-03-12 16:14:00

4樓

升5成咁少？夠嗱？繼續努力催谷，繼續買啊，唔好俾佢停，唱極都係14x，搵鬼信爆升咩？快啲破180叻俾人睇下嘛，全港淡淡都等住睇好戲，等住交死一世租，哈哈哈！

13. 嘍囉 2017-03-12 17:11:11

將會即係幾時?

14. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井說不 2017-03-12 17:13:52

港樓又可以無端端與「十年前，大陸好多人一窩蜂走去養娃娃魚」扯上關係？真不愧為調理農務系一腳牛屎的大陸傻燦食屎專家‧‧‧‧‧‧

2017樓市“耷”還是“得”?

2017-03-06

2017，香港樓市一定「耷」，抑或一定「得」？幾個月之前，大多數論者如引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井持前一種觀點，普遍預期今年樓價回落；不過近兩個月，這類市場共識已經「轉軚」，愈來愈多人改為看漲，就連中原地產施老闆也由睇淡「跌8至13%」，改口為睇好「升兩成（兩年內）」。坦白講，筆者對於樓市迷局直到最近仍然「望唔透」，不過昨天出席「2017第二季投資博覽」期間，突然「叮」一聲開了竅，終於搞清楚了箇中因由及今年樓市格局。

事實上，樓市和樓價（以至於舖位及車位投資）是昨天現場最多聽眾提出的問題，證明大家都非常關注，而且很多人也看不透。豐盛金融資產管理董事黃國英（Alex）是其中一位演講嘉賓，他雖以「揀股」出名，仍免不了被問及樓市。盛情難卻下，他分享的心聲很有意思：「樓呢，就一定打死都唔（再）買㗎啦。至於沽（賣）唔沽呢，亦唔敢講，因為你（樓價）最多跌兩成，但（日後再高追買入）可能輸一百倍喎！」。

黃國英這番想法，也是本港很多中、高資產人士的心聲。他們大多本身已有自置物業，甚至還有兩三個收租物業，以及股票、外滙等資產。按目前樓價，收租回報率不足3%，加上再買樓須繳付加強版雙倍印花稅（DSD）15%，似乎划不來，所以在現時情況「打死都唔會再買樓投資」。

但另一方面，儘管決心不再買樓，不過對於是否減持部分物業，這班中、高資產人士同時非常有保留，更遑論把自住樓也拿出來拋售。箇中原因，一來如黃國英所說，預料下跌空間不大（最多跌兩成），但長遠向上空間可能更大。

還有同樣重要的原因，由另一位嘉賓、長實（01113）執行董事趙國雄（Justin）一語道破：「就算樓價會跌10%，但你之後再買，剩係印花稅（DSD）都要畀15%！」

負面因素加劇「向上恐慌」

綜上所述，黃國英和趙國雄的觀點都有一個前提，就是認為在目前格局下（包括地少人多、資金充裕、經濟平穩等因素），樓價即使回落，空間也很有限，可是一旦賣了樓之後，他日想買回就要承擔相當重成本，面對一種來自「高賣更高買」之風險，第二種就是DSD等高昂稅務費用。於是，愈來愈少二手業主輕言賣樓，試問樓價又怎會容易回落。

由此亦可見，包括施老闆在內的多位論者，他們幾個月前看淡樓價的觀點其實沒錯，理據包括土地和樓宇供應正逐步增加、美國開始加息等等，確會對樓市造成負面壓力；問題是，這些均不足以成為「恐慌因素」（panic factor），未能嚇到小業主放盤或拋售，無助於改變市場上買家和盤源數目之間的供求狀態。

與之相反，正因供應增加、美國加息等因素也沒怎麼推低樓市，相當於「利淡盡出」，反而催生了更大的「向上恐慌」，令期待樓價下跌才低撈的人士如引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井幾近絕望，潛在買家更擔心樓價只會繼續升，惟有谷盡「洪荒之力」追逐市場上稀少的盤源，導致多個二手屋苑踏入2017年後屢創新高，樓價指數近期終於破頂。建基於這股恐慌動力，施老闆日前也轉口風唱好，坦言樓價破頂後上升空間可達兩成，「所以我覺得（中原指數）頂唔係破少少，破咗頂我睇唔到阻力位。」

回答文首的問題，英文有一句諺語What doesn't kill you makes you stronger，這非常適合套用於短期樓價走勢，包括供應增加、利率上調等任何負面因素，威力若未大到足以成為panic factor，反而會加劇「向上恐慌」，令樓價走得更強。在這格局下，今年樓市「得」多過「耷」，除非有意料之外的panic factor爆發，例如美國加息多過3次、環球金融危機、戰爭危機、政治危機，或者特首當選人提出「超級增加供應大計」等等。

15. 向飯民說不 2017-03-12 17:42:55

引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井專食屎专家都系黄C。

作为业主的你，为什么还支持黄C饭民左棍。

16. 同感 2017-03-12 18:36:29

我自己有層樓500幾尺，只是用所謂市場價開價，3年樓荃灣區，為何放了盤個多月，連問價都唔見有，真不知如何是好！

17. 越蕭條樓價越高 2017-03-12 19:37:27

成交萧條，但一旦有成交都是破頂天價成交，所以中原指數會再上，令到成交再進一步缩小，而進一步令樓價創新高。這就是政府辣招要看見的效果。

18. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井說不 2017-03-12 19:55:27

有咁嘅事？作为业主的我，都唔知邊一句話表示過 - 支持黄C饭民左棍。

https://www.youtube.com/watch?v=Xn676-fLq7I

等我跳番隻舞熱下身先‧‧‧‧‧‧

What doesn't kill you makes you stronger.

You know the bed feels warmer
你知道床總是最溫暖的
Sleeping here alone
當你可以一個人佔有
You know I dream in colour
你知道我要我的夢想是繽紛的
And do the things I want
而我要活出自我

You think you got the best of me
你以為你把我打敗了
Think you had the last laugh
以為你讓我再也笑不出來
Bet you think that everything good is gone
我打賭你一定想著我再也快樂不起來
Think you left me broken down
以為你讓我支離破碎
Think that I'd come running back
以為我會哭著爬回去找你
Baby you don't know me, cause you're dead wrong
寶貝你一點都不了解我，因為你大錯特錯

What doesn't kill you makes you stronger
能傷害你的事情才能讓你更堅強
Stand a little taller
站得更高
Doesn't mean I'm lonely when I'm alone
我一個人不代表我是孤單的
What doesn't kill you makes a fighter
能傷害你的事情才能讓你變成武士
Footsteps even lighter
邁步更茁壯
Doesn't mean I'm over cause you're gone
你的離開不代表我要痛徹難耐

What doesn't kill you makes you stronger, stronger
能傷害你的事情才能讓你更堅強，更堅強
Just me, myself and I
只有我跟我自己才做的到
What doesn't kill you makes you stronger
能傷害你的事情才能讓你更堅強
Stand a little taller
站得更高吧
Doesn't mean I'm lonely when I'm alone
我一個人不代表我孤單
You heard that I was starting over with someone new
你聽說了我又有了新的對象
They told you I was moving on, over you
其他人告訴你我重新振作起來而且放下你/忘記你了

You didn't think that I'd come back
你沒想到我還會回來
I'd come back swinging
我腰桿直挺的走回你面前
You try to break me, but you see
你想把我打倒，但你已經明瞭

Thanks to you I got a new thing started
真感謝你讓我又重新出發
Thanks to you I'm not the broken-hearted
感謝你讓我變得不再脆弱
Thanks to you I'm finally thinking about me
感謝你讓我不再只為別人著想
You know in the end the day you left was just my
beginning
你知道你的離開僅是我重新出發的起點
(In the end...)

19. 向飯民說不 2017-03-13 10:30:46

楼上，我说的是从引刀等淡友的言论中，你可以看到他们都是饭民黄c左棍。虽然他们嘴里说反共，实际上比任何人更亲共。

20. 向飯民說不 2017-03-13 10:37:25

德国在战后几年，经济上基本上已经恢复。不用配给，因为实行自由经济，而英国，法国还需要，因为实行配给制度。英国人还要觉得不知道谁是战败国。

今日香港左棍成行，以黄c饭民为代表。他们穿着民主，公平等外衣。其实才是最大的风险。

21. 引刀一快 2017-03-13 14:26:43

說不女

我地唔興撈底，怕撈到你條艷屍。哈哈哈哈

二手樓成交將會進入蕭條期

湯文亮

紀惠集團行政總裁

林太請「引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 專家食屎」嘉湖樓價一年勁升30%

林太請「引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井專家食屎」
嘉湖樓價一年勁升30%