股市「股神」，樓市「估神」

　　我在上一篇文章寫加息可以令租金上升，甚至令收租人士增加租金收入，很多人不明白，我有小小奇怪，不過，想深一層，如果他們不明白羊毛出在羊身上與及殺頭的生意有人做，蝕本的生意沒有人做這條道理，就唔會明白加息點解會令收租人士增加收入亦不出奇，或者，他們現在租樓住，認為加息只會影響業主，租客根本不用擔心，這只是他們一廂情願的想法。
 
　　首先，現在的收租人士不比以往，他們的借貸比率相當低，大約只有三成，假定他們有一個1,000 萬物業收租，該物業有300 萬之按揭，利息每年2%，租金每月為25,000元，即每年收入為30萬。現時情況，該人每年要付利息6萬元，淨收入為24 萬。
 
　　如果利息上升至5%年息，他每年的支出便是15萬元，仍然有15萬元利潤，但如果利息上升，在羊毛出在羊身上的效應下，租金將會上升，很大機會升至每月35,000元，回報由3%上升至4.2%，相比利息由2%升至5%, 仍然有一段距，如果業主的借貸比率是100%，他當然很可憐，每年要倒貼80,000元給租客，不過，那位業主的按揭貸款只有300萬，他每年只須要付15萬利息，而租金收入則上升至每年42萬，每年淨收入為27萬元，比利息未上升之前還要多。其實，亦沒有多大巧妙之處，以前的業主因為利息上升而減少收入，甚至要將物業賣走，現在加息反而令業主增加收入，更加沒有必要賣走物業，當中最大的分別是現在的業主借貸比以前少，以前的收租人士很可能做七、八成按揭，利息根本是一個沉重包袱，現在三成，就算利息上升都不太吃力，甚至為此而得益，因為利息是原材料，租金是製成品，利息上升租金就會上升，就算租金上升幅度沒有利息那麼大，但由於以租金的基數大，所以，就算幅度比利息少，總收人反而會增加，這是一個很明顯的道理，點解咁多人唔明白，或者，他們以心爲心，認定利息上升業主就無能力防守，就算減租亦要接受，這只不過是做租客的想法，與做業主的當然是有所出入，但又唔能說任何一方錯，只是大家想法不同而已。
 
　　從事金融的人大多數會認為物業投資者借貸比率相當高，所以，認為加息會令投資者急速拋售物業，這是一個大錯特錯的想法，因為物業買賣成本高，現在還有那些辣招稅，賣走物業根本買唔番，況且，一般物業投資者及持有多個物業的小業主借貸比率根本不高，加息很難令到他們出售物業。其實，投資者不擔心加息，而是擔心經濟轉壞，租金下跌，就算利息低亦不能彌補損失。

　　在過去幾年，當評論員談及樓市，就必定會以利息已經沒有下調空間，未來只有上升一途，繼而肯定樓市受利息影響而下跌，甚至大幅下跌，理論上是絕對正確，但實際上利息對樓市影響逐漸淡化，評論員不明白，因為他們沒有考慮到市民在意識中早已對利息存有恐懼，亦知道利息在未來只有上升，唯一可以做的事就是減少借貸，所以，就算美國真的是退市，加息，對樓市影響亦不會如評論員所想像般巨大，不過，亦不能掉以輕心，不要提高借貸比率，利息就不會是猛獸，不會吞噬資產，如果情況許可，利息反而是小業主的生財工具，這就是人們常說的水能載舟，亦能覆舟，不過，今次反過來說，是水能覆舟，亦能載舟，即是利息可以吞噬物業，但亦可以令業主收入增加，是否很微妙，關鍵就是借貸比率，如果借得多錢，當利息上升，它真的是會吞噬資產，不過，借得不多的話，當利息上升租金亦會上升，業主的租金收入遠大於利息支出，收入自然就會增加，所以，利息並非洪水猛獸，早有準備，就可以化危為機。

　　就算小業主沒有考慮借貸比率這個問題，金管局為了防範於未然，早已將借貸比率收緊，現在處於一個非常低水平，一般來說，擁有兩個物業的人，他的借貸比率少於五成，擁有三個物業，應該是四成以下，擁有物業愈多，借貸比率就愈低，這還不算，金管局還要進行壓力測試，假定租金下調的時候，小業主是否能夠承接，唔使我講，金管局對結果一定很滿意，所以，陳德霖話若果確認樓市下跌，金管局就會放寬按揭，這是多年有首次有官員談及放寬按揭，就算在短期內未能實行，但最少這是一個正面訊息，如果金管局擔心利息上升，就唔會放寬按揭。

　　雖然現在利息對小業主實則影響不大，但心理影響就很大，對那些想買樓的準業主影響更加大，很多人就是因為就嚟加息而唔敢買樓，而且一等數年，最近樓市熾熱，有很多買樓的人都昔日因為就嚟加息唔敢買樓的人，這反而令我擔心，這批人的防守能力是最脆弱，如果不幸加息，那些剛買樓的人又可能會放棄，他們損失訂金事小，但影響樓市正常運作事大，甚至令樓市下跌，不過，這反而是政府樂於見到的事，因為官員叫市民買樓時要小心，小心，已經講咗幾年，終於講中，可以舒一口氣。