面對高樓價問題，很多城市情況與香港一樣， 想盡辦法覓地建屋，務求增加供應以平抑樓價。北京卻反其道而行，其新任市長蔡奇剛宣布，由今年起不但不會再增加土地供應，反而每年要削減30平方公里建設用地（相當於158個維園），即是把現有建築物拆除，還原為空地；假若某年度減地超標，例如達到35平方公里，多出來的5平方公里才可以用來建新樓。此一「超級辣招」若能順利執行，便意味北京不論城市密度或人口總數，均將逐年顯着下降。
所謂新官上任三把火，剛於上月20日就任北京市長、被視為習大大心腹愛將的蔡奇，似乎特別猛火。他本星期在市政府座談會上宣布北京未來土地政策大計，自今年開始每年削減30平方公里建設用地，目標是把整個北京市建築物佔地由目前2921平方公里，到2020年削減至2800平方公里。
根據經濟學原理，假若一個城市樓價因供不應求而飆升，最「正路」當然是竭力增加供應，藉以平抑價格。就像香港包括現任特首以及多名下屆特首參選人，均提出積極增加土地的方法，甚至向郊野公園打主意。由此看來，蔡奇要求北京建設用地「不增反減」，豈不倒行逆施？
人口超上限 放任勢半癱
蔡奇此一政策背後有兩大思路。首先，北京常住人口已達2170萬，以人口計，是僅次於上海（2415萬）的中國第二大城市，同時是全球第三大城市（巴基斯坦卡拉奇排第二），存在着很多「大都市病」，包括環境污染、交通擠塞、食水短缺、公共資源不足等。向來有一派說法指北京人口總數已超出可容納上限，若繼續放任人口不斷增加，將釀成自然生態災難，並可能令整個城市機能陷於「半癱瘓」。
所以蔡奇現在勒令北京縮減建設用地，某程度上正是對症下藥。在首階段，他將針對工商業及非本地行政設施，例如今年內要強制500家製造業工廠撤出北京，並疏解120個批發市場和38個物流中心，同時安排逾40家高等院校及醫院遷離北京市區。這些設施拆除之後，便可還原為空地，用來種樹種草，或者興建公園、廣場、噴水池、步行道等低密度社區設施，屆時「大都市病」可望大大紓減。
其次，北京市建設用地由1990年約1200平方公里，至2000年達到1900平方公里，繼而增至目前接近3000平方公里，急速擴張之餘，樓價不但未見緩解，反而同步上漲，升幅持續跑贏全國，近兩年更流於失控，與香港不遑多讓。
逆向思維 疏導北漂需求
究其原因，北京作為首善之都，滙聚商業、教育、醫療、文化和娛樂等資源，所以全國13億人當中，不論出於什麼原因，只要負擔得起條件、願意付出代價，很多人都有湧入北京的慾望；例如「北漂族」這個名詞，正是指從各地遠赴北京追尋夢想的民眾。至於其他大城市，即使繁華如上海、深圳，卻鮮有「上漂族」、「深漂族」等講法，可見北京在13億人心中的獨特地位。
正因如此，即使北京不顧自然資源限制，堅持不斷增加土地供應，依然會吸引全國更多民眾湧入，當中的「北漂族」若能在北京站得住腳，繼而結婚生仔，將產生更多土地需求。換言之，對於這個備受全國民眾嚮往的城市，增加土地供應非但無助改善供不應求，反而會像抱薪救火，加劇惡性循環。
蔡奇採取的是另一條路，從限制需求着手，例如把工商業、教育、醫療及首都行政等部分資源遷離北京，自然會把追求這些資源的各地民眾也「引離」北京，從而控制土地總需求。事實上，這絕非北京市自把自為，而是中央層面的國策思路。去年公布的《國土資源十三五規劃》已明確要求，對於京津冀、長三角、珠三角等地區，應以盤活存量用地為主，嚴格控制新增建設用地；尤其是北京、上海、深圳、武漢、南京、杭州等超大和特大城市，原則上不得再新增建設用地。
為全國垂範 短期利內房
不過，地方政府向來依賴「土地財政」，限制建設用地將意味賣地收入大減，因此上述國土規劃能否落實，很多人一直半信半疑。今次由「習大大愛將」蔡奇在北京率先高調執行，就有打響第一炮、為全國垂範之效；若連首都也能做得到，其他大城市相信沒藉口卸膊。
因此，近日內房股急升，除因憧憬「大時代」重臨，亦與蔡奇點起的這把火有關，即使北京此一「超級辣招」長遠或可透過限制需求以平抑樓價，但短期內難免令供不應求進一步加劇；假設大城市不增加土地供應，那麼一眾內房股目前坐擁的土地資源，自必更加稀缺和搶手，資產價值可望水漲船高，香港更是坐享其成，引刀大陸燦‧土著‧自醉‧浪子‧烏5及阿井日日睇著人哋收Pays，又要繼續失望了。
跌，除非有一些未能預知的利好因素，否則，一般分析員都會肯定樓市將會進入下跌軌跡，這是鐵一般的道理，現在仍然說樓價將會上升三四成的人，除非他們有一些特殊見解，否則，只是胡言亂語。