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1. 歷史長河 2016-05-01 09:30:59 |
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自政府第一次提出「未來三到四年將有八萬三千潛在供應」後，每年實際供應量與預測之間的差額將直接計入新一期的「未來三至四年的潛在供應量」。預計明年今日新一期的[未來三至四年潛在供應量」將達十幾萬。望梅都可以止下渴，終有一日，這個數字會去火星。 |
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2. 望東樓 2016-05-01 09:46:15 |
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如果大家對呢個題目有興趣，可以即刻出街買份信報睇睇。無錢買個啲可以打報釘，就係頭版。 |
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3. 多嘴街 2016-05-01 10:05:06 |
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4. 引刀一快 2016-05-01 10:20:26 |
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既然夠膽講九萬二，打個九折都有八萬三，起碼八萬三呢個目標穩陣咗喇。 |
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5. 望東樓 2016-05-01 11:04:39 |
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小刀，五一長假唔出去同人迫吓？唔好成日龜縮係天橋底呀。話時話，有幾個observations 政府吹咗咁耐，舊年嘅新樓落成量又真係令人失望。 睇番屋企附近，近年舊樓重建唔少，不過拎出嚟賣嘅得兩幢，其他全部用來做服務式住宅。服務式住宅嘅需求係咪真係大都咁呢？會唔會同TypeE租金大幅跑輸大市有關呢？ 過去幾年旺區好多舊樓俾人成幢收購改建做酒店、旅館、服務式住宅等等，旅遊業係可見將來都咁大鑊，班大大業主有乜嘅部署呢？ 唔好講金舖同藥房，淨係講業主寵兒（銀行）：城市銀行—執、渣打銀行—執、創興銀行—執。你話點搞？ |
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6. 十郎 2016-05-01 11:19:56 |
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東兄：我都有舊樓給人收購咗，經紀人講佢地都係建服務式住宅，因為地積比例可以大D, 高咗D。
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7. 真真薯片 2016-05-01 11:32:27 |
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長河san講得有道理, 政府個“未來三四年”係不娜向後移, 當政府賣左地, 發展高擠牙膏慢慢賣, 呢個“未來三四件潛在供應”只會不斷升
在雨有兩個見解 1/ 呢個數好快穿十萬 2/ 未來十年每年私樓實際成交維持萬五左右 3/ 當“未來三四年潛在供應”去到12-13萬, 同時到政府d地又賣到8899, 政府會再次大幅減慢賣地, 藉口係“去庫存”, 事實係“冇地賣” |
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8. 蕭峰 2016-05-01 13:17:02 |
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同意薯片兄見解。
對供應量既問題，呢度已經討論過好多回。有網友話今次跌係因為供應增多，我唔係好認同，其實舊年呢度好多仁兄都唔係好信政府預期的供應量。我認為今次樓價跌，有以下幾個原因：
1）去年中對美國加息的預期，雖然美國出口術，但舊年中開始美國各項指標都開始靚麗，令市場對加息預期越來越強。到12月非農就業實在太靚，令美聯儲已沒有藉口必須加息。
2）去年6月開始，內地差不多每月一次的股災，動輒千股跌停，拖累港股跟隨大跌，股市震盪亦會波及樓市，在a股千股跌停的時候，上海曾出現很多豪宅急售盤，因為要變現。股市套牢資金，令一些損手客不得不在樓市變現。
3）去年8/11 RMB急貶，進一步加劇市場憂慮。
4）去年下半年中國同香港經濟都轉差，市場悲觀情緒高漲。
5）人心所向。舊年急升後，個價已經虛高，大部分人都認為應該調整，故觀望不入市，等跌。
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9. 真真薯片 2016-05-01 13:26:01 |
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蕭峰兄,
在下都認為樓市未來供應唔係太大壓力, 壓力係有, 不過唔大, 在下估計未來大型新盤入伙都未賣晒會係常態, 不過發展商會努力囤貨托價, 係可見將來每年一手實際成交維持萬五個左右
相比供應, 未來一年更大影響係股市同匯價, 唔知美國會唔會再加息, 亦唔知中港亞洲股市會唔會再急跌, 真係冇人知, 如果美元又上返110, 人仔又貶過, 咁港樓就會再跌一浪, 相反如果無風無浪, 港樓應該已經見左底
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10. 蕭峰 2016-05-01 13:55:10 |
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同意薯片兄。
很多時候，我們忽略了發展商既實力，忽略了建築期、樓花出售期、甚至現樓留存期的伸縮性。
如果我係發展商，我當然會因應市況而調整策略，慢慢建（慳返費用）、慢慢賣、貨尾都唔洗急。點解？因為樓係好唔同既貨品，冇保質期，十幾年後賣可能仲值錢，紅山半島、浪澄灣即係。
3月、4月數字顯示，中國經濟好大機會已經見底，例如出口好左好多，正如薯片兄話，好可能港樓亦已見底。
有仁兄怪市場，跌左10%+太少，其實最差時跌左20%+，你自己個時唔去執，依家怪市場係冇意思既，機會曾經出現過。
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11. 真真薯片 2016-05-01 14:00:02 |
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蕭峰兄,
政府推地增加供應, 發展商調節返供應去托價保利潤係必然發生
至於中國經濟見底未, 美元會唔會升返, 在下就認為真係五五波, 好難講, 過去幾年美元都係一年升一浪, 睇美元指數依家係橫行通道底, 底部唔破, 佢要上返頂都唔奇, 如果美元上返10x, 中港股市人民幣同港樓都會有壓力, 至於會唔會發生, 在下就覺得美元升返機會大dd, 可以55%, 本來機會應該更高, 不過美國大選不確定性更大, 好難估
在下認為現價買樓, 如果買比較平既一手樓, 頂多捱價一成至一成半, 等十年後果“三四年潛在xx萬供應”賣晒之後, 應該就會升返突 |
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12. 蕭峰 2016-05-01 14:19:30 |
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薯片兄
美國經濟是否真係咁好，我有保留。如果真係好既，兩年前已經加息，有人話美聯儲過去幾年係不停出口術，我唔係好認同，我認為佢地係想加息，慢慢收番QE既負面效應，但d數據反反覆覆，佢地真係好想加而加唔到。
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13. 蕭峰 2016-05-01 14:23:53 |
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另外，去年人仔急貶，唔係因為美元強，還因為中國經濟差，令RMB有壓力，上次急貶後中國要動用大筆外儲去托匯價，未來中國會否再令急貶發生？有外匯管制，你懂的..... |
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14. 真真薯片 2016-05-01 14:36:26 |
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蕭峰兄,
在下反而覺得美元升唔升返同中美經濟本身好唔好冇乜關係, 在下覺得純粹係資金流向炒完一浪又一浪, 如果美元第四季又升返上10x, 炒返三幾個月到半年, 又湧起一浪走資潮, 炒完美元又會跌返, 即係上年10月到今年2月既事重複一次, 中幾年東南亞已經比美元玩左好幾輪, 先搞印尼, 跟住大馬, 最黎新加坡, 每年搞你一濟, 中美經濟好唔好只係藉口而已, 而阿爺近排雖然經濟回穩, 但係就收緊海淘, 整頓支付寶, 在下覺得阿爺係做緊防風措施, 當然做防風措施唔代表係會打風, 但係至少代表阿爺覺得有風險 |
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15. 望東樓 2016-05-01 15:37:13 |
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十郎兄，收到。將來分拆出嚟賣仲可以趙大筆管理費。 |
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16. 蕭峰 2016-05-01 15:45:18 |
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薯片兄
這就是你我觀點上既差異，唔緊要，唯有等市場來證明，大家都係預期。
小段文章分享：
「美国企业的盈利表现，也表明美国经济未来的前景仍然低迷。在过去的一个星期内，大约有100家左右的美国公司公布财报，其中有大约90家企业的财报低于市场的预期。 美国首席投行高盛的第一季度财报可以给我们一些启示：高盛一季度每股收益为2.68美元，去年一季度为5.94美元；净利润从28.4亿美元跌至11.4亿美元，同比减少60%；营收从106.2亿美元跌至63.4亿美元，同比跌幅达40%，为首席执行官Lloyd Blankfein自2006年上台以来的最低水平，预期为66.9亿美元。这样的一份财报当然不能算好看，而这仅是美国银行业的一个缩影而已，多数银行都出现净利润减半的状况，这样的表现似乎距离“周期性”复苏越来越遥远。当然也有人会说，银行业的顶峰已经过去，没错，但是代表着新兴力量的苹果公司财报也与预期相差甚远，昨晚苹果公司的股价跌幅也超过了6%。」 |
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17. 十郎 2016-05-01 16:31:54 |
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今日，想去買改錯字帶，想極都不知道，那裏有書坊舖，出街去碰碰吧，最終在三聯購得。
有人告訴我，有一間屋邨非常非常舊的書局，因為鬥獸棋被海關人控告，原因是鬥獸棋的紙太薄，罰一萬。店主R晒頭，關我乜事？憤而‘摺埋’。店主英明！佢一開門，起碼有十宗罪，單是西瓜波，油漆可能含鉛都可以死得。
有人問，麵包舖D菠蘿包有冇菠蘿？雞尾包有冇雞尾？有冇危險？ 點樣答？哈哈.......。
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18. 浪子心聲 2016-05-01 16:41:50 |
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昨天政府公佈最新未來3年供應量增至9萬2，除了近日樓價有輕微回升外，湯博士在4月28日編文「沒有庫存的去庫存計劃」都有一定影響都未定！！
博士差不多話到政府的8萬7供應就是「底牌」，土地供應無「持續性」，上網有人重話政府得「2仔底」，這樣政府重唔騷下quali，樓市真係爆升點算呀！
這個9萬2供應量話畀市民知，政府唔係「2仔底」，有料未出盡，玩show hand唔一定要揸大牌先贏到，嚇到人就得啦！！
我個人相信政府對土地供應的「持續性」有一定認知，除了9萬2還有後着。
由於樓價的大升或大跌對有樓和無樓人仕一樣產生不同情度的矛盾，樓價軟着陸是最好的，有樓D人不會太傷痛，無樓D人可以慢慢買（買快咗都無所為），地產商新盤可以慢慢賣（賺到盡），最後還能讓政府有足夠時間開發土地，這樣就皆大歡喜啦！！ |
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19. abc12345 2016-05-01 16:47:02 |
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打底完成，CCL蓄勢續發，coming星期五應升破131, 五月底升破SMA20 ( 约132.5 )。 老友記~"時間"，在好友這邊 。 Yeah ! |
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20. LYC 2016-05-01 17:28:20 |
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好好可惜的是，全部人都知政府只能搶司法地，插針地。收地，舊區重建，開發新區等等全部唔掂。奇就奇在只有淡友睇到一些全部人都睇唔到的地，大概可能在海底或天空之城！ 現在唔係乜着陸的時候，係率先爆上火星的開始，大家要坐穩，有心理準備，未來數年將會升到你唔信，繼續GoGoGo! |
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21. 浪子心聲 2016-05-01 17:37:55 |
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LYC，宜家玩show hand, 政府叫9萬2，你跟唔跟，你唔跟，唔好響到做傍邊鶴，叫人跟。
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22. LYC 2016-05-01 17:56:20 |
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浪子唔係四海為家咩，做乜咁緊張呀？ 你咪分享下政府會有什麼後着，睇下大家信唔信，跟唔跟囉。我就即刻去掃10間8間，當衝穿外太空時咪沽俾你囉！ |
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23. 浪子心聲 2016-05-01 20:54:42 |
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To: LYC兄,
你幾時見我好緊張，我好享受睇嚟盤牌局，係幾好睇㗎！
見你問得有禮貌咗好多，就答下你啦！
我咁睇，這盤show hand排咗出嚟D牌（供應量、辣招），可以用經濟學或常理分析，但「底牌」和「未排D牌」（你想知嗰D後着），就要用政治分析，因為樓市從來不是自由經濟，而係計劃經濟，所以長遠喺講，這盤show hand的勝負絕對可以由排牌果個（政府）決定。
上次是曾蔭權排牌，咁係排D好牌畀地產商啦，所以出什麼辣招，都係地產商贏，但現時是梁特在排牌，地產商咁本上無得贏。還有實際真正排牌係「習主席」，所以下次排牌果個都係要排哀牌畀地產商，所以嘉誠哥在上年政府出8萬2時已經唔跟，還記他說了什麼，就係「今時今日，邊個話做地產一定賺，我就話佢叻！」 |
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24. Carson 2016-05-02 09:46:54 |
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樓市大話骰，點可以越嗌越細㗎！你唔信佢九萬二，咪開佢囉。
回17樓： > 因為鬥獸棋被海關人控告，原因是鬥獸棋的紙太薄，罰一萬。
紙太薄係唔會害到啲細路的，知唔知佢點解俾人告？因為而家嗰啲唔係紙，係膠，啲棋粒粒都係輕飄飄又易爛嘅膠，張底（膠）紙又係，輕到飄下飄下，細路仔唔識嘢拎佢入口一索，就成張吸入去封喉。所以海關拉佢唔係冇道理的，佢唔入呢啲咁cheap 嘅貨就冇事。
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25. 黑馬 2016-05-02 18:36:34 |
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九萬二也好，八萬三也好，現在只是政府和地產發展商之間的博弈。真正的壓力不是來自於預測供應量，而是已建成竣工但尚未出售量。 如果你有多餘錢，想買屋收租，淨回報有3％或以上，現在肯定是可以進入市場。如果你想買一手，記得要回X。現在，回X數額之高，箇中原因我們當然明白。 或者，如果你跟我一樣只售出2010年後入的貨，今年未有計劃入市，你可以六月底後玩下股市，今年收益應該是不錯的。 |
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26. Tony lam 2016-05-02 19:48:03 |
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話實升到打穿大氣層、咁洗Q喊驚咁要减辣咩、照睇梗係㩜咗D貴口貨、走唔甩辣到標冷汗、扎實咗、貴利按揭收租唔夠供、散水未夠鍾要抽重水、分分鍾要蝕水、唯有下有冇傻仔接個砂炮啦！ 而家亙聯網資訊咁發達、山卡啦都知價錢、做買賣一定要實惠、唔好懷念·盲官黑帝·果時打做嘅繁榮、冇咗通街偏財時嘅暴利啦！舖/寫字樓租自然合理D、老實做生意、香港實有運行㗎。 香港人冇買樓唔洗瞓天橋底嘅 ! 置業安居都係想安穩啫、但怕執輸唔睇荷包就上車、上咗車唔係過咗骨、要供㗎 ! 到時就要閉氣、呼吸都係壓力。 諗住升穿大氣層就散水 ? 呢D係賭 ! 咁就祝君好運 ! 買咗樓有時間、不妨巡下天橋底、兩手準備先至係投資正道。 |
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27. Tony lam 2016-05-02 19:58:24 |
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實比人tell、想嚇到冇人爭、先有跳樓貨執之嘛！ |
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28. 浪子心聲 2016-05-02 20:28:42 |
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To 25樓:
非常認同你的睇法，你不是黑馬，而投資好馬。 多謝指點。 |
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29. 歷史長河 2016-05-02 21:06:26 |
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回23樓浪子兄，
「今時今日，邊個話做地產一定賺，我就話佢叻！」
有冇李sir 原文的出處？
啱啱搜索一下，未揾到，不過發現你在23樓的一段分析同香討一位名為「香港仔2015」的留言一字不差。可以解釋一下嗎？如下：
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| 這盤show hand排咗出嚟D牌（供應量、辣招），可以用經濟學或常理分析，但「底牌」和「未排D牌」（後），就要用政治分析，因為樓市從來不是自由經濟，而係計劃經濟，所以長遠喺講，這盤show hand的勝負絕對可以由排牌果個（政府）決定。
上次是曾蔭權排牌，咁係排D好牌畀地產商啦，所以出什麼辣招，都係地產商贏，但現時是梁特在排牌，地產商咁本上無得贏。還有實際真正排牌係「習主席」，所以下次排牌果個都係要排哀牌畀地產商，所以嘉誠哥在上年政府出8萬2時已經唔跟，還記他說了什麼，就係「今時今日，邊個話做地產一定賺，我就話佢叻！」引用:原帖由 LeoWong77 於 2016-5-1 06:52 PM 發表 
乜政府重有地咩，全部都山旮旯 | | |
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30. 浪子心聲 2016-05-02 21:25:40 |
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31. 歷史長河 2016-05-02 21:37:36 |
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多謝浪子兄，香港仔2015和你是同一人？ |
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32. 黑馬 2016-05-02 21:47:38 |
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補充一句，政府和地產發展商之間的博弈，無論真的還是假的，也沒有必要認真對待 --- "不要忘了下次選舉即將登場" |
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33. 浪子心聲 2016-05-02 22:03:48 |
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非常認同「沒有必要認真對待」，其實大局已定，但得閑睇下啲細節發展，如看「三國演義」。 |
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34. 二萬九 2016-05-02 22:52:26 |
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莫說九萬二，我想政府連二萬九也提供不了， 信政府一成都死鳩左。 |
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35. 黑馬 2016-05-02 23:59:12 |
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我個人七月至十月將在股市玩下，十一月後再分析已建成竣工但尚未出售量，之後我會研究CY和地產發展商的演出細節，我想在那個時候我可以決定再次入貨的合適時間。 反正，現在地產發展商還未有入戲。
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