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三個月內，所有唱好樓市的人都會轉軚

2015年8月5日

湯文亮

紀惠集團行政總裁

　　昨日，大家睇報紙，就會睇到周大福彌敦道舖劈租四成，以及DSC執笠，將會有14個巨舗推出市場，而在中環所見，不少號稱旗艦店的舖位被棄船，冰凍三尺，非一日之寒，我在去年下半年已經察覺到零售業轉壞，當時，希望只是佔中影響，待佔中完畢後一切便會回復正常，但很可惜，佔中後鳩嗚鵲起，政府處處忍手，讓鳩嗚人士得寸進尺，最後做成中港矛盾，國家取消一週多行，更不考慮開放更多國內城市到香港自由行，做成香港經濟轉壞，樓價沒有支持，就算唔跌，都唔會升，但世事就偏偏如此奇怪，細價樓在各方唱好之下急升，我覺得如果在那時候，有人在能力不足之下上車，他日面對樓價下跌，將會很徬徨，於是我寫「細價樓爆煲論」，目的是警告那些未及資格的人士不要上車，更加唔好向財務公司借錢上車，當時，我俾人罵爆，今日，我的「細價樓爆煲論」更加俾人當笑柄，不過，唔緊要，我的目的已達，金管局為此亦收緊細價樓按揭，同時嚴格監管財務公司二按，我相信有不少人為此未能上車。現在，在各方不利消息下，我更加夠膽講，三個月內，所有睇好樓市的評論員都會轉軚，當然，他們會話這是與時並進的預測，但我覺得，這應該叫做報導，不是預測。

　　現在，大家都知道零售業步入寒冬，經濟亦開始轉壞，零售業從業員收入減少，如果沒有積蓄，供樓將會是沈重的負擔，到九月，美聯儲局議息，就算未加息，都會制定出一個日期幾時加息，連一向話美國佬冇能力加息的人都改口說，就算美國加息，都唔會加得幾多，最多加0.25%，表示他們開始心袪，在未來三個月，不少新樓盤短兵相接，各自提高優惠，一Q清袋就很難再出現，除非有地產商肯大幅減價，我唔相信在這種情況下，有人仍然唱好樓市，三個月後，大家又睇吓我講得有沒有錯。

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源源不絕的供應量，樓市的頭號敵人

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新地是否以高價奪得元朗站物業

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1. 撻訂了 2015-08-05 08:51:32

【本報訊】屢創新高的青衣「公屋王」長安邨，今年5月安海樓一個海景單位以335萬元易手，一度成為全港最貴未補地價公屋，然而買家最終撻定。身為消防員的業主篤信玄學，他接受本報訪問時坦言，單位放盤時，「風水師傅話，你個單位應該賣唔出。」結果言中，目前打消換樓念頭，搬回公屋單位居住。

青衣長安邨安海樓海景戶，實用443方呎，外望海景，對岸為荃灣市，今年5月以未補地價335萬元易手，呎價7,562元，當日成為全港最貴綠表公屋王。然而，買家看見傳媒報道後，發現同類單位當時成交價介乎260萬至270萬元，自覺買貴，決定撻定，連同代理佣金損失約12萬元。事後該名撻定買家以約260萬元購入同一屋邨一個未補地價的公屋單位。

■一度成為綠表公屋王的安海樓單位，擁開揚海景。資料圖片

與母搬回單位居住

「公屋王」撻定後，業主沒重新放售單位，他說：「最重要媽咪唔畀，老人家年紀大，但求安穩。」又稱：「風水師傅話，你個單位應該賣唔出。問咗兩、三個風水師傅都係咁講，話賣到未必好。其中有風水師傅話我條命只有正財，無橫財，佢話間屋搵到正財，做乜要換樓，又夾我啦，間屋會出公務員，咁又出咗。」他指單位已封盤不賣，目前與母親搬回該公屋單位居住，暫未考慮賣公屋換私樓。

2. 引頸一切 2015-08-05 08:52:32

博士，政府有心清場洗乜拖到2036呀，根本就係待時間慢慢過去讓市民對長達多月既佔領產生厭惡，再以救世主姿態進場。Btw博士隻字不提匯率變化既影響係唔係因為無影響定點?定話學689話齋土地問題

4. 旺絲 2015-08-05 09:07:20

會唔會成真就需要時間去證明
但已經證明左DR冇轉軚, 講真3個月轉哂方向我都唔太睇好, 博士真係夠GUTS
呢點已經令我配服, 即刻REG個ACCOUNT 支持

5. Desmond 2015-08-05 09:24:26

港元轉強是香港零售業轉弱的主要原因之一，而港元轉強主因是美元加息之預期。

7. Desmond 2015-08-05 09:54:14

人是奇怪動物，回顧2007年股災前，恆指升至31000點以上，人們都說是股市大時代，而當時淘大花園細單位200萬以下也不多人買，覺得樓價會不升，現在淘大花園要接近500萬了，又說地產是王道，股票風險高。

8. bighamster 2015-08-05 10:12:18

14年賣了樓想換大，當時很反感博士，因為你話升哈哈。後來買不到合適的，方信服！請問博士現階段依然買大（銀碼15M以上）可以嗎？還是等加息後？

9. 自我陶醉 2015-08-05 10:18:56

泡沫始終是泡沫，問題不在乎是否會爆破，而在於何時爆破。無論在任何資產市場，泡沫都最能令人留戀和興奮的，且看音樂停播時，誰的手上持有最多火捧。

11. 三個月後...... 2015-08-05 10:37:29

I dont wish to challenge Dr Tong but I have different point of view with Dr Tong. Hong Kong can always have miracle when at the bottom of valley. That's Hong Kong Spirit. I expect property price will have 3-5% increase in 3-4 months.

Just looking forward to see how miracle work.

12. Alan Pepper 2015-08-05 10:44:45

零售業寒冬加上綱購是各一中浪及大浪，來勢洶洶，只能走避，不能硬擋。

個人覺得飲個別食業有機會由寒冬走到出路，並不因為生意好，是因為此行業是租金下降的得益者。他們可以底租一點或選擇更好更大的舖位，這是直接影響其生意的因素。

而可以綱上購買的貨物，其生意會越做越少。早前一田百貨 CEO 也提及此問題，雖然他不怕綱購來臨，但並不是因為他認為冇威脅，而是他已有準備下個月推出初步的綱購平台。他也說他兒女已經唔睇電視，乜都用手機做，以後世界是很不一樣 (其實現在已經變了很多，綱購已經在美國歐洲中國盛行，香港區區 700萬人遠遠不及幾十億人的市場)

當然，商場商鋪不會一文不值，它始終是一個方便。飲食民生服務娛樂行業需要地區性的鋪位。消費品如一個很特別的貨品亦不能輕易綱上購買。這些應該是這浪的受惠者，應該會直接影響消費物價下降（或者比較合理，因為始終有通脹及其他因素）

13. 向饭民说不 2015-08-05 10:50:02

2樓，香港的根本問題就是土地問題。沒有土地，點發展事業。土地並不只是提供比住。你要做研發基地，咩咩seven基地，都需要土地。新加波為了提升競爭，過去十幾年大力填海，反觀香港被毒果販民洗腦，為了某些人的政治利益，連香港人的長遠基本利益也放棄。香港被深圳取代基本已經就來成為事實。當然最終估計香港變成深圳富人的後花園。

還有短期來講，香港因為peg系統，當全世界都大特價的時候，港幣仍會維持強勢，市場一定會作出調整，比如樓價下跌，通貨收縮。97年的翻版。

97年最終因為大陸開水候射住，香港先可以翻身，今次，香港人好難在要求大陸開水候了。看來就來像飯民廢青所說，信民主，得永生。

14. 西門吹雪 2015-08-05 11:07:18

博士講既情況如果出現就好了，到時大把機會追貨。

最怕美國佬又唔知用咩理由唔加息，或者又再拖多一年半載。中央又出下招救下香港咁。到時真係買樓無望。

15. 聚沾沾 2015-08-05 12:38:10

不是佔中，不是鳩嗚，１是匯率，２是中國增長放緩，３是香港沒有吸引高增值消費者的配套，４是人口質素未有隨發展變好，市容比起其他地方開始比下去了。

以往幾年的旅遊零售業的高增長，主要只是美元轉弱帶來的影響。

美元轉強，打回原形。

16. 追求 2015-08-05 13:32:40

博士聽到睇到的可能不止這些，希博士能透露多點，讓更多還想現在買樓的人有更多更清晰的資料，謝謝博士 !

17. LaLa 2015-08-05 14:28:34

重點是暫時不要入貨

18. LaLa 2015-08-05 14:28:35

重點是暫時不要入貨

19. 萬斯菲爾 2015-08-05 14:49:59

博士，非常同意你的見解！樓市必在三個月內轉勢，有可能跌三成！

21. 引刀一快 2015-08-05 16:21:33

“當時，我俾人罵爆，今日，我的「細價樓爆煲論」更加俾人當笑柄，”

笑呢個笑柄嘅人，心內都係冇乜底，亦笑唔得幾耐。

然而，如果香港經濟變差僅僅係因爲大陸政策問題，咁就好辦，純粹係家長攞住鷄毛帚啫，如果細路乖，連網購都幫你閘住，咁咪掂囉。

但係，呢排家長自己都氣虛血弱，唔好咁旨意佢好嘞。

22. 快跌了，有甚麼人已經開始走貨 2015-08-05 17:13:36

地產商一定好開心,投地又可以平d，之後再慢慢起，太古城多左十幾條匙盤，今個星期一定跌10％

24. 樓蟹 2015-08-05 18:27:50

博士又嚟, 有人會因為信你走去賣樓架。等如有人會信財演去買賣股票, 輸到直。

有影響力的人請慎言。

25. 待買樓 2015-08-05 19:49:43

成年人要自己負責，人地講下就跟著做，衰咗就話人唔好，呢個世界係自己顧自己。如果博士下下中，一早勁過李生。博士都係分享下睇法，又唔上身咁。

27. 引刀一快 2015-08-05 19:50:18

咁就等我呢個冇影響力嘅人講喇，大陸經濟唔好，已經唔係今年嘅事，虛火谷咗幾耐，咁就要養番隂幾耐，樓市獨好？先使未來錢啫！依傢股票去杠杆，樓市都會架。

28. 政府官員 2015-08-05 22:22:25

工廈暑期班：涉違地契欠安全　學童步步驚心

暑期興趣班違規殺入工廈，記者巡查發現，有機構疑違規於工廈開設暑期班，其中在觀塘及新蒲崗，有4幢工廈開設了最少7個暑期興趣班，教授跆拳道、舞蹈等，吸引大批年幼學生報讀，最細的年僅3歲。惟工廈仍有工場運作，不時有工人將貨物推出推入，部分樓層走廊更堆滿雜物，防煙門長開。地政總署證實，相關工廈不可用作工業或倉庫以外用途，有關機構涉違反地契。消防專家指部分工廈存有危險品，絕不適合兒童在內活動。

記者早前到觀塘及新蒲崗一帶的工業大廈巡查，發現單在觀塘道一幢工業大廈已有最少3個不同興趣班，教授舞蹈及跆拳道等。記者佯裝家長向跆拳道班查詢報讀詳情，接待職員指設有供不同年齡、不同級別兒童報讀的班級。至於在工廈是否安全，對方則未有正面回應。

雖然該工廈開有不同興趣班，惟仍有不少工場及貨倉在運作。在一個舞蹈班所在的樓層，是雨傘公司的製造工場及儲存倉，不時有工人將大批貨物推出推入，電梯大堂亦堆滿一箱箱貨物，小童出入時隨時碰撞受傷。

觀塘開源道及駿業里的兩幢工廈，分別設有乒乓球班及舞蹈班。其中於開設舞蹈班的樓層，後樓梯的防煙門被打開，舞蹈學校把宣傳用的易拉架頂着防煙門；由於正值上下課時間，等候上堂的學生及家長擠滿僅長約六呎的通道，更有等候年幼學生四處奔走。而在新蒲崗一幢工廈則有舞蹈班及畫班。記者巡視發現不少樓層堆滿雜物，部分防煙門亦未有關上。

記者其後表明身份，致電相關機構查詢。於觀塘道工廈開設跆拳道班的機構負責人稱，近年因貴租才搬至上址，惟不知工廈不能開設興趣班。而在新蒲崗開設跳舞班的負責人則稱，不清楚經營是否合法，着記者與業主聯絡。

協昌消防顧問工程公司業務經理黃偉焯指，不少工廈單位，不時有大批貨物進出，加上有大型機器運作，隨時對小童構成危險。部分會被用作儲存倉庫，存放各類危險品，遇上火警時，遠較商場或商業大廈危險。

地政總署發言人證實，該4幢工廈只可作工業或倉庫用途，在內開設兒童暑期興趣班，屬違反地契行為，如證實工廈單位違反地契，會向業權人發警告信。

http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/news/20150805/bkn-20150805214503341-0805_00822_001.html

30. 政府官員 2015-08-05 22:26:27

引刀一快就啱。

引刀一快這幾年一直說港樓大跌，結果中哂。

最佩服就係引刀一快這幾年講咩中咩，這麼寶貴的經驗，都日日响度無私分享，真係公園啲阿伯都無咁得閒。

31. 暫緩入市 2015-08-05 22:52:52

睇完博士這篇文章，小弟暫時唔買三房，多謝博士！

32. 暫緩入市 2015-08-05 23:06:18

今次大陸股災，很多香港股民都做了蟹民，加上美股將會爆邊，連鎖反應之下。香港人要有心理準備過緊日子了。怕就怕今次沉倫之後，香港可能一沉不起。

33. musicfreer 2015-08-05 23:51:54

感謝博士每天的分析及分享, 請問博士是指三個月後所有大中細價樓皆會下調, 還是維持只有細價樓受壓的預測? 謝謝!

34. 何博士 2015-08-05 23:55:25

又三個月?

湯生老老實實, 找左8月中條數先啦。

細價樓爆煲論半年大限到了。

準唔準大家有眼睇既, 唔係死吹爛吹就得, 我們恜目以待。

35. 樓市好友 2015-08-06 00:13:35

但願博士今次預測正確。我亦好希望今次能猜對。不過8月9日博士你一定要認輸！

36. 工友 2015-08-06 02:57:04

若果湯博士當初埋沒良知，未將`爆煲輪'發表，

樓市頂唔到八月！

37. 引刀一快 2015-08-06 04:21:47

To 30樓

你真係心水清，除咗118果單嘢之外，我真係幾乎乜都講中晒。

38. 引刀一快 2015-08-06 04:27:56

To 34樓何博士

既然仲有三個月先至冧，大把時間你發達喇，你仲唔嗱嗱林去入貨，記得買咗樓喺呢度同大家分享喔！

我係李教授

42. 一國一制 2015-08-06 08:24:42

大家有冇看今日東x日報，佢己經吹捧緊一國一制點好，港樓還有優勢？

43. 引頸一切 2015-08-06 08:48:54

to 30樓，你唔好引直必腸啦，笑死我

44. 樓蟹 2015-08-06 12:11:41

唔係話唔可以唱好或唱淡, 只不過唔好危言聳聽。樓價升跌邊有人可以講得咁實。

"我更加夠膽講，三個月內，所有睇好樓市的評論員都會轉軚"

你幾個月前咪講咗實爆煲囉, 一路講落去, 實中嘅。

45. 銀行人 2015-08-06 21:08:54

博士

有幾個觀點不知你有沒有考慮

1) DSC不代表香港經濟

請不要介意, DSC根本就完全沒有市場價價. 生意模式只是靠量從供應商取低價及長數期. 當年泰林倒閉已證明這生意模式不行. 消費力稍高一點都會去IKEA. 我身邊真係一個朋友都無去DSC. 況且, 如果真的要便宜, 回大陸就更便宜…如果IKEA都要關門我就認同你的說法. 就算實惠都在轉型做細單位傢俬

如果我是DSC 的BANKER, SORRY, 一蚊都唔會借俾佢

2)商場化

香港人越來越少行地鋪. 好簡單, 行街已經係一個家庭日. 去商場又有餐廳, 又有遊樂場, 又有冷氣, 方便好多. 行地鋪, 又熱, 又下雨, 冬天冷, 夏天熱. 你睇下HYSAN, RECURRING PROFIT/REVENUE 都係年年升 http://www.hysan.com.hk/wp-content/uploads/2015/08/2015-Interim-Results_FINAL.pdf

我肯定HYAN的RESULTS 2015都一定升

博士, 唔好介意, 以前一鋪養三代已越來越難. 鋪位的歷史任務已差不多完成

3) 網上化

有人話話的士難做, 點解會有UBER 搵大錢? 當YAHOO 盈警, GOOGLE盈利新高. 電話難做, APPLE的CASH多到USD 200BILLION (超過一萬五千億港元)

有人話, 酒店入住率下降, 我真的笑了出來? 他們都不知道AIR BnB都搶他們的市場?

網上購物已是不可改的事實.

博士, 你物業的策略有在與時共進嗎?

3) 香港經濟真的差了嗎

http://www.censtatd.gov.hk/hkstat/sub/sp250.jsp?tableID=030&ID=0&productType=8

數字是不會說謊的

46. 引刀一快 2015-08-07 07:29:35

To 43樓切頸

我講中咁多嘢，難免令你妒忌。

47. 火棒隊聯盟 2015-08-09 13:21:01

最後的火榛就是交付给實際的用家(所謂的刚性須求)!!!!

市場無炒家，資產價格只有往下走!!!!!