買物業借短錢是非常危險

金管局上周五出招對樓市加辣，針對性地收緊細價樓的按揭空間，此舉幾乎惹來一致劣評，上車客疾呼更難買樓，業主及地產界則抱怨進一步窒礙市場流通。最重要是，無論上車客、業主或投資者，都看穿政府的底牌，知道當局已「無計可施」，這亦反映特首梁振英上任兩年半以來的房策，最失敗在於未能扭轉各方持份者對樓市的上升預期。

政府增供應「冇料到」

影響樓市走勢的三大變數，分別為供應量、購買力（主要取決於宏觀經濟，尤其是就業市場）及資金成本（簡言之即美元息率）。其中，後兩項是港府所難以直接掌控的，而即使是相對能夠把握的供應量，其「見效期」亦很長，由決定調節土地供應開始，起碼4、5年後才逐漸顯現成效。此所以樓市問題這麼「難搞」，容易過猶不及，令歷屆政府都很頭痛甚至焦頭爛額。

講到底，樓市是綜合各方持份者預期的市場，現時樓價癲勢難止，反映大多數持份者對上述三個變數都「看好」，既有信心本港經濟及就業市場不會太差，亦相信美元的加息步伐不會急進；第三點，也是最重要的，在於經過兩年半觀察之後，大家愈來愈「批死」特區政府所謂的新增供應大計原來「冇乜料到」。

這亦難怪，皆因梁振英上任以來政治能量之低落有目共睹，作為頭號施政重點的新增土地供應屢屢碰壁，過去兩個年度的土地供應建屋量僅為1.8萬伙及2.03萬伙，遠低於當局「10年新建48萬個單位」目標所要求的水平；即使新財年（2015至16年度）估計可推出2.85萬伙土地供應，亦只屬主觀良好意願，按照往績來看，實現的可能性仍成疑。

政治能量低 未扭轉預期

前特首董建華於1997年的《施政報告》提出「八萬五」大計，即每年供應不少於8.5萬個住宅單位，被視為之後樓市死寂、負資產遍地的三大元兇之一（其餘兩項為金融風暴及沙士）；換在今天，莫說八萬五，若政府能夠說服市民日後每年最少有四萬八千伙住宅供應，起碼足以把樓市預期由「大升」轉為「平穩」，偏偏梁振英連這一點都做不到。

儘管說香港今時不同往日，「熟地」儲備遠較1997年縮減，但港府始終仍手握大量不屬於郊野公園的「生地」，可轉為土地供應，但梁班子施政欠章法，未能「政通人和」，令很多「轉地」大計都卡在城規會及兩級議會，難說服各方持份者他能有效如期提供更多土地建屋。

在無法改變關於供應的預期之下，港府近年五花八門的辣招，包括「3D印花稅」及多次收緊按揭標準，無非是遏抑短期置業需求，硬生生地凍結成交及價格，用空間換時間，以待幾年後供應（可能）增加，改善市場失衡狀態。這就像一個病人發高燒，但治本的退燒藥最快幾年後才製成，為免期間燒壞腦，醫生索性注射鎮定劑讓他長眠。例如細價樓近日飆升，金管局便針對性地壓低這類住宅的按揭成數至六成，潛台詞其實是「求求你們，現在莫急上車，等多兩年好嗎」。

等運到待樓市轉勢

但香港人眼見政府出招根本無法「止咳」，鎮定劑亦漸生出抗藥性。一方面，業主愈來愈不相信當局有力及夠膽打冧樓價，而且大批小業主有足夠實力「坐貨」；另方面，上車客更加焦急，唯恐樓價再升，不排除有些人在收緊樓按之後，仍會向親友甚至「財仔」借錢籌措首期，另一些人則心中的怨憤及絕望愈來愈大。

在這情況下，人人都知港府已無招可出，剩下只能「等運到」，待樓市自行到達拐點然後逆轉，包括2018年起供應真的會緩緩增加，加上本港經濟及就業市場可能見頂轉勢（尤其在「反自由行」大潮下），以及美國始終會加息，這三個變數由量變綜合成為質變，便是樓市逆轉之時。

撰文：高天佑　tyko@hkej.com