父母幫助子女置業上車，成細價樓爆升的動力，不少父母就自住單位加按變現，甚至作為抵押品向財務公司借貸，而去年轉按宗數增近7%至1.87萬宗，其中87%的比例屬加按變現。

　　不少父母為讓年輕子女上車，寧願就其持有單位加按變現，令上車客能加快入市。根據經絡按揭及金管局數字顯示，轉按宗數連續兩年上升，由2012年1.66萬宗，升至2013年的1.76萬宗，再增加至2014年約1.87萬宗。

去年轉按變現客戶佔87%

　　盡管現時與2010年高峰期時，錄4.55萬宗加按宗數相距甚多，但中原按揭指出，2010年轉按個案中，大部分是為了轉按慳息，據該行的客戶數據分析，當年轉按變現的比例為38%；而去年轉按變現的佔比已升至87%，大幅增加49個百分點。

　　中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，由於現時息口低企，故轉按為了慳息的個案較少，反而因為近年樓市急升，令到變現個案比例明顯增加。

　　雖然市場上未有統計數字顯示有多少加按變現的資金重回物業市場，但據地產代理透露，現時不少父母會將「現契」樓（即已供斷的物業）翻按及將尚有按揭的物業作加按變現，以作為首期幫助子女置業，成為細價樓交投的主要動力之一。

收入不穩 作擔保人助子女

　　另一個現象是，由於部分子女仍在學，或者畢業不久，收入未足以應付供樓，便會由父母作擔保人。據代理透露，其中以700萬元以下的中小型單位、上車盤情況較為普遍。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，找擔保人幫助承按長期存在，只是近年樓價高企，找近親作擔保人角色更趨普遍。

　　倘若樓價不斷上漲，供款人工作穩健，父母將單位加按幫助子女置業固然不成問題，但當息口上升，樓市轉勢急挫，持有多於一個單位的業主便要承擔更大風險，單位隨之而貶值，萬一業權人斷供，銀行亦會向擔保人追收欠款。

「三按」以上單位 佔1.5%

　　對於近期備受關注的細價樓「爆煲」之言論，令市場關注多重按揭的問題，王美鳳認為，現時在金管局銀行體系內的按揭仍屬主流，由於有嚴格的規定，故整體風險不算高；但她亦提醒，「三按」以上的單位佔整體市場約1.5%，較3年前不足1%為高，不少是向財務公司承按，市場亦需要關注此類高借貸的風險。（系列二之一） 

　　父母幫助子女置業上車，成細價樓爆升的動力，不少父母就自住單位加按變現，甚至作為抵押品向財務公司借貸，而去年轉按宗數增近7%至1.87萬宗，其中87%的比例屬加按變現。

　　不少父母為讓年輕子女上車，寧願就其持有單位加按變現，令上車客能加快入市。根據經絡按揭及金管局數字顯示，轉按宗數連續兩年上升，由2012年1.66萬宗，升至2013年的1.76萬宗，再增加至2014年約1.87萬宗。

去年轉按變現客戶佔87%

　　盡管現時與2010年高峰期時，錄4.55萬宗加按宗數相距甚多，但中原按揭指出，2010年轉按個案中，大部分是為了轉按慳息，據該行的客戶數據分析，當年轉按變現的比例為38%；而去年轉按變現的佔比已升至87%，大幅增加49個百分點。

　　中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，由於現時息口低企，故轉按為了慳息的個案較少，反而因為近年樓市急升，令到變現個案比例明顯增加。

　　雖然市場上未有統計數字顯示有多少加按變現的資金重回物業市場，但據地產代理透露，現時不少父母會將「現契」樓（即已供斷的物業）翻按及將尚有按揭的物業作加按變現，以作為首期幫助子女置業，成為細價樓交投的主要動力之一。

收入不穩 作擔保人助子女

　　另一個現象是，由於部分子女仍在學，或者畢業不久，收入未足以應付供樓，便會由父母作擔保人。據代理透露，其中以700萬元以下的中小型單位、上車盤情況較為普遍。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，找擔保人幫助承按長期存在，只是近年樓價高企，找近親作擔保人角色更趨普遍。

　　倘若樓價不斷上漲，供款人工作穩健，父母將單位加按幫助子女置業固然不成問題，但當息口上升，樓市轉勢急挫，持有多於一個單位的業主便要承擔更大風險，單位隨之而貶值，萬一業權人斷供，銀行亦會向擔保人追收欠款。

「三按」以上單位 佔1.5%

　　對於近期備受關注的細價樓「爆煲」之言論，令市場關注多重按揭的問題，王美鳳認為，現時在金管局銀行體系內的按揭仍屬主流，由於有嚴格的規定，故整體風險不算高；但她亦提醒，「三按」以上的單位佔整體市場約1.5%，較3年前不足1%為高，不少是向財務公司承按，市場亦需要關注此類高借貸的風險。（系列二之一） 

　　若然將單位翻按或加按再購置一層物業，其供款負擔便相應加倍；如果是向財務公司承按，財務公司二按息率由10厘以上，對供款人將會相當吃重，猶如擺放一個計時炸彈在身邊。

　　單位估值漲，令到業主亦將單位翻按或加按，現時銀行息率偏低，普遍實際息率為2.15厘，以貸款額400萬元為例，以還款期10年計算，總利息為44.9萬元，每月供款約3.7萬元。

物業供款水平 相應加倍

　　若然業主翻按或加按的原因是希望加碼買一層樓作投資，或幫助子女置業，即是由原先負擔一個物業的按揭，現時變成兩個，其供款水平亦要相應加倍。

　　如非必要，相信甚少人找財務公司承按（例如超出規定按揭成數、估價不足、供款人欠缺入息證明等），但若真的要找財務公司承按，須注意其息率可以跟銀行相差甚多。

進入加息期 恐資不抵債

　　據市場人士指，現時財務公司一按實際息率普遍逾8厘，二按10厘以上，三按更逾20厘。同樣以400萬元貸款額為例，息率8厘計算，以最高還款期10年計算，每月供款額便要4.85萬元，較向銀行承造按揭每月供款多出1.15萬元；若然是做二按，以15厘計算，每月供款更要6.45萬元。

　　供款人須留意的是，萬一年中至年底進入加息周期，而住宅供應量又持續增加，樓價有機會作出調整，只要跌一成或以上，承造高成數9成按揭的單位便會資不抵債，如果有按揭是向財務公司承按，供款人的負擔便會相當吃重，工作不穩甚至隨時斷供。