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細價樓升勢是怎樣形成

2014年12月13日

湯文亮

紀惠集團行政總裁

　　政府最關心市民是否能夠擁有自己物業，對擁有只有一個物業的業主採取比較寬鬆的房屋政策，例如不但可以申請七成按揭外，甚至可以買按揭保險，將總貸款額增加至八成半甚至更多，不過，亦只限用於大約低於500萬的細價樓，一但超出細價樓範疇，按揭成數便減少，若果到達所謂的豪宅級數，就算只得一個物業，亦只能夠獲得五成按揭貸款，而政府所說的豪宅，亦只不過價值1,200萬元的住宅單位，所以，若果買一個豪宅，買家就要最少準備600萬，但若果買三個400萬單位而又可以有按揭保險的話，買家只要準備180萬便可以，而且，要付的印花稅，細價樓又比豪宅少得多，有此優勢，細價樓的熱賣情況比中型住宅單位及豪宅好得多，既然如此，細價樓樓價上升又是理所當然，不過，這並不是一個好現象，倘若樓市形勢逆轉，樓價下跌，細價樓業主的防守能力是最弱的一羣，樓市跌勢必定從細價樓開始，政府本來打算幫上車一族，到頭來反而害了他們，政府協助市民上車的房屋政策是否成功，相信是值得商榷。

　　細價樓樓價上升理由當然不只一個，但又大同小異，政府在協助市民上車同時又沒有將有資格買中型住宅單位甚至豪宅的細價樓業主遷離細價樓族群，那些合資格的業主若果要更上一層樓，所遭遇的問題與那些要買中型單位或者豪宅差不多，所以，那些細價樓小業主並不熱衷搬到更佳居住環境，他們會以其中一個家庭成員身份多買一個小型住宅單位，就算他們要多付樓價亦願意，一來一回，本來應該有一個細價樓業主放棄他們的物業，現在反而令他們多買一層甚至兩層，最近不少報導說父母幫助子女置業，其實，是父母利用子女們的丁權，這個形勢絕對不妙，政府沒有幫助細價樓業主向上流，反而給予他們機會向橫發展，做成細價樓的需求不絕，樓價上升亦是順勢所為，大勢所趨的事而已。

　　由於細價樓不斷上升，有一些未及資格上車的人亦不能夠深思熟慮而買樓，不但用盡他們能夠動用的資金，攞用銀行按揭貸款及保險，甚至向財務公司借貸，勉強上車，如果樓價繼續上升，他們又有能力還款還可以過得去，一但樓市形勢逆轉或者是他們的收入減少，就要被迫放棄持有物業，倘若承接力不足，樓價便會下跌。總括來說，政府將超資格，合資格，冇資格買細價樓的人集中在一起，而令到細價樓上升，同時亦放了一個計時炸彈在房地產市場，是相當危險。

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1. 柴灣群雄並起 2014-12-13 10:52:02

柴灣大業主

藍灣半島大業主

杏花村大業主

柴灣群雄並起，各據一方，旗鼓相當。

2. 柴灣居民 2014-12-13 10:55:02

柴灣東一填海,我估計柴灣樓價一定跌

3. 未來的柴灣樓王 2014-12-13 11:05:05

未來的柴灣樓王-柴灣道391號

http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20140107/00275_003.html

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120825/News/ea_eac1.htm

http://ps.hket.com/content/10928

4. 柴灣居民 2014-12-13 11:10:01

太古係柴灣起樓!!!,又好似西灣台O甘樣

5. 麗娜 2014-12-13 12:04:36

最危險是二手居屋及二手公屋的上車客。二手居屋真的值五百多萬？？

6. 某長期讀者 2014-12-13 12:05:49

依博士之見, 該如何疏通超資格, 合資格, 冇資格的購買力會師細價樓?

限制資產值高的人士購買細價樓乎?

7. 山高雲低 2014-12-13 12:20:12

博士:

買晤到書。商務未知幾時有貨到。

可不可以催催？

8. 玩笑 2014-12-13 13:14:05

柴灣並不是一個理想的居住點,1942年前後曾經是日軍打把場小西灣亂葬崗,柴灣王又在玩笑.....

9. 亮劍 2014-12-13 13:39:32

亮劍 2014-03-24 11:31:10我咁寫

截到昨晚止，貼市價推盤的長沙灣丰滙未開賣先旺場，久違的睇樓排隊人龍再現，現時累積入票約3 千張，日內有望加推，預料本周六（29日）開賣。昨午現場所見，售樓處外集結人龍，並且打曬蛇餅------

現在新盤開價有一個現象，就係三房有折讓、兩房貼市價！

而一房單位，因為之前開賣嘅新盤及貨尾，鑊鑊一炮過清倉，因此地產商不單止冇平賣俾人，仲會開出溢價揾翻少少，以補貼大碼貨滯銷之損失。

政府之前推限呎限量地，本想增加整體樓宇供應來造數，那發展商仲唔借題發揮，先落个低價來食你政府庫房頭注？

再借政府呢個 3 D笨招，鎖死那些 2手A及B類中下價供應，地產商便可提供各小业主不能承受嘅弍按安排，以及SD回贈吸客，因此呢 D限呎限量地所起嘅樓，好大可能食埋「2 島」！

再計埋呢个打房政策，話就話打擊需求，實際上連供應都打擊埋，因此政府隨時輸埋个尾！

呢幾拾鋪政府同地產商玩嘅十三張，真係好可能頭弍尾都輸曬，隨時通派！！

現在嘅狀況係：-

上車客買樓冇平到，隨時幫大碼樓買家代找 SD。

政府加埋曬整體上土地供應冇多到，樓宇庫存龜速增長。

整體上平均賣地價低咗，成交狂跌印花稅少埋，庫房收入減咗唔少。

攪到小业主鬼揸、地代猫挖、裝修及律師小露寶！

剩下有米嘅 D及 E類買家，可用「平價」買倒樓！！

10. 博士粉絲 2014-12-13 15:03:39

博士高見，於此可見一端。我早決定，明年租約期滿之時，將所有非自住的細價樓賣掉。

11. 路人甲 2014-12-13 16:07:45

應不像西灣台,因報導話有芝商舖

12. 路人甲 2014-12-13 16:08:39

應不像西灣台,因報導話有商舖

13. 香港人 2014-12-13 16:29:54

to 8/F 玩笑

跑馬地以前也發生瘟疫,而家D樓O米又賣到幾萬蚊一呎

14. 回 36 樓 2014-12-14 00:03:19

呢嗰引刀似楊衞隆多啲，自以為好醒，實質得個吹字，有人吹年底CCL會見乜數字話？

15. 引刀一快 2014-12-14 07:52:18

思覺失調，14樓回36樓，哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈...............

16. 邊個思覺失調 2014-12-14 08:01:55

原來你有睇博士呢個講樓嘅網站架，哈哈哈哈……

17. To 15 楼 2014-12-14 09:27:02

講香港楼市都好悶，不如你教博士喺呢度講吓中山D楼盘吖，哈哈哈哈哈哈哈……

18. 中山,南頭 2014-12-14 13:30:12

位置：廣州商鋪,中山,南頭遠洋翡麗郡, 南頭鎮,升平南路23號, 樓層/面積：[1/1],70平米㎡, 物業管理費:3.00元/平米。月. 房價：1380000 元

新盘速递：远洋地产进驻南头造大型商住小区

19. 柴灣人 2014-12-15 09:14:03

杏花村是過去式，藍灣半島是現在式，柴灣道391號是將來式

20. 路人甲 2014-12-15 09:22:27

柴灣道391號極有可能是西灣台+太古廣場的混合版

21. to 路人甲 2014-12-15 10:06:31

柴灣東一填海，附近工廠大廈又重建，私人樓供應量增多，我估計柴灣樓價就會下跌，從而使整體樓價跌回合理水平，有助年青人上車置業，消減社會的怨氣。

22. 香港人 2014-12-15 11:20:34

現時發展商惜售，是因為知道市區地皮供應短缺，做成樓價持續高企，只要柴灣東一填海，市區地要幾多有幾多，發展商就被迫改變銷售態度，屆時樓價就會下跌至合理水平。

23. Peter Paker 2014-12-15 11:38:38

根據差餉物業估價處「香港物業報告2013」，2013年及2014年預測落成量分別為13,551個及15,817個，A - B類單位合共落成量分別佔2013年總落成量之67.1%及2014年總落成量之70.1%。

A – B 類細單位佔總存量的80.5%，而將來供應主要亦集中在A - B類單位，細單位大多由收入、財富水平較低的人持有。過往，這類細單位的存量過度集中，再加上該批業主防守力又較差，萬一將來樓市週期逆轉，這類細單位將有很大機會成為樓價下跌甚至負資產的重災區。圖一顯示，2000年1月 - 2003年7月整體樓價下跌期間， A - B類單位的價格跌幅較高於大單位，但C類及D - E類單位價格跌幅較則較細。

C類單位的存量只有13.4萬個（佔總存量的11.9%），這類面積上一級的C類單位相對A - B類細單位，反而自然變得非常罕有。若於逆週期下，物以罕為貴，C類單位一定會有較強的抗跌力，根據圖一亦顯示，2000年1月 - 2003年7月整體樓價下跌期間， C類及D - E類單位價格跌幅較則較細。

圖一：差餉物業估價處私人住宅售價指數之按年變動比率（與去年同期比較）

其實，政府若能平衡各類不同大小單位的比例，在樓市下跌週期時，對穩定整體樓市會起一定作用。但是，政府卻加大未來細單位供應，倒令人擔心，如果未來樓價下跌，細單位可能會是受影嚮最大的單位類別。但是，在目前主打中上價樓的辣招及今日高樓價的情況下，在未爆之前，未來細單位價格應可看好一線。

另一方面，在樓市剛復甦的階段，中、上階層人士的收入水平回復會較快，對換樓改善生活的需求、投資需求會較大，以致這類面積較大、且存量較少的單位樓價會跑贏大市。過往數據亦顯示，2003年8月 - 2008年年初期間，香港經濟復甦，整體樓價從谷底回升。根據圖一，大單位及中上層階層住宅的價格在這期間內跑贏細單位及上車盤。

24. 發展商 2014-12-15 11:56:17

香港由30多年前開始努力移山填海，填海填到連維多利亞港都差唔多變左條小河，仍然唔能夠解決市區樓價和土地供應問題，我可以老實同你講，只要柴灣東一填海，人們就會馬上發現仍然係供不應求，樓價必然再向上。

其實香港一直都擁有足夠土地起樓，只是政府選擇用最貴最麻煩嘅移山填海方法而已。

25. 小市民 2014-12-15 14:55:21

經常有其他人問我得一個小朋友，想不想生多個？我答屋企咁細點追？如果政府真的在柴灣東填海，對小市民真是天大的喜訊，供應多了，樓價自然回落，辣招只是暫時之計，供應才是王道，全力支持特區政府推行利民舒困的措施。

26. to 發展商 2014-12-15 14:59:54

你們發展商緊係唔想增加供應(尤其市區)，好讓你們賣市區樓賣到幾萬元一呎

27. 扫把头 2014-12-15 16:02:48

柴湾填海到卖地, 起码15年以上, 到时候楼价谁能知道.

28. yipo 2014-12-15 20:26:48

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29. yipo 2014-12-15 20:27:39

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30. 惜緣 2014-12-15 20:45:40

To yipo

如果我沒記錯的話，呢次係你第五次在呢度post此廣告，你是否還想第六、七、八....次呢？

如果個個好似你這樣的話，呢度豈不是成為“免費廣告天地”。

31. 引刀一快 2014-12-15 21:29:08

惜緣兄

佢唔知道如果呢度嘅人唔自在，就算裝now都唔會搵佢。
另外，亦分分鐘係有人冒名玩佢，等佢俾人媽叉。
winnie，係女士，算啦，搵食唔容易。

32. 惜緣 2014-12-15 22:39:26

引刀兄

我當然知道搵食唔容易，因我二十幾年前做過sales, 當中的艱辛豈會忘記，但用呢種做法出廣告，我實在不能苟同，亦不能因為佢係女士，就要持不同的標準對待，應該男女都一樣，我認為，用正路的方法再持之以恒，會較容易達至成功。

33. 大寶二寶 2014-12-15 23:42:04

回惜緣兄

其實要網主做把関，我以前都講過，以下嘅留言要刪除：

1. 發放過份暴力或不雅照片

2. 粗言穢語

3. 刻意侮辱網友

依家要加多一項

4. 發放廣告

共遠之，哈哈！

34. 惜緣 2014-12-15 23:52:21

大寶二寶兄

很同意師兄的建議。

35. 引刀一快 2014-12-16 00:22:17

惜緣兄

我寫完呢段嘢，佢睇到應該醒水，唔會繼續。

36. 惜緣 2014-12-16 01:04:38

引刀兄

但願如此。

37. 淡友 2014-12-17 13:11:24

如果係柴灣東大填海，到時係柴灣東海邊起一百幢西灣台這樣高質素的新樓，柴灣東將變成港島新樓供應重災區，我想柴灣樓價一定急跌!

38. 向饭民说不 2014-12-17 13:43:39

楼上，填得来，都要20年之后，到时都不知乜事。

39. 淡友 2014-12-17 14:55:42

而家cy急市民所急，話唔定幾年已經填好哂，況且飯民都唔敢係呢D民生議題上反對。供應多樓價自然下跌。

40. 淡友 2014-12-17 15:05:01

只有市區地供應增加，樓價才有可能下跌，在新界增加天量的供應是不能令樓價下跌的，因為發展商賣市區樓一樣照賣幾萬元一呎，所以我認為柴灣東填海是唯一大幅增加市區地的方法。