撰文:唐榮
欄名:專家樓論
根據新發布的統計資料，主要屋苑租金升幅今年達6.3%，而同期樓價升幅有8.3%，幅度緊貼，租金升勢相當強勁，對樓價帶來一定支持，樓價上升，亦讓持有單位業主全力高開放租，爭取較理想回報。
租金今年升6.3% 樓價漲8.3%
據美聯統計100個中小型私人屋苑的「租金走勢圖」資料顯示，今年10月以建築面積計算的私樓平均呎租錄約25.2元，按月續升約0.9%，而首10個月累積升幅則約6.3%。惟值得留意，隨着暑假租務旺季結束，租金升幅已見放緩，10月份升幅為近5個月以來最小。
如果翻查該行的「樓價走勢圖」，樓價由去年12月的實用面積每平方呎8,901元升至今年10月的9,643元，升幅為8.3%，翻閱附表可以看到，過去四年樓價租金持續上升，雖然政府已多番出招，但今年樓價租金表現，截至10月為止，其實僅次於狂升的2012年，屬近四年的第二高。港府一直採用觀望的調控策略，市場逐步消化有關措施，價格租金的漲幅均相當可觀。
而且觀察2013及2014年至今的數據，租金的漲幅相較稍早兩年，變得相當貼近樓價的升幅，估計是近兩年樓價及租金由中小型單位領放所致，尤其是租或買的上車盤均愈來愈不像上車價。
萬元以下租務佔15% 紀錄新低
美聯的報告亦指出，由於今年住宅租金續升，導致月租萬元或以下的租務個案比率遞減。以美聯業促成的租務個案分析，今年首10個月，月租萬元或以下的租務個案比率只有約15%左右，比起去年17%進一步減少，並為有紀錄以來新低。情況就像價格在300萬元以下的單位逐步萎縮一樣。
雖然租金持續向上，但同時樓價亦呈升勢，因此租金回報率走勢仍見平穩。以最新10月計算，在未扣除管理費、差餉及其他費用下，租金回報率穩企約3.9厘水平，與去年底約4厘相若。
樓價高企，有無力負擔或觀望人士，採用租樓策略、去年新入伙單位數量少，無法提供較充裕的租盤新供應，甚至樓價高，在經濟環境等許可的情況下，業主大力加租爭取較理想回報。
一些租務個案亦反映租金上漲的境況，今年10月及去年12月底同一屋苑同座同室而樓層不同的單位作比較，個別個案更錄逾一成升幅。當中沙田第一城32座中高層C室單位，10月份以月租約11,500元租出，較去年12月同座同室的高層單位月租約9,800元高出約17.3%。至於嘉湖山莊美湖居3座中低層H室單位，上月承租約10,500元，比起去年12月中層單位月租9,300元多約12.9%。
