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第十個人理論

2014年7月21日

湯文亮

紀惠集團行政總裁

　　樓市在未踏入七月份已經轉勢，不但成交量大，而且樓價亦上升，大部份評論員及樓市專家已經轉軚，雖然大多數仍未預測樓市在今年內會上升，但已經改口說今年樓價會維持平穩，即使是如此，樓價要在下半年下跌4％才能令樓價保持平穩，所以，我估計在兩個月之後，他們會再作出預測，再改口說樓價在今年內有5至10％升幅，這是他們的一貫作風，不過，這亦是人之常情，大家亦見怪不怪。

　　正當大家轉軚的時候，有大行評論員維持樓市在明年前下跌三成的預測，如果他的預測準確，即是中原指數下跌至大約86點，有人會說，那位評論員只不過是語不驚人死不休，亦有網友撰文逐點反駁他所列出的數據及理由，其實，我覺得毋需如此大驚小怪，那位評論員只不過是借用猶太人的第十個人理論，他見到其他評論員轉軚，是有責任維持樓價下跌的預測，從中大家便可以從爭辯之中找出一個真正的答案，換句話說，他的預測是在學術性領域，但有多少不幸，那位評論員沒有用上正確數據，所以，便給別人有機會攻擊，但如果他用上正確資料，他又未必會預測樓市在明年底下跌三成言論，因為與此同時，財爺又向市民發出警告，說樓價正處於一條上升軌跡，而財爺有如斯警告，最保守估計，樓價到年底會上升至中原指數128至130點，如果那位評論員預測準確，到明年底指數下跌至86點，即是大約在一年內下跌三分一，這是一個驚人的預測，若果沒有突破性分析，一般評論員不會作出如此大膽預測，所以，他被人質疑，亦是合情合理，不過，這亦是第十個人理論的真正目的，因為從質疑當中，大家便可以找到一個真正的答案，就好似現在，有人已經立刻指出那位評論員所用的證據不正確，在他收到訊息之後，第一件事要做的就是確認他利用的數據是從何而來，與及是否有誤，就算他發現真相，根據第十個人理論，他一定要發掘另外一些數據，來支持他預測到明年底，樓市下跌三成的預測，他並不知道，第十個人其實就是炮灰，今次，他大大聲聲以大行評論員身份說樓市在明年底下跌三成的預測，如果預測不準確，樓市甚至不跌反升，他就會被大行捨棄，到那時候，如果有人還記得那大行某位評論員曾經發出樓市下跌三成的預測，甚至發出質詢，大行的公關部便會發出聲明，強調那位評論員的預測是他個人行為，與大行無關，到那時候，那位評論員亦確認被大行放棄，所以，在以往發出樓市大跌五成論的專家，他們的身份都是某大行前分析員，那位評論員亦不能夠怪別人，只怪自己學藝未精。

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1. 華仔 2014-07-21 09:22:05
第十個人 = 引刀一快
2. 法子 2014-07-21 09:26:16
法子《百葉簾現象實例之4》

2014年7月21日

今日報章的報提供了一個百葉簾現象實例。關於百葉簾現象，詳情請參考2014年6月22日。

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節錄自東方日報2014年7月21日

中價樓接棒輪流破頂

【on.cc 東網專訊】細價兩房戶破頂潮有蔓延至中價物業之勢，600萬元以上破頂兩房成交湧現。鰂魚涌太古城過去兩日罕錄7宗成交，創2年多以來同期新高，更有兩房戶以666萬元同類新高價易手；鴨脷洲海怡半島亦有低層兩房戶以678萬元同類高價轉售。代理預期，隨着細價物業做價癲升，中價樓市況將進一步升溫。

近期頻現破頂價的兩房戶，普遍為500萬元以下的新界物業，但最近情況蔓延至港、九區的中價物業，不少兩房戶做價已達六、七百萬元。中原盧鏡豪稱，鴨脷洲海怡半島兩房戶繼之前錄得做價648萬元個案後，屋苑1座低層H室兩房海景戶，建築/實用面積652/529方呎，業主企硬一口價不減，以678萬元沽出，實用呎價12,817元，再創屋苑同類新高。

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法子《百葉簾現象》

2014年6月22日

現在已經不用再談會否爆邊，而是細價樓爆邊後，會發生什麼事？

下一步應該係A的價把B的價，頂上去。

因為，其實A+B+C的供應數量都唔夠應付需求。

租金也是這樣。

麗城區的兩房租金，是$12500到$13500。

但3房的租金，是$13000到$14000。

這是沙漠礦泉水效應。

一支礦泉水賣$3。

兩支礦泉水賣$3.5

而家係d人袋口得3.3都要焗買一支。

現在「租金」已經出現沙漠礦泉水。

如果樓市整體唔夠樓，「整體」樓市ABCD都要升。

但B的人受限，買唔到C，C如何升？

那麼，原本能買D的人，就能買上升了的C+。

同樣價錢，住細啲，樓價一樣升。
這一定，%計，A會升多過B，B會多過C，C會多過D。

第一種升市是，80年代，個個越揾越多，想住大啲。需求增加。

那些年，豪住升得多，%計。

即係魚次、包魚價升得多過米價。

第二種升市是。

不是因為人人揾到錢，所以上升。而是「供應停咗」。

即係打扙，唔夠食物。食物價格一樣上升。但升的是低價食物，例如米，會升得勁過包魚。

A推B的不是人，是商品價格。

不是現在住A的人，換樓去買B。

而是，原本買C的人，C升了，往下望，望見A的價錢已經升到和B一樣。所以買B。

所以打扙時，應該屯米，而不是包魚。

現實是，原來住A的人呢？

去了那裡？

答案係：德雅（工厦）


當A的價升的時候，B的價定住。

到A的價升到B的價時，AB一齊走，C的價定住。

到AB的價升到C的價時，ABC一齊走。
ABCDE好像百葉簾一樣。

今日說的「百葉簾現象」，就是想說明，現在錯價的不是細價單位（A），而是中大單位（BC）。

現在A的高價不會回落，下一步是BC上升。
3. 亮劍 2014-07-21 09:27:50

湯博士-----PP 兄寫呢一篇回應雷國怡前一日,同小弟講足粒幾鐘.

我同 PP 都認為,你可以唱淡,可以做第十個人,但與此同時,那些有地位有地盤既評論員,唔該首先做好資料搜集,然後作結論寫文章!

而唔係調轉先有結論,才硬砌數據,而最大鑊的是, 有 D 數據仲要唔知在邊度出來!

4. 香港無奈 2014-07-21 09:48:23
如果分析向自己想要的那一邊分析，還可以理解。
但是如果找錯數據去分析，就昻居居啦。。。有沒有搞錯，那裡找資料也找錯？
論點是其次，原始數據錯誤就犯下最基本錯誤了。。。唉。。。
5. 小陽 2014-07-21 09:51:42

#大前研一《专业主义》中的第十人。
　　
　　“在犹太人的社会中，为了使讨论深化，总有一位成员敢于提出反驳意见，被称为“恶魔拥护者”。
　　他在对讨论的方向与大体的结论表示赞成的同时，敢于提出反面意见，对于解决方法的可行性进行验证，指出其中存在的矛盾与不合理之处。为了发现更好的解决方法，他从不同的角度提出反对意见，对讨论的前提提出质疑。”

 

this guy envokes PP to write a good article .

6. Joacheam 2014-07-21 10:05:54
不停講，又不停錯，但又以勁人自居。引刀一快是 typical 的第10個人。我們要好好珍惜，當有一日引刀一快這類第10個人也轉軚，就係樓市見頂之時。
7. 小葉 2014-07-21 10:08:00
法子兄，可否說明一下ABCD 的樓宇size or description..
之前分析曾提及过，但已找不到。煩請再描述一下。謝
8. 叫人唔好買樓 2014-07-21 10:16:04

財爺又向市民發出警告，說樓價正處於一條上升軌跡，而財爺有如斯警告，最保守估計，樓價到年底會上升至中原指數128至130點，????????????

曾俊華叫人唔好買樓

曾俊華：樓價明顯升 拉布阻應對
憂辣招休會前未通過
【明報專訊】財政司長曾俊華昨發表網誌，直斥有立法會議員「拉布」，令立法會「塞車」，導致大量條例草案和撥款申請仍未通過，包括樓市辣招「雙倍印花稅」草案。曾俊華憂慮若辣招未能在立法會休會前通過，會增加政府迅速回應市場環境轉變的困難。他透露5月份樓市升溫，指差餉物業估價署即將公布的5月份臨時數據，反映該月住宅樓價有明顯上升。

曾俊華在網誌中表示，議員就「雙倍印花稅」草案提出了十多項修訂，根據買家印花稅的經驗，立法會大會很可能需要整整兩天甚至更多時間 ，才能完成整個審議程序。他認為要保證會議有足夠時間完成審議並表決，最理想的情是在星期四早上或之前開始恢復二讀辯論有關草案；如果因為「拉布」或其他原因，致要在較後時間才能恢復二讀辯論，草案未能及時通過的風險就會增加

 
9. 「聰明人」已開始出售 2014-07-21 10:22:21
【太陽報專訊】儘管本港中細價屋苑樓價指數創歷史新高，同時有券商「轉軚」，調高今年住宅樓價預測，惟「商品大王」羅傑斯堅持本港樓市存在泡沫，又說很多「聰明人」已開始出售物業，加上政府為樓市降溫，樓價或面對...........
10. Peter Paker 2014-07-21 10:23:21

當天寫果篇文章，大概用了10個小時，由收工寫至凌晨4點幾。我要回應雷生的原因，近幾年，香港樓市經常俾官員、同埋厘D所謂嘅分析員不斷踐踏，甚至用錯誤的 data 去誤導市場，連財爺及金管局亦曾用錯誤的供款：收入比率去誤導大眾，我就是 "給唐榮的公開信 1 - 2" 的原作者。


我買樓投資，用我自己錢去投資，贏輸自己負責，又唔係去問 D 官、同埋分析員去乞，為何要老是將樓市講到末日咁樣，最慘係唔夠講還要用錯的數據。老實說，唔係有咁多末日博士 9 up 咁多，我未必會寫咁多。同時，我想俾更更多人知道今日樓市真正的一面，尤其今天有咁多無理的打壓


同埋，十分贊同博士所說，"第十個人的理論" 及 "寫的過程" 可以讓我再重新思考，重新想下我的分析有冇 "漏波"。但如果我有錯，亦希望有人可以指正，讓我可以重新學習，


不過，從錯誤中學習，最好還是 learn from others' mistakes instead of mine....

11. Peter Paker 2014-07-21 10:27:52

A類：實用面積 < 39.9平方米           

B類：實用面積 40 - 69.9平方米

C類：實用面積 70 - 99.9平方米       

D類：實用面積 100 – 1,599.9平方米         

 E類：實用面積 1,600平方米或以上


1平方米 = 10.76平方呎

12. 亮劍 2014-07-21 10:32:32
PP的数据搜集渠道有幾方面。
上網找尋儲存
寫信同政府攞
網主提供資料
從此以後各評楼磚家，会多做功課才敢出文。
否則隨時俾PP搅到失業！
13. 朗晴 2014-07-21 10:32:44
如果世界上無聰明人，以後便沒有二手市場了， 而現在入市的蠢人， 或许有部份就是幾年前的[聰明人]。
14. 自瀆陶醉 2014-07-21 10:42:30
博士一箭双雞，利害。
15. 法子 2014-07-21 10:49:18
C觀點 - 施永青
買現樓可要求先睇樓嗎？
2014年07月21日
有發展商推售已有入伙紙的新盤，雖屬現樓，卻未有安排有意購買的顧客作實地觀看，視察自己有意購買的單位，反而要求準買家簽署一份放棄視察的同意書。


事件引起社會的關注，一手住宅的銷監局指做法有違規之嫌。發展商卻說已按有關條例提供買家所需掌握的資料，做法已符合有關條例。今次未能安排實地觀看，是因為項目的第二期尚未完工，而今次發售的第一期卻與第二期共用同一個出入口。開工期間不方便安排非工作人員出入，原有的保險沒有提供這方面的保障。再者，地盤已交給承建商，承建商要趕工，不想承擔合約以外的工作；若要修訂合約，則非常複雜，涉及雙方各自的利益，不一定可以達成協商。因此，發展商今次只安排穿梭巴士載客到地盤周邊了解環境，沒法安排準買家視察有意購買的單位。


其實，這種做法行內十分普遍，不但私人發展商這樣做，連房委會賣現樓居屋也這樣做，只是過去沒有人提出異議吧了。


我替發展商打過工，亦在房委會工作過，知道為甚麼負責賣樓的人會選擇把現樓當樓花賣。發展商公開提供的解釋，只是表面理由，背地裡還有更關鍵的考慮。


真正的原因是：新盤要賣得好，必須營造氣氛。連蘋果推新手機，也得安排買家排隊搞氣氛。香港的發展商，當然想看到售樓處人頭湧湧。輪候的人看到前面的人都在落訂，而後面還有很多人等他放棄，難免會被群體的行為感染。因此，發展商都會設法把盡量多的買家，同一時間匯聚在賣樓處，營造熱烈氣氛。


若然讓準買家各自去看現樓，不但要花費大量人力與時間，更會失去第一時間把客戶集中起來的機會，客戶的熱情可能會冷卻。再者，沒看過的東西，容許有更美好的想像；看清楚之後，反會發現這樣或那樣的缺點。現實是讓客戶看過樓之後，願意買的人反會減少，所以發展商都不太願意讓客戶看現樓。


經此一役，一定會有政客出來要求政府立例，進一步監管發展商賣樓。但道高一尺，魔高一丈，蛋頭政客怎鬥得過有實戰經驗的商人？而且，香港的問題是供應不足，不是立例不足。供應少，買家擔心買不到，才沒有堅持要看過現樓才買。所以，即使有條例保障他們，他們也可能棄而不用。若然供應充足，買家就有得選擇，東家不讓看樓，就幫襯西家。當發展商之間要為爭取買家展開競爭時，買家才有奪回應有權利的客觀條件。


可惜，香港的政客根本不了解問題的本質，只曉得立例擾民，卻不曉得為買家締造有利的環境。他們處處阻撓新市鎮的拓展工作，實質上令社會沒法有足夠的土地供應。這等同助紂為虐，為發展商欺負小買家提供客觀條件。

----------

施生今日的文值得看。
16. 法子 2014-07-21 10:49:22
湯生的出發點應該不是寸別人，而是說出事實。
17. 自我陶醉 2014-07-21 10:57:32
14樓

一睇就知你係冇敎養嗰個喇， 你估唔出名就冇人知咩， 畀啲公德心唔好污染博士個留言區， 得閒就學吓人哋10樓PP兄嘅風度喇！ 

以為用啲咁嘅留言就可以贏番人， 米咁幼稚喇！
18. 提醒小投機者當心 2014-07-21 11:18:40
中評社香港10月29日電／財政司司長曾俊華昨日（28日）出席立法會施政報告致謝動議辯論時表示，樓市泡沫的風險上升，由○八年年底至今，樓價已累升了四成七，情況實屬少見，令人憂慮。他呼籲市民勿輕率入市，因為利息一旦回升，樓市大幅調整，小投機者就會有很大的損失。政府會對症下藥，制訂適當、適度和適時的措施，令樓市健康平穩發展。

　　香港大公報報道，香港立法會昨日進行施政報告致謝動議第二日辯論，樓市相關的問題繼續成為焦點。有議員關注樓市已出現恐慌性炒賣，但政府仍然堅持不復建居屋；亦有議員認為“置安心”計劃有其可取之處，要求加快推出單位、放寬申請資格等。

　　籲市民勿輕率入市

　　曾俊華表示，由於香港內部資金氾濫，以及頗長時間處於超低利息的環境，令樓市泡沫的風險上升。樓市由去年年初起持續暢旺；自○八年年底以來，樓價已累積升了百分之四十七，儘管升幅反映樓價在金融海嘯期間大幅向下調整後的反彈，但也實屬少見，情況令人憂慮。

　　根據現時不同單位的售價，曾俊華表示，大型單位的價格較一九九七年高峰超出百分之十，而中小型單位價格亦只較歷史高位低百分之十一。他提醒所有小投資者小心衡量風險，更要衡量在利率回升時，自己的供款負擔能力，務須量力而為，避免輕率入市。

　　曾俊華指出，由於樓價升幅超過一般市民收入增加的幅度，縱使目前利率處於極低水平，市民的置業供款負擔，已由○八年第四季的百分之三十二，飆升至今年第二季的百分之四十一。一旦利率回升至較正常水平，這個數字將會進一步上升，並會更接近百分之五十三的二十年平均數。

　　另外，樓市交投活躍。曾俊華表示，住宅樓宇買賣合約數目在今年頭九個月平均每月為一萬一千五百二十宗，較去年同期大幅上升百分之十九。他說，近年住宅單位供應偏低，過去兩年的落成量每年平均只有八千個，是樓價持續急升的原因之一。另外，多個經濟體持續採取“量化寬鬆”政策，大量熱錢流入香港，利率持續處於歷史罕見的低水平，樓市因而更加暢旺。

　　不過，曾俊華表示，目前有八十四萬住戶居於自置的私人物業，相信他們絕不希望見到政府推出政策，令他們一生中最重要的投資大幅貶值。因此，政府要取得適當的平衡，盡量保持清晰而穩定的政策，以免引致樓市大上大落，確保政策力度恰到好處。

　　另外，曾俊華說，未來數年住宅供應已見上升。住宅單位的中期供應量已經上升至今年九月底估計的六萬一千個。在遏抑投機活動方面，今年頭九個月，“摸貨”佔成交總數百分之二點四，比○九年的百分之三和長期平均數的百分之三點五較低。政府會繼續密切監察市場的投機活動，避免過度熾熱的炒風，影響市場穩定。如有需要，政府必定會作出果斷的行動。

　　提醒小投機者當心

　　政府還留意到，樓市在八、九月間略為整固後，最近再度活躍，樓價和交易量齊升。曾俊華表示，不同措施的效用不可以即時完全顯現，但市民可以放心，政府會繼續密切監察情況，有需要時推出進一步的措施，確保樓市平穩健康發展，在這方面的決心是毋庸置疑的。

　　曾俊華呼籲，市民不要因為市場的熾熱氣氛，作出一些超出個人能力範圍的投資決定。“現在利息已經處於極低的水平，未來只有上調的可能，而樓價亦不可能無止境地上升。一旦利息掉頭回升，而樓市出現大幅調整，小投機者的財政會受到很大的損害。”市民過去曾經歷過資產泡沫爆破時對社會經濟的影響，所以應從歷史中汲取教訓。
19. 卡拉馬 2014-07-21 11:20:51

回： 華仔

第十個人 = 引刀一快

引刀一快  = 自我陶醉

20. 順民 2014-07-21 11:21:01
自醉兄，有人在後面做埋一些低三下四手段，只證明佢係心胸狹窄及無自信的小人一名，或者佢係怕比人叻過佢而令佢無得撈。你亦無需介意，又或者學我咁唔使同佢客氣。呢條友我已經知佢係邊個，送佢幾句說話，多行不義必自斃，若要人不知，除非己莫為。
21. 卡拉馬 2014-07-21 11:28:58
小陽姐姐

妳呢個問題呢，好易答，跌係一年以內嘅事，點都唔過年半，至于跌幾多，四成甚至更多，至于跌幾耐，有好多變數。
點，咁翔實嘅答案，好多自稱專家嘅都唔會俾岀嚟。
22. 卡拉馬 2014-07-21 11:31:08

第十個人 = 引刀一快

引刀一快  = 自我陶醉

=第十個聰明人

23. 卡拉馬 2014-07-21 11:36:18
如依度可以好似facebook咁, 可以選擇hidden某d人既po文就好lu~~~ 有幾個真係好叉煩, 攪到要花好多眼力至可filter D好野黎睇, 例如nobody兄果d, 真係寫得幾好.
24. 卡拉馬 2014-07-21 11:41:21
86. 引刀一快 2014-07-17 16:31:58
亮劍兄，稍等

亮劍兄，稍等

 To 亮劍兄


唔好意思，咁夜先囬覆。我有事外出剛返到屋企，我接受呢個牙鉸戰，所以要研究一下呢個CCL嘅概念和構成，我睇大跌冇變，不過要研究下CCL先比較好訂出跌幅，早前嘅118較量只係買上買落，今次要定位，必須要認真睇睇，因爲我尊重呢個比賽。
以前睇恒生指數就係睇上落幾多點，點會背得出咁多隻成份股吖，依傢要較量就要睇睇中原嘅成份屋苑先。
25. 卡拉馬 2014-07-21 11:44:41
大家可以睇返下面, 引刀一怏大哥當日如何被我叫佢"唔好得個講字, 不如show 啲料泥睇下, 估下年尾CCL係幾多", 點知引刀一怏大哥估CCL跌到113, 出哂陽相.

引刀一怏大哥真係好有料, 好準, 仲好經典.

引刀一怏大哥在6月5日(23:45:36) 時已經清楚講明, 2014年尾CCL會在113之下. 

當時CCL是118.37. 引刀一怏大哥唔講由自可, 一講樓市會跌到113, 樓市就馬上急升. "燈神刀" 當之無捋愧!

難得引刀一怏大哥還自稱是有料之人,很可信, 還經常發表鴻文. 真係無料的人特別厚面皮.
26. 天使 2014-07-21 11:45:31
吹水無用,叫果位大行評論員,身體力行, 用下跌三成的價錢賣樓, 睇下佢制唔制? 到時會唔會得86點?
27. 卡拉馬 2014-07-21 11:47:02
聽講引刀一快兄就係傳說中嘅東方不敗(子孫根已分離），六親又斷埋，仲有精神分裂症，真有其事？
28. 卡拉馬 2014-07-21 11:48:08
197. 引刀一快 2014-07-20 15:00:05
乜依傢年尾喇咩？係咪你D屋企人攞日曆紙抹鼻涕搣多咗呀？依傢7月咋，年底118，睇住喇。
29. Albert 2014-07-21 11:48:41
前幾年好友用家,用行動實踐自己嘅睇法,已經一樓在手,升值幾成,再用低息供咗幾年本金.
淡友用家,也用行動實踐自己嘅睇法,已經俾咗幾十萬租樓,樓市冧3.4成,都去唔返佢地當年嘅上車價位,仲嘥咗個低息期.
30. 卡拉馬 2014-07-21 11:48:54
以為咁多回應，有啲乜point討論激烈，原來又係兩個廢柴淡淡一唱一禍，晒9人時間，自己去whatsapp up 飽去啦， 一d功德都冇，正一攪事豬西麻x煩蠢西。
31. 自我陶醉 2014-07-21 11:49:06
順民兄，

其實我都唔介意佢亂噏， 不過廢事大家睇完佢啲留言要洗眼啫！  如果佢唔係之前話自己有小朋友， 我仲以為佢得十歲呢！ 希望佢小朋友可以出淤泥而不染喇!
32. 卡拉馬 2014-07-21 11:50:14
208. 引刀一快 2014-07-20 21:58:20
掛住“微服出巡”咪少見咗囉，唔好當人唔知先得架。
33. 卡拉馬 2014-07-21 11:51:34
引言：
刀又爛又生銹，仲喺度扮高手
一粒老鼠屎，攪污遭晒成窩粥
快啲行L開，哩度唔歡迎你d廢柴
34. 如風 2014-07-21 12:08:59
希望博士认真考虑送聪明一快一面镜子，谢谢！
35. 自瀆一快 2014-07-21 12:23:55
可憐的2只傻雞一只想做聰明人，一只想做第十個人，結果被博士一箭射下，成為死雞…………撑飯蓋。
36. 順民 2014-07-21 12:34:42
自醉兄，雖然一向以來我對樓市的看法與你並不一致，但我卻喜歡閱讀你的言論，請別讓小人打擾繼續發言。相信博士亦不喜看到這論壇變成一言堂及只有單一立場，又或只有擦鞋奉承的回應。如果這樣，這博客亦沒可看價值了。
37. 亮劍 2014-07-21 12:50:09
我不認同引刀一快及自我陶醉兄某些論點，但佢哋有時候嘅論述，亦可啟發小弟找尋資料求證，作為第十个人理論來說，我亮劍绝不希望他們俩兄弟喺呢度消失，引刀兄消下火再作理性討論，真理係越辯越明的。
38. 如風 2014-07-21 12:52:39
【東方日報】指， 收購不成，市建局倒貼工廈千萬。市區重建局工廈重建先導計劃再度受重創兼面臨「冚旗」，繼西環士美菲路祥興工業大廈重建住宅遭全體業主反對被迫擱置後，該局重建長沙灣永康工廠大廈同遇業主強烈反抗，大廈業主立案法團更玩謝市建局，出「絕招」在市建局尚未收購得決定性的逾五成業主前，議決斥資二千萬元即時做樓宇大維修「執靚幢樓」，「擺明車馬」拒賣單位，市建局收樓不成反「孭住」近五成業權，「焗畀」近千萬元修葺費。
39. 惜緣 2014-07-21 12:55:28
同意順民兄及亮劍兄，如果此回應區沒有引刀兄及自醉兄的話，一定沒有現在這麽精釆(除了有心人呢幾日的謾駡之外)。
40. 如風 2014-07-21 13:01:09

回：37

你意思是当他们是练剑的活把？好！果然是世外高人，佩服!

41. 引刀一快 2014-07-21 13:07:56
大陸人嚟香港買嘢少咗，唔好瀬晒驅蝗，本來就係經濟走下坡。
14億人嘅經濟走下坡，700萬人受嘅影響會慢慢呈現，跟著就係恐慌性拋售。
呢度主旋律都係話升，而且大家對三到五個點嘅價差都好眼緊，咁就係為恐慌性拋售埋下伏綫。
數據係已經發生嘅事情，如果單憑數據可以準確預測未來，電腦就足够，毌須人腦。
我繼續睇跌，好簡單，唔使長篇大論，就係呢度嘅分析，幾時都回避咗大陸市況對香港嘅影響。
回避大陸因素嘅分析，我質疑。
冇重視大陸因素嘅結論，我唔認同。
大陸印咗好多銀紙大家都知，香港印多咗幾多呢？有冇人可以講下？
唔好話我聽大陸市況係揾嚟講嘅，亦唔好要我量化大陸市況成爲數據。
總之大陸依傢已經開始蕭條，仲有排差。
咁好境點解嵐山要咁賣法？
42. 小陽 2014-07-21 13:16:41
贊成自由討論這論點。

自醉兄講的投資理念和引刀兄介釋中國內地民眾思維也很OK，其實有$未必一定買樓的。

自醉兄亦指出香港太依賴大陸的政策優惠，令到香港人減低競爭能力，這也是真的。


43. 哈基寧 2014-07-21 13:17:17
有人繼續睇跌，可惜想沽空都做唔到呢！連物業都無個，沽條毛咩？
44. 自我陶醉 2014-07-21 13:19:11
順民兄， 其實明年中前我依然同你一樣係好友啊！ 非常同意有正反意見才有意思， 有啲人只希望單一意見係唔專業， 冇自信嘅表現， 亮劍兄說得對， 真理係越辯越明的。
45. 引刀一快 2014-07-21 13:26:19
To 37樓 亮劍兄

果D鼠輩做埋晒D污漕嘢，仲要你幫佢地出頭，真係難爲你喇。
牙鉸戰唔該你叫埋果日，喺背後隊你出嚟要你出面果幾位，現身參與，咪咁隂濕。
我一向都係理性討論，駛咩消火？乜你都知道呢D人嘅所為會令人惱火咩？
我唔係咁火喔，我睇佢火過我，連面子都唔要嚟玩D核突嘢，我就做唔出嘞。
46. 引刀一快 2014-07-21 13:36:37
To 39樓 惜緣

同意順民兄及亮劍兄，如果此回應區沒有引刀兄及自醉兄的話，一定沒有現在這麽精釆(呢幾日的謾駡除外)。

我同自我陶醉兄完全冇謾駡過，係果兩隻鼠輩謾駡啫，你講說話要講清楚。
47. 哈基寧 2014-07-21 13:40:28

睇好都無錢上車，所以咪睇跌law，使乜長篇大論？好簡單。

成日睇跌去掩飾自己無錢，呢d咪叫自我陶醉

48. 惜緣 2014-07-21 13:55:53
Sorry引刀兄，
在睇到兄台的回應之前，我已經改了(因我都覺得有小小唔妥)。
49. 引刀一快 2014-07-21 13:56:32
你梗係望我冇錢喇，我發現你係一個俾妒忌心支配嘅人。
50. 引刀一快 2014-07-21 13:58:30
惜緣兄

(除了有心人呢幾日的謾駡之外)

(除了被有心人呢幾日的謾駡之外)咁會合理D
51. 哈基寧 2014-07-21 13:58:36

連貨都無件就喺度學人講樓市，呢D咪叫狗up。自以為可以同3英相比，比人明玩比人明寸都唔識死，仲要扮死狗講多謝........唉！你阿媽見到真喺死不瞑目！

52. 引刀一快 2014-07-21 14:18:23
咒人者先死，你去買X宇喇，買定啱架喇
53. 路過 2014-07-21 14:20:46
又開戰，主角又係引刀，配角又係自醉。
2位檢討下啦！
54. 引刀一快 2014-07-21 14:24:04
我阿媽好健康，梗係喺你果度折番嚟嘅嘞！多謝喔。
55. 引刀一快 2014-07-21 14:25:50
扮咩路人吖，孝服你都未除。
56. 自我陶醉 2014-07-21 14:29:00
引刀兄， 你唔係話過唔睬啲影子人咩？ 你又中計喇! 人哋話我冇錢唔係話你， 認真你就輸喇！ 呵呵！
57. 引刀一快 2014-07-21 14:34:49
唔係嘛？你冇錢咪即係維多利亞港乾塘？
58. 路過 2014-07-21 14:36:23
不如叫版主公佈下邊d人係分身
59. 引刀一快 2014-07-21 14:36:30
佢攞人地D家人嚟咒，都要回應下嘅，回應可以彈番雙倍俾佢架。
60. 自我陶醉 2014-07-21 14:47:36
引刀兄， 你唔好講笑喇， 呢度大把有米人士， 如果我有資格排最尾都係我嘅光榮啊！
61. 有D奇怪 2014-07-21 14:48:03





有D奇怪？今日的基本因素同當日 (2011) 相差相差無幾？ 為


何雷生會轉軚轉得咁急？




野村香港雷國怡：內地不硬陸 港樓市續升

文章日期：2011年8月11



日
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【明報專訊】過去1年，內地和香港的樓巿不約而同受到政府政策調控，加上最近美國主權債務評級被降，增添樓巿前景不明朗因素。不過，野村國際（香港）董事總經理兼亞洲區（除日本外）地產研究部主管雷國怡指出，支撐香港樓市的因素，如負利率和正租金回報沒有改變，美國也難以在兩年內加息，私人住宅落成量仍維持低水平，除非中國經濟出現「硬陸」，本港樓巿仍會繼續有上升空間。

雷國怡指出，綜合住宅租金﹑空置率和巿民收入的變動等，維持今年全年香港樓價平均升15%，由於上半年已升12%，所以下半年升幅只約有3％，明年則可再升7%。他預期美國至2013年才開始加息，料今年樓價由租金帶動，預期今、明年租金有機會分別升15%及7%。

「自從2009年息率開始向下後，而存款和按揭息率接近最低水平，令樓價高企，租金也跟樓價一齊上，但過往樓價走勢跑贏租金，令住宅巿場租金回報率走低，現時整體住宅巿場租金回報率為3.6厘，豪宅則低至2.8厘。」

維持樓價今年升15%目標

香港住宅租金回報偏低會否對投資物業構成風險？雷認為，3.6厘的租金回報率是過去10年最低水平，但要視乎美國何時會加息，倘若未來兩年不加息，現時租金回報水平是合理。

「現在一般按揭息率約2.5厘，存款息率近零，買樓合理否要視乎機會成本。如當你買一個逾1000萬元物業，首期付五成，餘五成做按揭，按息2.5厘計，咁你的機會成本是1.25厘（一半樓價首期，做存款是零息，另一半按揭供款，按息是2.5厘，兩者平均便是1.25厘），但一般住宅租金回報3.6厘，就算豪宅收租回報都有2.8厘，咁你都仲有利可圖。」

不過，除息率走勢之外，中國內地去年以來多次提高金融機構存款準備金率，令巿場流動資金的投資活動放緩，本港多家銀行今年3月以來已多次提升拆息按揭利率（H按息），對樓巿多少也有影響吧？

樓價高企 與熱錢關係不大

雷同意或有個別情對內地投資香港有些影響，但近年中港兩地經濟活動愈加合，情未必如巿場部分悲觀人士所估計。「如果中國唔掂香港都好差，中國好香港都會好，所以視乎今次中國係軟陸或是硬陸，又或者是無陸。如果係硬陸問題，經濟一下子收緊得太犀利，跟住全部經濟向下走話，咁當然係一個風險，樓巿咁至會。」

但雷指出，出現上述風險機會不大，「究竟是否因為大陸的資金太多湧來香港投入樓巿，令樓價好高？咁我要睇番樓價升幅和租金升幅，本地供求，以及巿民收入能否負擔得到，香港樓價高企，看來同熱錢關係不大。」

他解釋，去年樓價升21%，租金升15%，租金不會有炒作，樓價升幅和租金升幅只有6個百分點的差距，反映內地資金和熱錢推動香港樓價的因素不強。又如今年以來樓價升12%，租金截至5月止升約5%，差距如此細，同樣反映內地熱錢非推樓價上升主流。「我覺得人認為樓價升係由於息率好低，太多熱錢，但係我不要忘記樓真係有人住，因為睇番香港整體空置率只有約3.6%，都仲係好健康，如果空置率係8%，咁先至會擔心。」

空置率低 樓市有實質支持

香港樓巿有沒有泡沫的問題，雷以有趣的數值指出，「好多係差不多一樣喎。香港近期失業率3.5%；寫字樓空置率又係3%，住宅空置率又係3％多；咁點解唔同都差不多一樣，但係要話樓巿有泡沫？而其他就唔係泡沫？」

「所謂泡沫，要看是合理不合理，97年時供樓利息遠高於租金回報，人們仍瘋狂買樓，是為不合理，這便是泡沫！」

撰文﹕鄧雅各、陸振球

攝影﹕鄧宗弘

62. 高字派 2014-07-21 14:58:52
講多無謂，食多會濟。懇請各方好友，繼續唱好唱高唱行啲，制造緊張气氛，極速高位派貨。
第十式”金蟬脱殼。
63. 引刀一快 2014-07-21 15:02:04
自我陶醉兄

呢度排第尾嘅，一定唔係你，多數係睇見人地有大陸樓都唔抵得果位，我都未講佢知我有幾多，佢就已經眼紅到咁。
64. 引刀一快 2014-07-21 15:08:47
佢成日都想套人地D私隱，睇下人地有幾多，咪就係想知人地係咪少過佢囉，有貨嘅人唔會咁細路仔，佢就日日望人冇貨，佢咪唔使排第尾囉。
65. Dog Eye 2014-07-21 15:46:43
No money/no property no talk? Cannot reason.
66. 柯南 2014-07-21 15:57:37
声称于国内拥有物业而实质没有者绝子绝孙
67. 亮劍 2014-07-21 16:12:24
3年前雷國怡指出，支撐香港樓市的因素，如負利率和正租金回報沒有改變，美國也難以在兩年內加息，私人住宅落成量仍維持低水平，除非中國經已出現「硬陸」，本港樓巿仍會繼續有上升空間。

雷國怡指出，綜合住宅租金﹑空置率和巿民收入的變動等，維持今年全年香港樓價平均升15%，由於上半年已升12%，所以下半年升幅只約有3％，明年則可再升7%。他預期美國至2013年才開始加息，料今年樓價由租金帶動，預期今、明年租金有機會分別升15%及7%。
………………………………

雷生基本上喺11年8月中所作的預測，除估測美國会於13年就会加息外，都基本上都講對，在此我向你鼓掌。
有人認為美國加息，香港楼市即釘，但我亮劍認為，睇息要睇实質利率，即扣埋通脹率先好講嘢，而有負利率的一日，楼市还未断气住乃我的經驗之談。

整體空置率仲係幾個%，即代表楼宇仲係供不應求，香港每年剛性需求大约万伍个，但對上幾年实質供應每年9仟左右，即每年短欠约6仟，咁香港打後5年每年要供應近2万个私楼单位，先追回呢幾万个拖欠，才能制止楼市上升勢頭，根本係常識。但打後5年每年新增供應有否兩万呢？矛波应心中有數！

楼市有無泡沫，最簡單睇供仲係咪平过租，如果要更仔細去量度，咁法子兄呢个衡平比可作温度計，但呢个指數最近係约1.1左右，即畧贵而矣。

雷国怡先生以今日的我来打倒昨日的我，乃勇士所為，但雷生能否俾个理由出來，以解釋以相似数据，為何可得出南轅北轍的結論？
68. Alan Pepper 2014-07-21 18:14:59
Actually I am concerned about the general business atmosphere in Hong Kong. Seems like businesses are going through a down turn. This may affect the property prices somewhat (maybe not lower the price but keep it constant) . But on the other hand. The mortgage is so low in HK that not many people want to sell low. That could keep the prices stable. 

My "non technical possible guesstimate prediction." is: slow price increase of maybe 2-3% per year for the next 3 years. :P
69. Tom 2014-07-21 18:34:33
博士：
我亦同意你昨天指土地供應的上升及普遍市民預期收入放緩會減慢，甚至拖低樓價。
但我不認同發展商一定會為了托價而不賣樓，因他們會想若土地供應繼續上升，今天不賣，日後要賣得更平；亦給今天肯賣樓的發展商搶先吸走市場購買力。
盼你能回應！

70. 小陽 2014-07-21 19:16:09
看罷雷生的2篇報導，樓價須下跌3成的主要原因，如下： 
1， 高收入買家減少；
2，招稅下，國內買家比例大減，使到失去主要購買力支持樓價；
3 空置率低並不一定可以支持高樓價、租金；
4 借貸增長過快，尤其住宅按揭、個人貸款、貿易融資等，使到經濟不能承受加息的影響；
 
我覺得第一和二點是對豪宅影響大過中小型住宅。豪宅租客因為公司cut budget or 裁員而被迫降grade .尤其是做雷生個行，但是他們末必會離開HK, 因為出面更難揾食.


但係PP証明高收入家庭有增長，因為建築，IT、公務員 等人才需求多左,而夫妻全職工作很普遍，所以我估計高收入家庭和降grade 專業人士對中小型住宅有需求。

至於超有$大陸人買少左豪宅,因為打貪或者辣招，但係個班雙非，非本地生都有剛性需求，中小型都難跌。

第三點雷生話中區俾得起＄D外資走左，為了不立空租，只好平d租。
我覺得不出奇，因為中區等於LV袋，LV 皮係膠，價＄貴因為名牌，d 外資cut cost ,唯有搬走向下流，去覌塘買Michael kors (Citi bank), 佢地向下流不等於冇需求。所以觀塘和中區差距會收窄。  

4， 佢話個人loan 和trade finance loan 大，我信佢， 你睇樓按廣吿幾多先得，trade finance loan 好多＄上左大陸，但是我唔驚加息，因為大陸息同港元息有距離，點樣香港借＄都平過大陸,我最怕大陸經濟爆煲，按樓借＄個批一定會有問題，那麼一定對全香港樓市有影響。

所以我覺得雷生係話豪宅市場多過平民market . 最尾個point 就睇到時大陸會爆or not la . 
  

雷生D客非富則貴，所以佢寫俾佢D客睇

71. 印度薄餅一塊 2014-07-21 23:43:42
To 17/F 自我陶醉

一睇就知你係狗娘養， 你估有出名就唔係狗娘養， 冇左你同引刀一快，博士個留言區先至唔再污糟就真， 得閒就學吓人哋14樓自X一快咁優默啦！ 

以為用啲咁嘅下九流串人留言就可以贏番人， 米咁傻豬喇！
72. To 31. 自我陶醉 2014-07-21 23:51:07
73. To 41. 引刀一快 2014-07-21 23:58:20

如果單憑數據可以準確預測未來，電腦就足够，毌須人腦一一一讚同！但唔係靠你個豬腦。
74. 引刀一快 2014-07-21 23:58:46
自我陶醉兄

佢自己已經撕破面，想用言語暴力逼你陪佢肉酸，我知道你唔會中計嘅，我喺度揭開佢嘅幼稚動機啫。呢D低級嘅激將法，唉..........................
75. 引刀一快 2014-07-22 00:03:42
亮劍兄

我知道你同呢兩位人士有私交，唔該你勸下佢地喇，唔該唔該，多謝多謝，起碼玩嘢都玩少少水平岀嚟喇，一味語言暴力。
76. To 57 - 60 自我一快 2014-07-22 00:04:19
收皮啦，兩個喺度互吹，扮有錢，咁鐘意互吹私底下約出來去殘廁互吹飽佢喇，哼哈二吹！
77. 引刀一快 2014-07-22 00:06:08
小陽姐姐

我知道呢兩位人士好重視妳架，唔該你勸下佢地喇，我知道妳嘅飛吻會係佢地解開心魔嘅良藥，唔該勸下佢地，好肉酸呀，喂.............
78. 引刀一快 2014-07-22 00:08:33
久而久之，呢度嘅看官連人身攻擊嘅底綫都會麻木遺忘。
79. 阿Q 2014-07-22 03:37:56
To 引刀一快兄:    
有事請教,我對中山及珠海有些興趣，想問問有關情況。  
1.深圳中山是否落實起一條連接橋?
2.珠海被評為中國最宜居城市，是否名不虛傳?空氣質素如何?
3.有否聽過中山丶珠海的城軌路線，有什麽支線會伸延?
如能賜教，感激不盡。
80. 自我陶醉 2014-07-22 08:22:59
81. 自我陶醉 2014-07-22 08:32:40

引刀兄， 咪由佢噏囉！ 你理佢佢仲以為自己成功咗㖭， 你都唔好陪佢癲喇！ 

你試過聽收音機試試莎莎未？ 只要你當聽唔到， 佢就會消失㗎喇！  小陽無辜㗎， 唔好拖埋其他人落水喇!

82. 引刀一快 2014-07-22 08:51:32
To 79樓 阿Q

自我陶醉兄已經回答的部份，不贅。
珠海的空氣確實唔錯，唔會差香港幾多。
由于位處河口，好多新鮮靚河鮮海鮮食。
83. 引刀一快 2014-07-22 08:59:01
自我陶醉兄

我唔係拉人落氺呀，小陽同亮劍早就為果兩個縮頭嘅人洗濕咗個頭喇，你唔見小陽質問我、亮劍發起牙鉸戰咩？叫佢兩個出面係因爲佢地有私交，繼續嘈又係隊佢兩個岀嚟，對小陽亮劍都冇好處，去暗裏擺平佢地係最佳人選。
84. 亮劍 2014-07-22 09:02:11
点只小陽，我都係無辜㗎，引刀兄 唔好拖埋我們同我的朋友落水喇!
佢哋得閒都走去埋堆睇XX区同乜乜区，找工商舖捡平货、揾真銀啦！
85. 引刀一快 2014-07-22 09:05:45
亮劍兄

話就一句，當日係咪有人叫你出頭要我攞兩年預測，講真話，唔該。
86. 法子 2014-07-22 09:09:11
回7樓小葉，

對不起，現在才看到。現在我一般只在早上看 property.hk

我上面寫的A到E，原意是以「面積」去分，用的定義是以差餉署為準。你可在這找到

http://www.rvd.gov.hk/tc/property_market_statistics/completions.html

但其實，百葉簾原理上應該是以「價格」去分A到E，但同一個單位價格會變，但呎數不會變。
87. 引刀一快 2014-07-22 09:23:20
不過我成日都“看”到你喔。
88. 亮劍 2014-07-22 09:27:17
引刀兄……
無任何人可指使我喺呢度寫野，之前無、而將來亦唔会有，你一向头腦清晰，我都唔知点解你会作此推測。
89. 引刀一快 2014-07-22 09:34:45
弊喇弊喇，你都會話我頭腦清晰...................今日係咪車工誕.......................
90. To 88 2014-07-22 09:35:53


 

無謂浪費時間啦。

 

 

91. 引刀一快 2014-07-22 09:41:55
其實，亮劍兄，事情係點個個都心裏有數，我不過係因爲清楚亮劍兄你喺呢度嘅爲人同風格，所以點出你，希望你同小陽以後可以免疫，唔駛捲入D咁汚糟漩渦啫。
92. 亮劍 2014-07-22 10:03:34
點石成金
石鏡泉
經濟日報副社長兼研究部主管、電台財經節目主持人
 
 
 
上半年中國經濟 走出霾霧
22/07/2014






上半年中國經濟交出了個使人稍放心、留心，是「稍」放心的成績表，但此中有沒有水份？不知，因連李克強總理自己也說，如果數據沒有水份，則GDP增長在7.5％多一點，少一點也可，筆者看潛台詞是李總理也不知數據有沒有水份。
假如數據沒有水份，則2014年上半年中國經濟確已走出了霾霧，向改革方向發展，再期以一、兩年，成果將碩。
上半年中國經濟如能走出霾霧，則當歐美市場仍然迷失時，資金就會有興趣流去中國，這將會利A股，利港股，這就是我們要知道中國經濟好不好的原因。


GDP不低於7.2 暫OK

中國經濟網將中國上半年經濟表現作了個撮要，在這基礎上，大家日後，例如在2014年底，2015年中要作對比時，要看那些，要比較哪些數據，才可以快速作出評價，以計劃投資？
⑴GDP，最快速，但由於李克強總理也謂不知有沒有水份，故，看一眼便夠，不再細研是7.3％還是7.6％。總之不低於7.2％便暫OK。
⑵夏糧豐與斂，是中國糧食供應的關鍵，如增產，好，如減產，死火，要13億中國人又憶苦思甜？
⑶全國規模以上工業增加值，這個增就麻煩，代表工業生產無效益。
⑷固定資產投資，每年要增15％至17％或以上才好，這是拉動中國經濟三頭馬車之一，如不夠動力、死火。
⑸進出口總額，亦是拉動中國經濟的三頭馬車之一，出口能有正增長達8％或10％左右就最好，2014年上半年只增1.2％，是弱雞出口，未算好。
⑹居民收入，是反映中國消費能力者，有收入才能有消費，而且更要收入的增幅高於CPI、PPI的增幅，才可以有可持續性的消費增長，居民收入與CPI的增幅比最好是如德國贏巴西，七個一皮，最怕是魚生粥，僅僅熟，只較通脹增多0.1％百分比，那時這個消費——作為推動中國經濟的第三頭馬車就會車毀人亡，不能對中國經濟樂觀了。
至於其他的CPI、PPI，財稅收入，貨幣信貸，外匯儲備，雖然都重要，但都是關經濟學家事，多過美妙股佬事，可關心，但筆者認為跟炒股關係不大，除非中國或環球經濟爆鑊。
93. 卡拉馬 2014-07-22 12:27:18

玩唔起牙鉸戰咪玩唔起，使乜講藉口？

同3S扮fd無用ga，你2條不男不女既自宮一怪。

94. 引刀一快 2014-07-22 15:58:19
To 92樓 亮劍兄

李總嘅潜臺詞係：“國家話冇事就冇事，你地聽著先喇。”
做阿總點會唔知有冇水份。
問題早在未交接前已經出現，依傢俾佢浮面，即係話阿頭好實事求是應對，係壞事中嘅好事。
95. 引刀一快 2014-07-22 21:04:41
我早就出咗預測喇，不過我驚訝於點解好友淨係隊亮劍兄一個岀嚟之嘛，其他人呢？
96. 阿Q 2014-07-23 01:27:01
謝謝自我陶醉兄、引刀一快兄回覆。
97. 亮劍 2014-07-23 09:06:04

點解好友淨係隊亮劍兄一個岀嚟之嘛，其他人呢-----

都話冇人隊岀嚟,至於點解我講埋預測?

咪我 on 居囉,打後兩年你隨時揭翻呢段野出嚟緶我屍呀!

98. 引刀一快 2014-07-24 20:16:00
咩叫鞭屍呀？你實估錯嘅咩？定係你幾個數亂嗡嘅呀？
點解“ 打後兩年你隨時揭翻呢段野出嚟緶我屍呀! ”？？
淨係你講我冇講咩？我夠出咗預測喇。
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