ENG
瀏覽人次:54903    回應:39

地產商賣樓策略之今與昔

湯文亮

紀惠集團行政總裁

  長實環宇海灣開盤,傳聞首批比同區折讓10%,很多人以為很大件事,不過就看淡樓市的評論員亦不敢大做文章,只是輕描淡寫的說新樓比舊樓平,其實,大家都心裡有數,因為要計算所有優惠才會比市價平10%,不過又很難取得全部優惠,所以,新樓盤比二手樓平10%亦只不過是宣傳策略,地產商的賣樓策略,以往與現在大不相同,最關鍵的原因,亦只不過是一個‘錢’字。過往,地產商財力不足,必須賣樓變現,以戰養戰,甚至有時賣樓的樓價不及投地的樓價亦在所不惜,以亦是坊間經常所說的麵粉貴過麵包價。
 
  過往,地產商在開盤時,唯恐銷情不佳,往往將最靚單位推出發售,但通常平均開價又比同區舊樓貴30-40%,正因為這個緣故,便會為他人作嫁衣裳,有心置業的市民睇完一輪新樓之後,就會在同區揀一些相若的二手樓,不但實用率高,而且平一大截。當時,有部份新樓盤有見及此,唯有再減價發售,在爭先恐後,互相踐踏之下,樓價拾級而下,亦是可以預計的結果。
 
  今日,地產商早已吸取教訓,不會倉卒開盤,首先由那些物業代理收集情報,先打出一個市民及地產商都可以接受價格才推出市場,好似今次環宇海灣,只有三百多個單位,已經收票接近二千,不但一Q清袋,以後還會有加價空間,一般地產商的新樓盤第一批的一定不會是超級優質單位,當然,亦有一些比較好,但售價就會貴了一截,而大多數推出單位無論是面積,方向,一定不會是熱賣,甚至不是優質單位,若果能夠一Q清袋,該樓盤的銷售則大局已定,剩下的單位可根據市場變化而促銷,各大地產商都有自己的一套辦法,我不敢評論。而推銷大型樓盤更加多需要一樣東西,就是時間,因為購買力需要時間積聚,同區二手樓市場亦因為有大型樓盤而被被冰封,有一段時間該區的購買力全部都走向該樓盤,與此同時,樓盤又會傳出有某些優質單位以高價出售,使新樓銷售變得熾熱。不過,在過去一段長時間,差不多所有大地產商都按兵不動,為的是根據他們的情報,買樓的人尚未能解決換樓DSD問題,現在政府作出微調,新DSD絕對是買新樓的人士而設,所以,大地產商便急急開盤,供應增加,樓價就會保持穩定,當然,亦有人說會向下調整,這亦是政府追求的結果。
 
  其實,什麼是都是講求進化,新樓銷售也不例外,為一今昔不同的是現今的地產商財力雄厚,不會因為地產市場一時間淡靜而大幅減價賣樓。地產商可以等待最佳的時間才賣樓,所以,用‘能攻善守’來形容現今地產商賣樓亦是恰當。

 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應 / 留言規則
  1. 禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論;
  2. 禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司;
  3. 禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容;
  4. 禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. 亮劍 2014-05-24 12:58:20
蜕变中嘅懶人-----你早前咪話:『我講嘅係幫助買家以先買後賣嘅財務同按偈安排,符合首期,压測同到時上到會要穩陣咁。』

現在雄哥聽曬你話:

【明報專訊】長實(0001)以3房戶入場費平絕全港新盤作招徠的荃灣環宇海灣,昨天首日收票反應熱烈(圖),市場估計單日收近1800張入票,成績勝今年1月首日收票近千張的馬鞍山迎海‧星灣;以環宇海灣首推350伙計,即已獲超額認購約4倍。雖然長實仍未上載銷售安排,但估計會於下周六(31日)正式發售。

【此外,長實亦與經絡按揭轉介合作,為環宇海灣買家提供二按,首3年二按定息3厘,最長還款期25年。】

 

二按首3年定息3厘

 

環宇海灣除收票情況理想,昨日市民參觀示範單位的氣氛亦見熾熱。至於最新與經絡合作提供的二按計劃,二按最長還款期為25年,息率首3年為3厘,其後息率以最優惠利率(P;現為5.25厘)加0.5厘計,二按貸款額最高300萬元或成交價的三成(以較低者為準),惟名額暫定20個;不過,經絡指買家一按加二按的最高貸款額,不可超過物業成交價的85%,即買家需付15%作為首期。另長實下周一亦會聯同代理,到深圳為環宇海灣進行路演推廣。

如你有層就來供甩的兩房,要換鯇鱼三房,當揀長江折实收你 7 M幾樓下嗰啲貨,首期百零咋,呢筆錢真係大把人有呀!

強烈要求雄哥加大受惠名額到見者有份。

那麼一炮過清袋,絕無難度。

 首期百零万,头3年2按只收3厘,若是多些名额,真係800个单位同你響晒袋都得,仲有呢次鲩鱼即供同建築期付款的優惠,只差一个%,擺明叫準业主揀建築期付款!
長江呢次醒呀……
2. 百萬富翁人數 2014-05-24 13:14:06

百萬富翁灣仔最多

 

再創新高

 

有調查發現,本港去年的百萬富翁人數創新高至逾73萬,較前年上升 22%。當中近40%人因炒股致富;靠出售樓宇的只有12%。香港島為百萬富翁密度最高地區,灣仔區更為十八區之冠,平均每3個就有一個是百萬富翁。

花旗銀行03年進行「香港百萬富翁」調查,今次委託港大訪問超過四千多名年齡介乎2179歲的市民,以此推算出擁有股票等投資,及流動資金超過一百萬港元資產的人數。

今次人數破歷年紀錄,本港去年的百萬富翁較前年上升 22%,即全港約有 73.2萬名百萬富翁。當中以擁有流動資產 100 萬元至500 萬元的百萬富翁人數增幅最強,較去年多9.9 人。但若計入物業、汽車等非流動資產,百萬富翁平均擁有資產價值按年下跌8%1,200萬元。

平均資產值跌8%

 

要躋身百萬富翁行列,近40%人主要靠投資股票,前年只有約20%;相反靠出售物業僅得12%,跟前年的32%相差甚遠。

花旗銀行香港區市務總監吳詩雅解釋投資股票取代賣樓致富的原因,「睇番土地註冊處嘅數據,我哋見到樓宇買賣喺舊年比2012年下跌咗四成,所以呢班百萬富翁喺樓宇方面,獲利亦都少咗。」

過半富翁看淡樓市

調查又顯示,70%人都指自己持有股票;77%百萬富翁更持有一個或以上的物業;近30%人持有海外投資。不過,57%百萬富翁預期今年樓價會下跌,僅 13%表示有入市意欲。花旗亦預計今年樓市會調整約10﹪。

富翁也想移民
今年調查首次加入有關「有無興趣移民」的問題,約有 9%百萬富翁表示,有考慮於未來5年移民。當中澳洲(26%)是最受歡迎地方;其次為加拿大、美國及台灣,其中以4059歲的年齡層最有興趣移民,惟未詢問原因。

 

 

 

 

 

 

3. 有冇平嘢賣 2014-05-24 13:18:41

百萬富翁人數創新高至逾73

百萬富翁虎視眈眈: 有冇平嘢賣???

4. 山高雲低 2014-05-24 13:19:40
環宇開價節制,预留水位。且開盤時間盡佔天時。以今次價位,绝有可能一Q清。但誠哥並不着急。

要楼價大跌,難也。
5. 70後 2014-05-24 13:26:40
想向大家請教

如果距離完租日少過一个月,租客拒絕續租,原租約內提供的傢電,他說全都爛晒,搬走後只留低四幅牆,仲要等到他搵到合適單位才搬,再找他理論,又不接電話,租約內的按金亦所餘無幾,可怎處理??
6. 由法官定案 2014-05-24 14:27:40
想向大家請教

如果距離完租日少過一个月,租客拒絕續租,原租約內提供的傢電,他說全都爛晒,搬走後只留低四幅牆,仲要等到他搵到合適單位才搬,再找他理論,又不接電話,租約內的按金亦所餘無幾,可怎處理??
 
報警:  處理.....原有相片.....受破壞圖像......警察如何定案???只可以報警是否形事損壞案/由法官定案..........由法官定案......
7. 報警處理跟進 2014-05-24 14:34:54

香港租務條例; 租戶欠租15天即可以申請收樓令........

執達吏發出前後三次收樓令,第四次即可以請開鎖匠開鎖......清點租戶財物.......如果有破壞型式案件,報警處理跟進.......

8. 大王妹 2014-05-24 14:36:57
70後,你的租客擺明是賤租客,我也試試過遇上一個賤警察租客,咁佢都未至於話乜都壞,不過走左一個月管理費!
你一定要追佢租,電話唔聽咪上門或去佢公司,如果唔係,佢一直唔交租唔搬,因為我個朋友就係遇到你呢D租客,攪到冇左半年租...而且自從呢次後,佢寧願當渡假屋都唔敢再出租!

9. 順民 2014-05-24 14:38:56
剛開售的 "雲耳海灣"﹐千祈不要被" 海灣" 兩字誤導。向海那邊的海景真係好麻麻﹐且很多單位會看到陰宅。如果背海的一面更乏善可陳﹐中﹑低層對住天橋馬路﹐噪音及黑塵令人無法打開窗戶。住過公路傍的人都應知道﹐日日抹都無用﹐塊濕布一抹即時現黑。再講對住馬路又點會係海灣 ﹖如果同深井浪翠一直去到黃金海岸等真正海景住宅係無法相比。惜浪翠較隔涉及在冬天時要抵得泠﹐但好處就係望唔到海都有無敵山景﹐況且自從屯門公路方向那邊起了隔音設施後車噪已大為改善。沿青山公路再往前點﹐由龍珠島去到黃金海岸﹐那些才是真正的海景住宅。住開該處的人肯定對"雲耳"不屑一顧﹐換樓都不會考慮。或者一些住開由深水埗至油麻地佐敦一帶的人會覺得他有吸引。好似在下呢個新界佬一定住唔慣。
10. 蜕变中嘅懶人 2014-05-24 15:24:36

回1樓 亮劍兄

(蜕变中嘅懶人-----你早前咪話:『我講嘅係幫助買家以先買後賣嘅財務同按偈安排,符合首期,压測同到時上到會要穩陣咁。』

現在雄哥聽曬你話。)

雄哥只係做咗佢地可以做嗰份,至於先買後賣點安排、压測同到時上會要穩陣嗰份,雄哥心裏面諗關我乜事,買家落咗叠我盡責俾晒優惠,其餘嗰啲由買家同政府自己拆掂佢,到時買家因為首期小而借得大,諗爆頭都過唔到压測或任何理由上唔到會嘅話,而政府又無新措施寬容,咁即係買家焗撻訂,百零個即刻化為烏有,重要他日市況向下被雄哥追差價嘅風險,買家務請計準條數,細換大,平換貴,慳首期,會谷到份供款好大,連压測大到頂唔住,到入伙時除非賣咗舊居舊錢補首期,但係想即供食盡優惠就唔得;至於無縫交接唔會因為時間多咗而完美咗,因為变數多。

亮劍兄,雄哥聽咗懶人三分一,其實都係佢地嘅己知熟手雕蟲小技而己。


11. 70後 2014-05-24 15:35:58
多謝樓上的分享!

大王妹,可否再分享,你和你朋友後來怎樣收回單位,能否討回損失?

如未能入屋查看有否刑事毀壞,是否在租約完結日向土地仲裁署申請收樓?

經過今次,都令我對收租生涯有d心灰,真係從未遇過呢d麻煩人
12. 蜕变中嘅懶人 2014-05-24 15:58:12

TO 引刀一快兄

好開心兄台讚同懶人對中越南海衝突嘅睇法,今日新聞傳來越南擬和平談判及學菲律賓咁將主權赳紛提交國際法庭仲裁,由越南呢種虎頭蛇尾動作睇嚟,美國可能因中俄演習而重估形勢,越南行錯棋輸咗隻車,無面夾賠錢,真係賠了夫人又折兵,至於引兄估中國最後又係最屈辱嗰個,因國內怕打仗引起經濟動盪,樓市大冧,懒人覺得有變數,中國樓市大到不能倒,但形成貪腐、民怨及影响長遠經濟發展係共識,長期調控務求達軟著陸至正軌係大方向,短期會因應情況加减力度甚或短暫扶持係有必要,樓市不會急跌除非內地政爭轉烈,中國向海洋擴張、聯俄抗美係要保命,必要時會不惜一戰,當然以現今中國领導人質素,己非當年吳下亜蒙,國勢亦足以與列強抗衡,懒人對國家有絕對信心,穩中求進。

13. 順民 2014-05-24 16:21:13
70 後﹐在下試過有一租客在約滿前兩個月起不交租﹐用完按金後才搬走﹐和其他業主朋友傾過完來他們也有類似事例。不過其實真係預咗﹐佢肯搬走而間屋又沒甚麼大損壞的話都算數﹐難道吓吓都要告佢 ﹖浪費律師費和時間﹐快快搵過下一位租客好過。所以出租單位盡可能不要提供任何家電﹐ 愈少愈好。除了泠氣﹑照明燈膽及抽氣扇之外﹐其他的都由租客自置。如果租客在搬出後發現樓宇結構受人為故意損壞﹐一樣可委托律師對他控告﹐因在租約上有租客姓名及身分證號碼。但有時壞咗個水龍頭或甚至成個浴室煤氣爐報廢(在下試過)﹐要花幾千元換掉也都應在預算之內了。收租好難話收到十足﹐最好計算可收八成就是了。如果打算收足 12 個月租金而又無需付出些少成本的話就好難了。請不要用生涯兩字來形容收租﹐也不用灰心。有樓收租都話灰心 ﹖好多人都恨唔到呀 。
14. 蜕变中嘅懶人 2014-05-24 16:23:00

TO 5樓 70後兄台

租務赳纷應向九龍加士居道土地審裁處申訴,留意地方:

1. 要呈交己打厘印租,無租約不受理,無厘印要罰10倍先補打。

2. 租约列明每月交租最遲限期,例如不可遲過7天,第8天即可到上址辨手續交費追欠租。

3. 之後動作請到上址查詢,有專人解答,欠租不交可以據理收樓,須時约2個月。

4. 絕不可上門及不斷電話催租,騷擾租客或出言恐嚇係刑事。

請速行動,遲則自誤,當须連同執達史爆門收樓,內有刑事损毁,即當面拍照存案,繼而拉人封艇,希望幫到你。

15. 蜕变中嘅懶人 2014-05-24 16:30:20

TO 5樓 70後兄台

漏咗講,自己出現,使費唔太多而且分段收,即係話第一招就掂咗,唔使俾第二次錢,唔使請律師,好易辦,湯博士話齋如食疍糕一件。

16. 70後 2014-05-24 16:41:31
多謝樓上各位師兄姐寶貴意見!

回15, 唔太明白邊招係第一招?  喺咪14/F內所講,搵土地審裁署就ok?
17. 蜕变中嘅懶人 2014-05-24 16:44:30

TO 5樓 70後兄台

再補充,嗰2個月按金不可替代交租,除非業主同意,按金係業主收樓時雙方檢查有無人為損壞須扣除作補償,自然耗損不計,無息歸還租客。

18. 亮劍 2014-05-24 16:50:07
蜕变中嘅懶人-----今次鲩鱼的客路,擺明係針對那些持有中小型单位,而又想換大一間房的家庭。
首期成幾再加二按头三年定息,就可令目標準業主有充裕時間安排沽售舊居,以正常情況計算,每户準買家套回弍叁百万現金,绝大多數可在三年後清还弍按,係極合理的推測。
雄哥不断提呢个係升呢盤,並唔係陳总所謂嘅「上車盤。」潛台詞即係你有$先致好來升呢!
19. 大寶二寶 2014-05-24 16:50:43
回70 後

最有效方法就係上去佢公司嘈佢,當然係合法嗰隻喇( 上到去点做就吾使我教喇呱),人要面, 樹要友, 到時調轉佢買你怕。你可能話吾知佢係边度做嘢? 好簡單啫, 請幾曰假係佢屋企樓下跟蹤佢囉。 再吾係如果你同D管理員相熟咪問吓佢大约幾点出門口慳番D等佢時間。呢個相信係最有效兼慳錢慳時間方法, 除非佢連份工都吾做喇。再加上收楼程序一齊做。

共勉之, 哈哈!
20. 順民 2014-05-24 16:52:10
如果有相熟的律師助手﹐打個電問吓佢都可以講曬比你聽不用收錢。
在下呢個正牌懶人都習慣這樣做﹐
連電油錢都慳翻。
21. 順民 2014-05-24 16:56:28
今晚奉命要去大人的外家食飯。失陪 ﹗
22. 蜕变中嘅懶人 2014-05-24 17:03:36

TO 70後兄台

其實你去到第一件事交齊及填妥文件,職員會俾三張告示你分三日貼喺出租物業門口當眼處,自己去貼咗記住影相,玩完三日叫第一招,收第一招錢300蚊左右,如果租客投降交番租你有權要佢俾埋第一招使費,否則有權拒收,當然通常大方啲收租吧了;如果租客唔理你,你要再去第二次,宣誓有貼足三日告示,所以要影相,再俾第二招錢排期上庭,其實我唔使講咁多,你去到有專人解答免費服務,唔使憟,最好順便問埋約滿收樓問題,照睇你都唔會續約,係咪?

23. 蜕变中嘅懶人 2014-05-24 17:34:46

TO 18樓 亮劍兄

而家细屋換大屋真係好高難度,懶人都好想換屋,由于擁有唔止2間重難,有人話升市易加按或直接賣咗舊嗰間,就有足夠首期換大樓,又唔諗吓供款嗰瓣如果之前緊緊熟,而且借多咗點供,再加上以前息低兼無压測,而家難招架到極,想唔揾法子兄借本武林秘笈練吓功都唔掂,所以雄哥話:鯇魚個口大大開,有屋無錢咪入來。

照睇入票咁勁成1800張,扣一半水分票都一炮淸晒三百幾件貨,仲話今年限賣800件,有買趁手,唔來就要等現樓,咁就真係聽晒亮劍兄話嘞。

24. 小陽 2014-05-24 18:45:26
其實我覺得長實賣樓依家好似做膠花廠,大量製造,有$賺就做,佢不似以前那麼注重品牌和quality . 所以佢只會投大和平地, 那麼才能做到mass ptoduction. 精細費神的靓區細地,佢都冇心機做,研究人造蛋好過
25. 蜕变中嘅懶人 2014-05-24 19:41:04

TO 引刀一快兄

引兄越南歷險記,睇完覺得唔通朋友真係最大用處係被出賣,唔怪得話莫信直中直,須防仁不仁,越南人以北越嘅狼死好多,香港以前俾英國簽咗船民收容港政策,喺白石角起咗個船民收容營,嗰度營內嘅北越人,除咗做黑社㑹大佬就乜都唔使做,政府包食宿,唔俾佢地出市區,入边南北越大戰時有發生,藏污納垢乜都有,最後越南統一,啲船民無其他國家收留嘅送返越南,世界難民公署欠香港2億幾元經費托咗水龍,計埋利息唔知收幾多至啱數。

26. 法子 2014-05-24 20:16:50

【星島日報】指,荃灣新盤首日勁收逾1800票。新盤市場氣氛急速升溫,以低價搶攻的荃灣新盤,昨首日開放參觀示範單位及安排收票,旋即成為市場焦點,吸引大批準買家到場,在昨午高峰期,更出現新盤市場久違的排隊參觀人龍,現場大打蛇餅,場面墟,並刺激部分睇樓客即場入票,谷起收票量。市場消息指,發展商在首句鐘已收逾三百多票,較首推三百五十伙,已極速錄超額登記,全日更勁收逾一千八百票,並以家庭客主導。
27. 租戶欠租15天即可以申請收樓令 2014-05-24 20:32:55
多謝樓上各位師兄姐寶貴意見!

回15, 唔太明白邊招係第一招?  喺咪14/F內所講,搵土地審裁署就ok?
 

香港租務條例; 租戶欠租15天即可以申請收樓令........

執達吏發出前後三次收樓令,第四次即可以請開鎖匠開鎖......清點租戶財物.......如果有破壞型式案件,報警處理跟進....

28. 土地審裁處登記處 地址 2014-05-24 20:36:45
  1. 土地審裁處登記處 地址 : 九龍油麻地加士居道38 號 電話 : (852) 2771 3034 傳真 : (852) 2384 4896 / (852) 2384 4901 建築物管理調解统籌主任辦事處 地址 : 九龍油麻地加士居道38號土地審裁處大樓2字樓206-208室 ...
29. 鄭赤琰教授 2014-05-24 20:47:06
好文章         齊分享

(對在東南亞市場有生意、投資或打算移居的港商,值得細看)

“東西冷戰和排華戰略價值”

鄭赤琰  中大榮休教授

筆者研究「排華」歷經五十年,發現這種針對當地華人的暴力事件,除了極少數屬於偶發之外,絕大多數都是有組織、有政治目的,而其中最嚴重、最血腥、規模最大、歷時最久的,跟外國反華勢力暗中挑起有着直接關係。

為何外國反華勢力蓄意挑起當事國排華?就以東南亞的排華事件來說,無論是日本佔領東南亞期間,或是1948年開始,至二十世紀九十年代的冷戰期間,排華實在有助打擊中國與東南亞的關係。雖然日本只侵佔東南亞不到四年時間,但她挑撥當地人與華人的關係都是居心惡毒,罪大惡極,日本侵略東南亞,卻把自己說是解放東南亞,要把歐洲帝國主義者趕走,終止殖民主義者;日本藉軍事行動趕走殖民地政府後,迅速栽培一批當地人,讓他們當日本的傀儡,正如日本侵佔東北和台灣後,培植親日分子,利用他們消除反日勢力。

日本指摘華人是歐洲殖民地主義者的政經勾結分子,聯同殖民地政府剝削原住民,掠奪本國資源。在日軍鐵蹄下,原住民雖然明知日軍的掠奪比歐洲帝國更為厲害,但只能選擇與日本合作排華,這既可保住自身安全,也可藉機劫掠華人的財物,何樂而不為?因此在四年不到的日本統治下,東南亞華人的生命財產遭到空前未有的劫掠;日本也可趁機切斷華人對中國抗日戰爭的支援。

日本敗走後,留下來的排華政治組織於戰後繼續發揮「功能」,許多戰後排斥華人的極端民族主義運動,都是日本留下的排華火種,這情況一直到獨立建國、由溫和民族主義者恢復與歐洲殖民地政權經由憲制談判取得政權後,極端民族主義才慢慢沉寂下去,日本的排華餘毒才暫告退場。

不過,未能成功經由和平制憲取得獨立建國的國家,例如印尼和越南,激情的民族主義者繼續在後日本侵佔時代發動排華暴力事件。

二戰後,美國的反共意識增加,從1949年開始,便對中國實行全方位的軍、政、經的圍堵政策。這一來,為着反華的策略需要,美國在東南亞便展開繼日本後的又一次排華運動。

何謂策略需要?這可分為數個需求:

一、據美國沿用日本的觀點,華人是中國在東南亞的「第五縱隊」,他們只為中國的政治服務,與中國敵愾同仇,在當事國搞反美的政治工作;因此,打擊當地華人,便是打擊中國的「第五縱隊」。

二、華人可擔任中國與當事國邦交往來的「親善大使」,可為中國與當事國的友好關係做「工作」;如果挑動當地人與華人交惡,這些華人便會變為「交惡大使」。在排華暴動中,中國往往會出手維護華人,像上世紀六十年代派船到南越接華人回國,1965年派船到印尼接華人回國。

三、華人在當事國多數掌握經貿命脈,一旦發動排華,便可立即打擊經貿活動,影響民主之餘,當地人對華人的敵視便會冒起,導致當地政府也不敢接近中國,這正符合「圍堵政策」要孤立中國的政治目的。美國的經貿便可乘虛而入,如此則成為「好人我自為之」,給當事國來個「雪中送炭」的姿態,既可排華,又可取代其經貿角色,一舉兩得。

印尼

印尼獨立後十年,不斷發生排華事件,而且都與日本栽培的組織者有關;直至蘇卡諾選擇與中國、印度倡組第三勢力的不結盟組織,又與中國簽訂終止印尼華人「雙重國籍」的六十年代初,排華才又暫告一個段落;可是蘇卡諾傾向中國的外交關係,卻與力主「圍堵」中國的美國結怨,排華的政治組織便另謀動向(先且打住,後面再說)。

在冷戰期間的四十多年裏,東南亞發生連年不斷的排華暴動,其中最嚴重、最符合美國圍堵中國的政治需求是1965年9月30日的印尼政變。

是次政變由印尼共產黨首先發難,即時殺死七大將領;軍方迅速作出反擊,印共反美士氣雖然高昂,但勢力薄弱,不堪一擊,最後所有共產黨員全遭處決,據估計不下百萬人,是共產革命在非共產國家發動政變失敗最慘烈的案例。

美國在冷戰期間也以印尼的反共為最大策略勝利,在美國國會聽證會上,議員想了解中情局參與其事的經費,中情局人員卻不提出具體數字,只透露所費甚巨;在印尼的公開秘密所示,印尼軍人的收入很多均來自中情局的美鈔,例如蘇哈圖當政期間的三十二年美援,可說是除了越戰外,印尼是美國「投資」最多的國家。

華人在是次政變中,同是遭到殺害和驅逐的最慘一群,單是中國派船接返中國的也超過二十多萬人。政變過後,蘇卡諾倒台,蘇哈圖上台,印尼也由親華而逆轉為東南亞最反華的國家。

越南

與印尼一樣,越南的獨立建國也是循着戰爭,先後跟法國和美國打起來。南越政權全力由美國撐住,早於1950年代便發動連串排華,甚至建立越南國籍法,從而排除華人在越南的國籍歸化,引發華人遭受攻擊,須大批逃離南越。

越南於1979年與中國開戰,起因之一是北越於1975年收復南越後,便進行徹底的驅趕華人行動,在南越,數以百萬計的越南難民投奔怒海。據聯合國難民公署統計,單在南中國海葬身魚腹的已不下五十萬人,其中經由難民公署接待移民美國的便不下百萬;而他們當中有高達八成是華裔。華人在南越受到排斥,身處北越的華人也不例外,大批華人遭趕回中國,當中不少人雖然早已在中越雙方協議下歸化為越南國民。中國曾因此作出多番交涉,越南卻充耳不聞,令中國憤然發動對越南的「懲罰性戰爭」。

柬埔寨

據柬埔寨西哈努克親王自撰的《我與中情局的戰爭》一書中透露,中情局得不到他的歸順而遷怒於他,最後滲透柬政府,通過首相龍諾發動政變,將其推翻;柬境內的華人同樣遭受這一波的政治打擊,不少華人以親華派而受到迫害。

菲律賓

菲律賓的排華也與她的親美同步發作,愈是親美的政府,如馬可斯執政期間,當地華人愈加受害,唯一可以自救的辦法是舉旗宣示親台的華僑,借美台的戰略同盟自保,否則沒有存活的空間。幸而當地華人已長居菲律賓數代,語言和生活已深受菲化,還有不少異族通婚,排華問題因而紓緩不少。

即使如此,菲律賓打正立法排華早在美國殖民地統治菲律賓時期已有法可援,美國本土在「豬仔勞工」的十九世紀末期二十年內已有「排華條款」,著名的《排亞洲人法例》便是針對美國華工而訂立的,作為美國殖民地的菲律賓當然也用上這排華條例。

緬甸

緬甸作為英殖民地,在獨立建國初期,華人也因反殖民族主義運動而遭排斥;緬甸後來受到美國制裁,轉而親向中國,華人因而得免於難。緬甸正是不吃美國那套「圍堵政策」,證明美國插手不到的國家,華人便可逃過排華一劫。

馬來西亞

另一個例子,可以看到美國插手不插手與東南亞排華不排華的關係。從後冷戰時期開始的九十年代中至2010年之間,美國在東南亞事務上低調至幾乎零插手。這期間中國與東南亞各國的關係迅速正常化,經貿關係也直線上升,排華問題也銷聲匿迹。

可是自2010年美國來一個轉向,這時候排華問題也跟着浮現出來,筆者早於兩年前已在馬來西亞出版的《大馬華人周刊》連續寫下好幾篇文章,首先觀察到馬來西亞華人選民自1969年種族暴動後,首次於2008年的大選大批投票反對巫統領導的國陣政府,到2013年大選更出現超過八成華人選民投給以安華領導的反對黨陣線。

儘管首相拿督先前對華人社會作出許多改革承諾,包括改善與華文教育機構的關係,但華人選民堅決表示要換政府,選後華人與政府的關係開始從三十年來的慎思謹行逆轉的堅決抗爭,這與1969年的種族動亂前的趨勢一致。我在文中指出,受到美國大力支持的安華,以普世民主價值而深得華人認同,原本於1969年事件後靜寂下的種族議題,忽又浮了出來。

正如前首相馬哈迪一再強調的問題,在種族發展水平出現巨大落差的種族社會,首要的建國任務是填補水平的差距,而非民主不民主的問題,如不先填補種族差距的發展水平,講求自由競爭的民主權利,沒門。

在馬哈迪掌政的二十二年間,他的經濟改革成功把華巫經濟差距拉平,種族關係也空前平靜下來。但是跟馬氏不和的安華講給華人愛聽的話,卻贏不了巫人的選票,結果華人借安華發熱,巫人卻對他冷然以對,這時只要美國伺機再加把力插上一手,巫族的保守派會否像1969年那樣發難,就要看安華有沒有再進一步刺激華人了。

除了馬來西亞潛伏的危機外,越南今次發生的燒殺搶華人工廠的排華事件,可說是美國再度「圍堵」中國事態發展可以預期的事件。台灣有媒體針對越南排華作出分析指出:這是「新冷戰、新政治能量」的政治效應,因為美國表態支持東南亞國家抗衡美國所說的「中國威脅」,像越南和菲律賓等與中國有南海島嶼主權爭議的國家,立即取得新政治能量,敢與中國抗爭,而越南的強勢反華「不無美國之因」,而越南排華也正符合美國再度圍堵中國的策略利益,因為排華的後果將會惡化中越關係,也迫使越南非要聯美反華不可,這事件正是二十世紀冷戰時的典型戲碼。

美國在是次越南排華的角色是主動或是被動?如果以緬甸和尚反政府的群眾運動來看,美國可以從中作出主動插手教路的角色,以越南今天所具備的反華戰略價值,美國過去因越戰留下來的人脈關係,加上遷美數以百萬的越南親友,美國要插手排華也易如反掌。

其他東南亞國家會否尾隨越南排華,在新冷戰形勢深化下去的發展來看,不是會不會發生的問題,而是遲早的問題,或是有多嚴重的問題。不信,讀者可拭目以待!
30. 引刀一快 2014-05-25 06:18:07
To 懶人兄

君記得否,大概88-90年左右(我記不清準確年份),香港大鴉洲船民暴動,當時幾個警察被人趕到碼頭的一角,躲在幾個塑料飯桶后,附近魚排養的狗全部被殺,南越人被北越人包圍,全部脫光衣服,男的毆打女的强奸。之前有個記者去采訪,他們一面投訴伙食不佳,一面在旁邊煮石斑粥,是在附近魚排偷來的,大鴉洲150頭野牛,也全數殺光。南越人,好多是華裔,我記得小時候那些最早來港的船民,來港可以很快就工作,而且可以講粵語,我媽媽就有兩個這樣的同事。

其實依傢大陸真係有做嘢,做緊嘢,未來我展望係好嘅,不過呢,我仍然覺得樓市要冧一冧,特別係廣東,外地人口流入放緩,工業外遷。依傢大陸住宅租金回報,一般唔過2厘,而財富再分配機制已經慢慢啓動,我信會有美麗嘅明天,但係亦要挺住捱過寒夜。




31. 引刀一快 2014-05-25 06:30:55
講到租霸,我細個時有個街坊阿姨遇過一個極品,我老竇講我聽嘅,呢個人一搬入去就唔交租,報警佢賴皮,死都唔走,結果阿姨聽人講搵爛仔趕佢,點知佢就報警,結果租收唔到,阿姨怕事倒貼一筆送隻瘟神走,收樓先發現,原來呢個winson,臨走用英泥灌晒所有厠所厨房馬桶下水道!
32. 蜕变中嘅懶人 2014-05-25 07:42:35

引刀一快兄, 早晨, 又一個睛朗嘅星期天,心情多好啊。

記得當年北越統一越南初期,最早期來港嘅船民大部份係南越華裔難民,呢班人好有錢,豪化半生積蓄揾路數揾船逃離北越统治,唔走會被清算,當然未成行前己經俾黑幫謀財害命,或出到海中途葬生怒海者不計其數,真正怒海餘生能到港者唔知有無一半,呢班越南華僑好多係大富翁,身上好多金器,香港好人道寬待佢哋,不過之後,越南政府唔理,輸出難民,船民愈來愈多,愈來愈窮,夾雜有北越人,愈來愈惡,港府頂唔順,卒之有咗第一個屯門白石角禁閉式越南難民營。

33. 法子 2014-05-25 08:22:16
回24,

長實30年前是很好的,賽西湖等都是好屋苑,但近年作風改變了。據聞和小超有關。

其實有超人這爸爸,小超也有壓力。壓力一大,人就易走歪路。
34. 引刀一快 2014-05-25 08:24:59
To 懶人兄

周日好!

 
就係,由政治難民過渡成經濟難民爲主,跟住就有難民甄別政策,電臺日日“不漏棟奶”,記得當時曾經試過好多阿伯攞住袋蘋果去天橋“泡妞”,就係果段時間。
35. 蜕变中嘅懶人 2014-05-25 09:07:46

法子兄,小陽師姐,两位早晨

以小超嘅角度睇,好賣嘅樓就係優質樓,有計去到貨嘅員工就係優秀員工,好似趙樓神咁,長實攞三百幾條大细鯇魚擺喺魚缸賣,今早報纸話己經有4400隻手伸入魚缸捉魚,到咗星期六開賣,分分鐘有多達8000-9000隻手要捉魚,到時魚要加多,魚缸要加大,否則暴動都有份,請各位買手注意人身安全。

老婆命令懶人做物流跟班,即去SOGO血併,請請。

36. 睇得通 2014-05-25 09:07:51

我一直認同的買樓座右銘:

中環在線:
幾時買樓好?影帝KO李嘉誠
「買得起就係時機」

新片《失戀急讓》嘅預告片近日喺網上熱播,主角張家輝扮地產代理賣廣告,入型入格,金句百出,最爆係最尾段佢講嗰句:「幾時係買樓時機?你買得起嘅時候,就係買樓時機。」確實精準過「超人」李嘉誠成日都講嗰句:「買來自住,幾時都可以買」。

37. 小陽 2014-05-25 10:23:41
懶人兄,
我唔係師姐,係師奶,

我尋曰做左老公跟班。我今曰會再去sogo掃超市,真係好x多人,全Hk購買力去左SOGo同鯇魚檔。

老實講,S0G0唔係平好多,但平D好過無,因為我吔買D嘢真係有用0麻!唔係impulse buying ga 
38. 路人 2014-05-25 11:00:29
租霸是租務管制時期的特有產物!
39. 初哥收租仔 2015-02-03 19:27:34

本人第一次放間樓去出租, 簽一年生一年死, 共兩年.打厘人按死約(第一年)的租金,打足兩年租金總數的厘印費.  想問, 如果第二年生約我加3%, 並再訂租約, 打厘印在生租約是否給 新舊租約的 [差額]  還是由新租約內的租金總數由頭交齊厘印費?

 

請賜教.