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1. 亮劍 2014-05-12 08:52:56 |
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請問各位靚仔靚女，最近一個月有冇地代打电話俾你，要求你放售自住及沽出收租物业？ 其中一单幾过癮…… 地代……王生我係中記 Axxx呀，你XXX有冇兴趣連约放呀？ 亮劍……你有冇搅错呀，幾个月前，咪同你講呢个係長線收租物業，嗰陣你話有客可俾市場價我都唔放，你現在叫我劈一成走？ 地代……王生……我幾時要求你以低於市場價走呀？ 亮劍……你前老闆唔係成日寫楼價要插插的嗎？ 地代……王生、如果有一男子拖隻鹿出來，然後對住一班喺地產揾食嘅人話…："你們說呢隻馬靚唔靚！”請問你作為該晚的当事人，你会点做？又点回應？？ 亮劍……但业主們个腦灌了水吗？我們点会相信呢D妖言呀！ 地代……王生你咪玩啦！係业主都知，地產代理头头們果D楼價会福佳的言論，係講俾一男子聽的，若非如此，爛蕉怎切？壓在地產代代理头上的刀怎会拿開？人在江湖呀！我保證兄台若有任何物業放售，底價定必然係三大銀行平均網上估價之上，有多無少！唔好忘記現在我手上果D客係買連约楼，要有折讓才合理呀 |
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2. 山高雲低 2014-05-12 08:54:58 |
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楼市蓄勢待發，誠哥等的就是此時機。政府现時很頭痛。再加辣的話，若招数了無新意，用老了，效果就不明顯。若不一Q打沉，過不了多時，又會星星之火。若太重，又會傷及經濟。博士可否指一條路，俾C丫行下。 |
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3. 爆邊 2014-05-12 08:57:33 |
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搶盤潮 淘大連錄五成交■淘大花園於過去周末錄5宗買賣，其中周六單日有4宗。 【本報訊】全城缺盤，細價樓現鬥快搶盤情況，九龍灣淘大花園罕見一日4宗買賣，部份業主見市況好轉，即收窄議價空間。沙田第一城有鎖匙盤放盤一日即賣。
利嘉閣鮑允中表示，部份用家擔心盤源減少，加快入市腳步，刺激淘大花園於過去周末兩日錄得5宗買賣，其中上周六單日有4宗成交。
部份業主收窄議價空間，並錄高價成交。其中N座高層5室，建築面積480方呎，實用面積356方呎，剛售411萬元，實呎11,545元，屬屋苑除了海景單位外，少有400萬元以上成交，創山景新高。另D座高層1室，業主開價420萬元，減價兩萬元便賣出，成交價418萬元。
美聯黃錦瀚稱，沙田第一城31座低層D室及42座高層A室，一間連租約，一間有租客住無得睇樓，但是在全城缺盤下，兩名買家均不睇樓照買，成交價分別為340萬及338萬元。
另43座低層H室，建築面積410方呎，實用面積304方呎，屬於罕有鎖匙盤，周六才放盤，即日以開盤價345萬元易手，不減價都賣出。
美聯林海成稱，荔枝角美孚新邨6期蘭秀道46號高層戶剛售558萬元，實呎9,982元，屬理價想，高市價2%。荃灣萬景峯2座低層G室連租約售850萬元，實呎12,821元，高市價約2%。鰂魚涌太古城智星閣低層D室售630萬元。
另大圍富嘉花園2座中層J室，實用面積429方呎，連地價售380萬元。大角嘴君匯港2座中層D室四房戶，實用面積1,689方呎，減價100萬元至2,750萬元易手。
十大屋苑成交跌三成 二手樓鬧盤荒，業主叫價態度亦轉趨強硬，加上受天雨及母親節氣氛影響，二手交投回軟。
美聯統計的全港十大屋苑於過去周六及日錄16宗成交，按周跌逾三成。中原統計的十大屋苑則錄18宗成交，按周跌14%。
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4. 喝止 2014-05-12 09:20:24 |
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因土地難求 , 政府為保收入 , 將辣招恆常化 , 變相向市場分一杯羹 ？ 如是 , 則變 死港 之期不遠矣！ |
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5. 林鄭在那裡？ 2014-05-12 09:31:20 |
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林鄭在那裡？
劏房在這裡！你不是大大聲說打擊劏房的嗎？
工厦裡的劏房你扮睇唔到！
香港是我家！ |
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6. Andy 2014-05-12 10:20:50 |
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林郑的官腔比CY的伪言更可怕！ |
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7. 亮劍 2014-05-12 11:19:57 |
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《本港樓市》港府擬放寬「雙倍印花稅」換樓期限 欄名:香港經濟 立法會就雙倍印花稅（Double Stamp Duty．DSD）「拉布」審議逾一年，港府為趕及今個立法年度內通過草案，有意釋出善意，將放寬計算換樓期限制，包括二手現樓將由臨約延遲到正式買賣合約起計算。換言之，市民有更多時間出售手上物業--------------- 如果經濟日報冇收錯風，咁呢次政府就做得對！ 那以後換樓客可在簽定臨約嗰陣，可要求買家合作，俾大家長少少成交期，才簽正式買賣合約，例如由現行慣例的 30-45 天，加到三个月，那麼呢類換樓客就可多點時間走盞，隨時可做到無縫交接！ 如果政府再做多少少嘢，或可要求金融機構，就此類樓換樓個案，開一條特別通道，例如你小业主要是想以『先買後賣』方式換樓，咁小业主就可去民政署宣誓，他只係想樓換樓，而並非做投資者收租，那呢個客仔的第二個物业，就唔使硬性要俾一半或以上首期。 咁那些想襯現在三四房價格回調去改善居住環境者，定必握手稱慶！ |
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8. 金城之友 2014-05-12 11:33:34 |
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地產難做,強積金每月加至1500元'大地產代理約4000人,每月只是付強積金也要600萬,真正難頂,慘,慘.慘 |
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9. 亮劍 2014-05-12 11:43:26 |
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而放寬計算換樓期限制如放喺樓花呢度，何由簽定臨約嗰陣計六个月，改為大业主取得入伙以及滿意紙計？ 咁我估市場上那批整裝待發嘅樓花盤就會立即應市，做到多贏局面！ |
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10. To 8/F 2014-05-12 11:43:37 |
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3萬月薪才要1500元，4000代理每人每月最少做600萬生意，即係大地產代理做一個月做240億生意而付600萬？真的這麼慘？ |
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11. Jason 2014-05-12 12:01:44 |
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亮劍前輩，現在細價樓嚴重缺盤其中一個原因係先買後賣嘅情況下，換樓客半年內急賣容易做成損失，導致細單位供應短缺。如果修訂DSD，會不會對上車盤價格造成壓力？ |
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12. To: 5/F 2014-05-12 12:17:48 |
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打擊劏房....? 即係將公屋輪候"甩期"問題放大...邊個仲敢提 ! 個個父母都叫個滿18歲嘅子女申請定公屋, 仲教D子女申請定實有so, 第日,冇本錢嘅就繼續住, 如果,第日有本錢就攞嚟綠表買居屋. 白痴政府俾嘅福利,唔攞盡就笨 ! 新一批考完DSE嘅同 New Grad仔又加入申請, 根本埋唔到尾. |
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13. to 12 2014-05-12 12:26:00 |
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特衰正苦施政混亂, 毒害市民價值觀, 當然自食其果, 不過好像樂於此道, 次次不同, 層出不窮, 越墮落越快樂. |
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14. 亮劍 2014-05-12 12:57:07 |
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Jason--- 現在 2 手中小型單位嚴重缺盤的原因，係居於呢 D 樓嘅业主換唔倒樓，咁他們點會放呢 D 中小型自住單位呢？ 換樓面對最大難題，是若你先買後賣，那除咗要準備多一筆做 DSD外，你將會喺銀行做按揭呢度，面臨重重關卡，而且若果你俾地代同準買家知到，你那 6 個月死線就來到期的話，咁唔俾人玩謝就奇，好多人就係咁而引致搬唔倒樓！ 但若果政府如我所講放寬換樓限制，咁換樓鏈就會啟動翻，那些手持中下價 2 手嘅业主，因呢幾年有得休養生『息』，唔少人都得以累積球幾兩球，那麼政府若是俾條路過我哋行的話，將嚴得過份嘅換樓限制在骨節裏做微調，咁大量小业主就會將他們現在居住中的單位放售，然後『轉供』比較大嘅單位以改善居住環境，我身水身汗成日要求政府減少對樓市的干預，當然係想自利啦，但前題係我的提議都好合理喎！ |
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15. 香港辣招 2014-05-12 13:01:08 |
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香港辣招??? 解鈴還需繫鈴人: 成語「解鈴還需繫鈴人」 比喻誰做的事出了問題，仍須由誰去解決。 據明代瞿汝稷編佛家禪宗語錄《指月錄》卷二十三「法燈」載：金陵清涼寺有一位泰欽法燈禪師，他性格豪放，平日不太守佛門戒規，寺內的和尚都看不起他，唯獨法眼禪師對他非常器重。 有一天，法眼在講經說法時，問寺內眾和尚：「繫在老虎頸項上的金鈴，誰能解得下來?」無人能答得出來。這時，法燈恰好走過來，法眼問了他同樣的問題。法燈答道：「只有那個把金鈴系到虎頸上的人，才能把金鈴解下來。」 |
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16. 香港有沒有勇士 2014-05-12 13:41:06 |
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香港有沒有勇士「把虎頸上的金鈴解下來」???? 香港辣招??? |
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17. siuka 2014-05-12 15:00:02 |
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回#14樓
亮劍兄你好,
假設就如經濟日報咁講, 政府放寬 dsd 俾現有業主容易換樓, 咁就你既睇法, 呢度會否衝擊細價樓依家既市價呢? 小弟有一層自住樓, 想買多一個作收租之用. 近期睇完你地既回應後, 本覺得依家應該係有買貴無買錯. 所以想了解一下各高手既睇法再作決定.
謝謝.
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18. 蜕变中嘅懶人 2014-05-12 15:43:26 |
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樓市每一宗成交，一定有買方與賣方，有一個相方同意嘅交易價格，一宗成功嘅交易就此產生，亦即係買賣者雙方嘅思维，係呢單交易達成咗共識。 樓市升跌要素：1. 雙方嘅思维，2. 造價， 3. 成交量。 達成共識嘅配對愈多，成交量就愈大，亦即對樓市朝同一方向睇嘅人愈多。 造價愈來愈高，樓市趨升，造價愈來愈低，樓市趨跌。 達成共識嘅配對愈少，成交量就愈小，亦即對樓市朝同一方向睇嘅人愈少。 造價愈來愈高，成交愈來少，表示認同樓市趨升嘅買家愈來愈少，賣方唔肯降價者多。 造價愈來愈低，成交愈來少，表示認同樓市趨跌嘅賣家愈來愈少，買方唔肯以市價入貨者多。 對峙時期過後，樓市將趨近於實力較强一方意願。 以上各項三脚猫分析或許可以對號入座形式，為懒人自我解讀過去2、3個月缺盤小陽春之迷，但隨之而來嘅大盤陸續登場，樓市去向好明顯會轉由各發展商角力主導，各位好友淡友又可以大抒己見，懒人至今仍抱中間偏淡睇法，當然形勢有变即自行執生，皆因靠估而己。 |
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19. 亮劍 2014-05-12 16:59:11 |
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因為呢幾年香港樓市，俾政府嘅有形之手攪到狗粥咁亂，現在連李嘉誠都知你 CY 想點想攪乜春！如果連誠哥都唔識睇，那我呢件蛋散，當然唔敢隨便估啦！ 我意見都有嘅，大家研究下啦： 因為有 SSD ，我唔讚成短炒。 因為有 BSD，如果發展商以貼市價散大碼貨之時，又同你代付大部分 BSD及 DSD，咁大 6 陸客就唔好同拒客气上件啦！ 因為有 DSD，如果幾年後樓市預計都係升得幾成，你走去買樓收租，咁你做做埋埋咪盞益左地代、律師同庫房？有風險又賺得唔多，你睇好樓市不如買地產股好過，起碼如果兩叁年內有乜冬瓜豆腐，股票可清倉但樓就要交埋SSD才走得！ 如果一定冇樓不歡，那就唔好買果 D 供應重災區(例如元朗)嘅中小型新樓，因為呢 D 樓真係會源源不斷咁推，這些貨自住無妨，但收租三思！ |
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20. siuka 2014-05-12 18:11:19 |
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回#19樓
謝謝亮劍兄的回覆, 我現在的目標係長線收租, 並唔係諗住過左 SSD 就會賣果 d 咁樣前題下? 依家買其實都可以? 因為我計過現在的租金收入都有 4 厘, 雖然開頭會辛苦 d 亦都有計過如果開始加息後的負擔能力 我依家 target 的區域係青衣二線屋苑 (eg. 青怡, 翠怡, 美景則不作考慮) 呢度都近荃灣, 算唔算係重災區? 因為除左環宇, 仲有 tw5 同 tw6 用地未起
btw 我呢個星期六都有去青衣同荃灣睇樓, 基本上就如法子兄所講, 係缺盤得好緊要... 荃灣比較多野睇既係楊屋道三寶, 其他普遍都係得3~5條匙(賣+租)
謝謝 |
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21. 法子 2014-05-12 18:42:15 |
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法子《壓力煲效應》
早幾年已經談過這將會出現，「壓力煲效應」，現在壓力都壓在上車盤。
1. 樓價、租金上升，需求向下遊，以前住3房的，現在住2房，以前住9龍塘的，現在住荃灣。他們選擇只有一個因素，就是「價細」。
2. 原本住了幾年買了「價細」樓的人，以前住幾年就會升級。但現在因為SSD、DSD、壓測和按揭利率等原因，大家唔肯換樓升級。
2014-04-16 |
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22. 法子 2014-05-12 18:42:56 |
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《鎖匙量》update
2014年5月7日
2房或以下租盤鎖匙量： 麗城區：1 荃灣中心：9 荃景花園：2 綠楊新村：5 愉景新城：1
2房或以下賣盤鎖匙量： 麗城區：0 荃灣中心：7 荃景花園：0 綠楊新村：0 愉景新城：2
3房或以上租盤鎖匙量： 麗城區：4 荃灣中心：0 荃景花園：0 綠楊新村：0 愉景新城：3
3房或以上賣盤鎖匙量： 麗城區：5 荃灣中心：0 荃景花園：1 綠楊新村：0 愉景新城：3
總量：43
總數是43條 之前4月11日是63條 26日之間，從63條下降到43條。 我們踢爆冇晒鎖匙嘅事實，那如果你係一个租緊楼等跌的人，咁点行下一步？
《單位總數》 麗城區：9000 荃灣中心：3000 荃景花園：3000 綠楊新村：4000 愉景新城：3000 |
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23. 法子 2014-05-12 18:43:56 |
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忙得滯，攞啲 舊文睇住先。 |
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24. 法子 2014-05-12 18:46:16 |
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法子《爆邊》
13. 惜緣 2014-04-30 19:01:45 法子: 剛剛再重溫你舊年尾的回應.
1. 法子 2013-11-13 11:57:28 蔡生， 3D的「真正的影響」明年第一、第二季就會出現，到時就會「爆邊」。
我指的影響不是利淡的影響，爆邊係指成交價向上爆單邊市。
(唔該惜緣幫我揾返出嚟）
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25. 引刀一快 2014-05-13 04:14:40 |
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To 亮劍兄
真係羡慕你，有咁有文化口吻嘅女地代打電話撩你放樓，俾着我真係著緊果條褲都賣埋俾佢！
我依傢淨係接到地代三類電話：
1，賣商場劏舖
2，cold call推非一綫樓盤
3，早前我扮買家，探下情况，依傢自食其果，一班地代同我推番我自己隻戶型......... |
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26. 引刀一快 2014-05-13 04:34:32 |
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唔好意思，亮劍兄，我睇錯以爲係靚女地代。原來冇講男定女。
不過，我都想講講，早前有個阿姨嘅朋友，喺澳門十幾年前買咗件200萬嘅貨，有地代撩佢8000賣。佢即刻過去瞭解情况，有意賣，點知到咗果邊，又變咗6000，咁佢就冇賣。
好多地代，冇嘢忙，咪搞搞新意思囉。 |
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27. 亮劍 2014-05-13 08:47:36 |
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siuka----唔少朋友喺呢年零問我在樓市進退步驟，我就叫他們睇表： 擁有自住樓者------除非樓換樓，雷打不放 既有投資物业------持貨過多可放一兩件做保險，其他坐以「袋幣」 租住私人樓者------要是你有首期又可過壓測，都係要想辦法上車 境外投資人仕------專買發展商貼市價又有補貼嘅新樓 希望樓換樓者------等政府減辣才攪 整多間收租者------升咗好幾年，又要先蝕頭注，那除非遇到超筍嘢，回報又過 4 厘，否則我唔提議囉 朋友法子兄的做法唔錯，低位入飽貨，然後收租坐享其成，再等衡平值去到 1.6才慢慢來清貨！ |
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28. siuka 2014-05-13 10:02:13 |
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回#27樓
早晨, 再研究一下.
謝謝亮劍兄及其他高手的回覆.
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