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1. 王先生 2012-01-04 11:25:31 |
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睇倒兩名泛民特首候選人大呼打倒地產霸權！！ 真係火都滾！！你哋兩條「蛋散」聽住，你哋玩緊火！！係同香港嘅大多數小業主為敵，而大地產霸權就在你哋背後密密開盤，清咁啲貨之後就低價入地，賺其差價！！！你兩個孖寶兄弟係度倒緊政府庫房米、小業主米！！ 推倒樓價換來重稅 民怨更深 撰文:麥萃才 香港浸會大學工商管理碩士課程拓展總監
欄名:房策透視 社會上有不少聲音認為香港樓價太高，而樓貴高、租金貴是使企業經營困難以及市民住屋難的原因。社會出現了仇富的情緒，特別是對於地產商而言，於是便有地產霸權的批評出現。而有意見認為政府向大地產商傾斜，有點不公平的嫌疑。問題是這些批評與政府房屋政策有關嗎？如果是的話，為何不去改善？箇中又有何難題？ 早前曾特首在電台節目中說，香港的高地價及高樓價是香港成功的代價，東京、倫敦、紐約也面對相同的問題。問題是香港成功的背後代價，你願意承擔嗎？又或者寧願香港不成功，那麼大家可以少付出些？ 私樓租戶約百萬 真正苦主 早前政府的施政報告，把房屋問題排列最前，認為是市民最關心的迫切問題。而房屋問題，往往是最棘手，最難解的事項。第一是「高樓價」下市民未能買私樓；第二是「租金貴」市民租樓難的問題。問題之所以複雜是因為這兩者是相關的！ 根據施政報告，香港有124萬個家庭住在私人物業，其中87萬戶是自置物業，其餘的37萬戶租住私樓。那麼樓價貴會影響哪些人？ 對於已擁有自置居所的住戶，樓價高企當然高興，因為他們的財富上升了。如果要局部變現，可以要求銀行加按，套取資金。對於私樓租戶來說，部分希望最終自己能購入物業，而這批人會對高樓價有怨言。 至於租金貴的問題，自置物業的住戶不是問題，因為他們不用交租。如果擁有出租物業的就更高興，因為租金上升，他們的收入便會增多。 那些對租金貴感到反感的，往往就是這37萬戶租住私樓的。租金上升，如果負擔不來，便要大屋搬細屋，貴區搬去租金較廉宜的區域。業主更可能會把物業收回放售，因此樓市上升之時，這批37萬的住戶怨氣最大，以平均每個住戶有2.9位成員計，牽涉人數有107萬人，佔香港人口的15%！ 公屋輪三年 中產買樓待何時 這批人，往往是夾心階層，家庭收入高於公屋申請資格，但部分又未富裕到能夠負擔私樓樓價，因此要暫時租住私樓。所以對他們而言，樓價高、高租金是很惡劣的社會現象，需要改變。 政府要解決房屋問題，理論上不難。首先政府是土地的主要供應者，政府只需要有充足資源發展便可。問題是香港政府能否解決香港市民所有居住問題？所謂羊毛出在羊身上，政府的開支，最終要有人承擔，問題是誰？ 兩位擬似特首候選人都說政府要大力增加公屋建設。單是一個公屋單位的建築費用，便要30萬至40萬一個。以中間數35萬計，15,000公屋單位建造費便要52.5億。如果要建3萬個便要百多億，中間還沒有計土地平整費用，以及地價。如果要顧及公屋輪候冊中三年上樓的承諾，香港每年公屋建造量便要多於30,000個，對特區政府來說是個負擔。屆時又可能有人會提出，公屋輪候冊那十幾萬戶三年便能上樓；那麼住私樓租戶之中那些非公屋輪候冊的租戶的，又能否取得政府資幫助，三年能上樓（買樓）？ 香港的營商環境之所以能夠位列世界最高排名的首幾位，低稅率是原因之一。而政府的收入來源，與很多西方國家在結構上有很大差異。以2011至2012財政預算為例，佔政府最大收入的是利得稅，有969億，佔25.8%，而薪俸稅有482億，佔政府收入的12.9%。通常這兩項數字應佔政府收入的很大比例，但對於香港特區政府，佔所有的收入僅有38.7%，連四成不到（見圖）。 嚴遏樓市 薪俸稅難抵地價 香港薪俸稅率低不在話下，而稅網之窄，又是世界少見。在300多萬在職人士之中，只有百多萬人需要繳稅，而其餘的人士不用繳稅之餘還能享用社會福利。靠的是政府其他收入。其他收入有860億，佔總數的22.9%，至於其他非經營收入有64億元，佔1.7%。如果把這些收入全部加起來，大約佔總數的63.3%。那麼其餘近政府四成的收究竟來自哪裏？ 地價收入620億元，佔總收入的16.5%是一個重要來源。這個數字會被界定為非經營收入，但實際上它比薪俸稅的收益482億還要多！假設把樓市推倒，發展商不投地，不補地價，整個收益便會是零，那麼資金缺口如何彌補？如果全部由薪俸稅去補，一是把全港在職人士都納入稅網，而且稅率要大幅上升，例如把標準稅率提升一倍，接近西方水平。那市民會接受嗎？ 印花稅之中有400億，佔政府收入的10.7%，其中有部分是物業買賣印花稅，其餘的是股票交易印花稅。如果樓市死寂，印花稅便會大減。很多聲音批評，香港經濟單靠房地產及金融業是不對的，這個產業結構很不健康。但現實上特區財政上有很大來源，就是來自這兩個產業，形成了一個千絲萬縷的關係。政府還有9.5%的收入，是來自投資收益。經營投資收入佔8.1%，非經營投資收入佔1.4%，大部分收入是來自外滙基金的投資收益（見表）。 購物業如繳稅 業主望樓價升 總體而言，政府收入之中只有八成是來自經營收入，其餘兩成是來自非經營收入。以2011至2012財政預算計算，假設碰上最壞的情況，股市樓市失利，庫房便少收20%收益，約值750億元！比起薪俸稅總收入的482億元還要高！所以政府要有些少財政儲備去應付不時之需。 如果要作譬如，特區政府的財政，就好像一個家庭，丈夫每個月所給予的家用，不足夠支持正常家庭開支。主婦要靠投資收益來補貼。正因為有這些補貼，才能夠以這麼少的家用，仍能維持家庭的運作。 說回高樓價，高地價政策，政府不賤賣土地，賣地與補地價收益才能支持政府財政。否則要納稅的人數要比現時的多，而且稅率亦會加重。高地價，高樓價換來了低稅率，某個程度來說也是一種隱含稅項。這與一般的稅項不同之處，是用者自付。換句話說，賺買物業，等同於向政府繳交了稅項，而稅項是從地價及印花稅中繳付的。要明白一點，能夠負擔私樓的，會是經濟較為富裕的中層階層，而這一批中層階層，亦是付稅最多的一群。 如果問他們，喜歡高樓價但較低薪俸稅？還是低樓價較高薪俸稅呢？可能選前者居多。因為後者，所繳付的稅款是每年繳的，而且支出之後，便真的少了資金運用。但前者則並不一樣，因為物業有儲存財富的用途，今天同高價買樓不是問題，雖然價格之中已包含了這樣的隱含稅項，但只要樓價維持現況或上升，當物業轉手，便變相把這稅項轉嫁到下一位買家，結果等有沒有納稅。 樓價跌兼加稅 雙重打擊業主 當樓價大跌又怎樣？這等於物業減值，業主如將物業轉手，便不能把隱含稅項全數轉嫁給買家，所以負資產之時，業主怨氣最深。正因為這個特性，所以一般業主不介意高樓價；但對租戶來說，則是另外一回事，因為樓貴，租金亦貴，變相等於在租戶之中加了稅。個人住戶等同加了薪俸稅；公司等同加了利得稅。最大問題他們不能享受高樓價的得益，卻要承受高樓價高租金的結果。 以上的分析只能說出高樓價與政府財政收入的關係，以及現在香港資源分配的機制，並不等於認同這種機制的。但有一點可以肯定的是，如果把香港樓價推跌，將會有87萬戶私樓居民會受害，財富減少。另外政府庫房收益可能會減少數百億，包括地價，補地價及物業買賣印花稅，總數可能會比薪俸稅還要多！而資金缺口可能要迫政府加稅，包括薪俸稅及利得稅。這樣持有物業的中產階層，已承受樓價下跌而引負面財富效應，如果還要承擔薪俸稅上升的雙重打擊，相信民怨更深！ |
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2. 向泛民说不 2012-01-04 11:28:57 |
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真正为香港的，应该是减少福利。 如果要派福利，请将福利同中产共享。不要什么关爱基金，扶贫基金，公屋，综援，这些歧视性的福利政策。 |
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3. 法子 2012-01-04 15:06:01 |
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同意 (1) 樓王先生的觀點。兩位泛民候選人的確無恥，把納稅人的錢用來買票。希望香港人下次立法會選舉，用智慧、無私加上選票把他們加上李永達一起請離開立法會。 法子 |
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4. 民主的結局 2012-01-04 19:14:05 |
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C觀點 - 施永青
西方政府被左右夾攻
(2012年01月04日)
奧巴馬曾高調要向富人徵稅，但在國會的強烈反對下，他已放棄初衷。但另一方面，國會卻通過了延續共和黨留下來的薪俸稅寬免政策，而奧巴馬亦不得不視此為自己的政績，以討好選民。他似乎已忘記了他的醫療改革要花錢，真不知他將會用甚麼方法去削減美國的財政赤字。看來，美國國會很快又得提升財赤上限，否則政府很快又將無以為繼。 這種現象在西方民主政策下很普遍。前加州州長阿諾舒華辛力加，曾幾經辛苦說服州議會加了一丁點稅，結果支持加稅的議員在競選連任時大部分落敗。在前車可鑒下，試問還有多少議員，肯為削減政府財赤而犧牲自己的政治前途？(香港的選民要理性一點啊!) 因此，只要這一刻政府尚可以借到錢，民選議員都不敢提議加稅削福利，除非情況惡化到好像希臘那樣，非仰債權人的鼻息不可。不過，即使是希臘，也沒有人可保證，現任政府在下次大選中仍會勝出，令緊縮政策不至於功虧一簣。 民主制度的最大好處，是可以讓政黨輪替，以和平的方式進行，無需訴諸暴力革命。這樣，社會可以付出少一些代價，人民也不用吃那麼多的苦。但民主制度不能保證一定可以選出好領袖，它只可以保證，不受人民歡迎的領袖下次一定沒法連任。民主制度沒法保證政府會做對，但可以保證政府不會長期錯下去。 在西方的民主政制下，大部分國家都演變成兩大政黨的角逐，通常是一左一右。在美國，民主黨傾左，共和黨傾右。在英國，工黨傾左，保守黨傾右。傾左的主張政府應積極地維護基層權益，令社會變得更加公平。他們採取的手段是透過徵稅作二次分配，以向社會提供更多的福利。右傾的主張政府不要干預市場自由運作，以讓商界有更多的空間去創造財富。這樣，人民的生活才會真正好起來。他們的手段是減稅與削福利。 在西方的民主制度下，左右政黨雖然不斷輪替，但無論上台的是左派還是右派，他們都受制於選民的取態，沒法全面推行自己政黨的政策。左派上台的時候，只有機會增加福利政策，卻沒有機會加稅。到右派上台的時候，人民會歡迎政府減稅，卻不允許政策削福利。結果政府的行政，飽受左右夾攻；而選民則各取其所喜，每邊都只取半截子。在這種情況下，歐美國家的財赤焉能不日益嚴重？(大家要反思民主係咪一定好，適合香港?) 一人一票的民主，只方便計量，無法計質，而一般老百姓都比較容易為眼前的利益所迷惑，不肯為長遠的利益作犧牲，真不知西方社會可以如何從這個死胡同中走出來？(一人一票的民主係歐美都死，點解泛民係都要普選,公投, 咪為自己...再用納稅人的錢用來買票!)
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5. 向反面说不 2012-01-04 21:18:54 |
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C生讲错啦，系中产被左右夹攻。所以西方国家都出现M型社会。 |
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6. xxx 2012-01-04 23:59:31 |
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7. 向泛民说不 2012-01-05 00:19:29 |
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M型民主社会的印尼，泰国和菲律宾，并不见得好过今日独裁的中国。 |
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8. 香港民主. 唉 2012-01-05 00:59:19 |
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1) 香港孕婦關心生仔有冇床位,醫療素質,為何香港班靠選票選出來的議員,莫不關心! 2) 公屋富戶,為何香港班靠選票選出來的議員,不敢講! |
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9. 锐眼苍鹰 2012-01-05 09:43:02 |
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解决（？只求达至不太悬殊之差距去解决）香港之贫富不仅仅在于加工资，降物价，搞福利补贴。由于港府（包括前英殖政府和现在之特区政府），多年来一直只做好了一个“供应”，货币供应-----大印，狂印钞票，政府是最大的，最深谋远虑的资产泡沫制造者！所以：有土地者（最大屯地者是政府），持有物业房产者，不管你是家传还是幸苦大半辈子换来的，都会有些心安理得的“纸上富贵”；普通劳动者，没条件购房和（或）聪明得像汤博士所言，坐享政府各项福利者（包括申住，“霸住”公屋），不管怎么闹，永远都是贫者！ |
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10. 努力工作準備做業主o既80後 2012-01-05 16:57:48 |
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用高地價黎補貼稅項, 本身已經係一個飲鳩止渴o既行為. 因為地係有限, 遲早都有用完o既一日, 到時稅又唔加得, 地又無得賣, 樓價如火箭飛升, 變成大陸有錢人至住得起o既地方, 香港大部份中產及基層o既巿民都要去到大陸偏遠地區至可以生存, 大家係咪想香港變成咁?
政府應該用現有o既儲備積極開拓地產以外o既產業, 靠做大個餅去擺脫單靠賣地收入, 最終擺脫高地價政策. 現在整個社會其他行業都好像要靠地產行業施拾一啖飯食. 所以至會形成地產一倒, 其他行業都無啖好食o既情況, 其實漁農工商係一個社會應該有一個平衡, 經濟至可以有長足發展. 產業單元化亦扼殺左好多年青人向上流動o既機會. 所以之前政府話發展六大產業我係好開心的, 可惜曾蔭權結果得個up字. 至於各位業主o既利益會否受損, 如果你係用家, 一層樓住過世, 咁樓價升跌又與你何干呢? 衣食住行本來就唔應該用作投資, 試想如果連大米都個個囤積黎炒賣, 搭車都要買黃牛飛呢個社會會變成點?
我自己都努力工作想做業主, 但絕唔係用黎炒賣, 可以的話, 俾我一層樓住過世已心滿意足, 只係唔想交天價租金或者什至俾人迫遷而已. 如果人人都有公屋住, 我又何需用終生積蓄去買間屋? |
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11. DT 2012-01-05 17:13:09 |
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You cannot have the capability to change the system but you can change yourself to adapt it. You cannot change other's viewpoint but you can change your point of view. You cannot change the skyrocket property price but you can choose the price you can afford it. You cannot change yourself unless you are willing to do so. You have the Power to Choose, it's up to you. |
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12. 努力工作準備做業主o既80後 2012-01-05 17:29:10 |
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回應樓上2位對民主社會o既質疑. 西方現時o既民主方式的確會進入福利社會o既死胡同.
但唔代表獨裁就係出路, 因為獨裁必定衍生腐敗, 而腐敗o既終點必然係動亂同蕭條. 如果中國唔係出左鄧小平呢個不世領袖, 中國會有今日咁? 如果出個類似狂人卡逹菲或者金正日咁o既領袖, 中國人可能連草都無得食. 但獨裁社會入面, 邊個可以保證一定會出到多一個鄧小平? 其實依家中國社會都因為貪腐出現好多動盪同危機, 但明顥地胡溫不及鄧小平同朱鎔基咁有能力, 一但中央對下面班地方政府控制能力下降, 更多動亂同經濟爆煲係遲早o既事. 獨裁絕對唔會係出路, 咁民主又如何? 其實解決西方式民主產生o既問題就係完善o既法治同埋公民教育. 只有所有公民都明白權利同責任o既平衡, 社會至可以有長足發展. 例如在憲法入面加入不動條款, 每年財政預算支出不能超過收入. 大家都要努力工作至可以獲得更多福利, 咁就唔會出現西方社會依家o既局面. |
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13. 努力工作準備做業主o既80後 2012-01-05 17:40:32 |
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RE DT, May I change your words to below? Oneself dont have the capability to change the system, but we (government and us) have the capability to do so. We cannot change other viewpoint but we can compromise into a better veiwpoint. We cannot change the skyrocket price but we can involve in goverment's administration to stabilize the price. We can change ourselves but not only accept unfairness. 如果人人都只係妥協, 社會又點會有進步? 人類又邊會有進步? |
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14. DT 2012-01-05 17:51:04 |
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Please draw a circle and write down what you know so far. Outside the circle is the things we all don't know yet. If the circle remains unchanged, we have no room for improvement. From what you say today compared with last year, it is dry. What did you learn last year? |
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15. 外国工作港人 2012-01-05 17:55:32 |
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废材们如能明白改变自己比去改变别人来到容易和有用，就不会有今天对什么都不满的情况。现在他们认为政府对他们不好，社会没有给他们上流机会，没有免费楼住，不能用心工作因为楼价太高，而他们就只会天天的叫，天天的等政府或高贵的议员帮忙，而不会去努力改变自己，增值自己。他们现在还不知道每天都是要靠自己才会有成果的。 |
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16. 努力工作準備做業主o既80後 2012-01-05 18:01:42 |
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Re DT. 你說得對, 所以我們才要不停去吸收更多知識同智慧, 去突破the circle. 係愛迪生之前, 無人知道咩係燈泡
係愛因斯坦出現前, 無人明白咩叫相對論. 江山待有人才出, 社會就係要有一d唔甘現狀同固有思想o既才幹之士, 至可以突破the circle, 令社會進步. |
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17. O了 2012-01-05 18:12:17 |
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全完同意12楼的下面的见解: "在憲法入面加入不動條款, 每年財政預算支出不能超過收入. 大家都要努力工作至可以獲得更多福利, 咁就唔會出現西方社會依家o既局面. " 德国现时要欧猪各国齐齐交出部份财政权力就是这样的味道.这就是民主政制能自我完善的优点. 内地也不是完全的独裁统治,而是一党专政的有限民主制,如最高领导不能连任三届就学了西方政制,中共也在自我完善,只是改善的速度能否满足国民的要求而己. |
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18. 向泛民说不 2012-01-05 18:42:27 |
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"每年財政預算支出不能超過收入“放心，伟大的政客自然有办法为民请命，让政府开支不断膨胀。 或者好像现在福利只比基层，开支由中产负担，同时中产是享受不到福利的。最终必定变成M字形社会。香港并无欧洲那么多家当，他们有资源，人口小，都难免走入M字形的社会。 民主社会系唔系会自我完善，看看菲律宾，印尼，选民基本被操控，真系唔知点完善。 我不是反对民主，但是民主要实行得好，中产利益一定要先受到保障，越多人加入中产群，社会就越稳定。 但是最低工资，福利，都是让中产下游的政策。 |
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19. O了 2012-01-06 11:19:00 |
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各種政制發展有不同的發展時期,民智的開發,決定了政制發展的時期.
歐豬的經驗或者就是一個自我完善的機遇,有識之士都知道最終的解決方向是什麼?但民意未能接受時應該怎辦?
當災難出現時,人們都希望出現強力領袖帶領世人走出困景.德國人能否擔當呢,我們走著看.
問題是當我們發現領袖正帶領人們走向深淵時,我們可否請它下來,或選擇不跟隨,還是必須通過革命才能改變.
民主政制就這樣在痛苦與甜蜜之間左右搖擺的發展,力求避免革命.
鄧小平也怕人革他的命,所以向民主政制偷師,力圖避免革命,但又走一條有別於民主政制的路. 可惜的是鄧小平自己也認理論水平不过高，沒有留什麼巨著給世人，大家只好摸著石頭過河。 |
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20. 無明 2012-01-06 14:06:51 |
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"我們可否請它下來,或選擇不跟隨,還是必須通過革命才能改變" 同意19樓的見解, 亦想提問這個問題。 就因為這一句促使"民主"變成神聖不可侵犯,成為很多人的理想, 無論付出什麼代價都要達成民主。政客多年來便利用這"道理", 導向一人一票, 使中產下游, 有否同時混水摸魚則見仁見智。 如果民主制度變質成為共產主義, 到時又有甚麼方法可以解決這問題呢? 似乎矛盾一直都未能解開。如何可以自我完善呢? 又似乎是一湘情願的理想。歐美推行民主制度多年, 問題才剛浮出來, 解決辦法仍遙遙無期。 一人一票每個人都知道是最公平, 特別是太公分豬肉的時候。 相信每個人都希望民主, 但每天都將民主掛在口邊的並不一定是誠心為民主, 相信其他人可能更熱愛民主, 但這條路怎樣走呢???? |
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21. 向泛民说不 2012-01-06 16:09:41 |
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O了，点解你点极都唔明，欧美点自我完善，政客一有机会就会慷纳税人之概。今时今日欧猪问题出现，香港班政客有无自我完善啊。 我只是见到社福界班人渣，为了选票，不断的要求开仓派米。 穷人3年上公屋，中产几时可以上楼。这叫公平吗？要解决高楼价，只有减少兴建公屋，将公屋轮候延长到5年，同中产存5年，先有首期，买楼。这才叫做合理。 |
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22. O了 2012-01-06 16:29:27 |
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民主政制只提供了一个自我完善的机制,没有提供自我完善的方法. 一人一票也不是唯一的最好的民主政制,就像现时的所谓自由经济市场也越来越多规管(向计划经济靠拢), 民主政制发展到现在好像己走到了死胡同,其实眼前是有很多前景不明的路可走,就像这里大家提出的各种意见一样,但就肯定不是某个领导说了算,大家就必须永远跟着它一直走下去. 民主政制会做成很多浪费,单是选举工程就可给说成是劳民伤财,但相对于革命来说就变得太小了. |
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